Снимка: iStock

Дружеството ускорява продажбите на земеделска земя, увеличава паричните потоци и запазва изключително силен баланс. В същото време приходите от аренда намаляват, разходите растат, а печалбата от продажбите остава почти непроменена. Деветмесечният отчет показва как се променя икономиката на един от най-големите собственици на земеделска земя на Българската фондова борса.

Теодор Минчев

„Адванс Терафонд“ АДСИЦ приключва първите девет месеца на 2026 г. с нетна печалба от 2,318 млн. евро спрямо 2,840 млн. евро година по-рано, което представлява спад от 18,4%. На пръв поглед резултатът изглежда разочароващ, особено на фона на значително по-активните продажби на земеделска земя. Приходите от продажби достигат 15,197 млн. евро срещу едва 5,390 млн. евро през същия период на 2025 г. Това е увеличение със 182%, което обаче не успява да се превърне в съответстващ ръст на печалбата.

Обяснението се крие в структурата на реализираните сделки. Балансовата стойност на продадените имоти достига 13,746 млн. евро спрямо 3,918 млн. евро година по-рано. Така печалбата от продажби остава практически непроменена — 1,451 млн. евро срещу 1,472 млн. евро през 2025 г. С други думи, дружеството продава почти три пъти повече земя като стойност, но реализира малко по-ниска абсолютна печалба от тези сделки.

Това е може би най-интересният момент в отчета. През първите девет месеца на миналата година счетоводният марж на печалбата от продажби е бил около 27,3%, докато през 2026 г. намалява до приблизително 9,5%. Подобно свиване не означава непременно, че земята се продава на по-ниски пазарни цени. Възможно е да се реализират имоти с по-висока балансова стойност, придобити при различни условия или преоценени през предходни години. Но показва, че настоящият обем продажби не носи същата счетоводна рентабилност.

Продажбите на земя се ускоряват, но печалбата от всеки реализиран евро приход намалява. За инвеститорите това е по-важно от впечатляващия ръст на оборота.

През периода дружеството реализира директни продажби на 7022 декара земеделска земя и продажби на още 7784 декара при условията на разсрочено плащане. Общо това са 14 806 декара. Приходите от директните продажби възлизат на 6,908 млн. евро, докато сделките с разсрочено плащане носят отчетени приходи от 8,289 млн. евро. Разсрочените продажби вече формират над половината от приходите от продажба на имоти.

Тази промяна заслужава внимание. Разсроченото плащане позволява на дружеството да реализира сделки с купувачи, които не разполагат с цялата необходима сума веднага. Но едновременно с това част от парите ще постъпват в бъдещи периоди, което създава кредитен риск и прави качеството на вземанията важен елемент от анализа.

Към края на септември вземанията от продажби на разсрочено плащане достигат общо 6,444 млн. евро, от които 5,560 млн. евро са дългосрочни, а 884 хил. евро — краткосрочни. За сравнение, в края на 2025 г. общият им размер е бил едва 356 хил. евро. Увеличението е значително, но не означава автоматично проблем със събираемостта. То отразява промяната в начина, по който дружеството реализира част от имотния си портфейл.

Другият важен сигнал идва от приходите от аренда и наем. Те намаляват с 3,8% до 3,388 млн. евро спрямо 3,520 млн. евро година по-рано. Спадът не е драматичен, но показва, че текущата доходност от земеделския портфейл не компенсира намаляващата рентабилност при продажбите.

Към 30 септември „Адванс Терафонд“ притежава приблизително 167 436 декара земеделска земя, отчетена по стойност 141,979 млн. евро. Допълнително дружеството държи 2076 декара земеделска земя, класифицирана като активи за продажба, и 61 декара имоти в урбанизирани територии. За стопанската 2025–2026 година са сключени договори за аренда и наем на 150 438 декара, което представлява 88,75% от посочената в отчета база земи. Средното договорено арендно плащане достига 29,79 евро на декар.

Тези числа показват, че дружеството продължава да разполага със значителен портфейл от реални активи, които генерират периодични приходи. Но постепенното намаляване на притежаваните площи вследствие на продажбите поставя въпроса как ще се развиват бъдещите арендни постъпления, ако реализираните имоти не бъдат заменени с нови придобивания.

През деветмесечието са придобити инвестиционни имоти за приблизително 1,996 млн. евро, докато балансовата стойност на продадените земи е 8,616 млн. евро. Това показва, че дружеството е нетен продавач на земя през периода. Стойността на инвестиционните имоти намалява от 150,977 млн. евро в края на 2025 г. до 142,499 млн. евро към септември 2026 г.

От инвестиционна гледна точка подобна стратегия може да бъде оправдана, ако продажбите се извършват при привлекателни цени и освободеният капитал се използва ефективно. Но ако портфейлът постепенно се свива, без да се поддържа достатъчна рентабилност от продажбите, възниква риск от намаляване на бъдещите повтаряеми приходи.

Балансът остава най-силната страна на „Адванс Терафонд“. Към края на септември активите възлизат на 158,941 млн. евро, а собственият капитал достига 157,496 млн. евро. Общите задължения са едва 1,445 млн. евро, което означава, че почти 99,1% от активите са финансирани със собствен капитал. Компанията практически не разчита на финансов дълг, а паричните средства и краткосрочните депозити достигат 5,760 млн. евро спрямо 4,044 млн. евро в края на 2025 г.

Особено положителна е динамиката на паричните потоци. Нетният паричен поток от оперативна дейност нараства до 7,256 млн. евро спрямо 3,911 млн. евро година по-рано, или с 85,5%. Това е съществено подобрение, което показва, че активната продажба на земя се превръща и в реални парични постъпления. Важно е обаче да се отчита, че при този тип дружество оперативният паричен поток включва постъпленията от продажба на имоти и не бива да се разглежда като изцяло повтаряем паричен поток от аренда.

През периода дружеството изплаща дивиденти за 5,539 млн. евро, като въпреки това увеличава паричните си наличности. Това подкрепя способността му да продължи да възнаграждава акционерите, но бъдещият дивидент ще зависи от реализираните резултати, паричните постъпления и решенията за разпределение на печалбата.

Не толкова благоприятна е динамиката на разходите. Общите разходи нарастват от 2,242 млн. евро до 2,654 млн. евро, или с 18,4%. Най-голям принос имат външните услуги, които се увеличават с 20,1% до 2,548 млн. евро. Значителна част от тях са свързани с възнаграждението на обслужващото дружество „Карол Финанс“, като начислената такса достига 1,995 млн. евро спрямо 1,760 млн. евро година по-рано.

Това е фактор, който заслужава особено внимание. При бизнес с намаляващи арендни приходи и по-ниски маржове от продажби увеличаването на разходите за управление оказва допълнителен натиск върху печалбата. Възнаграждението на обслужващото дружество вече представлява значителна част от текущите приходи от аренда, което поставя въпроса за ефективността на разходната структура в дългосрочен план.

Какво означава всичко това за акционерите?

„Адванс Терафонд“ остава финансово стабилно дружество с голям портфейл от земеделска земя, минимални задължения и положителни парични потоци. Това е съществено предимство в среда на икономическа несигурност. Но отчетът показва и промяна, която не бива да се пренебрегва. Компанията реализира значително повече продажби, докато печалбата от тях почти не расте, приходите от аренда намаляват, а разходите се увеличават.

Към 30 септември собственият капитал е 157,496 млн. евро, което при приблизително 85,1 млн. акции означава счетоводна стойност около 1,85 евро на акция. Това е полезен ориентир за оценката на дружеството, но не е автоматична справедлива пазарна цена. Стойността на земеделските земи зависи от използваните оценки, тяхната ликвидност и цените, които могат да бъдат реализирани при действителни сделки.

Най-важният въпрос след деветмесечния отчет не е дали „Адванс Терафонд“ разполага с качествени активи. Въпросът е колко ефективно успява да превръща тези активи в печалба за акционерите.

Ако компанията успее да поддържа високи парични постъпления, да ограничи разходите и да реализира по-добри маржове при продажбите, настоящата финансова стабилност може да се превърне в основа за по-силни бъдещи резултати. Ако обаче тенденцията на свиващи се маржове и намаляващи арендни приходи продължи, инвеститорите ще трябва да преосмислят очакванията си за устойчивата доходност на бизнеса.

Деветмесечният отчет не показва финансова слабост. Той показва нещо по-интересно — дружество със силен баланс, което продава все повече активи, но трябва да доказва, че създава достатъчно стойност от всяка следваща продажба.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.