Снимка: iStock

Неочакваното съобщение на Zillow през октомври, че временно спира дейността си по закупуване на жилища, повдигна много въпроси сред анализаторите. Съобщава се, че сега компанията разтоварва хиляди домове с отстъпка.

Някои твърдят, че може да има по-тревожни тенденции.

Подразделението Zillow Offers на компанията е това, което е известно като „iBuyer“ – то купува и продава жилища директно на потребителите, като обикновено ги реновира.

След доклад в средата на октомври от Bloomberg, Zillow потвърди, че нейното подразделение Zillow Offers няма да подписва допълнителни нови договори за закупуване на жилища до края на 2021 г.

Обяснявайки този ход, Zillow каза, че компанията е изправена пред изоставане от ремонти и се справя с проблеми с оперативния капацитет.

Сега обаче Bloomberg съобщава, че компанията разпродава около 7000 жилища, като се стреми да върне 2.8 милиарда долара в процеса. Отделен доклад от анализатора на KeyBanc Едуард Юрума установи, че две трети от домовете, които Zillow е обявила за продажба, имат искана цена под тази, която Zillow е платила за имота, като средната отстъпка е 4.5%.

„Zillow може да се е наклонил към придобиване на жилище в неподходящия момент“, пише Юрума в изследователска бележка.

Конкурентите на Zillow продължават да разширяват дейността си

„Ние работим в рамките на икономика, ограничена от труд и предлагане – в рамките на конкурентен пазар на недвижими имоти, особено в строителството, реновирането и затварянето на помещения“, каза Джеръми Ваксман, главен оперативен директор на Zillow, когато компанията обяви пауза при покупката на жилища.

Той добави, че паузата ще позволи на компанията „да се съсредоточи върху продавачите, които вече са с договор“ и съществуващия инвентар на домовете на компанията.

Други iBuyers не последваха примера. Всъщност е точно обратното – повечето от конкурентите на Zillow отново подчертаха плановете си за разширяване в отговор на обявяването на паузата на Zillow.

В средата на октомври Redfin отбеляза, че нейното подразделение iBuying, наречено RedfinNow, „продължава да прави оферти“ на всичките 29 пазара, на които оперира, и компанията планира да продължи напред с плановете си за разширяване.

Миналия месец Offerpad обяви, че стартира на три пазара в Калифорния през първото тримесечие на 2022 г.: Ривърсайд, Сан Бернардино и Сакраменто.

„Очакваме с нетърпение да предоставим нашите услуги и опит на собствениците на жилища в Калифорния, които искат лесно, безпроблемно изживяване с недвижими имоти“, каза главният изпълнителен директор и председател на Offerpad Брайън Баир.

Говорител на Opendoor каза, че компанията „е отворена за бизнес и продължава да се мащабира и расте“. Междувременно съоснователят на Opendoor Кийт Рабоа каза в Twitter, че твърденията на Zillow относно тесните места във веригата за доставки са „само извинение“.

Недостиг на труд и материали

Някои анализатори и експерти от индустрията обаче отбелязаха, че натискът, пред който Zillow казва, че е изправена, е много реален.

В неотдавнашен доклад Националната асоциация на строителите на жилища отбеляза, че строителните компании все още са изправени пред сериозни затруднения при завършването на строителството на нови домове, а именно недостиг на строителни материали и работна ръка. Същите тези проблеми се отнасят и до проекти за обновяване.

„Недостигът на работна ръка в икономиката е реален и вероятно ще доведе до тесни места по веригата“, пишат анализатори от Truist в изследователска бележка. „При такава настройка текущата пауза намалява риска от инвентаризацията на Zillow, според нас“.

Мястото на Zillow в пейзажа на iBuying е различно от някои от нейните конкуренти. Подобно на Redfin, Zillow има други бизнес линии, на които може да разчита за приходи.

„Може да има смисъл периодично да намаляват акцента върху най-рисковите или капиталоемки части от бизнеса си“, според Майкъл Грийн, съосновател и главен изпълнителен директор на ResiShares. 

Други анализатори бяха по-внимателни по отношение на паузата на Zillow, особено в светлината на скорошния ѝ успех с iBuying.

Анализаторът на Wedbush Игал Арунян понижи рейтинга на акциите на Zillow до „неутрални“ от „превъзхождащи“ в светлината на паузата в стремежа на компанията да купува жилища. Сред опасенията му са, че конкуренти като Opendoor ще продължат да увеличават пазарния си дял, докато Zillow си поема дъх, което затруднява възстановяването на Zillow.

„2022 г. трябваше да бъде годината, в която ходът на Zillow за улавяне на транзакцията ще придобие по-голяма форма, с по-големи инвестиции и пакетното предлагане, стимулиращо растежа от трафика на iBuyer към „водещи клиенти“ и ръст на ипотечните кредити“, пише Аруниан в бележка. „Смятаме, че е трудно да се твърди, че тази визия не прави крачка назад“.

Притеснения относно цените на жилищата

Ограниченията в капацитета сами по себе си не обясняват всичко, каза анализаторът на Stephens Джон Кембъл. „Ние смятаме, че вероятно има повече в историята, така че сме изненадани да видим положителните реакции от някои от другите iBuyers“, каза той в имейл до MarketWatch, след като Zillow обяви пауза.

Едно от обясненията са цените на жилищата. През изминалата година се наблюдава експлозия в ръста на цените на жилищата, тъй като купувачите на жилища, търсещи повече пространство, се бориха да се състезават за малкия инвентар на пазара.

Делът на купувачите в брой – който включва iBuyers – е достигнал най-високото ниво от 2013 г. И докато някои купувачи в брой могат да сключат сделка на или по-ниска от исканата цена на жилището по естеството на предлагането на по-опростен процес на затваряне, ожесточената конкуренция днес означава, че много плащат премия за жилищата, които получават.

Доклад от август от независимия анализатор на недвижими имоти Майк ДелПрет установи, че Zillow, Offerpad и Opendoor плащат много над стойността на жилищата, за да ги закупят през 2021 г., докато през 2019 г. обикновено купуват имоти с отстъпка.

Днес iBuyers харчат повече, отколкото домовете струват, за да ги закупят, докато през 2019 г. средната цена, която са платили, представлява отстъпка.

За iBuyers маржовете са много малки, особено след като разходите за ремонт са взети предвид. И колкото по-дълго една компания държи на жилището, толкова по-голям е рискът.

„Активността, която видяхме това лято, беше толкова безпрецедентна в сравнение с начина, по който обикновено се движат недвижимите имоти, мога да разбера защо един iBuyer може да иска да отдели време, за да усвои сигналите, идващи от пазара сега, когато изглежда, че има малко по-стабилна основа“, каза Грийн.

Данните от компанията за недвижими имоти Attom Data Solutions установиха, че типичният дом привлича само 33,5% печалба, което е най-ниската от първото тримесечие на 2021 г.

„Докато обръщането не се е превърнало в губещо начинание по сделки, които обикновено отнемат около шест месеца, тенденциите показват признаци на потенциално да се насочат в друга посока, което вероятно ще повлияе на решенията на фирмите за преобръщане на дома в цялата страна“, каза Тод Тета, главен продуктов директор в Attom.

Някои анализатори разсъждават, че компанията може да не хареса това, което вижда.

„Възможно ли е Zillow да вижда нещо в техните данни... което може би е на границата ги кара малко да се изнервят от държането на инвентар в момента?“, каза Том Уайт, анализатор на интернет изследвания в D.A. Davidson.

Ако Zillow наистина очаква цените на жилищата да се охладят – може би в отговор на нарастващите лихви по ипотечните кредити – може да направи крачка назад, за да позволи на пазара да достигне своето равновесие и да избегне твърде много загуби, особено предвид дългите времена за изпълнение на проекти за обновяване днес.

Може ли регулаторният контрол да е причината?

Операциите за закупуване на жилище на Zillow не са популярни сред всички. Миналия месец серия от видеоклипове в TikTok от агент за недвижими имоти в Невада станаха популярни, твърдейки, че Zillow и нейните конкуренти манипулират пазара на жилища.

Тези твърдения бяха бързо оспорени от експерти по недвижими имоти, тъй като никой iBuyer няма достатъчно пазарен дял, за да премести наистина иглата по отношение на цените на жилищата. Но това не означава, че компаниите избягват контрола.

Zillow все още е изправена пред антитръстов иск от базирания на технологии брокер за недвижими имоти (Rex) и според съобщенията Федералната търговска комисия е подновила прегледа на Zillow за придобиване на услугата за обяви за недвижими имоти ShowingTime.

„Придобиването на ShowingTime на Zillow покани регулаторите под капака и имаше отблъскване на индустрията, свързано с възприятията, че iBuyers надуват пазарните цени в своя собствена изгода, така че може ли да има външна сила, която да предизвика пауза?“, каза Кембъл.

„За съжаление на инвеститорите на Zillow и iBuyer, като цяло, отговорът на тези въпроси може да изплува на повърхността едва по-късно тази година и вероятно през следващата година“, добави той.

Акциите на Zillow поевтиняха с около 25% от началото на годината, след като компанията потвърди проблемите, пред които е изправена нейното подразделение за закупуване на жилища. За сравнение, S&P 500 е нараснал с 23% през същия период от време, докато Nasdaq Composite е нараснал с 21%.

Още по темата:

Полина Стойкова: Опасност от прегряване на пазара на недвижими имоти няма