Снимка: iStock

Федералният резерв иска бавно и тихо да се измъкне от облекчената си монетална политика без това да засегне пазара на жилища в САЩ. Но това може да е пожелателно мислене.

За перспектива относно влиянието на Фед върху жилищния пазар, откакто стартира своята програма за спешно изкупуване на облигации преди две години, разгледайте тази точка от Ричард Фар, главен пазарен стратег в Merion Capital Group. Около 762 000 нови жилища бяха продадени на средна цена от 453 700 долара през 2021 г., което означава, че Фед – гледайки само на своите 40 милиарда долара на месец в покупки на ценни книжа, обезпечени с ипотека – купи еквивалента на целия пазар на нови жилища миналата година, плюс допълнителни 36%.

Начинът, по който централната банка се справя с жилищата – подпалени от тласкането на хора от пандемията към предградията и извънградските райони с хронично недостиг на запаси, тъй като намесата на Фед торпилира лихвите по ипотечните кредити – ще определи дали Фед може реалистично и достатъчно да охлади инфлацията, без да хвърли американската икономика в рецесия и пазарите в по-дълбоки корекции.

Призракът от по-високи лихвени проценти вече вдига лихвите по ипотеките. Но шепа покачвания с четвърт пункт от нулата вероятно няма да са достатъчни за адекватно охлаждане на пазара на жилища, което представлява около 40% от индекса на потребителските цени.

Първо, съществува реалността, че Фед притежава около една трета от пазарите на държавните финанси и ипотечните пазари и дългосрочните лихвени проценти няма да се повишат – дори когато започне да вдига лихвите по федералните фондове – докато не намали собствения си отпечатък. 

Второ, попътните ветрове, включително стегнат пазар на труда и благоприятна демография на купуване на жилища, наред с рекордно нисък инвентар на съществуващи жилища за продажба и рекордно ниски нива на свободни места за наематели, предвещават продължаваща сила на жилищния пазар въпреки нарастващите лихвени нива, според Торстен Слок, главен икономист в Apollo Global Management.

След това има сумата на инвеститорските пари, преследващи еднофамилни къщи. „Планините и планините от капитал са издигнати за инвестиране в жилища в САЩ и три или четири увеличения на лихвите няма да спрат това“, казва Рик Паласиос, директор на изследванията в John Burns Real Estate Consulting. 

Разбира се, повишаването на цените на жилищата ще се забави от бурния темп през 2021 г. но Паласиос казва, че няма признаци на основание облекчаване на проблемите във веригата на доставки или намаляващо търсене; той все още вижда 9% ръст на цените на жилищата тази година – повече от двойно по-висок темп, който според Слок е устойчив. Наемите, които изостават от цените на жилищата с около година, трябва да се повишат с 5% в цялата страна през 2022 г., като много пазари ще видят двойно по-висок процент, казва Паласиос.

Всичко това предполага, че балансът на Фед ще бъде по-смисленият политически инструмент, макар и много по-сложно, непрозрачно и непредвидимо устройство, което централните банкери биха предпочели да омаловажат. Когато председателят на Фед Джером Пауъл говори след последната среща за политиката, той остави инвеститорите с повече въпроси, отколкото отговори за това как ще работи количественото затягане или обръщането на воденото от пандемията количествено облекчаване.

Има „елемент на несигурност около баланса“, каза Пауъл, който се е удвоил от началото на пандемията и представлява 40% от брутния вътрешен продукт на САЩ. „Мисля, че имаме много по-добър усет, честно казано, как увеличението на лихвите влияе върху финансовите условия и следователно върху икономическите условия. Балансът все още е сравнително ново нещо за пазарите и за нас, така че сме по-малко сигурни в това“, каза Пауъл. „Ще гледаме това да работи само на заден план.“

Проблемът с опитите да оставите баланса да се свие на заден план е, че няма да го направи. Ако Фед се опита да намали портфолиото си по начина, по който иска, като позволи на облигациите да се понижават с падежа и коригира размера на постъпленията, които се реинвестират, Слок казва, че ще отнеме около пет години, за да се прочисти напълно MBS. Логиката: предварителните вноски по ипотеките – често извършвани чрез рефинансиране – ще се забавят значително с покачването на лихвите. Ако нормализирането на баланса ще представлява истинското затягане този път и ако по-широката икономика зависи от охлаждането на пазара на жилища, имаме ли пет години?

Това е мястото, където прекалено агресивният подход – или дори пълните продажби на активи – се превръща в основателна грижа и също толкова непривлекателна опция. Джоузеф Уанг, преди това старши търговец в бюрото за отворени пазари на Фед, казва, че е трудно да се прецизира количественото затягане и че никой всъщност не знае как ще се развие то. Но ние знаем едно нещо. Уанг казва, че ако Фед иска да ускори много бавното излизане от ипотечния пазар, ще трябва да продаде активи.

Анализатори казват, че ще има купувачи, като банки, но не е толкова просто и преходът може да бъде насилствен. В баланса на Фед има огромното количество обезпечени с ипотека ценни книжа и е фактът, че QT има за цел да източи ликвидност, което означава, че потенциалните купувачи ще имат по-малко пари и по този начин ще представляват намаляващо търсене точно когато предлагането расте.

Както върви жилищата, така върви и икономиката. Секторът съставлява близо една пета от БВП и повече хора притежават домовете си, отколкото имат значителна експозиция на фондовия пазар, което прави така наречения ефект на богатството дълбоко свързан с недвижимите имоти. Фед трябва да се опита да управлява психологията на жилищния пазар, казва Слок, добавяйки, че проектирането на меко кацане за икономиката започва с това за жилищата.

Това е висока задача и изглежда малко Франкенщайн. Централната банка предотврати спад, който можеше да бъде много по-лош от бързата рецесия и корекция, които видяхме през 2020 г. Но нищо не е без последствия и инвеститорите са на път да разберат колко много Фед не знае за това, което има създадена.

Още по темата:

Колко още е готов Фед да позволи на акциите да спаднат?