Снимка: iStock

Владимир Попдимитров

В началото на 2026 година София се намира в уникална икономическа точка, която не се поддава на класическите пазарни дефиниции за „балон“ или „бум“. Градът е заклещен между две паралелни реалности: едната е статистическа и демографска, а другата – инвестиционна и психологическа. След две десетилетия на бурни промени, днешният пазар е резултат от натрупването на капитал, който търси физическо убежище в среда на глобална несигурност.

Основният двигател на всеки здравословен имотен пазар е демографията. В София обаче официалната статистика на НСИ отчита население от 1.26 млн. души, докато реалното потребление на ресурси (ток, вода, мобилни данни) сочи към близо 1.6 млн. души. Този разрив създава илюзия за стабилност, която прикрива един опасен феномен: градът не расте количествено, а се „сгъстява“ качествено. Новите жители на столицата се борят с инфраструктура, проектирана за двойно по-малко хора, докато същевременно са изтласкани от пазара на нови жилища поради влошената достъпност.

За разлика от кризата през 2008 г., днешният пазар не е изграден върху пясъка на лошите кредити. Според данни на Агенцията по вписванията, през 2025 г. над 55% от сделките са сключени с кеш. Това прави системата изключително устойчива на лихвени трусове. Собствениците не дължат пари на банките, което означава, че няма да видим вълна от принудителни продажби. Обратната страна на този медал обаче е ниската ликвидност. Ако пазарът се охлади, собствениците просто ще спрат да продават, което ще доведе до дълга стагнация и „замръзване“ на сектора.

В следващите редове ще намерите онагледени данни, които проследяват динамиката на столицата през последните две десетилетия, позволявайки ви да сравните сами периодите на еуфория, криза и текущата фаза на устойчиво напрежение.

1. Демографският парадокс: Официално срещу Реално население

Следващата таблица разкрива „скритата София“ – разликата между хората по лична карта и тези, които реално натоварват градската среда.

2. Динамика на строителния цикъл 

Според официалните данни на НСИ за издадените разрешителни и започнатото строителство, физическото разширяване на София следва плътно икономическия цикъл, като през 2024 г. е отчетен исторически пик от над 2.1 млн. кв. м разгърната застроена площ.

3. Цикъл на достъпността 

Коефициентът показва колко средни месечни нетни заплати са нужни за покупката на 1 кв. м. Скалата за оценка е следната:

• 1.3 – 1.4: Здравословен, потребителски пазар.

• 1.5 – 1.9: Инвестиционен пазар (настояща фаза).

• 2.0 – 2.9: Пазарна еуфория.

• >3.0:   Имотен балон (фаза 2008 г.).

Пазарът в София премина от фаза на „достъпен дом“ към фаза на „защитен актив“. Коефициентът от 1.74 показва, че пазарът все още е далеч от нивата на балона през 2008 г. (над 3.0), но вече е напуснал зоната на масова достъпност. Когато показателят се отдалечава от здравословните нива (1.3 - 1.4), купувачът престава да бъде младо семейство и се заменя от инвеститор, който „паркира“ капитал. При преминаване на границата от 2.0, пазарът навлиза в режим на еуфория, където емоцията надделява над икономическата логика.

4. Коефициент на обитаемост: „Тъмните прозорци“ на София

Според данните от последното национално преброяване на НСИ и анализите на енергийните дружества за битово потребление, коефициентът на обитаемост в София е спаднал до 69% през 2025 г., което според пазарните стандарти сигнализира за превръщането на значителна част от жилищния фонд в „мъртъв капитал“ или инвестиционен трезор.

Падането на обитаемостта под 70% означава, че почти всеки трети апартамент служи единствено като физическо хранилище на стойност. Пазарът се движи от финансови мотиви (защита от инфлация), а не от демографска нужда.

5. Кредит срещу Собствен капитал: Структура на финансирането

Тази таблица разкрива защо пазарът остава стабилен при лихвените промени – той е капитално подплатен. Според официалната статистика на Агенцията по вписванията и данните на БНБ за ипотечния пазар, над 55% от сделките в София през 2025 г. се реализират със собствени средства, което според финансовите анализи осигурява стабилност на сектора срещу промените в лихвените нива.

Доминиращият дял на кешовите сделки (55%) действа като щит. Имотите не се купуват с цел бъдещи доходи, а чрез натрупани минали спестявания, което прави пазара устойчив на принудителни продажби.

Диагноза на парадокса

София 2026 е град в състояние на инвестиционна обсада. Традиционно, най-големият враг на имотния пазар е вдигането на лихвите, но при пазар, в който 55% от сделките са с кеш, банковата политика губи своята охлаждаща сила. Истинският „черен лебед“ тук е промяната в данъчната политика. Докато в България имотите все още се облагат символично върху занижени оценки, в градове като Париж, Берлин и Виена вече действат прогресивни данъци за „второ жилище“ и сурови такси за празни имоти, които достигат до 10-20% от наемната им стойност. Ако София приеме европейския модел, за да напълни общинската хазна и да „отключи“ затворените квадрати, тези 31% „тъмни прозорци“ ще се превърнат от актив в тежко финансово бреме за собствениците си.

За да разберем мащаба на столичната трансформация, трябва да погледнем физическото измерение на строителния бум. За последното десетилетие в София са започнати над 95 000 нови жилища – цифра, която надвишава целия сграден фонд на два от най-големите столични района, взети заедно, като например „Красна поляна“ и „Слатина“. На пръв поглед изглежда невъзможно тези нови „градове в града“ като Малинова долина и Манастирски ливади да намерят своите обитатели, но историята на урбанизацията показва, че София има капацитет да абсорбира този обем, стига имотът да се върне към функцията си на дом, а не на сейф.

В крайна сметка, София не страда от липса на хора, а от липса на достъп. Градът ще трябва да реши дали иска да бъде пространство за живот, или огромен декор за пасивни капитали. Настоящата 2026-а е годината на голямото осмисляне на риска, защото когато един актив престане да произвежда полезност (наем или обитаване), неговата стойност се крепи единствено на вярата, че следващият купувач ще плати повече. Но в град със затихваща демография, „следващият купувач“ е изчезващ вид, а математиката на реалността винаги намира начин да коригира еуфорията – понякога с тишина, понякога с данъчна фактура.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.