Снимка: Личен Архив

Всички потенциални купувачи на недвижими имоти гледат с тревога към случващото се на пазара на имоти. А то е – непрестанно повишение на цените на имотите през последните няколко години, от по над 15% годишно.

Резултатът от това е – цените на имотите се доближават все по-близо до рекордните си стойности от преди кризата, или от 2008-ма година насам.

Вижте още: Акции или имот - коя е била по-добрата инвестиция?

Колко точно близо? Тристайните апартаменти в София например, са при средни цени от 900 евро за кв. м., при рекордни нива от 933 евро през август на 2008-ма година. С 10 процента трябва да поскъпнат двустайните и едностайните пък, а да достигнат нивата си от 2008-ма година. Предвид на темповете на ръст от последните няколко години, този процент не изглежда толкова недостижим.

Данни: Imot.bg

Какво поддържа непрестанния ръст на цените на имотите?

Два са факторите зад това. На първо място – ниските лихви по депозитите, които карат все повече инвеститори да поглеждат към пазара на недвижими имоти, в търсене на по-нормална доходност, както и ниските лихви по кредитите.

На второ място – засиленият интерес и търсене на имоти, в среда на инфлация и повишение на доходите (недвижимите имоти са един добър начин за защита на средствата от инфлация). Няма как да не отделим и специално място на феноменът „самореализиращото се пророчество“ (тоест имотите поскъпват, защото всички очакват те да поскъпват).

Сега ще разгледаме ръста на ипотечните кредити, като фактор, предопределящ до голяма степен, повишението в цените на имотите.

По последни данни на БНБ, от тази седмица, жилищните кредити продължават да растат с ускорени темпове. През септември на тази година, те се повишават с 9.6% спрямо август, а на годишна база повишението им е в размер на 9.9%.

Сериозното ускорение на ръста в ипотечното кредитиране обаче, не е новина. То се предопределя основно от продължаващото понижение при лихвените нива. За сравнение, лихвите по ипотечните кредити са вече под 4%, при средни нива от над 9% през 2008-ма година.

През миналата година ипотечните кредити се повишават със 7.4%. За сравнение през 2016-та година, когато стартира сериозното повишение в цените на имотите, ипотечните кредити нараснаха едва с 1.4%. Тогава обаче, основната част от поскъпването на имотите се предопредели от покупката на имоти предимно със собствени средства.

Справка сочи, че текущите нива на повишение на ипотечните кредити е по-висок от този през 2008-ма година, когато цените на имотите достигат пик и следва ипотечни и дългова криза. Тогава ипотечните кредити са се повишили със 7.1%.

Няма как да не отбележим, като тревожен и фактът, че отпуснатите ипотечни заеми вече надхвърлят психологическата граница от 10 милиарда лева, което се случва за пръв път в историята.

В същото време отпуснатите нови кредити на месец са далеч по-високи от тези преди кризата. Средно, банките са отпускали малко над 100 милиона лева през 2008-ма година, докато през тази година тази сума е над два пъти по-висока и превишава психологическата граница от 200 милиона лева.

Данните за кредитите сочат и коя ще е първата „пробойна“ за цените на недвижимите имоти. А именно – кредитите, лихвените им нива и темпове на повишение. В среда на рекордни стойности на теглени ипотечни кредити, повишението на лихвите по тях, ще имат сериозен ефект върху платежоспособността на населението. А лихвите, се очаква да започнат да се повишават през следващата година, в унисон със случващото се в Европа и повишението на лихвите от страна на ЕЦБ.

Ограничаване на ръста на кредитите, в среда на очаквано повишение на предлагането на имотите, е много вероятно да доведе до забавяне на ръста в цените на имотите. След период на сериозно нарастване на лихвите по кредитите пък, евентуално вече ще може да се говори за потенциално „прегряване“ на имотния пазар.

Още по темата:

Акции, или имот - коя е била по-добрата инвестиция?

Наем, или покупка на имот - кое е финансово по-изгодно?

Покупката на имот - все още с висока доходност