Снимка: Istock

Теодор Минчев

През последните пет години имотите в България изживяха ръст, какъвто страната не беше виждала от 2006–2008 г. насам. В някои райони на София и Варна цените на квадратен метър са се удвоили, а в Пловдив, Бургас и Благоевград поскъпването надхвърля 70%. Средната цена за ново жилище в столицата вече достига около 1900 евро на квадрат, което означава, че един стандартен апартамент от 80 кв.м струва около 150 000 евро – сума, която доближава нивата на имотите в редица централноевропейски столици. Именно на този фон анкетата на Infostock.bg, в която са гласували близо 18 000 души, показва любопитна нагласа – 57.49% от анкетираните очакват спад на цените с около 10%, още 10.41% прогнозират спад над 10%, едва 12% залагат на ръст, а близо 20% смятат, че цените ще останат без промяна.

Тези данни отразяват не толкова пазарното очакване, колкото емоционалната умора на потребителите. След пет години почти непрекъснато поскъпване, съчетано с ограничен ръст на реалните доходи и по-високи лихви по ипотеките, българите започват да се надяват на облекчение. Когато покупателната способност изостава от цените, на пазара се появява колективно желание за спад, което често е по-скоро психологическо, отколкото икономическо. Ръстът на имотите у нас между 2020 и 2024 г. е над 60% според данни на Евростат, докато средното поскъпване в ЕС е около 30%. Това прави България втората най-бързо поскъпваща страна в Европа след Унгария. Основните причини за този скок са комбинация от ниски лихви до 2022 г., масово изтегляне на пари от депозитите, търсене на защита от инфлация и очакванията около бъдещото въвеждане на еврото.

Историческият опит на страни като Словакия, Словения, Литва и Хърватия показва, че влизането в еврозоната не води автоматично до спад в цените. Обикновено през първата година след приемането на еврото имотите запазват темпото си на поскъпване, тъй като част от купувачите се опитват да изпреварят потенциално увеличение на цените. Във втората и третата година след въвеждането на еврото често настъпва период на застой или лека корекция от порядъка на 5–10%, когато еуфорията отминава, а доходите не догонват разходите. Самото влизане в еврозоната по-скоро охлажда ръста, отколкото да предизвиква криза, освен ако не е съпроводено от икономическо забавяне и високи лихви.

Проблемът с достъпността на имотите обаче остава най-същественият. В София днес средната цена на жилище е равна на 13–14 годишни заплати на средния работещ, при положение че „здравословното“ съотношение според Световната банка е между шест и осем. Това означава, че достъпността на жилищата у нас е най-ниската от 2008 г. насам. Точно тази недостъпност стои в основата на песимистичните очаквания в анкетата. Хората не казват „цените ще паднат“, те по-скоро казват „надяваме се да паднат“.

Към момента няма фундаментални причини за масов срив. Лихвите по кредитите се стабилизират, безработицата остава ниска, строителните разходи са високи, а предлагането на нови жилища се забавя. В същото време, ако икономиката се охлади през 2025–2026 г., ако Европейската централна банка забави намаленията на лихвите и ако строителните компании увеличат агресивно предлагането, тогава спад от 5 до 10% е напълно възможен.

Пазарът днес е в психологически преломен момент, в който надеждите и реалността се разминават. Очакванията за спад са по-скоро социален индикатор, не икономическа прогноза. По-вероятният сценарий е не срив, а изравняване на цените спрямо доходите чрез по-бавен ръст през следващите години. За инвеститорите това е време за селективност, не за паника. Не целият пазар, а конкретните локации и качеството на имота ще определят реалната доходност. Ако има нещо, което историята показва, то е, че българският имотен пазар рядко пада рязко – той просто спира да расте.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.