Снимка: iStock

Голямата тема на финансовите пазари е затягането на монетарната политика от страна на Фед, заради рекордно високата инфлация. Но не очаквайте срив в жилищата в стил 2008 г, дори ако лихвеният процент по референтния 30-годишен ипотечен заем достигне нива от над 5.5%, според анализ на UBS.

Цените на хранителните стоки, бензина и жилищата се повишиха през последните месеци, свивайки бюджетите на домакинствата и привличайки вниманието на централните банкери на САЩ, които искат да намалят най-високия процент на инфлация от четири десетилетия.

Колко високо трябва да се повишат лихвените проценти по ипотечните кредити, преди да е време да се тревожим за нажежените жилища, които ще заемат твърде много от американските заплати?

Става по-голямо притеснение, ако 30-годишната фиксирана лихва по ипотеката надхвърли 5.75%, каза Солита Марчели от UBS и нейният екип в бележка от клиента във вторник.

Достигането на този праг ще изисква още поне 1% увеличение на референтната 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент от нейните 4.67% средно в края на март, а това беше най-високото му ниво от 2018 г.

Анализът на Марчели, главен инвестиционен директор в управлението на глобалното богатство, и нейния екип на UBS също предполагат, че лихвите по ипотечните кредити ще достигнат към 6%, а цените на жилищата се изравняват след две години нагоре. По този начин ще запази ключов показател за достъпност, съотношението на типичната месечна ипотечна вноска към дохода, от горните нива на последния жилищен балон.

Като част от това екипът на Марчели определи месечните ипотечни плащания с почти 50% по-високи от декември 2020 г., като средната цена на съществуващите жилища се повиши с приблизително 20% през същия период.

Казано по друг начин, ипотечните плащания през последните две години изпревариха рязко покачващите се цени на жилищата, което е потенциално опасен микс, ако икономиката спре или изпадне в рецесия.

„В началото на пандемията рекордно ниските лихви по ипотечните кредити помогнаха на купувачите на жилища, уловени във войни за наддаване пред лицето на ниския инвентар на жилища“, пише екипът на Марчели.

„Изчислението“ бързо се промени през последните три месеца, като войната на Русия срещу Украйна повиши цените на петрола и другини суровини и по-твърдата позиция на Федералния резерв по отношение на инфлацията, което доведе до рязко по-високи лихви по цялата кредитна крива, включително и по ипотеки.

Доходността на 10-годишните облигации се повиши към нов едногодишен връх в сряда от 2.61%, докато 30-годишният лихвен процент, беше по-близо до 2.65%, според FactSet.

След две години на „ипотечна мания“, екипът на UBS изчислява, че приблизително 28% от средния доход на домакинствата сега отива за месечни ипотечни плащания, доближавайки прага от 31%, наблюдаван в средата на 2000-те в навечерието на световната финансова криза.

Все пак, подобно на други специалисти от Уолстрийт, екипът на Марчели не очаква нов срив на жилища в стил 2008.

От една страна, екипът изчислява, че само около 1% от собствениците на жилища имат ипотеки с регулируема лихва, които биха могли да бъдат уязвими от неизпълнение при покачване на лихвите, а не 40%, както през 2005 г., зората на най-тежката криза с възбрана от десетилетия.

Годините на критично ниско предлагане на жилища в Америка също доведоха до поколение на богати собственици на имоти, поне на хартия. Собствениците на жилища са имали собствен капитал от приблизително 28 трилиона долара въз основа на общ жилищен фонд на стойност 40,6 трилиона долара към четвъртото тримесечие, според данни от Urban Institute.

Важно е, че има и нов клас институционални инвеститори, родени от последната криза с възбрана, които гледат на пукнатини на пазара на имоти за шанс да превърнат повече жилища в наеми с евтино финансиране от Уолстрийт.

„Повишаването на лихвите по ипотеките е малко вероятно да засегне толкова собствениците на жилища този път“, каза екипът на UBS.