Снимка: iStock

Робърт Кийосаки отдавна изгражда финансовата си философия около едно провокативно твърдение: дългът не е непременно признак на бедност, а може да бъде инструмент за създаване на богатство. Авторът на „Богат татко, беден татко“ твърди, че зад неговите инвестиции стоят задължения за приблизително 1,2 млрд. долара. Числото звучи стряскащо, но то не означава, че Кийосаки лично е изтеглил потребителски заеми за подобна сума или че кредиторите могат свободно да посегнат към цялото му имущество. Задълженията са свързани предимно с портфейл от недвижими имоти, включващ около 1500 жилища, и са разпределени между дружества и инвестиционни партньорства с ограничена лична отговорност.

Точно тук се намира разликата, която сензационното число прикрива. Съществува огромна дистанция между дълг, използван за потребление, и финансиране, обезпечено с активи, които произвеждат доход. Кредитът за автомобил, почивка или начин на живот изисква плащания, без да създава съответен паричен поток. Заемът за жилищна сграда може да бъде обслужван от наемите, докато инвеститорът запазва остатъчния доход и участва в евентуалното поскъпване на имота. И при двата случая съществува задължение, но икономическата му функция е напълно различна.

Логиката на Кийосаки е проста. Ако придобитият актив носи повече средства, отколкото струва неговото финансиране и управление, дългът увеличава възвръщаемостта на вложения собствен капитал. Представете си имот на стойност 1 млн. евро, закупен с 200 000 евро собствени средства и заем от 800 000 евро. Ако след всички разходи имотът носи 60 000 евро годишно, а лихвите и погашенията по кредита възлизат на 45 000 евро, остава положителен паричен поток от 15 000 евро. Междувременно наемателите фактически помагат за погасяването на заема, а инвеститорът постепенно увеличава собствеността си върху актива.

В подобен сценарий поскъпване на имота с 10% не означава 10% възвръщаемост върху първоначално вложените средства. Пазарната стойност се увеличава със 100 000 евро, което се равнява на 50% от собствения капитал от 200 000 евро преди разходи и данъци. Именно това е силата на финансовия лост. Той позволява контрол върху голям актив чрез значително по-малък собствен капитал и усилва положителния резултат.

Проблемът е, че същият механизъм действа и в обратната посока. Ако стойността на имота се понижи с 10%, загубата от 100 000 евро поглъща половината от първоначално вложения собствен капитал. Ако наемите намалеят, част от жилищата останат празни или лихвата по кредита се повиши, положителният паричен поток може бързо да изчезне. Дългът не създава стойност сам по себе си. Той само увеличава чувствителността на капитала към разликата между приходите от актива и общата цена на неговото притежание.

Затова популярното деление на „добър“ и „лош“ дълг е удобно, но опасно опростяване. Един заем не е добър само защото е използван за покупка на имот, акции или друг актив. Той е устойчив единствено когато доходът може да покрива лихвите, погашенията, данъците, поддръжката, застраховките и непредвидените разходи при неблагоприятни условия. Ако сметката излиза само при пълна заетост, растящи наеми, ниски лихви и постоянно поскъпване, това не е добър дълг. Това е залог, зависим от почти съвършен пазарен режим.

Кийосаки изгражда значителна част от подхода си през изключително благоприятен период за притежателите на недвижими имоти. В продължение на години лихвите намаляваха, кредитът ставаше по-евтин, а оценките на имотите се повишаваха. Рефинансирането позволяваше старите задължения да бъдат заменяни с по-евтини, докато поскъпването увеличаваше обезпечението. Комбинацията между евтин капитал, растящи наеми и повишаващи се цени превърна финансовия лост в мощен източник на богатство.

Копирането на тази стратегия при различна начална точка обаче може да доведе до съвсем различен резултат. Покупката на скъп имот при висока лихва оставя малка граница за грешка. Ако доходността от наем е 4%, а общата цена на финансирането достига 6%, инвеститорът губи пари още преди да включи ремонтите, празните периоди и данъците. Тогава стратегията зависи не от паричния поток, а от надеждата за бъдещо поскъпване. Това вече е спекулация с привлечен капитал, а не придобиване на самофинансиращ се актив.

Размерът също променя характера на риска. Портфейл от 1500 жилища има преимущества, които собственикът на един апартамент не притежава. Празно жилище представлява незначителна част от приходите на големия портфейл, но може да премахне целия наемен доход на малкия инвеститор. Големите собственици имат по-силна позиция при договаряне с банки, застрахователи, строители и управляващи дружества. Те могат да разпределят риска между различни сгради, градове и групи наематели. Следователно стратегията, работеща при институционален мащаб, не може автоматично да бъде пренесена върху семейство с един имот и ограничени резерви.

Правната структура също е решаваща. Задължение от 1,2 млрд. долара, разпределено между множество дружества с обезпечения и ограничена отговорност, не е равностойно на личен дълг за същата сума. При проблем кредиторът обикновено има права върху конкретния актив и дружеството, което го притежава, а не непременно върху цялото лично богатство на инвеститора. Обикновеният купувач на жилище често предоставя лична гаранция, влага голяма част от спестяванията си и разчита на един източник на доход. Формално и двамата използват дълг, но разпределението на риска е коренно различно.

Особено спорно е твърдението, че животът под възможностите държи хората бедни. Разходната дисциплина сама по себе си не създава богатство, но без нея обикновено липсва първоначалният капитал за инвестиции и защита при криза. Човек, който харчи всичко, което получава, няма резерв за първоначална вноска, непредвиден ремонт или период без доход. Истинската противоположност не е между спестяване и инвестиране. Устойчивият модел изисква първо разлика между доходите и разходите, а след това разумно насочване на тази разлика към производителни активи.

Именно резервът превръща финансовия лост от заплаха в управляем инструмент. Инвеститорът трябва да може да обслужва задълженията си не само при очаквания сценарий, но и при значително по-неблагоприятни условия. Какво се случва, ако наемите паднат с 15%, лихвата се повиши с два процентни пункта и една пета от имотите временно останат празни? Колко месеца могат да бъдат покривани плащанията без нов доход? При какъв спад в стойността банката би поискала допълнително обезпечение или би отказала рефинансиране? Ако няма убедителни отговори, размерът на дълга е прекомерен независимо колко привлекателен изглежда активът.

Най-важният урок от случая с Кийосаки не е, че всеки трябва да взема колкото може повече заеми. Не е и че дългът трябва напълно да се избягва. Правилният извод е, че привлеченият капитал има смисъл само когато доходността на актива устойчиво превишава цената на финансирането, съществува достатъчен резерв за неблагоприятни сценарии и една грешка не може да унищожи целия инвеститор. Дългът не превръща лошия актив в добър. Той превръща малката грешка в голяма и доброто решение в потенциално много по-печелившо.

Затова числото от 1,2 млрд. долара е по-скоро средство за привличане на внимание, отколкото достатъчна информация за оценка на стратегията. По-важни са стойността и качеството на активите, размерът на собствения капитал, срокът и цената на заемите, устойчивостта на паричните потоци и степента на лична отговорност. Без тези показатели никой не може да каже дали подобен дълг е доказателство за финансова находчивост или скрита уязвимост.

Кийосаки е прав за едно: дългът може да създава богатство. Но той може да го прави само докато активите произвеждат достатъчно доход, кредитът остава достъпен, а инвеститорът запазва способността да преживее неизбежните лоши периоди. Истинското умение не е да се натрупа възможно най-голям дълг. То е да се изгради такава структура, при която дългът работи за собственика, без при първата промяна на икономическия режим да започне да работи срещу него.

Материалът е с аналитичен и образователен характер и не представлява препоръка за използване на кредит, покупка на недвижими имоти или други инвестиционни решения.