Разпродажбата при компаниите за услуги в недвижимите имоти тази седмица не е просто секторна корекция, а симптом на по-дълбок страх – че изкуственият интелект започва да навлиза в самото ядро на посредническите бизнес модели. Акциите на CBRE и Jones Lang LaSalle се понижиха с около 12%, а Cushman & Wakefield с 14%, което за първите две означава най-сериозния спад от 2020 г. насам – година, в която пазарът беше воден от пандемичен шок, а не от технологична тревожност.

Формалният повод е познатият вече „AI scare trade“ – вълна на разпродажби, обхващаща компании със сравнително високи такси и силно зависими от човешки труд структури. Анализатор от Keefe, Bruyette & Woods формулира логиката ясно: инвеститорите се пренасочват от модели, възприемани като уязвими към автоматизация. Пазарът реагира не на конкретен отчет или регулаторна промяна, а на идеята, че част от процесите по оценка, посредничество и структуриране на сделки могат да бъдат дигитализирани по-бързо от очакваното.

Тук контекстът е критичен. Секторът на търговските имоти още не се е възстановил напълно от двойния удар на пандемията и високите лихви. След 2022 г. обемите на сделки в глобален план се свиха рязко под натиска на агресивния цикъл на затягане от страна на Федералния резерв и останалите водещи централни банки. Ликвидността стана по-скъпа, капиталът – по-предпазлив, а офис сегментът – структурно предизвикан от дистанционната работа. В тази среда компаниите като CBRE, JLL и Cushman & Wakefield диверсифицираха към управление на имоти, оценяване и инвестиционни продажби в хотели, логистични активи, жилищни комплекси и лаборатории за бионауки. Това беше стратегически отговор на цикличен спад, не на технологичен риск.

Появата на нови AI инструменти, включително разработки от стартъпи като Anthropic, които автоматизират задачи в правни и финансови сфери, променя психологическата рамка. Дори ако непосредствената оперативна заплаха е ограничена, самият факт, че част от интелектуалния труд може да бъде алгоритмизиран, кара инвеститорите да дисконтират бъдещи маржове. Barclays отбелязва, че разпродажбата изглежда прекомерна при липса на конкретни новини. Това е характерен белег на пазарна фаза, в която възприятието изпреварва фактите.

Историческият паралел не е с 2020 г., а по-скоро с началните етапи на технологичните вълни, когато пазарът наказва традиционни модели още преди реалният ефект да стане измерим. В края на 90-те години посредническите бизнеси бяха под натиск заради интернет платформите, но реалната трансформация отне повече време от първоначалния страх. Разликата днес е, че AI прониква в аналитичната и договорната част на процеса – сфери, считани досега за „защитени“ чрез човешки капитал и мрежи от взаимоотношения.

Основната теза тук не е, че AI ще елиминира посредниците в недвижимите имоти. Историята тук не е фактът на технологичния напредък, а промяната в начина, по който пазарът оценява уязвимостта на маржовете в среда на крехко възстановяване. Когато секторът вече е под натиск от по-ниски обеми и структурна трансформация на офис пазара, всяка нова потенциална заплаха се капитализира по-агресивно.

Психологически това е класическа реакция на късен етап от технологичен ентусиазъм. В началото AI беше катализатор за ръст в технологичния сектор и за капиталови разходи в центрове за данни и висок клас офис площи. Сега същата вълна започва да се възприема като разрушител за други индустрии. Еуфорията и несигурността вървят паралелно – печелившите и потенциалните губещи се дефинират все по-рано в цикъла, често преди реалните ефекти да се проявят в отчетите.

В макро план това се случва в среда на все още рестриктивна ликвидност и висока чувствителност към теми, свързани с продуктивността и заетостта. Ако AI бъде възприет като фактор, който може да намали нуждата от работна сила и офис пространство, това има вторични ефекти върху оценките на търговските имоти. Рискът се промъква в детайлите – не чрез моментален спад в приходите, а чрез пренаписване на очакванията за бъдещата структура на разходите и търсенето.

Това, което виждаме, е повече реакция на наратив, отколкото на отчетни данни. Пазарът не наказва резултати, а сценарии. И когато страхът от технологична дисрупция се наслагва върху вече отслабен цикъл в търговските имоти, движението става по-рязко от фундаменталната промяна. Посоката на дебата е ясна – въпросът е не дали AI ще повлияе на сектора, а кога и в каква степен ще трансформира стойностната верига, докато оценките продължават да отразяват повече психология, отколкото отчетен риск.

Материалът е с аналитичен и образователен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.