Снимка: Istock

Теодор Минчев

След над десетилетие на рекордно ниски лихви, през последните две години паричната политика претърпя историческа трансформация. Централните банки по света вдигнаха основните лихвени проценти, за да овладеят инфлацията, което доведе до рязко поскъпване на кредитирането и охлаждане на имотните пазари. В България, макар и с известно забавяне спрямо Запада, ефектът от тези процеси се усеща все по-осезаемо.

Лихвите по депозити остават символични – дори след вдигане на основния лихвен процент от БНБ, лихвите по едногодишни депозити масово се задържат под 1% нетно (след данъци), а дългосрочните варианти рядко надхвърлят 2%. На този фон, дивидентната доходност от 4–6% от водещи АДСИЦ на БФБ изглежда като по-добра алтернатива, особено за инвеститори, търсещи пасивен доход при поносима волатилност.

Какво представляват АДСИЦ и защо са интересни в такава среда?

АДСИЦ (Акционерни дружества със специална инвестиционна цел) са българският еквивалент на международните REITs – дружества, които инвестират в доходоносни недвижими имоти (земя, сгради, логистични паркове и др.) и разпределят минимум 90% от печалбата си като дивидент. Това ги превръща в доходни акции с фиксирана дивидентна политика, при която пазарната цена често остава по-стабилна в сравнение с растежно ориентирани компании.

На БФБ най-изявени са:

• Адванс Терафонд – фокус върху земеделска земя, ренти и продажби;
• Фонд за недвижими имоти България (BREF) – корпоративни и офис площи;
• Булленд, Интеркапитал – по-малки, със селективни активи.

Въпреки че пазарът е ограничен, доходността е напълно конкурентна на депозитите, особено при компании със стабилна рентна база.

Глобалният REIT пазар – сравнение и състояние

В световен мащаб REITs са утвърден активен клас. В САЩ, Великобритания, Германия и Австралия, те се търгуват на водещи борси и включват стотици милиарди долари активи – от търговски площи и жилища до логистични и дори болнични комплекси.

През 2024 г. ключовите наблюдения за глобалните REITs са:

Глобалните REITs претърпяха корекция през 2022–2023 г., но много от тях вече показват стабилизация и отново са в радара на институционални инвеститори. Сравнително високата дивидентна доходност и възможността за защита от инфлация ги прави особено интересни в тази фаза от цикъла.

Обобщение: къде се намираме?

Докато в САЩ REIT-овете се използват както за доход, така и за растеж, в България АДСИЦ са все още предимно инструмент за доходност и консервативна експозиция към имоти. Те не предлагат динамика, но осигуряват прозрачна политика, предвидимост и дивиденти, които често надвишават алтернативите като депозити, облигации и дори повечето ETF-и.

В среда, където лихвите по депозитите не компенсират инфлацията, а доходността от облигации все още е под натиск, имотните АДСИЦ на БФБ остават скрит, но стойностен инструмент за българския инвеститор.

Адванс Терафонд АДСИЦ (6A6)

Адванс Терафонд е най-големият фонд за земеделска земя в България. С портфейл от над 150 000 дка, фондът генерира стабилни приходи от аренда и периодични продажби на земя. През последните пет години дивидентът му е варирал между 0.09 и 0.12 лв. на акция, като нетната доходност спрямо пазарната цена обикновено е 4.5% – 6%.

За 2024 г. се очаква нов дивидент от 0.096 лв., което при цена от около 1.90 лв. означава доходност над 5%. P/E съотношението е около 8.6, а ROE – близо 6.5%. Структурата на приходите му го прави подходящ за инвеститори, търсещи стабилност, макар че ценовите движения остават ограничени поради ниска ликвидност.

Фонд за недвижими имоти България (BREF)

BREF се фокусира върху доходоносни бизнес имоти – офис сгради, търговски обекти и логистични площи. Това го доближава повече до западния REIT модел. За 2024 г. фондът изплаща брутен дивидент от 0.296 лв., което при пазарна цена от около 5 лв. води до доходност от почти 6%.

P/E е около 14.8 – по-високо спрямо останалите, но отразява стабилни приходи и ръст на активите. ROE над 8% и силен наемателен портфейл позиционират BREF като един от най-качествените български REITs. Основен риск остава ограничената ликвидност и зависимостта от няколко ключови обекта.

Булленд Инвестмънтс АДСИЦ (5BU)

Булленд инвестира основно в търговски и логистични площи, но през последните години не се отличава с активна дивидентна политика. Печалбата е ограничена, а ликвидността – минимална. Въпреки това, активите му са консервативно оценени, което може да предложи потенциал в случай на пазарно раздвижване. Липсата на редовен дивидент обаче го изключва от ядрото на доходните инвестиции към момента. P/E е трудно измерим, поради минимална печалба, а ROE под 2.5%.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ (ICPD)

Фондът има по-рисков профил, с участие в строителни проекти и по-спекулативни инвестиции. Ликвидността на акциите е много ниска, дивидентната история – почти несъществуваща, а последните години показват по-ниска възвръщаемост от активите спрямо водещите имотни фондове. P/E практически е несравним, а ROE е под 2%. Въпреки това, за инвеститори с апетит към неликвидни активи и потенциална преоценка на земя и имоти, може да има интерес в дългосрочен план, ако се промени стратегията.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на пода на БФБ