Снимка: Istock

Пазарът на имоти е най-добрият барометър на доверието. Когато хората вярват в бъдещето, купуват домове. Когато се страхуват, заключват капитала си в чекмеджета. През последните две години Америка живееше именно в тази втора реалност – замръзнали сделки, блокирани рефинансирания, пазар, който буквално се бе превърнал в „заключен пазар“. Но всяка стена има врата. И тази седмица може би най-накрая ще видим ключа – той се нарича 6%.

След година и половина на напрежение, лихвите по 30-годишните ипотеки се приближават към психологическата граница от 6%. Това не е просто цифра. Това е праг на надеждата – линията, отвъд която хиляди домакинства отново започват да мислят за рефинансиране, а брокерите усещат, че телефоните звънят по-често. Следващото заседание на Федералния резерв може да се окаже искрата, която ще отприщи вълна от движение в един от най-затворените сегменти на американската икономика.

Фед почти сигурно ще понижи основната лихва с още 25 базисни пункта – до диапазон 3.75–4%. Това ще бъде най-ниското ниво от ноември 2022 г. насам. Но макар решението да е очаквано, реакцията няма да бъде механична. Истинската интрига е не в това какво ще направи Фед, а как ще реагира облигационният пазар. Защото ако доходността по 10-годишните държавни облигации падне устойчиво под 4%, тогава ипотеките под 6% вече няма да бъдат теория, а реалност.

А реалността в жилищния сектор е тъжна. Според данните на Apollo Global Management, над 20% от всички активни ипотеки в САЩ в момента носят лихва над 6%. Това означава милиони собственици, които през последните две години не можеха да направят нищо – нито да продадат, нито да рефинансират, нито да се преместят. Пазарът замръзна, защото замръзна психологията.

Когато домът, който притежаваш, е финансиран при 3%, а новият струва 7%, ти не мислиш за растеж. Мислиш как да не загубиш онова, което вече имаш. Това не е икономика. Това е инстинкт. И именно този инстинкт сега може да започне да се пречупва.

Падането под 6% е не просто техническо събитие – то е символ. Символ на възможността системата отново да се задвижи. От началото на есента доходността по 10-годишните облигации падна от 4.8% до около 4%. Рефинансиранията, макар още слаби, вече растат с двуцифрени проценти на седмична база. В един пазар, който бе блокиран от страх и инерция, дори 50 базисни пункта по-ниска лихва може да се превърне в психологическа революция.

Но всяко отключване има цена. Когато хората започнат да рефинансират, да теглят нови заеми и да купуват имоти, това активира отново потреблението. И тук идва дилемата на Фед – как да стимулираш растеж, без да подхраниш инфлацията. Индексът на потребителските цени през септември показа 3% годишно, малко под очакванията. Но под повърхността все още тлее нещо по-дълбоко – компонентът „owners’ equivalent rent“, който отразява стойността на жилищното ползване, се понижи до 3.8%, най-ниското ниво от края на 2021 г. Това е сигнал, че охлаждането на жилищния пазар вече се превръща в спирачка на инфлацията. И може би именно това дава на Фед моралното право да действа.

Този път обаче битката не е срещу инфлацията, а срещу парализата. След години на прекалено скъп кредит и замръзнали обеми, пазарът на жилища се превърна в черна дупка на американската икономика. Строителството е в застой, мобилността на труда – ограничена, а младите поколения отново са заключени в наеми. Фед не може да строи къщи, но може да отключи лихвите. И точно това ще се опита да направи.

Психологическият ефект от преминаването под 6% може да е по-голям от всеки стимулен пакет. Когато хората чуят, че „ипотеките вече започват с петица“, те не мислят за иконометрия, те мислят за надежда. А надеждата е мощен икономически фактор.

И все пак, пазарът е капризен. Възможно е доходността по дългосрочните облигации да не падне толкова, колкото Фед очаква. Ако инвеститорите решат, че намаляването на лихвите заплашва да възпламени инфлацията отново, кривата на доходността може да се изправи – и 10-годишните облигации да не последват посоката на краткосрочните. Тогава целият сценарий за „нов дом под 6%“ ще остане просто вестникарско заглавие.

Интересното е, че пазарът вече ценообразува не само текущото намаление, но и поне още две през следващите месеци. Фючърсите на федералните фондове показват 75 базисни пункта нови съкращения до януари. Това е почти гаранция, която Фед едва ли иска да потвърди, но също толкова трудно може да отрече. След толкова години политика на „forward guidance“, самата идея за изненада е почти изчезнала. Но именно липсата на изненада е най-големият риск – защото всеки цикъл приключва, когато пазарите станат прекалено сигурни.

А сега всички изглеждат сигурни. Сигурни, че Фед ще намали. Сигурни, че инфлацията ще падне. Сигурни, че 6% ще се пробие. И може би именно това е моментът да си припомним старата пазарна максима: когато всички очакват едно и също, пазарът прави обратното.

Исторически погледнато, всяка голяма вълна от рефинансирания идва в момент, когато икономиката стои на кръстопът. 2003 г. след рецесията от dot-com, 2012 г. след дълговата криза, 2020 г. след пандемията. Във всички случаи спадът на лихвите освобождава не просто капитал, а енергия. Тя се влива в потребление, инвестиции и растеж. Но често – и в нови балони.

Днес ситуацията е деликатна. Домовете не са свръхпоскъпнали, както през 2021 г., но все още са недостъпни за мнозина. Средната цена в САЩ е около 420 000 долара, при доходност от 6% това изисква около 3 000 долара месечна вноска – ниво, непосилно за над половината домакинства. Ако лихвата падне до 5.5%, вноската се понижава с над 250 долара. Това е реална разлика – не в теория, а в живота. Именно затова тази граница има толкова голямо значение.

И тук се връщаме към философията на пазара – капиталът е не просто пари, а доверие. Когато лихвите падат, не само банките печелят. Печели усещането, че бъдещето отново е възможно. Затова всички – от Белия дом до брокерите в Остин – гледат към облигационния пазар и си мислят едно: „Дано този път се случи.“

Ако бях инвеститор, щях да следя не само лихвата, а и езика. Ако Пауъл говори за „гъвкавост“ и „по-дълъг цикъл на облекчаване“, това е сигнал, че ще видим продължаващ спад по веригата – до ипотеките. Ако обаче акцентира върху „предпазливост“ и „остатъчни инфлационни рискове“, пазарът може да се отдръпне още преди той да приключи изречението си.

Понякога една дума е по-мощна от сто базисни пункта.

Тази седмица не става дума за проценти, а за психология. За това дали Америка ще повярва, че домът отново е достижим. И ако лихвите преминат под 6%, може би за първи път от три години ще видим знак, че цикълът се обръща не по команда, а по чувство.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.