Снимка: iStock

Пукнатините на пазара на търговски имоти се разширяват от офиси до жилищни комплекси, като над 67 милиарда долара от жилищата потенциално са в затруднение, тъй като кредитополучателите се борят да изплатят заеми, отпуснати по време на пика на пандемията.

Това е потенциално лоша новина за кредитори като Arbor Realty Trust Inc., който се фокусира върху опаковането на своите заеми с плаваща лихва в CLO за търговски недвижими имоти, стратегия за финансиране, която процъфтяваше по време на пандемията. Делът на заемите в CLO на Arbor, които не са успели да извършат планирано плащане, се е увеличил повече от два пъти през четвъртото тримесечие, според предварителните данни, събрани от Banco Santander SA. Около 16,5% от неплатените заеми на Arbor по стойност са били просрочени през декември, според данните, около 2,5 пъти повече от нивото за по-широкия CRE CLO пазар.

„Ефективността на обезпеченията в CRE CLOs се влоши през 2023 г. със стреса и нивата на просрочие, които се повишиха рязко през последните два месеца на годината“, каза Мери Бет Фишър, старши стратег с фиксиран доход в Santander, в бележка от миналия месец, която обсъжда цялостния пазар. Тенденцията вероятно ще продължи до средата на 2024 г., каза тя.

Пол Еленио, главен финансов директор на Arbor Realty, каза, че фирмата в момента е в спокоен период, тъй като се готви да публикува резултатите в края на годината по-късно през февруари.

„Както нашите инвеститори знаят, ние бяхме много последователни и прозрачни в нашите съобщения през последните няколко тримесечия и оставаме спокойни с нашите публични изявления и пазарни насоки“, каза Еленио. „Очакваме с нетърпение да информираме обществеността с нашето съобщение за приходите в края на годината.“

Финансиращите жилищни сгради бяха хванати от рязкото затягане на паричната политика, защото често отпускат така наречените мостови заеми, които имат плаващи лихвени проценти. Кредитори като Arbor са засегнати, ако кредитополучателите в крайна сметка изпаднат в неизпълнение, тъй като те предоставят частта от капитала на CLOs - най-рисковата част от секюритизацията - докато продават на по-сигурните траншове, което означава, че те са първите, които понасят загуби, ако заемите не бъдат изплатени.

Притесненията относно търговските недвижими имоти се появиха отново тази седмица, след като New York Community Bancorp и японската Aozora Bank Ltd. бяха принудени да заделят повече пари, за да се справят с влошаващите се заеми за търговски имоти. Най-общо казано, нарастващите лихвени проценти се превръщат в по-ниски стойности на имотите, което принуждава инвеститорите да поемат загуби, подобно на това как нарастващата доходност понижава цените на облигациите.

Потенциален дистрес

Тъй като лихвените проценти се понижиха, когато Федералният резерв реагира бързо на пандемията, отпускането на заеми на жилищни комплекси и обединяването на тези заеми в CLO се превърна в популярна инвестиция. Стойността в долари на заемите, пакетирани в нови CRE CLO, включително жилищни сгради, скочи от 19 милиарда долара през 2019 г. до 45 милиарда долара през 2021 г., според данни, събрани от Bloomberg. Делът на кредитите със закъснение за извършване на плащания в превозните средства спадна с около 1-3% от 2021 г. до 2023 г., според данните, събрани от Santander.

Тази тенденция спря, когато лихвите по заемите започнаха да се покачват. Новото предлагане, забавянето на растежа на приходите и по-високите разходи също допринасят за болката, като процентът на просрочие при многофамилни ценни книжа, обезпечени с търговски ипотеки, се очаква да се удвои тази година до 1,3%, прогнозира Fitch Ratings.

Повече от 20 милиарда долара жилищни комплекси, закупени през последните три години, са потенциално затруднени, според MSCI Real Assets, цифра, която се увеличава повече от три пъти, когато включва сгради, които не са сменяли собственика наскоро.

„Собствениците, които са направили покупки на рекордно високи цени, може да са открили, че активите им попадат в списъците за наблюдение на обслужващите, тъй като предположенията, използвани за гарантиране на техните придобивания, се оказаха прекалено оптимистични“, каза доставчикът на финансови данни в доклад миналия месец.

Междувременно Blackstone Inc. обмисля добавянето на още многофамилни активи на фона на възникващите проблеми.

„Възможно е да ни видите да инвестираме в слабостта на многофамилните сгради, защото имаме дългосрочен конструктивен поглед, дори ако има някои краткосрочни насрещни ветрове“, каза главният оперативен директор на компанията Джонатан Грей по време на последния разговор с анализатори месец.

Въпреки това количеството нови потенциални затруднения при наемите на жилищни комплекси изглежда е намаляло през последните месеци, според доклада на MSCI Real Assets, тъй като перспективите за разходите по заеми се подобряват. Трейдърите очакват Федералният резерв да намали лихвените проценти с цели шест пъти тази година, благодат за наемодателите.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.