Снимка: iStock

„Купи имот. Земята не се увеличава.“

За много българи това изречение е почти инвестиционна аксиома. Не е необходимо да разбираш от акции, да следиш лихвените проценти или да знаеш какво правят големите централни банки. Купуваш апартамент, отдаваш го под наем и чакаш. След десет години вероятно струва повече. След двадесет още повече. А ако междувременно цените паднат? Просто не продаваш.

Но как изглежда тази инвестиция, ако вместо от убеждения започнем от числата?

Една моментна снимка на офертите в Imot.bg дава интересен отговор. При търсене на двустайни жилища за продажба в София средната офертна цена е 195 208 евро, а медианната е 184 999 евро. При двустайните жилища под наем средната офертна цена е 646 евро месечно, а медианната е 629 евро. Разбира се, става дума за офертни, а не за действително сключени сделки и договори за наем, но сравнението дава добра представа за съотношението между цената на актива и дохода, който той може да генерира в момента.

А това съотношение заслужава внимание.

Ако използваме медианните стойности, получаваме 184 999 евро цена на двустаен апартамент срещу 629 евро месечен наем. Това са 7548 евро годишно, или около 4,08% брутна доходност. Казано по друг начин, цената на жилището се равнява на приблизително 24 години и половина брутни наеми.

И това е преди почти всички разходи.

От тези 4,08% все още не сме приспаднали данъци, ремонти, обзавеждане, поддръжка, застраховки, периоди без наемател и разходите около придобиването на имота. Ако покупката е направена с ипотечен кредит, трябва да включим и цената на финансирането. Ако апартаментът е купен изцяло със собствени средства, остава друг разход, който не се вижда в банковата сметка: каква доходност бихме могли да получаваме от тези близо 185 000 евро, ако капиталът не беше заключен в един имот.

Любопитното е, че използването на средните вместо медианните стойности почти не променя картината. Средна офертна цена от 195 208 евро срещу среден наем от 646 евро означава около 7752 евро годишен приход и брутна доходност от приблизително 3,97%. Това е съотношение цена към годишен наем от малко над 25 пъти.

С други думи, независимо кой от двата показателя използваме, текущите оферти поставят брутната доходност от типичния двустаен апартамент в София около 4%.

Точно тук започва по-интересният инвестиционен разговор.

Това ще бъде и един от големите въпроси на третия панел на форума „Силата на инвестициите“, който ще се проведе на 13 октомври в София. Темата е „От имотите до Bitcoin: алтернативите за инвеститорите през 2027 г.“, а програмата поставя директно въпроса каква е реалната доходност от инвестиционен имот, когато към наема бъдат добавени данъците, ремонтите, периодите без наематели, разходите по сделката и цената на финансирането. Другият въпрос е още по-важен: има ли цена, при която добрият имот се превръща в лоша инвестиция?

Защото добрият актив и добрата инвестиция не са непременно едно и също.

Качествен двустаен апартамент на добра локация може да бъде прекрасен актив. Но ако цената му расте много по-бързо от наема, доходността постепенно се свива. В определен момент купувачът вече не плаща основно за паричния поток, който получава днес, а за очакването, че стойността на жилището ще продължи да расте.

При около 4% брутна доходност именно това очакване става все по-важна част от инвестиционната теза.

Това не означава, че цените на имотите трябва да паднат. Не означава и че покупката на жилище е лоша инвестиция. Означава единствено, че при днешното съотношение между офертни цени и наеми бъдещото поскъпване на имота има все по-голяма тежест за крайната възвръщаемост.

А точно сега това сравнение става по-интересно, защото имотите вече не се състезават с банков депозит, който практически не носи нищо. Инвеститорът разполага с много повече възможности. Облигациите отново предлагат доходност. Глобалните капиталови пазари са достъпни от телефона. Златото и дигиталните активи се превърнаха в част от разговора за дългосрочно управление на богатството. Частният капитал и частният дълг постепенно също достигат до по-широк кръг инвеститори.

Следователно правилният въпрос вече не е само: „Ще продължат ли да поскъпват имотите?“

По-важният е: „Достатъчни ли са около 4% брутна доходност плюс очакваното бъдещо поскъпване, за да компенсират неликвидността, концентрацията и разходите по инвестицията?“

Именно тук разговорът на 13 октомври може да стане особено интересен. Иво Димовски влиза в третия панел като професионален инвеститор в недвижими имоти, а д-р Щелян Калчев като съосновател на Imvestia. Вместо поредната дискусия дали „имотите ще растат или ще падат“, двамата могат да поставят въпроса през инвестиционната сметка: кога цената оправдава наема, как се определя действителната доходност и как имотът трябва да бъде сравняван с останалите възможности за капитала.

Има и още един особен момент. Недвижимият имот притежава огромно психологическо предимство пред финансовите активи: цената му не мига на екрана всеки ден.

Ако акцията ни падне с 15%, виждаме загубата веднага. Ако Bitcoin загуби 20% за седмица, движението е навсякъде в новините. При апартамента няма борсов терминал, който всяка сутрин да показва с червено колко точно струва жилището ни. Това създава усещане за стабилност, но липсата на ежедневна котировка не означава липса на риск. Именно цената на неликвидността е един от въпросите в програмата на форума: дали активът действително е по-малко рисков само защото не наблюдаваме промяната в цената му всяка секунда.

Същото важи и за концентрацията. Ако днес разполагахте със 185 000 евро в брой, бихте ли вложили цялата сума в една компания на фондовата борса?

Вероятно много инвеститори биха се поколебали.

Но ако срещу същите 185 000 евро получат ключовете за двустаен апартамент, който носи около 629 евро месечно, възприятието за риска изведнъж става различно.

Това не е аргумент срещу недвижимите имоти. Те притежават характеристики, които трудно могат да бъдат възпроизведени от финансовите пазари. Имотът е реален актив, може да генерира постоянен паричен поток, позволява използването на дългосрочно финансиране и при определени условия може да защитава капитала от обезценяване. Собственикът има и значително повече контрол върху инвестицията си, отколкото миноритарният акционер в публична компания.

Но всеки от тези плюсове има цена. Реалният актив изисква поддръжка. Наемът изисква управление. Кредитът увеличава чувствителността към лихвите и доходите. Контролът означава ангажимент. А липсата на ликвидност означава, че когато капиталът потрябва, продажбата не става с натискането на един бутон.

Затова третият панел на „Силата на инвестициите“ няма да бъде разговор само за имоти. Недвижимите имоти ще бъдат поставени редом до Bitcoin и дигиталните активи, частния капитал, частния дълг и новите форми на инвестиране. Ще бъде обсъдена и токенизацията, която може постепенно да промени начина, по който притежаваме и търгуваме части от имоти и други реални активи.

И точно сравнението е важно. Инвеститорът не избира между „добър“ и „лош“ актив. Той избира между алтернативи. Имот с около 4% брутна доходност може да бъде прекрасна инвестиция при едни условия и посредствена при други. Bitcoin предлага съвсем различен потенциал и съвсем различен риск. Ликвидните финансови инструменти позволяват бърз достъп до капитала, но цената им се променя всеки ден. Частните пазари могат да предложат други възможности, но срещу още по-голяма неликвидност и трудна оценка.

Няма универсален победител. Има цена, доходност, риск, ликвидност и хоризонт.

На 13 октомври в InterContinental Sofia Иво Димовски и д-р Щелян Калчев ще участват в панела „От имотите до Bitcoin: алтернативите за инвеститорите през 2027 г.“ заедно със Сава Савянов, ръководител „Инвестиционни и застрахователни продукти“ в UniCredit Bulbank, и Георги Манолов, основател на BitcoinReady.me и BitcoinReady.bg. Модератор ще бъде независимият личен финансов консултант Стойне Василев. Панелът започва в 12:35 часа.

А големият въпрос за имотите през 2027 г. може би няма да бъде дали цените им ще продължат да растат.

Ще бъде дали 185 000 евро срещу 629 евро месечен наем все още е достатъчно добра сделка спрямо всичко останало, което инвеститорът може да направи със своите пари.

„Силата на инвестициите“ ще се проведе на 13 октомври 2026 г. в хотел InterContinental Sofia. Основната програма включва три дискусионни панела, а билетът за нея е 69 евро.

Купи билет за събитието, местата са ограничени!

Партньори на „Силата на инвестициите“ 2026

Основен партньор: Конкорд Асет Мениджмънт

 Партньори: UniCredit Bulbank, Freedom24, Fibank

 Медийни партньори: News.bg, Money.bg, Webcafe

Данните за цените и наемите са моментна снимка на офертите за двустайни жилища в София в Imot.bg към момента на проверката. Те представляват офертни, а не действително сключени цени и не отчитат различията по квартали, състояние, площ и характеристики на отделните имоти. Материалът има информационен характер и не представлява инвестиционен съвет.