Снимка: iStock

Американският жилищен пазар започва отново да усеща натиска от високите лихви, а последният скок на ипотечните проценти показва колко чувствителна остава икономиката към инфлацията, енергийните цени и движението на облигационния пазар. Средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити в САЩ вече достигна 6.51%, което е най-високото ниво от началото на войната с Иран насам и едно от най-високите равнища през последните осем месеца. Само преди седмица лихвата беше 6.36%, а непосредствено преди началото на конфликта в Близкия изток ипотечните проценти за кратко бяха паднали под 6%, което създаде надежди за по-силен пролетен сезон на пазара на имоти.

Това обаче се промени много бързо. Основният двигател зад новото покачване е ръстът на доходността по американските държавни облигации. Доходността по 10-годишните облигации вече се движи около 4.6%, а именно тя е основният ориентир за ипотечния пазар в САЩ. Когато инвеститорите започнат да изискват по-висока доходност за държавния дълг, това автоматично повишава цената на финансиране за банките и съответно за домакинствата.

Тук връзката с войната и петрола става особено важна. След началото на конфликта между САЩ, Израел и Иран цените на енергията останаха високи, а пазарите започнаха да се страхуват от нов инфлационен цикъл. Петролът се движи около 100 долара за барел, а бензинът в някои части на САЩ вече надхвърля 4.5 долара за галон. Това постепенно започва да се пренася към транспортните разходи, храните и услугите. Именно затова облигационният пазар започна да цени сценарий, при който Федералният резерв няма да може да намали лихвите толкова бързо, колкото инвеститорите очакваха преди няколко месеца.

Проблемът е, че жилищният пазар в САЩ вече е силно напрегнат дори при сегашните нива. Средната цена на жилищата остава близо до рекордни стойности, а достъпността е една от най-слабите от десетилетия. Според данните на Националната асоциация на строителите на жилища семейство със среден доход от около 106 800 долара годишно трябва да отделя приблизително 32% от дохода си само за месечната ипотека на ново жилище. Това е леко подобрение спрямо 34% предходното тримесечие, но остава над прага от 30%, който американските власти считат за „финансово натоварване“.

За домакинствата с по-ниски доходи ситуацията е още по-тежка. Семейства, които печелят под половината от средния национален доход, трябва да отделят почти две трети от доходите си за жилище. Това на практика означава, че огромна част от младите американци остават извън пазара на имоти, освен ако не получат сериозна помощ от семейството си или не разполагат с много високи доходи.

Точно тук започва да се оформя един по-дълбок структурен проблем за американската икономика. Високите лихви не удрят само жилищния сектор. Те започват постепенно да ограничават потреблението като цяло. Когато домакинствата плащат повече за ипотека, гориво и кредити, остава по-малко пространство за останалите разходи. А потреблението формира близо 70% от американската икономика.

Исторически жилищният пазар е бил един от най-важните канали, през които Федералният резерв охлажда икономиката. Именно затова движението на ипотечните лихви е толкова важно. През 2020 и 2021 г. американците масово купуваха жилища при лихви около 2.5%–3%. Днес новите купувачи са изправени пред лихви над 6.5%, което драматично променя месечните вноски. При жилище за 500 000 долара разликата между ипотека при 3% и 6.5% може да означава над 1000 долара по-висока месечна вноска.

Това създава и друг ефект: блокиране на пазара. Много собственици на жилища, които са фиксирали ниски лихви преди няколко години, отказват да продават, защото при ново жилище ще трябва да плащат много по-висока лихва. Така предлагането остава ограничено, а цените не падат достатъчно бързо въпреки по-слабата достъпност. Именно затова американският жилищен пазар изглежда странно „замръзнал“ – активността отслабва, но цените остават високи.

Интересното е, че всичко това се случва в момент, когато фондовият пазар все още е близо до рекордни върхове. Nvidia, Microsoft, Amazon и останалите технологични гиганти продължават да поддържат индексите, но реалната икономика започва да усеща все по-силен натиск от цената на капитала. Това създава опасно разминаване между финансовите пазари и ежедневната реалност за домакинствата.

Именно затова ипотечните лихви са много повече от технически показател. Те са едно от най-добрите огледала за състоянието на икономиката. В момента това огледало показва комбинация от висока инфлация, скъпа енергия, скъп капитал и постепенно отслабващо потребление. А това не е особено комфортна среда нито за жилищния пазар, нито за по-широката икономика.

Най-важният въпрос оттук нататък е дали доходността по облигациите ще продължи да расте. Ако 10-годишните американски облигации се насочат трайно към 5%, ипотечните лихви могат да се приближат към 7% или дори да ги преминат. Подобно движение би оказало много по-силен натиск върху жилищния сектор и би увеличило риска от по-рязко икономическо забавяне през 2026 г.

Засега американската икономика все още издържа. Но последният скок на ипотечните лихви показва колко бързо геополитиката, инфлацията и облигационният пазар могат да се пренесат директно върху реалния живот на домакинствата.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.