Теодор Минчев

Земеделската земя традиционно се възприема като един от най-устойчивите реални активи в България. Последните данни на „Адванс Терафонд“ АДСИЦ обаче разкриват интересна тенденция: въпреки високия процент на отдадени площи, приходите от ренти продължават да намаляват. Същевременно дружеството увеличава земеделския си портфейл, а борсовата му капитализация достига близо 123 млн. евро. Това поставя важен въпрос пред инвеститорите: как трябва да оценяваме земеделската земя, когато текущата ѝ доходност отслабва, но дългосрочната ѝ стойност може да продължи да нараства?

Земеделската земя е особен инвестиционен актив

За разлика от акциите и облигациите, земеделската земя има една фундаментална характеристика: нейното предлагане е физически ограничено. Можем да изграждаме нови фабрики, жилища или производствени мощности, но не можем да създаваме неограничени количества качествена обработваема земя. Това превръща земята в актив, чиято дългосрочна стойност зависи от производителността, търсенето на земеделска продукция, развитието на селското стопанство и конкуренцията между купувачите.

Ограниченото предлагане обаче не означава, че цената непременно ще расте всяка година. Земеделската земя е икономически актив и нейната стойност зависи от дохода, който може да генерира. Ако рентите намаляват, разходите на земеделските производители се увеличават или финансовите условия се затягат, готовността на купувачите да плащат по-високи цени може да отслабне.

Точно затова месечният бюлетин на „Адванс Терафонд“ за септември 2026 г. е интересен. Той позволява да погледнем не само към дейността на едно от големите публични дружества за инвестиции в земеделска земя, но и към някои по-широки процеси в сектора. Разбира се, данните на едно дружество не са представителна статистика за целия български пазар. Те обаче дават конкретна отправна точка за анализ.

„Адванс Терафонд“ продължава да увеличава земеделския си портфейл

Към края на септември дружеството притежава 169 512 декара земеделска земя и още 60,8 декара земя в урбанизирани територии. Само през месеца са придобити 445 декара, докато продадените земеделски площи са едва 32 декара. Това означава нетно увеличение на портфейла с 413 декара от отчетените покупки и продажби.

Подобна динамика показва, че дружеството продължава да разширява земеделските си активи. Но има една особеност: през септември са сключени и предварителни договори за продажба на 253 декара при разсрочено плащане, с краен срок за прехвърляне на собствеността през 2031 година. Тези сделки не трябва да се смесват с вече приключилите продажби, защото прехвърлянето на собствеността предстои.

Този модел е интересен от инвестиционна гледна точка. Продажбите на разсрочено плащане могат да разширят кръга от потенциални купувачи, но създават и зависимост от бъдещото изпълнение на договорите. За да оценим действителната им икономическа ефективност, трябва да знаем договорените цени, условията на плащане и съответния кредитен риск. Месечният бюлетин не предоставя тази информация.

Рентите намаляват, въпреки че все повече земя се отдава

Може би най-показателната тенденция в отчета е свързана с приходите от аренда и наем. За стопанската 2025–2026 година „Адванс Терафонд“ очаква приходи от 4,48 млн. евро при средна рента от 29,79 евро на декар. За предходната стопанска година средната рента е била 30,17 евро, а за 2023–2024 г. — 32,90 евро.

Това означава, че за две стопански години средната рента е намаляла с приблизително 9,5%. Очакваните общи приходи от ренти също спадат — от 4,90 млн. евро през 2023–2024 г. до 4,48 млн. евро през 2025–2026 г., или с около 8,5%.

Тук се наблюдава важно противоречие. Делът на отдадената земя нараства от 85,1% до 87,7%, което означава, че дружеството успява да използва по-голяма част от площите, подходящи за отдаване. Въпреки това приходите намаляват, защото средната рента се понижава.

Това е сигнал за натиск върху доходността от земеделската земя. Възможните обяснения включват по-слаба рентабилност на земеделските производители, промени в цените на продукцията, разходите за обработка и условията на договорите. Но отчетът не позволява да определим коя от тези причини е водеща.

Колко всъщност носи земеделската земя?

Един от най-важните показатели при инвестиция в земеделска земя е съотношението между годишната рента и пазарната цена на декар. Ако например даден имот струва 1500 евро на декар и носи 30 евро годишна рента, неговата брутна рентна доходност е 2%. При цена от 2000 евро за декар същата рента означава доходност от едва 1,5%.

Това са илюстративни сценарии, а не отчетени пазарни цени на земята на „Адванс Терафонд“. Те обаче показват защо цената на придобиване е толкова важна. Един и същ земеделски имот може да бъде привлекателна инвестиция при една цена и значително по-малко привлекателен при друга.

Освен това рентната доходност не е равнозначна на общата инвестиционна възвръщаемост. При земеделската земя тя включва два основни компонента: текущите приходи от аренда и промяната в стойността на самия актив. Възможно е инвеститорът да получава сравнително ниска годишна рента, но да реализира значителна капиталова печалба при бъдеща продажба. Обратното също е вярно: високата текуща рента не може да компенсира неограничено поевтиняване на земята.

Какво ни казва борсовата оценка на „Адванс Терафонд“?

Към 30 септември 2026 г. акциите на дружеството се търгуват при цена от 1,445 евро, като за месеца поскъпват с 3,21%. Пазарната капитализация достига 122,98 млн. евро. Интересно е да съпоставим тази стойност с притежаваните 169 512 декара земеделска земя.

Ако механично разделим пазарната капитализация на площта, получаваме приблизително 725 евро на декар. На пръв поглед това може да изглежда ниско спрямо определени пазарни цени на земеделски имоти в България. Но тук трябва да бъдем особено внимателни.

Пазарната капитализация не е равнозначна на стойността на земята. Дружеството може да притежава парични средства, вземания и други активи, както и да има задължения. За да изчислим стойността на земеделския портфейл, която действително се пада на акционерите, трябва да разполагаме с пълния баланс и с надеждна оценка на имотите.

Следователно получените 725 евро на декар са само сравнителен ориентир, а не доказателство, че акциите се търгуват с отстъпка спрямо стойността на земята. Истинският анализ трябва да съпостави борсовата капитализация с нетната стойност на активите, като отчете качеството и местоположението на земеделските площи, договорените продажби и всички задължения.

Има ли риск при събирането на рентите?

Данните за събираемостта също заслужават внимание. За стопанската 2025–2026 година авансово са събрани 62,3% от очакваните приходи. За 2024–2025 г. събираемостта достига 89,8%, а за 2023–2024 г. — 99,4%.

Тези проценти не са директно сравними като окончателен резултат, защото се отнасят до стопански години на различен етап от събирането на вземанията. Би било неправилно да заключим, че събираемостта се е сринала от 99,4% до 62,3%. По-важно е дали оставащите вземания ще бъдат събрани в договорените срокове.

Това е показател, който инвеститорите трябва да наблюдават особено внимателно. При земеделските активи доходността има значение само ако договорените плащания действително постъпват.

Заключение: земята остава реален актив, но цената определя доходността

Септемврийският бюлетин на „Адванс Терафонд“ показва дружество, което продължава да разширява земеделския си портфейл, поддържа висок процент на отдадени площи и реализира положително борсово представяне през месеца. В същото време средната рента и очакваните приходи от аренда намаляват, което поставя въпроса за бъдещата текуща доходност.

Според мен най-важният извод е, че земеделската земя не трябва да се разглежда като актив, чиято цена расте автоматично само защото предлагането ѝ е ограничено. Нейната стойност се определя от икономическата възвръщаемост, качеството на имотите, перспективите пред земеделското производство и готовността на инвеститорите да плащат за бъдещите доходи.

За „Адванс Терафонд“ следващият важен въпрос е дали увеличението на притежаваните площи и по-високият процент на отдаване могат да компенсират натиска върху рентите. А за акционерите решаващият показател остава съотношението между борсовата цена и действителната нетна стойност на активите.

Земеделската земя може да бъде добър дългосрочен актив, но дори най-качествената земя не е добра инвестиция на всяка цена.

Източник: „Адванс Терафонд“ АДСИЦ, месечен бюлетин за септември 2026 г., публикуван на 15 октомври 2026 г. Данните за пазара на земеделска земя извън дружеството са разгледани като икономически контекст, а не като самостоятелно потвърдена пазарна статистика. Анализът не представлява инвестиционна препоръка.