Снимка: Личен архив

Наскоро България бе приета в „чакалнята на еврозоната“. Как ще се отрази това на пазара на недвижими имоти в страната? Отесня ли двустайният апартамент на българина, и съживи ли пандемията търсенето на „селски имоти"? Отговор на тези и още въпроси получихме от г-н Георги Янков*, управляващ съдружник и мениджър в агенция за недвижими имоти Primo+.

Г-н Янков, можем ли да говорим за „прегряване“ при пазара на недвижимите имоти в страната в среда на пандемия и как според вас ще се отрази приемането на България в „чакалнята на еврозоната". Можем ли да твърдим, че ще станем свидетели на нов ръст при цените на недвижимите имоти в България след като приемем Еврото като официална валута в страната?

Прегряването на пазара обикновено е в резултат на свръх активност при всички участници на пазара. Първите официални статистики след началото на пандемията показаха спад на броя сключени сделки, като за различните части на страната тези данни бяха различни. След премахването на ограничителните мерки всички участници на пазара останаха активни, но при определени специфики. Банките преразгледаха политиките за одобряване на кредитоискателите и коригираха процента финансиране спрямо оценката на имота. Продавачите подходиха предпазливо и голяма част от предлагането се изтегли от пазара, тъй като никой не желае да прави сделка при неблагоприятен пазар. Голяма част от купувачите преди пандемията останаха на пазара (с изключение на тези, които вече нямаха достъп до финансиране) и към тях се присъединиха такива, които търсеха решение за парите си.

Т.нар. „Чакалня“ е предпоставка за позитивно развитие на много процеси, но при равни други условия. Т.е. в ситуация, в която неизвестните покрай здравната криза са все повече всеки ден, никой не може да предвиди какви точно ще бъдат ефектите от подобен ход. Друга неизвестна е времето, което България ще прекара там (колко години ще сме в тази позиция). Информационната кампания, която ще достигне до обществото също ще бъде от голямо значение, тъй като при присъединяването ни към ЕС имаше доста неясноти за хората и това какво ги очаква.

Що се касае до ръст на цените, много зависи какво влагаме в този термин. Дали говорим за средни величини, дали говорим за определени пазари и какъв времеви период визираме. Отново, не е без значение в каква икономическа обстановка ще настъпи тази промяна в България. Обикновено подобни събития винаги повишават сигурността у инвеститорите, а това се отразява благоприятно на пазарите, в частност на недвижимите имоти.        

Кои са най-новите тенденции при търсенето на недвижимите имоти? Съживи ли пандемията търсенето на  „селски имоти"?

Търсенето на недвижими имоти от години стартира онлайн. Купувачите винаги имат един пасивен период на търсене, през който основно проучват пазара в интернет. След като се ориентират излизат навън и провеждат физически огледи. Технологиите определено ще променят начина на търсене на имоти, но все още сме в много начален етап от тази промяна.

„Селските имоти“ попадат в обхвата на интерес на все повече потенциални купувачи. Определящо е дали имотът се закупува с цел постоянно живеене или за отдих и почивка. Тези две опции са в основата на изискванията, които имат клиентите. Населените места близо до големите градове привличат най-много внимание поради по-добрата инфраструктура и близостта до стоки и услуги от първа необходимост.  

Част от нашите читатели са и инвеститори на пазара на недвижими имоти. Кои са 3-те най-важни правила, които бихте ги посъветвали да спазват при покупката на недвижим имот?

Едно от най-важните правила е да определят целта на инвестицията. Дали е дългосрочна, краткосрочна или е насочена към конкретна доходност са фактори, които ще им помогнат да направят по-добри сделки. Второто правило е да бъдат изцяло наясно с начина на финансиране на инвестицията от началото до края. Могат да използват собствени капитали, банкови кредити или привлечени средства от други инвеститори, но трябва да имат голямата картина предварително. Третото правило е да определят внимателно типовете недвижими имоти, в които ще инвестират. Най-голямата част от инвеститорите се насочват към жилищните имоти, като препоръката е да бъдат двустайни, тъй като са най-ликвидни. Бизнес имоти, търговски площи и поземлени имоти могат да бъдат добра инвестиционна възможност, но изискват повече дълбочина и експертиза.

Продължават ли българите да инвестират в имоти и до колко достъпни, или недостъпни са имотите в столицата?

Инвестициите през последните години до голяма степен бяха подтикнати от кредитната политика на банките. Лихвите достигнаха исторически ниски нива и това изкара много инвеститори на пазара. Дори през месец май т.г. кредитните посредници обявиха възстановяване на нивата на заявките за получаване на ипотечни кредити. Банките вече са по-рестриктивни, но интересът на инвеститорите все още е голям.

Покупателната способност е често коментирана тема, която може да бъде и обективно и субективно разглеждана. За да се придържаме към реално измерване се използва индекс, който показва колко средно месечни заплати са необходими за изплащане на едно жилище. Всеки може да го провери онлайн за да се информира за неговото движение във времето. В момента в Европа Португалия е с най-добър индекс, т.е. там се изплаща един имот с най-малко средно месечни заплати. Официалните данни в България показват, че покупателната способност днес е много по-добра от преди десет години.

Преди последната криза двустайните имоти бяха най-търсени на пазара. Сега виждаме изпреварващ ръст в цените и търсенето на тристайните имоти. Това ли е хита на пазара в момента, или вече и този род имоти отесняват на българските купувачи?

В Primo винаги казваме, че София не е един пазар, а е съвкупност от множество микро пазари. На тази база всеки отделен пазар си има своите специфики. Определено има ръст към интереса на тристайни апартаменти, който също е в резултат и от исторически ниските лихви, които банките предоставят по ипотечните кредити. Преди последната криза огромна част  от сделките бяха спекулативни и с участие на чуждестранни инвеститори. Това увеличи броя на сделките на двустайни апартаменти. Сега потреблението е вътрешно. Голяма част от купувачите правят сделки за собствени нужди, което променя статистиката в полза на тристайните апартаменти.

Как бихте описали типичният търсен имот в столицата, като локация, цена, предпочитана инфраструктура и големина?

Най-предпочитаните локации определено са източни и южни райони. Както стана ясно, търсят се все повече апартаменти с две спални с добре изградена инфраструктура в района (градски транспорт, магазини, търговски центрове, паркове, места за паркиране). Бюджетите са относителна част от всяка сделка, тъй като се определят от компромисите, които могат да направят купувачите. Има купувачи, които ще търсят гореописания имот за около 120 000 евро, но биха направили компромис с квадратурата. Има такива, които биха определили бюджет от 160 000 евро, но с изискване за паркомясто или гараж.

На интернет страницата на Primo+  четем, че за хората купуващи имот „бюджетът“ е основен фактор за взимането на решение, касаещо покупката на недвижима собственост. Като дългогодишен експерт какво бихте посъветвали бъдещите купувачи- да се вместят в бюджета и да не „излизат“ от него в никакъв случай, или напротив, ако са открили дома на мечтите си да се борят до последно, дори ако това им струва няколко десетки хиляди евро над определената от тях цена?

Като говорим, че бюджетът е основен фактор имаме предвид, че трябва да бъде изяснен предварително. Много хора започват търсенето на имот, намират мечтания дом и в последствие разбират, че не могат да си го позволят. Това е много неприятен емоционален момент и искаме да го избегнем при нашите клиенти. След като основната рамка на търсенето е изяснена, сделките се случват по-интуитивно и купувачите вземат решение без да се подлагат на стрес. Затова започваме работа с нашите клиенти само след първоначална среща, в която залагаме тази рамка и бюджета, след което я „налагаме“ върху пазара и виждаме дали има съвпадения или големи разлики. За да елиминират сериозно увеличение на бюджета по време на сделката купувачите трябва да работят основно със своите цели (причината, поради което са решили да закупят имота). Това е една от нашите роли, да ги водим през целия този процес и да подсигурим най-добрата сделка за всеки клиент.

* Георги Янков е специалист със 17-годишен опит в сделките с недвижими имоти. Той е съосновател на Imvestia, управляващ съдружник и мениджър в агенция за недвижими имоти Primo+. С екипа му от над 35 човека са осъществили хиляди транзакции за покупко-продажби и наеми в България. От 2006 година е сертифициран брокер от Национално Сдружение „Недвижими Имоти“. Г-н Янков е лектор на теми “продажби” и “недвижима собственост” с международен опит. Притежава бакалавърска степен по финанси и магистърска - по специалност “Бизнес с недвижими имоти” от УНСС. Към момента е докторант в катедра “Недвижима собственост”. Съосновател на Primo+ Academy - водеща обучителна органзиация за брокери, мениджъри и собственици на агенции. Водещ на първото LIVE предаване за настоящи и бъдещи професионалисти в имотите “Следващото ниво с Щелян и Георги”,както и седмичното предаване за анализ на сделки от пазара за недвижими имоти - “Анализирай сделката”.