Снимка: iStock

Турболентните покупки на имоти в САЩ – свързани с множество оферти и наддавания - станаха обичайни в цялата страна, напомняйки за трескавия пазар преди срива на жилищата през 2008 г.

Цените на жилищата в най-голямата световна икономика нараснаха с 18% на годишна база през юли 2021 г., което е най-големият им годишен ръст, който индексът на цените на жилищата на CoreLogic е измервал в своята 45-годишна история.

Това води до неизбежния въпрос: Ще се повтори ли историята?

Изданието USA TODAY разговаря с осем експерти, за да установи дали предстои катастрофа при цените на жилища.

Краткият отговор? Не...

От една страна, те казват, че жилищният пазар през 2021 г. не е като цикъла по време на бума довел до Голямата рецесия.

В годините преди 2008 г. ипотечните заемодатели отпускаха заеми с ипотечни кредити на кредитополучатели без проверен доход или адекватни авансови вноски, като същевременно прокарваха рискови кредитни продукти. Този път тежките стандарти за подписване на заеми са норма дори при най-ниските лихвени проценти.

От страна на предлагането, десетилетие на ниско предлагане на домове, регулаторни бариери, високи строителни разходи, съчетани с това, че хората остават по-дълго в домовете си, поддържаха инвентара на жилищата нисък.

Що се отнася до търсенето, желанието на купувачите за повече пространство по време на пандемията, ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, нарастващите спестявания, подобрения пазар на труда и милениалите, достигнали своята пикова възраст за купуване на жилища, допринесоха за затягане на инвентара.

Но... растежът на цените на жилищата ще се забави през следващата година, прогнозират експертите.

По -силен ипотечен пазар

На пазара на ипотеки през 2006 г. имаше разпространение на ипотечни продукти с висок кредитен риск, докато около една трета от всички ипотеки бяха заеми с ниски или без документи или заеми с ипотечни кредити, казва Франк Нотхафт, главен икономист на CoreLogic.

„Това беше пълна ерозия и влошаване на стандартите за поемане на кредити в икономиката, на ипотечния пазар“, казва той. „Заемите без документиране обикновено се наричат заеми за лъжци, защото лъжеш за доходите си, лъжеш за заетостта си, лъжеш за финансовите си активи.“

Този път всичко е съвсем различно, казва той.

„Имаме висококачествени стандарти за ипотечни кредити и затова нямаме ипотечно финансиране, подхранващо растежа на цените на жилищата днес“, каза той.

Програми за търпение и жилищен пазар

Една от спасителните линии за собствениците на жилища по време на пандемията COVID-19 е търпението, способността да пропускат или извършват по-малки месечни плащания по ипотеки съгласно Закона за грижите.

Това остави на собствениците на жилища повече пари за спешни случаи.

През май 2020 г., два месеца след като пандемията причини хаос в икономиката, повече от 4 милиона ипотеки в САЩ бяха в търпимост.

В момента има около 1.6 милиона собственици на жилища в планове за търпимост, които ще започнат да се прекратяват до края на септември, според Асоциацията на ипотечните брокери.

Предвид силния пазар на жилища и повишението на цените, банките са по-склонни да работят с кредитополучатели, за да преструктурират заемите си.

Тези, които не са в състояние да извършат плащанията, може да решат да продадат домовете си и да навлязат на пазара за наеми, казва Джеф Тейлър, управляващ партньор в Mphasis Digital Risk, технологична и рискова фирма, която се консултира с ипотечни кредитори.

„В момента предполагаме, че около 8% до 10% всъщност ще трябва да преминат през процеса на възбрана“, казва той. „И това ще бъде географски разпределено, така че няма да има голямо влияние върху пазара на жилища.“

За да се постави това в перспектива, повече от 11 милиона ипотеки са влезли в процеса на възбрана между 2008 и 2012 г. - който включва и Голямата рецесия - според Федералната резервна банка на Сейнт Луис.

Две икономики

„Пандемията причини много повече икономически щети на хората с по-ниски заплати, отколкото средните и горните нива на заплатите, които са склонни да бъдат собственици на жилища повече от наематели“, казва Джонатан Милър, сертифициран от държавата оценител на недвижими имоти в Ню Йорк и Кънектикът.

С бързото покачване на цените собствениците на жилища имат на разположение рекорден размер на собствения си капитал, за разлика от средата на 2000-те години, казва Милър.

Брой потребители с нови възбрани и фалити

„Те не използват собствения капитал като банкомат в дома си - както направиха по време на балона - защото икономиката е фундаментално по-добра“, казва той. „Очаквам по-скоро феномен на плато“, с цените на жилищата, казва той, а не „някаква рязка корекция“.

Милениалите като купувачи на жилища

Най-значимият демографски кръг на жилищата, регистриран някога в историята - приблизително 32.5 милиона души на възраст между 27 и 33 години - ще се опитва активно да купува жилища до 2024 г., според жилищния анализатор Логан Мохташами.

Докато много казват, че този жилищен цикъл е най-здравословният жилищен пазар след 2010 г., това не е така, защото имаме ужасен кредитен бум. Това е така, защото собствениците изглеждат страхотно финансово, живеят в домовете си по-дълго от всякога и недостигът на инвентар създава принудително наддаване в цените“, казва той.

Всъщност собствениците на жилища в цялата страна остават в домовете си по-дълго от всякога.

През 2020 г. типичен собственик на жилище е живял 13 години в жилище, съответно спрямо 8,7 години през 2010 г. и 6,4 години през 2005 г., според Redfin, брокер на недвижими имоти с пълно обслужване.

По-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити

Допълнителният контрол на доходите и активите и краят на „мълчаливите секунди“ (втора ипотека, поставена върху актив за авансови средства, които не са оповестени на първоначалния ипотечен кредитор), са допринесли за установяването на способността да се плащат за купувачите на жилища, казва Бенджамин Кийс, професор по недвижими имоти в Уортън.

„Лихвите по подразбиране по ипотеките бяха изключително ниски преди въвеждането на програмите за COVID и очаквам лихвите по подразбиране да се върнат към това ниво, когато икономиката се възстанови напълно“, казва той.

Ипотека по кредитен рейтинг

По -голямата част от растежа на цените на жилищата автоматично се решава от по-ниските лихви по ипотечните кредити и по-високите доходи, казва Тейлър Мар, водещ икономист на Redfin.

„По-високият доход включва всички стимули, които излязоха през последната година, което позволи на хората да вложат малко повече пари, за да покрият разходите за затваряне и преместване“, казва Мар.

Мар добавя, че очаква силното търсене да продължи, тъй като на пазара ще се появят още обяви.

„Това наистина ще бъде само напредване в здравословна посока, където се очаква растежът на цените да се забави от двуцифрени до едноцифрени нива през следващата година, тъй като лихвите по ипотечните кредити се покачват“, казва той. "Но не толкова, че да има корекция в цените."

Все още е изправен пред недостиг на жилища

Слабо изграденият пазар е един от факторите, спомагащи за поддържане на оценката на горещия пазар на жилища.

Анализ на жилищния гигант Freddie Mac показва, че недостигът на жилища се е увеличил с 52% от 2.5 милиона през 2018 г. до 3.8 милиона през 2020 година.

Жилищен инвентар
Спадът на жилищата от начално ниво е дори по-силно изразен от общия недостиг, установи той. Делът на началните жилища в цялостното строителство е намалял от 40% в началото на 80-те години до около 7% през 2019 г.

„Липсата на предлагане, а не спекулациите, свързани с кредити, води до растежа на цените на жилищата“, казва Леонард Кийфър, заместник-главен икономист на Freddie Mac. „Цените на жилищата може да са високи, но има някои основни икономически сили, а не само спекулации и много евтин кредит, задържащ стойностите.“

„Те просто ще скочат обратно на пазара, разглеждайки го като втора възможност“, казва Кийфър. 

„Все още сме изправени пред недостиг на жилища, като запасите все още са по-ниско в сравнение с преди една година и значително намаляха отпреди две години.“, според Лорънс Юн, главен икономист на Националната асоциация на брокерите.

Защо растежът на цените на жилищата ще се забави?

Повечето експерти прогнозират увеличение на запасите през пролетта на 2022 г.

Някои от тях ще дойдат от ново строителство или от по-възрастни собственици, които са отложили обявяването на жилището си за продажба през последните две години, защото не са искали да продават и преместват по време на пандемия, казва Нотхафт.

Част от населението на кредитополучателите, които са в търпимост и не могат да извършват ипотечни плащания, също се очаква да продават домовете си, каза той.

„Не мисля, че това ще бъде голям брой, но това ще добави към инвентара за продажба“, казва Нотхафт.

В допълнение, ако лихвите по ипотечните кредити се покачат следващата година, това може допълнително да намали достъпността и да намали броя на потенциалните купувачи на жилища на пазара.

„Така че между по-малко търсене и повече предлагане, растежът на цените ще се забави“, казва Нотхафт.

Още по темата:

Следващата имотна криза чука на вратата?