Снимка: iStock
Владимир Попдимитров
Петнадесет години след глобалната финансова криза и българския имотен срив, пазарът в София отново е на върха. Цените на жилищата стигат нива, за които преди десетилетие малцина вярваха, че са възможни — средно над 2700 евро/кв.м, а наемите кръжат около 9 евро/кв.м. Имотите изглеждат като „сигурно убежище“: не се котират ежедневно, не се сриват на екрана и дават психологическа стабилност. Но щом под това спокойствие сложим математиката, картината се пренарежда: ефективността и времето се оказват решаващи, а сложната лихва превръща търпението в капитал.
Да купиш днес апартамент за 200 000 евро в София означава около 75–80 кв.м. Брутният наем от такъв имот е приблизително 8600 евро годишно, което след всички разходи и данъци свива нетната доходност до около 3%. Дори да добавим 3% годишно поскъпване на имота, комбинираната възвръщаемост реалистично се движи около 6%. И най-често се усеща като права линия: наемът не се реинвестира вътре в същия актив, не ражда нов доход и не ускорява капитала. За да печелиш повече, трябва втори имот — нова голяма сума, такси, ремонти и години чакане. Имотът е като голям, тежък кораб: стабилен, но бавен.
Дивидентните акции — или дивидентен фонд/ETF с широка диверсификация — са различна механика: флотилия от кораби, които се движат, делят, сливат и работят непрекъснато. Ако същите 200 000 евро бъдат вложени в качествени дивидентни компании или в дивидентен фонд с начална доходност около 3–4% и исторически общ темп на възвръщаемост около 8% годишно (примерно 3–4% дивидент + ~4–5% ръст), реинвестираните дивиденти започват да капитализират сами. Полученият дивидент купува нови акции/дялове, които веднага започват да носят свой дивидент. В началото ефектът е тих, след десетата година става шумен — сложната лихва не е силна, защото е бърза; силна е, защото е търпелива.
Сравнение при годишно капитализиране на една и съща начална сума (200 000 евро):
Имот: 6% комбинирано (нетен наем + ръст на цената)
Дивидентен фонд: 8% комбинирано (дивидент + ръст), с реинвестиране
Години | Имот (6%) | Дивидентен фонд (8%) | Разлика |
---|---|---|---|
10 | €358 170 | €431 785 | €73 615 |
15 | €479 312 | €634 434 | €155 122 |
20 | €641 427 | €932 191 | €290 764 |
30 | €1 148 700 | €2 012 531 | €863 833 |
Това е експоненциалната геометрия: малка годишна разлика променя живота след време. На 30-ата година разликата е вече около €864 хил. в полза на дивидентния сценарий. Тихият мултипликатор на реинвестирането прави това, което нито един апартамент не може: активът се саморазмножава.
Имотът играе по друг закон — цикли. След ръст идва застой, след застой — корекция, после нов цикъл. Исторически номиналният ръст в София е близо до 3–4% годишно, но с резки спадове от типа на 2008–2009. Тази волатилност рядко се усеща, защото няма дневна котировка — и затова имотът изглежда по-спокоен. Това „равно“ усещане обаче често е повърхностно: то не включва празни периоди, неплатени наеми, поддръжка, данъчни промени и разходите за сделки, които изяждат години от доходността.
При дивидентния фонд волатилността е видима и честна, но компенсирана във времето. Широко диверсифициран дивидентен портфейл исторически носи по-добро съотношение доход/риск спрямо имот при дълъг хоризонт. Рискът тук е по-малко в числата и повече в емоциите — дали ще устоиш да не продаваш при спад и ще позволиш на времето да свърши работата. Ликвидността накланя везните: от имот не можеш да „продадеш 5%“ за възможност или непредвиден разход; от фонд можеш да освободиш 10 000 евро с един клик и да останеш инвеститор.
И да — имотът има място в портфейла: реален актив, инфлационен буфер, психологическа котва. Но капиталът в имот не работи с пълна скорост. Капиталът в бизнеси, които растат и изплащат част от печалбата си, ускорява дохода. Днес купуваш 3–4% купон; след десет години той може да е по-висок спрямо първоначалната база; след тридесет — да захранва живота ти. Така не само стойността се покачва, а и паричният поток се ускорява.
Ключовата разлика е във времето. В имота времето пази. В дивидентния фонд времето умножава. А дивидентите са мостът между двете — доход, който не просто се харчи, а се ражда отново. След 30 години двама инвеститори ще изглеждат различно: собственикът на апартамент вероятно ще държи актив за около €1,149 млн. и нетен наем около €34 хил. годишно (при 3% нетна доходност върху новата стойност); собственикът на дивидентен портфейл — актив за около €2,013 млн. и дивидентен поток приблизително €60 хил. годишно при 3% текуща доходност, който може да реинвестира, изтегля или пренасочва без нотариус и без месеци чакане. Разликата не е само в числата — тя е в структурата на времето и в свободата на капитала.
Финалът е трезвен: тухлите пазят, дивидентите множат. В свят, в който капиталът се движи по-бързо от хората, печели този, който използва времето — не като защита, а като ускорител.
*Материалът е с аналитичен характер и не представлява съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.