Снимка: Istock

Представи си, че идва 2026 година и лихвите, вместо да паднат, остават упорито високи. В България ипотеките вече са на нива около 4–5%, а в Европа и САЩ лихвите по държавния дълг се задържат над 3–4%. За някои това е просто статистика, но за икономиката и особено за имотния пазар това може да се окаже земетръс. Защо? Защото последните десетилетия се учехме на едно и също – че лихвите винаги ще слизат надолу. След финансовата криза през 2008 г. централните банки преляха системата с евтини пари. Еврозоната години наред живя в свят на отрицателни лихви, а у нас жилищният кредит стана „най-евтината сделка на века“. И точно когато хората свикнаха, че ипотеката е почти безплатна, реалността удари като студен душ.

Какво става, ако тази реалност не се промени и след 2025 г.? Първо, ефектът върху достъпността на имотите ще бъде драматичен. Средната заплата у нас расте, но не може да навакса с цените на жилищата. Ако добавим и високи лихви, съотношението „доход към ипотека“ ще остане тежко за новите купувачи. Това ще означава по-малко сделки, по-малко млади семейства, които могат да си позволят първи дом, и по-голяма тежест върху пазара на наеми. Там цените вероятно ще продължат да растат, защото хората ще бъдат принудени да наемат вместо да купуват. Но има и лимит – в един момент дори наемите ще станат непосилни и ще започне отлив от големите градове.

Второ, строителният сектор. Той живее на кредит не по-малко от домакинствата. Високи лихви означават по-скъпи заеми за предприемачите, по-малко ново строителство и по-бавни проекти. Това ще държи предлагането ограничено и ще противодейства на спад на цените. Но внимателно – ако търсенето се свие твърде рязко, дори ограниченото предлагане няма да спре цените да тръгнат надолу. Вече виждаме първи сигнали – имоти в София се задържат на пазара по-дълго, продавачите започват да свалят от цената, а „бързите сделки“ от 2021–2022 г. са вече спомен.

Трето, държавният дълг. България все още е сред най-дисциплинираните страни в Европа, но ако глобалните лихви останат високи, обслужването на новия дълг ще става все по-скъпо. Това ще принуждава правителството да мисли два пъти преди да раздава социални бонуси или да финансира мащабни програми. Същото важи за целия континент – Италия, Франция, дори Германия ще усещат натиска. А в САЩ, където дългът е вече над 37 трилиона долара, всяка година на високи лихви означава стотици милиарди нови разходи само за обслужване. Този натиск може да се прехвърли на пазарите чрез нови корекции и засилена волатилност.

И тук идва най-интересният въпрос: балон ли са имотите у нас и в Европа, и ако лихвите не паднат, кога ще се спука? Историята ни дава уроци. В Япония през 90-те години имотният пазар се спука и не се възстанови десетилетия. В САЩ през 2008 г. комбинацията от скъпи кредити и свръхзадлъжнели домакинства доведе до глобална рецесия. В България цикълът беше по-малък, но между 2009 и 2014 г. цените на жилищата паднаха с 30–35%. Днес пазарът е по-различен – много сделки се правят кеш, особено в София и по морето. Но това не означава, че сме имунизирани. Високите лихви ще подкопаят доверието на тези, които купуват за инвестиция. Ако доходността от наеми падне под нивото на алтернативи като депозитите или държавните облигации, част от инвеститорите може да започнат да продават.

Това е и четвъртият риск: конкуренцията от другите класове активи. Ако през 2026 г. можем да държим пари в левови депозити с лихви от 4–5% или да купим държавни ценни книжа с доходност около 6%, каква ще е мотивацията да влагаме десетки хиляди в жилище, което носи 2–3% нетна доходност от наем? Когато балансът се обърне, имотите от сигурно пристанище се превръщат в скъп актив с ограничена възвръщаемост. Това може да извади част от спекулативното търсене и да доведе до охлаждане на цените.

Разбира се, високите лихви няма да засегнат всички еднакво. За хората с вече изплатени жилища или с малки кредити това е по-скоро теоретичен проблем. Но за младите домакинства и за строителните компании ефектът ще е реален. И ако тази среда продължи повече от година-две, ще започнем да виждаме по-сериозни последствия: отлив на млади хора в чужбина, спиране на проекти, повече стрес върху банките и натиск върху държавата да предприема интервенции.

Истината е, че пазарите вече не вярват в „безкрайните ниски лихви“. Светът навлезе в нов цикъл, където цената на парите отново има значение. И ако след 2025 г. тя остане висока, България ще се сблъска с реалност, която познавахме преди 20 години – кредити, които не са достъпни за всички, имоти, които не растат автоматично, и икономика, която не може да разчита само на евтини пари.

В този сценарий печеливши ще са онези, които мислят стратегически – диверсифицират между активи, търсят баланса между риск и доходност и не вярват, че цените винаги вървят нагоре. И както често обичам да казвам: когато всички вярват, че играта е безкрайна, именно тогава идва моментът, в който правилата се променят.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.