В новия епизод на „Силата на инвестициите“ адв. Мария Ендрева от United Law Partners, специалист по недвижими имоти и строителство, коментира основните въпроси около покупката на имоти - от сделките „на зелено“ до ролята на договорите, финансирането и реалните рискове за купувачите.

Още в началото разговорът се насочва към една от най-актуалните теми - възможността да се закупи имот на по-ниска цена чрез инвестиция в ранен етап на строителството. Този модел привлича особено силно младите купувачи, но както става ясно, той изисква значително по-добро разбиране на процеса.

Покупката „на зелено“ често се възприема като по-изгодна алтернатива, но всъщност представлява съвсем различен тип сделка.
„Покупка на зелено означава да купиш право на строеж, което означава, че ти не купуваш готов продукт“, обяснява адв. Ендрева.

Тази особеност променя не само очакванията, но и самата роля на купувача. Вместо да придобие завършен имот, той влиза в процес, който тепърва предстои да се реализира. Именно тук се появява и една от най-съществените трансформации - купувачът се превръща в активен участник в строителството.

„Купувачът е не само купувач, той става и възложител на този строеж“, подчертава тя.

Тази двойна роля обяснява и защо финансовите условия често изглеждат парадоксални. Въпреки по-високия риск, първоначалните плащания при този тип сделки обикновено са значително по-големи. Докато при готов имот практиката показва около 10% аванс, при покупка „на зелено“ инвеститорите често изискват между 30% и 50%.

Причината е проста - купувачът на практика финансира самото изграждане. Плащанията се извършват поетапно, обвързани с напредъка на строителството, което създава дългосрочен ангажимент и увеличава зависимостта от изпълнителя.

Точно тук разговорът логично преминава към въпроса за риска. За разлика от готовия имот, при който купувачът може да направи реална преценка, при строеж „на зелено“ всичко се базира на проект и обещания.

„Имаш един период от време, в който трябва да изчакаш, а голяма част от парите вече са платени“, отбелязва адв. Ендрева.

Този период на изчакване крие редица неизвестни - от качеството на изпълнение до възможни забавяния и административни пречки. Част от тези фактори са извън контрола на строителя, което допълнително усложнява ситуацията и прави всяка сделка уникална по своя риск.

Именно затова изборът на строител се очертава като централна тема в разговора. Доверието в изпълнителя не е въпрос на удобство, а на стратегическа преценка. В условията на предварително финансиране и дълъг период до завършване, стабилността и опитът на строителя са решаващи.

В този контекст естествено се вписва и ролята на правната рамка, която трябва да балансира интересите на страните. Предварителният договор се оказва ключов инструмент в този процес.

„Договорът е закон за страните“, подчертава адв. Ендрева.

Макар и наричан „предварителен“, този договор има реална правна сила. Той урежда сроковете, плащанията и задълженията, като при необходимост може да бъде обявен за окончателен от съда. Така той се превръща в основен механизъм за защита, особено в ситуации, в които една от страните не изпълни ангажиментите си.

Разговорът преминава и към въпроса за непредвидимите обстоятелства, които могат да повлияят върху изпълнението на строителните проекти. В този контекст се разглежда понятието „стопанска непоносимост“, което често се използва, но рядко се разбира в дълбочина.

„Тя трябва да бъде доказана за всеки конкретен случай“, обяснява адв. Ендрева.

Това означава, че дори сериозни събития като рязко поскъпване на материали или глобални кризи не водят автоматично до промяна на договора. Необходим е съдебен процес, който може да продължи години и да изисква сериозни доказателства.

В рамките на разговора се засягат и практическите аспекти на финансирането, които често създават притеснения сред купувачите. Ипотеките, включително случаите с повече от една тежест върху имота, са често срещана практика на пазара.

Въпреки първоначалните опасения, подобни ситуации могат да бъдат управлявани чрез ясни договорености и координация между страните и банките. Важно е всички условия да бъдат предварително уточнени, за да се избегнат недоразумения в по-късен етап.

Разговорът завършва с поглед към реалната практика, която показва, че всяка сделка има своята динамика. Случаи с множество наследници, променящи се обстоятелства или новооткрити документи могат да променят хода на една сделка в последния момент.

Това подчертава една основна идея - пазарът на недвижими имоти не е просто икономическа среда, а сложна система от правни, финансови и човешки фактори.

Покупката на имот – особено „на зелено“ - остава възможност с потенциал, но и с ясно изразени рискове. Информираността, правилният избор на партньори и добрата правна подготовка се оказват ключови за успешния изход от всяка подобна инвестиция.

Тези и други интересни теми може да чуете в целия епизод.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба.