Георги Пенчев, анализатор в ЕЛАНА Трейдинг*

Добре управляваната компания не гарантира наличие на успешна акция. И когато пазарът предопределя общото минорно настроение спрямо повечето акции, по-добре да залагаме на тези с фундаментално здрави проекти и финансови параметри. Такъв пример в настоящата изключително „луда" пазарна среда по целия свят е „Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ (накратко, BREF - по стария му борсов код) - компания с ясна стратегия, прозрачен портфейл, чист баланс и атрактивни проекти.

През последните две години компанията се фокусира към проекти с повече ликвидност, които носят текуща доходност, и за разлика от много представители на имотния пазар в България, има ниска задлъжнялост. Акцентира и върху тази част на пазара, където вече има опит - офис сегмент. Последният показва най-ясните сигнали за възстановяване на пазара на недвижими имоти - 20% ръст на сделките в сегмента и оборот от над 200 млн. евро през 2015 г.

Кой е Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ...

BREF представлява акционерно дружество със специална и инвестиционна цел, което е съставна част от местния индекс BGREIT. Една от сравнително ликвидните компании на Българска фондова борса (67% свободно търгувани акции), с прозрачни инвестиционни политики и експертен мениджмънт. Нерядко се нарежда и сред най-търгуваните дружества на БФБ по дневен оборот. До момента компанията е върнала на инвеститорите 13.5 млн. евро под формата на дивиденти, достигайки средна доходност от над 10% за последните 5 години.

BREF е диверсифициран в почти всички имотни сегменти, но това е допринесло и за определена неликвидност на част от портфейла след настъпването на кризата у нас през 2008-2009 г. През последните 2-3 години обаче компанията измества фокуса си върху повече ликвидност. Фондът закупи офис сграда 1 в Бизнес Парк София. В момента строи офис сграда отново срещу Бизнес Парк София и се оглежда за придобиване на нова такава. Корекцията в инвестиционната стратегия ще му подсигури стабилен ежегоден доход от наеми, а оттам - скромен, но по-предвидим дивидентен поток към акционерите. На база на вече активните проекти на компанията дивидентна доходност от над 5% за 2015 и 2016 г. е постижима при ефективно изпълнение на плановете и липсата на голямо регионално или глобално сътресение, което да доведе до сериозен отлив на капитали от България.

От 2015 година, BREF строи и нов обект - Офис Център Камбани, който ще представлява офис сграда от най-модерен тип, с пусков срок в края на 2016 г. В същия район на София, фондът вече се е доказал с изграждането и управлението на Бизнес Център Камбани. BREF направи успешна реализация на този проект с продажбата му през 2011 г. на частен инвестиционен фонд. Новата сграда е точно зад него - на Южната дъга на Околовръстния път на София. Към проектите в портфейла, генериращи наеми и текуща доходност, трябва да се споменат и двата магазина Бриколаж в София и Варна. И така приходите от наеми в момента генерират над 90% от общите приходи.

Изменение в приходи от наеми към общите приходи. Източник: Отчетите на компанията

... и къде е акцията на BREF

Акцията на фонда в момента се търгува на стойности от 0.46 пъти спрямо балансовата стойност на активите му (P/B). При среден P/B за АДСИЦ-ите в България на 0.65, това предоставя потенциал за сериозен ръст над сегашните нива на акция от 0.53 лева, но и при наличието на катализатор, който да отключи стойност. Смятайки дори само основните проекти по баланса на компанията, стойността на акция лесно надвишава пазарното ниво.

Пазарна капитализация и балансова стойност на активите. Източник: Отчетите на компанията

Къде отива пазарът на имоти?

Като втора поредна година на пробуждане и оптимизъм се определя 2015 г. от много пазарни анализатори и консултантски компании. След няколко години на корекция и изоставане на имотния пазар у нас, през 2014 г. се наблюдаваше обръщане на рецесивната тенденция в повечето сегменти. Засилването на оборота допринесе за размразяването на проекти отпреди кризата, както и инициирането на нови такива. Цените също обърнаха низходящия тренд, като през 2015 г. се утвърдиха тенденциите от 2014 г. с известно засилване. За първи път видяхме леко увеличаване на оборота на жилищните продажби, както и на техните цени. Очакванията на експерти в сферата са за поне 4-5% увеличение на цените в жилищния сектор през 2016 г.

През 2015 г. започнатите проекти са със застроена площ от 1.2 млн. кв.м., което е с 50% повече от предходната, според регистъра за имоти bcc.bg. В частност, офисният сегмент е първенец по оборот през изминалата година, с ръст от 20% и достигайки 236 млн. евро, по данни от Forton. Един от главните фактори за това е все по-голямата атрактивност на България като аутсорсинг дестинация, и по-специално за IT и BPO услугите. Трябва да се уточни, че София е с „островни" характеристики спрямо останалата част от страната, бидейки най-активният пазар в страната във всички имотни сегменти. Другите големи градове като Пловдив, Варна и Бургас, също бележат сериозно раздвижване.

Нежилищни сегменти по обем през първите 6 месеца на 2015. Източник: Forton

Въпросът обаче остава в хоризонта на инвеститора, поради ликвидния капан и нестабилната политическа обстановка.

Докато редица фактори допринесат за критична маса, остава въпросът кога да участваме като инвеститори?

Може да видим ефект от много съвкупни фактори, които да катализират конкретен капиталов сегмент, или целия пазар. Когато обаче сме сигурни в знаците, обикновено сме закъснели или в най-добрия случай може да тръгнем по вълната, преди да е на върха. Въпрос на инвестиционна стратегия и изпълнение е дали ще се позиционираме сега, когато имаме редица зелени сигнали, но много неща тепърва предстои да се случат и да докажат очакванията ни.

Информационният материал не е предназначен да служи за основа за инвестиционно решение.

*Анализът е публикуван в блога на ЕЛАНА Трейдинг