Снимка: iStock

Акциите на компанията чиито бизнес е да купува имоти в САЩ, да ги реновира и да ги пуска отново за продажба с печалба – Opendoor, са изпаднали в немилост. След като достигнаха връх от 34 долара, след първичното си публично предлагане през 2021 година, те се търгуват при нива от около 1.5 долара за брой към днешна дата.

Какво се обърка?

За да разберем по-добре какво се обърка за компанията, нека се върнем назад към есента на 2021 г. По това време пазарът на жилища в САЩ все още се радваше на силен интерес, в резултат на пандемията. Въпреки това, погледнато назад, първата пукнатина се появи, когато конкурентът на Opendoor Zillow обяви през октомври 2021 г., че ще спре собствения си бизнес с изкупуване и препродажба на имоти. Само седмици по-късно Zillow обяви, че прекратява инициативата – известна като Zillow Offers – и освобождава 2000 работници, докато се бори да разтовари останалите си домове.

Оказва се, че Zillow е направил лош залог. Много хваленият алгоритъм на Zillow се бореше да предвиди бъдещо поскъпване, което доведе до надплащане за жилища. Ръководителите на Zillow също не бяха сигурни дали преобръщащият се бизнес модел на iBuyer ще се превърне в двигател за дългосрочна печалба.

Джереми Уоксман, главен оперативен директор на Zillow, каза пред Fortune през май 2022 г., че компанията няма друг избор, освен да замръзи голяма част от своята програма iBuyer: Обмяната на жилища е скъп, сложен бизнес с нисък марж, който може да бъде печеливш само в огромен мащаб. Zillow трябваше да „автоматизира транзакциите толкова ефективно, че да можете да покриете фиксираните разходи, необходими за изпълнение на тази операция, която изисква много технология, много данни, много автоматизация и отново много капитал“, каза Уоксман.

В крайна сметка този мащаб – при който обръщането на дома представлява 87% от приходите на Zillow през първото тримесечие на 2022 г. – и потенциалът за още по-големи загуби беше достатъчен за ръководителите на Zillow да напуснат бизнеса.

„Това е част от бизнеса. Ще предприемете големи промени. Някои се справят, други не“, каза президентът на Zillow Сюзън Даймлер пред Fortune миналата година.

Тъй като Zillow излезе от своята програма за обръщане на дома, инвеститорите на Opendoor не изглеждаха много притеснени: на 2 ноември 2021 г., същия ден, когато Zillow обяви, че окончателно ще напусне iBuying, акциите на Opendoor затвориха на $21,12. Погледнато назад, може би инвеститорите на Opendoor трябваше да бъдат по-бдителни.

Говорейки пред Конгреса по-късно през ноември 2021 г., председателят на Фед Джеръм Пауъл каза, че „вероятно е подходящ момент да се пенсионира“ фразата „преходно“. Пауъл, изглежда, изпращаше ястребово послание, че инфлацията ще остане и Фед ще вдигне лихвените проценти. Ако Федералният резерв действително го направеше, това би означавало, че лихвените проценти по ипотечните кредити от 3%, които спомагаха за задвижването на пандемичния бум на жилищния сектор, ще се провалят.

Въпреки това iBuyers като Opendoor и RedfinNow продължиха да купуват жилища в края на 2021 г., а купувачите на жилища продължиха да наддават за по-високи цени на жилищата. Музиката продължаваше да свири... но беше на път да спре.

Пазарът на жилища в САЩ беше абсолютна лудост през първите няколко месеца на 2022 г. Всъщност цените на жилищата в САЩ, измерени чрез Националния индекс на цените на жилищата на Case-Shiller през март 2022 г., отбелязаха рекорден годишен скок от 20,8%.

Но краят на националния жилищен бум вече беше поставен в началото: в подготовката за първото повишение на лихвения процент от Фед с 25 базисни пункта през март 2022 г. финансовите пазари вече повишаваха лихвите по ипотечните кредити. Средната 30-годишна фиксирана ипотечна лихва, която приключи 2021 г. на 3,11%, се повиши до 3,89% към края на февруари 2022 г. До края на март 2022 г. беше вече 4,67%.

Лихвите по ипотечните кредити продължиха да растат през първата половина на 2022 г. и Opendoor продължи да купува жилища. Първоначално тези резки лихви просто забавиха жилищния пазар, но точно около юни 2022 г., когато лихвите по ипотечните кредити надхвърлиха 6%, западните жилищни пазари като Финикс изпаднаха в корекции на цените на жилищата. Скоро след това националният жилищен пазар изпадна в първата си корекция, откакто жилищният срив достигна дъното през 2012 г.

Национално казано, корекцията на цените на жилищата – при която цените на жилищата в САЩ паднаха с 3% на сезонно коригирана база между юни 2022 г. и януари 2023 г. – беше донякъде лека. Корекцията на жилищата обаче беше особено рязка на „пенливите“ жилищни пазари на Запад, като мнозина отбелязаха почти двуцифрен спад на цените на жилищата през втората половина на 2022 г. Тези силно засегнати западни пазари, включително места като Финикс (намаляване със 7,5% от своя връх) и Рено (намаляване със 7,8% от своя връх), също са местата, където iBuyers като Redfin и Opendoor (вижте графиката по-горе) са имали значителна експозиция.

В тези бързо коригиращи се западни жилищни пазари iBuyers като Opendoor и Redfin нямаха друг избор, освен да започнат да намаляват цените на жилищата миналото лято.

„Когато гъбите шийтаке ударят вентилатора, вие [инвеститорите] искате да излезете първи. Начинът да направите това е да разберете къде е най-ниската продажба и да бъдете с 2% под това. И ако не се продаде през първия уикенд, преместете го надолу [отново]“, каза главният изпълнителен директор на Redfin Глен Келман пред Fortune миналата есен. „Веднага забелязваме, когато по-малко хора са на нашия уебсайт и по-малко се записват за обиколки… Ние седим на жилища на стойност 350 милиона долара за продажба, които сме купили със собствените си пари или по-лошо купени с пари назаем. И това, което винаги казвахме на инвеститорите, че ще защитим баланса си, като действаме бързо. Нямаме надежда като стратегия. Веднага започнахме да отбелязваме нещата.“

През ноември Redfin се присъедини към Zillow, за да хвърли кърпата на бизнеса си с домашно обръщане. Този ход доведе до съкращаване на 13% от персонала.

Малко след като Redfin обяви напускането на iBuyer, Opendoor имаше свой собствен разтърсване: през декември съоснователят на Opendoor Ерик Ву обяви, че ще се оттегли от поста главен изпълнителен директор. Той беше заменен от Кари Уилър, главен финансов директор на компанията.

Бърз преглед на финансовите данни на Opendoor показва срещу какво се изправя Уилър. Докато приходите на Opendoor нараснаха с 94% до 15,6 милиарда долара през 2022 г., същото се случи и със загубите му от 662 милиона долара през 2021 г. до загуба от 1,4 милиарда долара през 2022 г. Още по-фрапиращо, коригираната й нетна загуба се покачи с 394% от загуба от 116 милиона долара през 2021 г. до $574 милиона загуба през 2022 г.

Общо Opendoor продаде 39 183 жилища през 2022 г., което е увеличение от 21 725 жилища през 2021 г. и 9 913 жилища през 2020 г. Разбира се, нарастването точно когато националният жилищен пазар достигна своя връх, се оказа скъпо.

„Действието на Фед за повишаване на целевите лихвени проценти с 300 базисни пункта за по-малко от пет месеца [през 2022 г.] катализира най-бързата промяна в жилищните условия от четири десетилетия. Ние непрекъснато проследяваме макроикономическите и жилищните условия и коригираме съответно нашите стратегии, но не успяхме да прогнозираме скоростта на спада в поскъпването на жилищата и обемите на транзакциите“, пише Opendoor в писмото на акционерите си, публикувано през февруари. „От страна на препродажбата, намалихме каталожните цени [през 2022 г.], за да останем в съответствие с пазара. Погледнато назад, не направихме това бързо или достатъчно агресивно.“

Добрата новина за Opendoor? Според доклад, публикуван от Goldman Sachs през февруари, Opendoor е продал 66% от кохортата си през второто тримесечие на 2022 г. – иначе известни като домовете, закупени от Opendoor на пика на пазара миналата година. До края на първото тримесечие Opendoor очаква 85% от тази домашна кохорта през второто тримесечие на 2022 г. да изчезне.

Лошата новина за Opendoor? В същия доклад Goldman Sachs повтори рейтинга си за продажба на Opendoor и намали 12-месечната си целева цена на акциите до само $1.

Джей Макканлес, старши вицепрезидент по проучване на капитала в Wedbush, е малко по-малко зле настроен към Opendoor. Той смята, че пазарът на жилища в САЩ сега е „преживял най-лошото“ и резкият спад на цените на жилищата е приключил. Липсата на инвентар и силните демографски данни, казва Макканлес пред Fortune, поставят прага на това колко далеч могат да паднат цените на жилищата. Вече индексите на цените на жилищата, изготвени от фирми като CoreLogic, Zillow и Black Knight, показват, че националните цени на жилищата отново се покачват на месечна база. Дори някои западни пазари, където корекцията на жилищата беше най-интензивна миналата есен, започват да показват по-малко намаления на цените.

Подобреният жилищен пазар през 2023 г., съчетан със „силната парична позиция“ на Opendoor е причината Макканлес да има целева цена на акция от $3 на Opendoor. Въпреки това тази цифра бледнее в сравнение с цената на акциите от $34, която Opendoor имаше на върха си през 2021 г.

Още по темата:

1.5 трилиона дългове за търговски имоти в САЩ падежират преди края на 2025 г.