В народопсихологията на българина има едно неписано правило, което диктува икономическото поведение на цели поколения: „Ако не можеш да го пипнеш, не е истинско“. Тази мантра превръща недвижимите имоти в абсолютен хегемон сред инвестиционните активи у нас, веднага след консервативните банкови депозити.

Усещането за притежание на ключ, нотариален акт и физически квадратни метри носи измамно спокойствие за сигурност. Както Наталия Петрова, изпълнителен директор на Конкорд Асет Мениджмънт, потвърждава: „Българинът предпочита да инвестира в нещо, което му е познато... Другото нещо, което обича да инвестира, са недвижимите имоти. Това, което може да се пипне, знае се къде е“.

Но зад фасадата на тази стабилност се крие един фундаментален проблем, който повечето непрофесионални инвеститори осъзнават твърде късно – ликвидността. В момента, в който пазарът се обърне или личната нужда от кеш стане спешна, „бетонното злато“ бързо се превръща в „бетонен капан“.

Продажбата на апартамент не е кликване с мишката; тя е процес, зависим от локацията, състоянието на имота и капризите на търсенето, който може да блокира капитала ви за месеци. „Ако например инвестираш в недвижим имот, много трудно понякога можеш да се освободиш от инвестицията си. Много трудно можеш да го продадеш, защото може да не е на правилното място, да не е в правилното време, или не е в правилното състояние“, припомня още експертът.

Наталия Петрова, която управлява „най-голямото небанково управляващо дружество в страната“ с активи под управление над 370 милиона лева, поставя на масата една модерна алтернатива, която решава именно това уравнение. Капиталовите пазари са създали механизъм, който позволява на инвеститора да притежава експозиция към недвижими имоти, без да носи тежестта на физическата собственост. Това са така наречените дружества със специална инвестиционна цел (REITs), или фондове, които инвестират в такива дружества. „Има такива дружества със специална инвестиционна цел, които инвестират в недвижими имоти... Това е бърза и лесна алтернатива да се достигне до този вид пазар“.

Фундаменталната разлика тук е скоростта на достъп до собствените пари. Докато продажбата на гарсониера в „Младост“ изисква огледи, брокери и нотариуси, излизането от взаимен фонд може да бъде финализирано до дни. „Ако инвестираш на капиталовите пазари и ако е високоликвиден инструментът, в който инвестираш, можеш да имаш достъп до парите си бързо и лесно“, обяснява Петрова. Това е ликвидност, която превръща имота от тежък актив в гъвкав финансов инструмент.

Историческият контекст на българския пазар показва, че манията по директна собственост често води до свръхконцентрация на риск. Хората влагат всичките си спестявания в един актив, на една локация. Ако кварталът западне или съседите се влошат, инвестицията страда. Фондовете, за които говори Наталия Петрова, предлагат диверсификация по подразбиране – те не купуват един апартамент, а портфейл от имоти или участия в множество дружества. Това диверсифицира риска и прави инвестицията по-устойчива на локални сътресения. Нещо повече, този модел демократизира достъпа до пазара. Не е нужно да имате 200 000 евро, за да станете инвеститор в имоти в София. „Може да инвестира с малки суми“, казва Петрова, което прави този тип активи по силите на средностатистическия работещ човек, позволявайки му да се възползва от растежа на сектора.

Психологическата бариера обаче остава висока. Българинът обича да контролира актива си директно. Идеята да повери парите си на професионални мениджъри все още се бори с недоверието, натрупано през прехода. Но фактите, които Наталия Петрова излага, са трудни за игнориране. Concord Asset Management управлява девет фонда с различни рискови профили, което помага за това, все повече хора да преодоляват този страх. Възможността да влезеш в пазара на имоти, когато е „горещ“, и да излезеш мигновено, когато се „охлади“, е лукс, който физическият собственик няма. Този динамизъм е особено ценен в периоди на икономическа несигурност, когато „кешът е цар“.

Интерпретацията на тези процеси ни води до извода, че финансовата грамотност еволюира от простото спестяване към интелигентното управление на активи. Инвестицията в имотен фонд не е отказ от имотите, а промяна на начина, по който ги притежаваме. Това е преход от аналогова към дигитална собственост.

Вместо да сте хазяин, който се занимава с течове и наематели, вие сте акционер, който прибира доходност. Разбира се, както Наталия Петрова коректно отбелязва, пазарите могат да вървят и надолу. „Винаги отваряме една скоба, че капиталовите пазари както вървят нагоре, така могат да вървят и надолу. Тоест, има периоди на корекция на пазара и когато има такива периоди, е важно инвеститорът да има достатъчно дълъг инвестиционен хоризонт“. Няма гарантирана печалба. Но има гарантирана ликвидност – и в света на инвестициите, това често е по-ценно от самото обещание за доходност.

Сблъсъкът между „тухлите“ и „дяловете“ е сблъсък между миналото и бъдещето на личните финанси. Директната собственост винаги ще има своето място като емоционална котва и дом, но като инвестиционен инструмент тя е тромава и остаряла. Предложението на фондове като тези на Concord Asset Management е мост към модерния капитализъм, където мащабът на инвестицията (дори и малка) не ограничава качеството на актива. Ако българинът успее да преодолее зависимостта си към нотариалния акт, той ще открие, че истинската свобода не е в това да имаш имот, а в това да разполагаш с парите от него, когато ти потрябват най-много.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.