Снимка: iStock

Недвижимите имоти вече не са очевидно евтини, Bitcoin постепенно влиза в институционалния свят, а частните пазари и токенизацията отварят достъп до активи, които доскоро бяха запазени за големия капитал. Именно тази промяна ще бъде във фокуса на един от основните панели на „Силата на инвестициите 2026“.

Къде отива капиталът, когато традиционното разделение между акции, облигации и банкови депозити вече не е достатъчно? Това вероятно ще бъде един от най-интересните инвестиционни въпроси през 2027 г. Не защото традиционните активи губят значението си, а защото границите между отделните инвестиционни класове постепенно се размиват. Недвижимите имоти се конкурират с по-висока доходност на финансовите инструменти, Bitcoin вече не е пазар, доминиран единствено от индивидуални спекуланти, частният капитал търси път към по-широка инвеститорска аудитория, а токенизацията обещава да превърне иначе трудно делими и неликвидни активи в инструменти, които могат да се търгуват значително по-лесно.

Точно върху тази промяна ще бъде фокусиран панелът „От имотите до Bitcoin: алтернативите за инвеститорите през 2027 г.“ на тазгодишното издание на форума „Силата на инвестициите“, който ще се проведе на 13 октомври в InterContinental Sofia. Дискусията ще бъде модерирана от независимия консултант по лични финанси Стойне Василев, а в нея ще участват Сава Савянов, ръководител „Инвестиционни и застрахователни продукти“ в UniCredit Bulbank, Георги Манолов, основател на BitcoinReady.me и BitcoinReady.bg, д-р Щелян Калчев, съосновател на Imvestia, и професионалният инвеститор в недвижими имоти Иво Димовски.

Изборът на толкова различни участници не е случаен. Една от големите промени в управлението на личното богатство е, че активи, които доскоро съществуваха в почти отделни светове, все по-често започват да се конкурират за едни и същи пари. Инвеститорът, който разполага със свободен капитал, вече може да сравнява покупката на жилище не само с депозит или портфейл от акции, а с облигации, фондове, Bitcoin, частен дълг, участие в непублични компании и постепенно разширяващ се набор от цифровизирани реални активи.

Имотът вече трябва да доказва доходността си

За българския инвеститор недвижимите имоти традиционно заемат специално място. Дълъг период на ниски лихви, растящи доходи и поскъпване на жилищата превърна собствеността върху имот почти в синоним на дългосрочно запазване на капитала. В новата среда обаче сметката става по-сложна. Покупната цена е само началото. Реалната възвръщаемост зависи от наема, периодите без наемател, данъците, ремонтите, разходите по сделката и цената на финансирането, както и от това каква доходност инвеститорът би получил от алтернативно използване на същия капитал.

Присъединяването на България към еврозоната добавя още един пласт към този разговор. Въпросът вече не е само дали имотите ще продължат да поскъпват, а как ще се променят цената на капитала, банковото финансиране, поведението на купувачите и разликата между номиналното поскъпване и действителната инвестиционна доходност. Именно затова една от темите в панела ще бъде как изглежда реалната сметка на инвестицията в имот през 2027 г. и къде минава границата между актив, който генерира доход, и актив, при който основната теза е надеждата следващият купувач да плати повече.

Bitcoin вече поставя различен въпрос

При Bitcoin промяната е почти обратната. В продължение на години основният спор беше дали цифровият актив изобщо може да бъде разглеждан като инвестиция. Постепенно въпросът се измества към това каква роля може да има той в по-широкото управление на капитала и как институционализацията променя характера на пазара.

Това не премахва огромните ценови колебания, регулаторния риск или възможността за тежки спадове. Променя се обаче инфраструктурата около актива и профилът на част от участниците. Затова разговорът през 2027 г. трудно може да бъде ограничен до старото противопоставяне „Bitcoin срещу традиционните финанси“. По-интересният въпрос е дали цифровите активи постепенно се превръщат в част от самата финансова система и какво означава това за риска, ликвидността и начина, по който инвеститорите ги използват.

Следващата граница може да бъде между публичните и частните пазари

Още по-малко видима за масовия инвеститор е промяната при частните пазари. Огромна част от световния бизнес не се търгува на борсата. Частният капитал, частният дълг и различните форми на финансиране извън публичните пазари дълго време бяха практически запазена територия за институционални и много богати инвеститори. Технологиите и новите финансови платформи постепенно започват да намаляват тази бариера.

Тук се появява и токенизацията. Зад сложната дума стои сравнително проста идея: правата върху реален или финансов актив могат да бъдат представени цифрово и разделени на по-малки части. На теория това би могло да улесни достъпа до недвижими имоти, частни компании, дългови инструменти или други активи, които традиционно са трудни за разделяне и продажба. Големият въпрос е дали това действително създава ликвидност, или само създава технологично по-удобна форма на актив, който по своята същност продължава да бъде неликвиден.

Именно тук инвеститорите трябва да бъдат особено внимателни. Новата опаковка не премахва стария риск. Частна компания остава частна компания. Недвижимият имот остава недвижим имот. Кредитният риск не изчезва, защото вземането е представено чрез цифров запис. Достъпът до един актив и качеството на самия актив са две напълно различни неща.

Големият въпрос не е кой актив ще спечели

Затова дискусията „От имотите до Bitcoin“ няма да търси един победител между недвижимите имоти, цифровите активи и частните пазари. По-важният въпрос е каква функция изпълнява всеки от тези активи и какъв риск поема инвеститорът срещу очакваната възвръщаемост.

Имотът може да осигурява доход и материален актив, но носи ниска ликвидност, оперативни разходи и концентрация на голяма част от капитала на едно място. Bitcoin предлага висока ликвидност и глобален пазар, но цената му може да преминава през изключително големи колебания. Частните пазари могат да дадат достъп до различни източници на доходност, но цената често е ограничена прозрачност и труден изход от инвестицията. Токенизацията може да подобри достъпа и делимостта, но сама по себе си не превръща слаб актив в добра инвестиция.

Това вероятно ще бъде една от големите теми за инвеститорите през следващите години. Не замяната на акциите и облигациите, а разширяването на инвестиционната карта. Когато достъпът до различни активи става все по-лесен, предимството вече не е просто да можеш да купиш нещо. Предимството е да разбираш какъв риск всъщност купуваш.

Третият панел на „Силата на инвестициите 2026“ ще се опита да постави именно тази граница. Как се променя сметката при недвижимите имоти? Къде е мястото на Bitcoin след институционализирането на пазара? Имат ли частните пазари място в портфейла на индивидуалния инвеститор? Какво действително променя токенизацията и кога една алтернативна инвестиция престава да бъде диверсификация и се превръща просто в нова форма на спекулация? Това са част от въпросите, заложени в програмата на дискусията.

Форумът „Силата на инвестициите 2026“ ще се проведе на 13 октомври в InterContinental Sofia. Основната програма започва в 09:15 ч., а панелът „От имотите до Bitcoin: алтернативите за инвеститорите през 2027 г.“ е с начало 12:35 ч.

Шест години „Силата на инвестициите“

„Силата на инвестициите“ е форум за инвестиции и лични финанси, който вече шест години събира инвеститори, представители на финансовия сектор, публични компании и капиталовия пазар. Над 1000 души са участвали в предишните издания на събитието. 

Билетът за основната програма е 69 евро, а комбинираният билет за основната програма и мастъркласа е 150 евро. Местата са ограничени.

Купете своя билет на намалена цена от ТУК!

Основен партньор на „Силата на инвестициите 2026“ е Конкорд Асет Мениджмънт. Партньори на събитието са UniCredit Bulbank, Freedom24 и Fibank, а медийни партньори са News.bg, Money.bg и Webcafe.

Повече информация за програмата, лекторите и билетите е достъпна на официалния сайт на „Силата на инвестициите“.

Материалът е с аналитичен и образователен характер и не представлява препоръка за покупка или продажба на финансови инструменти.