Пандемията от коронавирус, която бе обявена от СЗО е нещо страшно. И докато ефектите от нея тепърва ще се оценяват и проявяват, едно е сигурно - тя със сигурност ще засегне икономиката ни и пазарът на недвижими имоти.

Финансовите пазари, като пазари, които се движат и залагат тенденциите за следващите шест месеца, вече усетиха ефекта на новия вирус. Индексът на сините чипове SOFIX, който традиционно измерва представянето на най-големите и ликвидни публични компании, се понижи с 20.5% за последния един месец.

И докато може би си мислите, че това няма никакво отношение към представянето на имотите, които за разлика от акциите поскъпваха през последните три години, определено ще сгрешите...

Всъщност, пазарът на имоти, заради своята структура и същност, често изостава по представяне зад пазара на акции. Имотите са много по-слабо волатилни активи, а промяната в търсенето и предлагането става доста по-бавно (особено по отношение на предлагането), което забавя и реакцията им към промяната в икономическата активност.

Каква е връзката между акциите и имотите?

На практика акциите и имотите са доста свързани в представянето си, макар и да се отличават с различна амплитуда по отношение на реакциите си към ръста на икономиката. И ще покажа това с няколко сравнения между двата класа активи.

От 2000-та година насам, когато бе създаден SOFIX

Равносметката - към днешна дата SOFIX е при ниво от около 450 пункта, докато средната цена на софийските имоти, поне въз основа на офертите продава e 1 273 евро (за 2-стайни, 3-стайни и 4-стайни, въз основа на данните на сайта imot.bg).

Индексът на сините чипове стартира при 100 пункта преди 19 години, докато средната цена на недвижимите имоти, въз основа на статистиката на НСИ е била 583.83 лева за кв. м. (около 300 евро) в София през 2000-та година.

Въз основа на посочените данни, излиза че средният доход от инвестиции в акции за година е бил в размер на 8.24%, без отчитане на изплатените дивиденти. Без да се отчита доходът от наем пък, инвестиция в недвижим имот е носила на инвеститорите 7.9%, или доходност, доста близка до тази на акциите.

Определено нещата минават в полза на имотите, ако добавим средна годишна доходност от 5% за разглеждания период, при дивидентна доходност между 1 и 1.5% за индекса на сините чипове SOFIX.

Как стоят нещата от дъното на двата актива?

Индексът на сините чипове SOFIX се е повишил с 55% от дъното си през февруари на 2009-та година. Това се превежда в средна годишна доходност от едва 4.1% към днешна дата, без да се отчитат дивидентите.

Дъното при недвижимите имоти бе регистрирано доста по-късно – към края на 2011-та година. От тогава насам, цените на недвижимите имоти в София, добавиха близо 60% към стойността си, като са при нови рекордни стойности в момента (малко над нивата си от 2008-ма година за някои типове имоти). Или това се превежда като 6% средна годишна доходност за последните седем години, без да се отчита доходността от наем.

Отново, когато добавим доходите от дивиденти и наеми, нещата за пореден път са в полза на недвижимите имоти.

Големите предимства до момента на имотите, бяха две. Първо те са много по-предпочитани и разбираеми за инвеститорите. И второ – те са много по-слабо волатилни. Тоест възможностите за инвеститорите да реализират огромни печалби, но и загуби са по-малки, в сравнение с акциите. А това, определено е много ценна тяхна характеристика, в среда на почти изравнена доходност с акциите у нас, в дългосрочен план.

Най-голямото понижение на имотите е от около 35% от върха им до дъното след финансовата криза, докато индексът SOFIX отбеляза спад от над 85% от върха си до дъното и в момента е доста по-близо до дъното си, отколкото до върха си.

Имотите vs акциите в краткосрочен план

Ако погледнем още по-краткосрочно на нещата – за последните две години и половина, ситуацията при имотите и акциите изглежда отново много повече в полза на имотите.

Индексът на сините чипове SOFIX се е понижил от 485 на 450 пункта, което се превежда като отрицателна годишна доходност от -2.9% за разглеждания период, без да се отчитат дивидентите.

Въз основа на силното поскъпване на имотите, за посочения период, с над 30%, средната доходност на този инвестиционен клас е по-високо – при ниво от 11%. С добавяне на доходността от наеми обаче, която превишава близо три пъти тази от доходността от дивиденти, имотите се оказват много по-добрия инвестиционен клас активи в краткосрочен план.

Всъщност двата актива са доста корелирани

Инвеститорите, които смятат, че сравнението между акциите на БФБ и имотите нямат нищо общо, всъщност грешат. Двата класа активи са доста корелирани, ако разгледаме различни откъси от време.

И имотите, и борсовите активи бележат съществен ръст в периода между 2005 и 2008 година - като ръстът при акциите е 375%, а при имотите - 165%.

Следва период на драстични загуби между 2008 и 2012-та година, когато имотите поевтиняват с 38% на фона на загуба от 87% при акциите. Спадът на акциите отново превишава над два пъти този на имотите.

Единственото голямо разминаване между двата актива се случва през периода от 2012-та година насам, когато акциите запазват стойността си почти без промяна и дават повод да започваме да говорим за "загубено десетилетие", докато цените на имотите бележат трайно повишение от тогава насам!

Какво следва от тук нататък?

Инвеститорите обаче се интересуват не от миналото - а от бъдещето. И нарушената корелация между двата класа активи в краткосрочен и средносрочен план, може и да натежава везната на избора към един от двата актива. Но този път към акциите...

И веднага обяснявам защо.

1. Акциите вече са с изпреварващ спад

За разлика от имотите, акциите вече са поевтинели сериозно. А както препоръчват гениалните инвеститори - "купувайте активи, които са поевтинели и го правете, когато всички се страхуват!".

И да, това не означава, че след поевтиняването си акциите на могат да продължат със спада си! Въпросът е, че ако ги сравняваме като инвестиционна алтернатива с имотите, акциите могат да са по-добра такава. Много е вероятно корелацията между двата актива да се върне и ако видим по-нататъшен спад на акциите, поевтиняването на имотите да е дори по-голямо!

Преди индексът SOFIX да загуби 20% от стойността си за последния месец, той вече се бе понижил с около 25% от върха си през лятото на 2017-та година, и бе близо до най-ниските си нива за последните три години.

Всъщност, индексът на сините чипове е в най-дългия си мечи пазар в историята, докато имотите наближават към притеснително дълга експанзия.

2. Имотите са изправени пред сериозни бъдещи предизвикателства

Ако приемем, че имотите закъсняват традиционно със своята реакция, както и че можем да видим рецесия, в следствие на коронавируса (чиито размери, най-вероятно ще станат известни след 2-3 месеца, в зависимост от степента на овладяване, или неовладяване на вируса), то имотите, които все още не са поевтинели и са близо до исторически най-високите си нива от 2008-ма година, може и да са сериозно застрашени от бъдещ спад.

Ако съдим по магнитута на понижение на акциите и приемем, че традиционното съотношение на два пъти по-малка загуба, за имотите от акциите, за по-дълъг период от време се запази, както и че акциите са близо до дъно, то поевтиняване на имотите от тук нататък в рамките на около 20-25% не би било невъзможно.

3. Потенциал за поскъпване

Имотите са при рекордни стойности в момента, а акциите трябва да поскъпнат над 4 пъти до върха си от 2008-ма година (разбира се не е задължително да видим подобен тест на върха).

И все пак - кой актив според вас има по-голям потенциал за ръст, ако акциите са поевтинели с 50% през последните три години, а имотите - поскъпнали с над 30% за същия период? При това двата актива се отличават с относително добра корелация в дългосрочен план, макар и нарушена в момента.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на акции, или имоти.

Източник: Money.bg