Снимка: iStock

Владимир Попдимитров

В сянката на едно от най-бързите икономически възстановявания в еврозоната от 2022 година насам, испанският жилищен пазар генерира аномалия, която предизвиква базовите концепции за частна собственост. Появата на цял нов сегмент за продажба на незаконно окупирани жилища не е просто локален феномен, а симптоматичен пробив в обществения договор, където държавните регулации влизат в директен сблъсък с пазарната логика. Когато един актив не може да бъде нито управляван, нито освободен от собственика си, неговата стойност престава да се измерва в квадратура или локация, а в тежестта на правния риск, който носи със себе си.

Игнорирайки класическите мотивации за реализиране на капиталова печалба, все повече собственици капитулират пред системата, обявявайки имотите си за продажба с болезнени отстъпки, достигащи до 40 процента. Според последните данни, през четвъртото тримесечие на специализираните платформи са регистрирани около 24 000 подобни обяви, което представлява малко над 3 процента от общото предлагане, като само в столицата Мадрид ръстът им е 10 процента спрямо предходното тримесечие. Тези цифри не отразяват нормално търсене и предлагане, а по-скоро остойностяват цената на изтощението – премията, която обикновените хора са готови да платят, само за да прережат връзката си с един неработещ и изтощаващ ги финансов механизъм.

Този дисбаланс не е възникнал във вакуум, а е математическо следствие от десетилетие на структурни грешки и макроикономически натиск. От една страна, предлагането остана трайно свито, след като сривът на банковата система преди повече от десетилетие остави след себе си лоши кредити за над 200 милиарда евро и на практика парализира мащабното ново строителство. От друга, скорошният инфлационен шок, исторически високото плато на лихвите на Европейската централна банка и демографският прираст, подхранван от миграцията, изстреляха наемите до нива, които поглъщат над половината от минималната работна заплата, създавайки перфектната буря за най-уязвимите слоеве на обществото.

Въпреки че макроикономическите показатели описват остра ликвидна криза, истинският разлом се случва в психологията на пазарните участници, където страхът напълно е изместил икономическата рационалност. Защитният "социален щит" на правителството, създаден първоначално като временна пандемична мярка срещу изселванията, се превърна в хронично състояние, което противопостави около 70 000 уязвими семейства на дребните собственици, притиснати от собствените си растящи ипотеки. Тази радикализация на отношенията роди паралелна икономика на отчаянието, в която едни спират плащанията си от екзистенциален ужас да не останат на улицата, а други са принудени да търсят услугите на специализирани фирми на ръба на закона, за да възвърнат физическия контрол върху законните си активи.

Анализирайки руините на испанския имотен балон от 2008 година или европейската дългова криза от 2012 година, ясно се очертава един познат модел: когато институциите не успеят да абсорбират системен шок, те тихомълком прехвърлят тежестта върху балансите на частния сектор. Истинската история тук обаче не е в броя на окупираните домове или агресивните улични протести, а в трансформацията на самия недвижим имот от инструмент за дългосрочна сигурност в източник на неограничен правен риск. Точно както в предишни цикли на болезнен делевъридж, пазарът започва стихийна саморазправа, при която ликвидацията на актива на всяка цена става предпочитана стратегия пред илюзията за бъдеща възвръщаемост.

Паралелно с това, опитите на администрацията да интервенира чрез създаването на държавен фонд от 10.5 милиарда евро с цел изграждане на 15 000 жилища годишно, изглеждат по-скоро като палиативна мярка на фона на гигантския структурен дефицит. Инвеститорите, както локални, така и международни, ще преценяват изключително внимателно дали да насочат свежи капитали към среда, в която правилата на играта се променят политически и правото на социално ползване доминира над базовото право на собственост. Този цикъл неумолимо влиза в нов, силно политизиран етап, където премията за риск в испанския жилищен сектор ще трябва да бъде преоценена фундаментално. В крайна сметка, архитектурата на един пазар се крепи на доверието в договорите, а когато то изчезне, ценообразуването спира да отразява стойността и започва да отразява единствено страха.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.