Теодор Минчев

Фонд за недвижими имоти България, Елана Агрокредит и Адванс Терафонд привличат инвеститорите с дивидентна доходност между 4,8% и 9,1%. Зад тези проценти обаче стоят три различни бизнес модела, а финансовите резултати показват защо най-високият дивидент невинаги е най-предвидимият.

На Българската фондова борса има компании, чиито дивиденти изглеждат особено привлекателни на фона на традиционните инструменти за спестяване. При някои дружества последните разпределения осигуряват доходност, приближаваща 10% от пазарната цена на акциите. За инвеститорите, които търсят редовен доход, подобни проценти естествено привличат вниманието. Но зад тях стои въпрос, който често остава на заден план — откъде идват парите и може ли компанията да продължи да ги изплаща?

Сравнението между Фонд за недвижими имоти България (BREF), Елана Агрокредит (EAC) и Адванс Терафонд (ATER) показва колко различен може да бъде отговорът. И трите дружества са свързани с недвижими имоти или земеделска земя, но едното получава приходи от наеми и продажби на имоти, второто печели основно от финансиране, а третото съчетава аренда с управление и реализация на земеделски земи.

Това различие има пряко значение за акционерите. Дивидент, финансиран от повтаряеми приходи, има различен характер от разпределение, което зависи от продажбата на активи. И двата могат да бъдат напълно оправдани, но перспективата за следващите години не е еднаква.

Три компании, три различни дивидентни доходности

Цените на BREF и ATER са към 6 ноември 2026 г., около 12:30 ч. За EAC е използвана историческа цена от октомври 2026 г. Доходностите са брутни, изчислени по последното посочено разпределение, и не представляват прогноза за бъдещи дивиденти.

На пръв поглед BREF е категоричният лидер. Последният дивидент от 0,225 евро на акция представлява 9,11% от пазарната цена от 2,47 евро. Елана Агрокредит следва със 7,50%, а Адванс Терафонд предлага 4,81%.

Това подреждане обаче не показва нито колко често се изплащат подобни суми, нито каква част от тях може да бъде финансирана от обичайната дейност на компаниите.

ФНИ България изплаща големи дивиденти, докато продава имоти

Най-интересният случай е Фонд за недвижими имоти България. През 2026 г. дружеството има две отделно посочени решения за дивиденти, отнасящи се към финансовата 2025 г. — за 0,232 евро на акция през юни и за още 0,225 евро през октомври.

Сборът достига 0,457 евро на акция. При цена от 2,47 евро това се равнява на впечатляващите 18,5% от текущата пазарна стойност. Тази величина обаче представлява съотношение между две исторически решения за разпределение и една по-късна борсова цена. Тя не е стандартна прогнозна годишна доходност и не означава, че инвеститор, закупил акциите през ноември, ще получи тези вече обявени дивиденти.

Дори последното отделно разпределение от 9,11% е достатъчно, за да постави компанията сред интересните дивидентни дружества на БФБ. Финансовите отчети обаче показват защо размерът на плащанията трябва да се разглежда внимателно.

За първите девет месеца на 2026 г. BREF отчита нетна печалба от 4,51 млн. евро спрямо 2,74 млн. евро година по-рано. Увеличението е приблизително 64,7%. Приходите от наеми и такси за управление обаче нарастват само с 1,5% — от 5,02 млн. до 5,09 млн. евро.

Основната причина за голямото увеличение на общите приходи е друга. През периода дружеството отчита 19,8 млн. евро приходи от продажби на активи, чиято балансова стойност е 16,79 млн. евро. Разликата от около 3 млн. евро показва съществен принос на тези сделки към финансовия резултат.

Още по-показателно е движението на паричните средства. Докато оперативният паричен поток е отрицателен с 2,54 млн. евро, инвестиционната дейност генерира положителен поток от 22,39 млн. евро, основно благодарение на постъпленията от продажби. Същевременно компанията изплаща 11,87 млн. евро дивиденти през деветмесечието.

Това не означава, че дружеството изпитва финансови затруднения. Напротив, към края на септември BREF разполага със 17,81 млн. евро парични средства при приблизително 5,89 млн. евро лихвоносни заеми. Балансът изглежда сравнително консервативен, а нетната парична позиция е положителна.

Отрицателният оперативен поток също изисква контекст, тъй като включва значителни плащания по данъчни позиции. Сам по себе си той не доказва, че наемната дейност е губеща.

Разликата е в източника на големите разпределения. BREF притежава недвижими имоти, които може да реализира при благоприятни условия, и по този начин да освобождава значителни средства за акционерите. Но продажбите намаляват и портфейла от активи, които могат да генерират бъдещи наеми.

Към септември инвестиционните имоти са оценени на 69,64 млн. евро спрямо 83,75 млн. евро в края на 2025 г. Следователно инвеститорите трябва да следят не само дивидента, но и как се променя стойността и доходоносният потенциал на оставащите имоти.

Елана Агрокредит показва по-последователна дивидентна история

При Елана Агрокредит картината е различна. Компанията не разчита основно на наеми или продажби на недвижими имоти, а на приходи от финансиране на придобиването на земеделска земя. Това я поставя по-близо до финансовите дружества, отколкото до традиционните имотни фондове.

Последният одобрен дивидент е 0,037859 евро на акция, което при използваната историческа цена от 0,505 евро дава брутна доходност от приблизително 7,50%.

По-интересна обаче е историята на разпределенията. За финансовите години от 2020 до 2025 г. дивидентите се движат в сравнително тесен диапазон. След преизчисляване в евро те са приблизително между 3,0 и 3,8 евроцента на акция, като последното плащане е близо до горната граница.

Тази последователност е важно качество за компания, чиито акционери разчитат на периодичен доход. Тя обаче не гарантира, че бъдещите дивиденти ще останат на същото равнище.

За първото полугодие на 2026 г. нетният лихвен доход на Елана Агрокредит нараства от 1,96 млн. на 2,02 млн. евро, а печалбата се увеличава от 0,96 млн. до 0,98 млн. евро. Растежът е умерен, но показва относителна стабилност на основната дейност.

Същевременно оперативният паричен поток е отрицателен с 2,76 млн. евро. При финансово дружество подобен показател не трябва да се тълкува по същия начин, както при производствена компания. Разширяването на финансиранията може да поглъща парични средства днес, които ще бъдат възстановени чрез бъдещи плащания.

По-същественият риск е свързан с качеството на вземанията, способността на клиентите да обслужват задълженията си, цената на финансирането и стойността на обезпеченията. Съотношението на дълга към собствения капитал от около 1,03 пъти също показва, че финансовият ливъридж има значение за устойчивостта на резултатите.

Така Елана Агрокредит се отличава с по-последователна история на дивидентите, но нейният риск е преди всичко кредитен и финансов. Той не може да бъде оценен единствено чрез размера на последната печалба.

Адванс Терафонд притежава значителни активи, но дивидентите се колебаят

Адванс Терафонд предлага трети модел. Дружеството притежава голям портфейл от земеделски земи, които носят приходи от аренда, а продажбите на част от тях могат да генерират допълнителни печалби.

Последният дивидент за финансовата 2025 г. е 0,065 евро на акция. При цена от 1,35 евро това означава брутна доходност от 4,81%.

Историята обаче показва значително по-големи колебания. За 2021 г. компанията е разпределила 0,527 лева на акция, докато за 2024 г. дивидентът е бил едва 0,095 лева. Последното плащане от 0,065 евро се равнява на приблизително 0,127 лева — възстановяване спрямо предходната година, но далеч под най-високите исторически стойности.

Тази променливост е логична за бизнес, при който продажбите на земеделска земя могат да имат съществен принос към печалбата в отделни години.

Финансовите резултати за първото полугодие на 2026 г. показват известно отслабване. Приходите от аренда намаляват от 2,35 млн. на 2,26 млн. евро, а печалбата спада с 22,4% до 1,67 млн. евро.

В същото време инвестиционните имоти са оценени на приблизително 144,2 млн. евро. Това е значителна база от реални активи, чиято стойност може да бъде важна за дългосрочните акционери.

При историческа оценка P/B от 0,78 компанията се търгува под отчетната стойност на собствения си капитал. Подобна отстъпка може да привлича инвеститорите, които търсят експозиция към земеделска земя, но не гарантира висока текуща доходност от дивиденти.

Причината е, че стойността на земята и парите, които тя носи ежегодно, са два различни показателя. Един актив може да поскъпва дългосрочно, без да генерира особено висок текущ доход от аренда.

За акционерите на Адванс Терафонд това означава, че инвестиционната теза трябва да включва както дивидентите, така и потенциалната промяна в стойността на земеделските земи.

Историята показва колко различни са разпределенията

Брутни дивиденти на акция, преизчислени в евро по фиксирания курс. При BREF са сумирани отделно посочените решения, отнасящи се към съответната финансова година; за 2024 и 2025 г. има по две решения. Тирето означава, че в предоставената история няма посочено разпределение. Данните не са годишна доходност и не отразяват промяната на борсовите цени.

Таблицата показва ясно защо сравняването само на последния дивидент може да подведе инвеститорите. При BREF последните разпределения са значително по-високи от историческите. При Елана Агрокредит се наблюдава по-малка амплитуда, докато при Адванс Терафонд плащанията се променят съществено между отделните години.

Нито един от тези модели не е автоматично по-добър. За инвеститор, който търси предвидим годишен паричен доход, последователността може да бъде по-важна от рекордното плащане. За друг, който инвестира в активи с потенциал за поскъпване, променливите дивиденти могат да бъдат приемлива част от стратегията.

Високият дивидент не е безплатна доходност

Има още една особеност, която често се пропуска при сравняването на дивидентните акции. След отделянето на правото на дивидент борсовата цена обичайно се коригира, отразявайки излизането на средства от дружеството. Затова инвеститорът не получава доходността като безплатна добавка към непроменена стойност на акцията.

При компании, които продават активи и разпределят получените средства, това е особено важно. Акционерът получава пари, но дружеството вече не притежава част от активите, които са генерирали тези постъпления. Реалната възвръщаемост зависи едновременно от дивидентите и от движението на пазарната цена.

Същото важи и за оценката на компаниите по P/E. При BREF коефициентът от 6,10 изглежда нисък, но печалбата включва значителни неповтаряеми компоненти. При Адванс Терафонд P/E от 39,20 отразява съвсем различно съотношение между текуща печалба и пазарна стойност. Двата показателя трудно могат да се сравняват без разбиране на структурата на приходите.

Елана Агрокредит, от своя страна, има P/E около 13,09, но оценката на финансовия ѝ бизнес изисква анализ на вземанията, задлъжнялостта и кредитния риск.

Къде изглеждат най-устойчиви дивидентите?

На базата на разгледаните финансови резултати и историята на плащанията трите компании очертават различни предимства и ограничения.

BREF разполага със сравнително силен баланс, значителни парични наличности и възможност да реализира печалби от недвижими имоти. Последните дивиденти обаче са свързани с период на големи продажби на активи. Повтарянето им в същия размер не може да бъде прието за даденост.

Елана Агрокредит има по-последователна история на разпределенията и сравнително стабилни финансови резултати. Това е положителен сигнал за предвидимостта, но бъдещите плащания зависят от качеството и доходността на финансовия портфейл.

Адванс Терафонд притежава значителен портфейл от земеделски земи, но историята показва, че дивидентите могат да се променят силно в зависимост от реализираните сделки и печалбите. При това дружество инвеститорите трябва да разглеждат дохода от аренда и потенциалното поскъпване на земята като отделни източници на възвръщаемост.

Трите примера показват и една от особеностите на българския капиталов пазар. Високите дивиденти могат да бъдат подкрепени от реални активи, стабилни финансови приходи или успешно реализирани инвестиции. Но устойчивостта на тези плащания се определя от способността на бизнеса да генерира нови средства, след като вече разпределените пари напуснат компанията.

За инвеститорите, които търсят доход от БФБ, последният изплатен дивидент е полезна отправна точка. Много по-важно е какъв дивидент дружеството би могло да изплати и след година, когато продажбите на активи може да са по-малко, финансовите условия — различни, а печалбата — по-ниска.

Именно там се вижда разликата между високата дивидентна доходност и устойчивия доход за акционерите.