Снимка: iStock

Почти 1,5 трилиона долара дългове за търговски недвижими имоти в САЩ трябва да бъдат изплатени преди края на 2025 г. Големият въпрос, пред който са изправени тези кредитополучатели, е кой ще им даде заем?

„Рисковете при рефинансиране са отпред и в центъра“ за собствениците на имоти от офис сгради до магазини и складове, пишат в бележка миналата седмица анализатори на Morgan Stanley, включително Джеймс Игън. „Стената за зрялост тук е заредена отпред. Както и свързаните с това рискове.“

Инвестиционната банка изчислява, че оценките на офисите и имотите за търговия на дребно могат да паднат с до 40% от пика до минимума, увеличавайки риска от неизпълнение.

В допълнение към главоболието, малките и регионалните банки – най-големият източник на кредит за индустрията миналата година – бяха разтърсени от изтичане на депозити след прекратяването на Silicon Valley Bank, което поражда опасения, че ще ограничи способността им да предоставят финансиране на кредитополучателите.

Стената от дълг ще се влоши, преди да се подобри. Падежите се покачват през следващите четири години, достигайки връх от 550 милиарда долара през 2027 г., според бележката на MS. Банките също така притежават повече от половината ценни книжа, обезпечени с търговска ипотека на агенцията – облигации, подкрепени със заеми за имоти и емитирани от субекти, спонсорирани от правителството на САЩ, като Fannie Mae – увеличавайки тяхната експозиция към сектора.

„Ролята, която банките играят в тази екосистема, не само като заемодатели, но и като купувачи“, ще утежни вълната от рефинансиране, която предстои, пишат анализаторите.

Повишаването на лихвените проценти и притесненията за неизпълнение на задължения вече навредиха на сделките на CMBS. Продажбите на ценните книжа без държавна подкрепа са паднали с около 80% през първото тримесечие спрямо година по-рано, според данни, събрани от Bloomberg News.

Насред сумрака има някои късчета добри новини. Консервативните стандарти за кредитиране след финансовата криза осигуряват на кредитополучателите, а от своя страна и на техните кредитори, известна степен на защита от падащи стойности, пишат анализаторите.

Настроенията към многофамилните жилища също остават много по-положителни, тъй като наемите продължават да се покачват, една от причините Blackstone Real Estate Income Trust да има положителна възвръщаемост през февруари, въпреки че нарастващият брой инвеститори подават заявки за теглене. Наличието на заеми, обезпечени от агенция, ще помогне на собствениците на тези имоти, когато трябва да рефинансират.

И все пак, като изключим жилищните блокове, мащабът на проблемите пред банките става още по-голям. Според доклада около 70% от другите заеми за търговски недвижими имоти с падеж през следващите пет години се държат от банки.

„Търговските недвижими имоти трябва да бъдат преоценени и са необходими алтернативни начини за рефинансиране на дълга“, казаха анализаторите.

Междувременно европейските емитенти на недвижими имоти имат еквивалента на повече от 24 милиарда евро, дължими за изплащане през остатъка от годината, пише анализаторът на Bloomberg Intelligence Толу Аламуту в бележка.

„Определено виждаме компаниите за недвижими имоти да правят всичко по силите си, за да намалят инвестиционните програми, повече съвместни предприятия, обратно изкупуване на облигации и където е възможно, намаляване на дивиденти“, каза тя в имейл. „Изхвърлянето също е ключов фокус. Някои скорошни коментари от емитенти на недвижими имоти показват, че все още не е лесно да се продават големи портфейли.

На други места:

Инвеститорите грабнаха първата продажба на подчинени облигации в Европа от почти месец, след като пазарът за такъв дълг беше ефективно затворен от решението на швейцарските регулатори да заличат 17 милиарда долара от младшите облигации на Credit Suisse AG. Междувременно глобалният индекс, свързан с така наречените условни конвертируеми банкови облигации, се възстанови, достигайки нива, наблюдавани преди отписването на облигациите на Credit Suisse.

954 милиарда юана (139 милиарда долара) в ъгъл на китайския кредитен пазар показва, че по-малките банки не са лишени от някои собствени предизвикателства. Издаването на капиталови облигации от градски и селски търговски банки през първите три месеца на 2023 г. е спаднало със 70% спрямо година по-рано, показват данни, събрани от Bloomberg.

Група кредитори на Canadian Pacific Railway Co. се опитват да получат предсрочно изплащане на облигации на стойност 2,4 милиарда долара - и с премия - след като те казват, че компанията е пропуснала крайния срок, свързан с нейното придобиване на Kansas City Southern, съобщи Bloomberg News в четвъртък. Усилията се оспорват от компанията, която казва, че нейните изисквания са удовлетворени.

Sound Point Capital Management купува платформата за задължения по обезпечен заем на Assured Guaranty, сформирайки фирма за кредитни инвестиции на стойност 47 милиарда долара, която ще бъде петият по големина CLO мениджър в световен мащаб.

China Evergrande Group, предприемачът в основата на имотната криза в нацията, заяви, че е подписал споразумения за подкрепа на преструктурирането с някои притежатели на доларови облигации, които подкрепят предложеното от него преструктуриране на дълга.