Снимка: iStock

Американският жилищен пазар отново влиза в неприятна фаза, при която проблемът вече не е просто високата цена на имотите, а комбинацията между скъпо жилище, висока ипотечна лихва и доходи, които не растат достатъчно бързо, за да компенсират двете. Индексът за достъпност на жилищата на National Association of Home Builders и Wells Fargo се влоши за първи път от 2023 г., което е важен сигнал, защото прекъсва продължилото известно време постепенно подобрение. През второто тримесечие месечната ипотечна вноска за жилище със средна цена от 410 700 долара вече поглъща около 34% от дохода на типично американско семейство при 32% само три месеца по-рано. На пръв поглед разликата от два процентни пункта изглежда малка, но при семейния бюджет това е съществено влошаване, особено когато към ипотеката се добавят данъци, застраховки, поддръжка, автомобили, здравеопазване и останалите постоянни разходи.

Истинският двигател на промяната не е нов внезапен скок в цените на жилищата. Средната цена на новия дом се е увеличила с около 2% през тримесечието. Проблемът е цената на кредита. Средната 30-годишна фиксирана ипотечна лихва е около 6,65%–6,8%, близо до най-високите си равнища за последната година. Това превръща едно и също жилище в много по-скъпа покупка, без неговата обявена цена непременно да се е променила драматично. При ипотека за 400 000 долара разликата между лихва от 3% и 6,8% означава приблизително удвояване на лихвеното натоварване през първите години и стотици долари повече месечно. Именно това е причината жилищният пазар да изглежда толкова странно: цените не са се сринали, но достъпността е в едно от най-лошите си състояния от десетилетия.

Тук се вижда и пряката връзка между облигационния пазар и ежедневния живот на домакинствата. Ипотечните лихви в САЩ до голяма степен следват доходността на 10-годишните държавни облигации, а тя от приблизително 3,97% преди началото на войната с Иран се е покачила до около 4,7%. Само тази промяна е достатъчна да повиши цената на ипотечното финансиране чувствително. Затова действията на Скот Бесент за обратно изкупуване на дългосрочни държавни облигации не са някакъв технически спор между търговци на облигации. Ако Министерството на финансите успее да понижи дългосрочните доходности, ефектът постепенно ще се пренесе към ипотеките. Ако не успее, жилищният пазар ще остане един от първите сектори, които ще продължат да усещат пълната цена на високите дългосрочни лихви.

Числата показват колко сериозен е проблемът. При среден семеен доход от около 107 000 долара едно типично домакинство трябва да отделя 34% само за ипотечните разходи на средно ново жилище. Но за семейство с половината от този доход тежестта достига цели 67%. Това практически изключва огромна част от населението от пазара на нови жилища. И тук вече не говорим за луксозни имоти или за най-скъпите крайбрежни градове, а за средната цена на нов дом в национален мащаб. Когато две трети от дохода трябва да отиват само за жилищен кредит, математиката просто престава да работи.

Това обяснява защо продажбите на жилища остават толкова слаби, въпреки че американският трудов пазар все още не изглежда като класическа рецесия. Продажбите на съществуващи жилища са около 30-годишни дъна, а продажбите на нови жилища, които бяха изключително силни преди четири години, постепенно се изравняват. Според проучване на Bloomberg Intelligence около 70% от анкетираните инвестиционни професионалисти очакват започнатото строителство на еднофамилни жилища да намалее през тази година. Това вече е повече от временна слабост. Това е реакция на фундаментална невъзможност купувачите да понесат комбинацията от текущата цена на жилището и текущата цена на капитала.

Особено интересна е реакцията на строителните компании. Вместо масово да намаляват цените на жилищата, много от тях предлагат стимули или временно субсидиране на ипотечната лихва. Логиката е ясна. Ако купувачът не може да понесе ипотека при 6,8%, строителят може да плати част от разхода и да му предложи по-ниска ефективна лихва за определен период. Това позволява официалната цена на имота да остане висока и защитава сравнителните оценки на останалите жилища в района. Но икономически това пак е отстъпка. Вместо намаление на продажната цена строителят субсидира цената на кредита.

Тази практика има значение и за анализа на акциите на строителните компании. На повърхността те могат да поддържат продажните си цени сравнително стабилни, но маржовете им започват да носят разхода на стимулите. Ако ипотечните лихви останат близо до 7% за дълъг период, строителите са поставени между две неприятни възможности: или да приемат по-нисък обем на продажбите, или да предлагат по-големи стимули. И в двата случая натискът постепенно се прехвърля към печалбата.

Още по-интересен е проблемът на пазара на съществуващи жилища. Милиони американски собственици все още имат ипотеки, фиксирани при 3%, 3,5% или 4% от периода на свръхниските лихви. Ако продадат сегашното си жилище и купят ново, те могат да заменят стария кредит с нов при близо 7%. Това създава силен финансов стимул да не продават. Получава се своеобразно заключване: потенциалните купувачи не могат да си позволят новите условия, а потенциалните продавачи не искат да се отказват от старите си евтини ипотеки. Така предлагането остава ограничено и цените не падат достатъчно, въпреки слабия оборот. Това е една от причините настоящият жилищен цикъл да е толкова различен от 2008 г.

През 2008 г. проблемът беше прекалено много кредит, прекалено ниски стандарти и домакинства, които бяха купили жилища, които реално не можеха да обслужват. Днес голяма част от съществуващите собственици имат фиксирани евтини ипотеки и значителен натрупан собствен капитал. Следователно не сме изправени пред същия тип масови принудителни продажби. Пазарът може да остане слаб много дълго, без непременно цените да се сринат. Това е може би най-неприятната комбинация: не крах, който бързо възстановява достъпността, а продължителна стагнация, при която сделките са малко, цените са високи, а кредитът остава скъп.

Тук има и по-широк макроикономически риск. Жилищното строителство има огромен умножаващ ефект върху икономиката. Покупката на дом обикновено води до разходи за мебели, техника, ремонти, транспорт, застраховки, посреднически услуги и местни данъци. Когато сделките намаляват, ефектът се разпространява далеч отвъд строителните компании. Това може да започне да тежи на потреблението именно в момент, когато домакинствата вече са притиснати от по-високи цени на енергията и по-скъпо кредитиране.

И затова влошаването на достъпността на жилищата не е изолирана статистика. То е един от най-чистите показатели за това как високите дългосрочни лихви постепенно проникват в реалната икономика. Доходност от 4,7% по 10-годишните облигации звучи абстрактно. Ипотека от 6,8% върху дом за 410 700 долара вече не е абстрактна. Това е семейният бюджет.

Следователно ключовият въпрос за американския жилищен пазар вече не е само дали цените ще паднат. По-важният въпрос е кое ще се промени първо: цените на имотите, доходите на домакинствата или цената на кредита. Ако ипотечните лихви се върнат към 5%, достъпността може бързо да се подобри дори при сравнително стабилни цени. Ако доходите продължат да растат, част от разликата също може постепенно да бъде компенсирана. Но ако лихвите останат близо до 7%, цените се задържат около сегашните равнища, а доходите растат умерено, жилищният пазар може да остане блокиран много по-дълго, отколкото инвеститорите очакват.

Точно затова борбата на Бесент с дългосрочните доходности има много по-голямо значение, отколкото изглежда. Ако Treasury не успее да свали трайно цената на капитала, първата голяма жертва няма непременно да бъде фондовият пазар. Може да бъде американската мечта за собствен дом, която при сегашната комбинация от цена и лихва става все по-недостъпна за средното семейство.

Материалът е с аналитичен и образователен характер и не представлява инвестиционна препоръка.