Снимка: iStock

Засегнатият сектор на недвижимите имоти в Китай не показва никакви признаци, че обрат е зад ъгъла – ход, който може да помогне на засегнатата икономика на страната.

Въпреки че секторът досега избягваше пълен срив, който мнозина прогнозираха преди месеци, двоен удар от неизпълнение сред строителните предприемачи и падащи цени на жилищата продължават да тормозят индустрията.

Според последните данни продажбите на имоти в Китай през април паднаха с най-бързия си темп от 16 години, въпреки няколко кръга на облекчаване на политиката.

Продажбите на нови жилища миналия месец паднаха с 47% на годишна база, което е влошаване от 26% спад през март и най-големият спад от 2006 г., според Националното статистическо бюро. Цените в 70 ключови града падат вече осем поредни месеца.

„Условията в сектора на имотите в Китай продължават да се влошават, като блокирането и други ограничения на Covid изострят спада“, казва Логан Х. Райт, партньор и генерален директор в China Markets Research, Rhodium Group. „Ключовият проблем остава общият спад в продажбите и цените, което създава годишен недостиг в приходите на строителите от около 3%-4% от БВП в сравнение с миналата година. Намаляването на лихвите може да помогне на маржа, но само след като заплахата от блокиране бъде премахната, и вероятно само в големите градове.“

Междувременно призракът от масови неизпълнения сред разработчиците все още се очертава. China Evergrande Group, някога най-големият предприемач в страната, а сега най-задлъжнял, беше обявен за неизпълнение миналата година и в момента преструктурира и разтоварва активи, за да изплати просрочените си задължения от около 300 милиарда долара.

Третият по големина разработчик в Китай, Sunac China Holdings, този месец пропусна крайния си срок за изплащане на 745 милиона долара в офшорни облигации и заяви публично, че има вероятност да не изплати допълнителни плащания по дълга.

Търговията с акциите, регистрирани в Хонконг, беше спряна миналия месец, заедно с няколко други големи разработчици, след като те не успяха да разкрият годишни финансови резултати. По време на замразяването на търговията цената на акциите на Sunac падна с почти 80% спрямо предходната година. Миналата седмица Fitch Ratings понижи рейтинга на облигациите Sunac за втори път през тази година, поставяйки ги още в състояние на боклуци.

Guangzhou R&F Properties, основен предприемач с множество мащабни глобални проекти, пропусна подобни плащания и заяви наскоро, че продава дела си в лондонски проект на загуба от 234 милиона долара.

Evergrande, Sunac и R&F не отговориха на искания за коментар.

Малко вероятно е настройките по подразбиране да намалеят скоро. Това отчасти се дължи на факта, че много фирми, които са издали повече дълг, отколкото могат да изплатят, предприемат удължаване на падежа и размяна на облигации. Всъщност тези практики, които често се използват за просто отлагане на датите по неизпълнение, се увеличиха тази година пропорционално на самите неизпълнения.

Но те могат да бъдат отложени само за известно време. Около една трета от високодоходните фирми за недвижими имоти в Китай ще изпаднат в фалит през 2022 г., съобщи Goldman Sachs Group в бележка в петък.

„Ние разглеждаме размяната на облигации и удължаването на падежа като усилия, които осигуряват краткосрочно облекчаване на кредитния стрес чрез отлагане на падежа на облигации към по-късна дата, но не са достатъчни за разрешаване на кредитните проблеми“, се казва в бележката.

Междувременно политическите мерки, насочени към сектора, изпратиха смесени сигнали.

В събота законодателният орган на Китай одобри разширяване на пробните програми за данък върху имотите в Шанхай и Чунцин, като подробности предстоят скоро, се казва в него.

Този ход се таксува от политиците като начин да се намалят спекулациите и да се направи притежанието на жилища по-достъпно за средната класа. Мантрата „жилището е за живеене, а не за спекулации“ се споменава почти всеки път, когато се обявява значима политика в сектора.

Но широкото данъчно облагане на собствеността би могло да постигне много по-важна цел за управлението на комунистическата партия, като насърчи социалната стабилност.

Това е така, защото местните власти са по-зависими от таксите за продажба на жилища, отколкото всеки друг източник на доходи, но губят този жизненоважен поток, тъй като продажбите намаляват. Данък върху недвижимите имоти, особено сред имотите с висока стойност, би смекчил частично тази тенденция на падане на доходите.

В петък Китай изненада наблюдателите, като направи най-голямото намаление в историята на ключовия лихвен процент, свързан с ипотеките. Централната банка намали основната лихва по петгодишния заем с 15 базисни пункта до 4,45%. Петгодишният лихвен процент обикновено е еталонният показател, който банките използват за ценообразуване на ипотеките, докато едногодишният лихвен процент - който е оставен непроменен - ​​е показател за повечето други заеми.

Въпреки голямото намаление, пазарите не бяха повлияни и анализаторите останаха скептични.

„Ефективността на намаляването на лихвите по ипотечните кредити е ограничена от блокирането с ограничено въздействие върху настроенията на потребителите (ипотечни кредити); повторното отваряне и възстановяването на настроенията на купувачите са по-ключови според нас“, каза Ченг Уи Тан, старши анализатор на акции в Morningstar, пред Barron’s.

В бележка в понеделник Goldman Sachs каза: „В съчетание с рекордно високите нива на безработица и най-ниските очаквания за бъдещи цени на жилищата от 2015 г. насам, това е трудно изкачване за правителството да стабилизира сектора на имотите.

Още по темата:

Каква е перспективата за сектора на недвижимите имоти в Китай?