Снимка: iStock

Инфлацията се превърна в тихия крадец на американското богатство. Тя не се изразява вече само в цените на бензина, храните или кредитите – тя бавно изяжда основния източник на благосъстояние за милиони семейства в САЩ: техния дом. Средната цена на съществуващите жилища в страната е 422 400 долара – под рекордните нива от юни, а ръстът на цените е едва 1.5% на годишна база според индекса Case-Shiller. Това е по-малко от половината от текущата инфлация от 3%, което означава, че реалната стойност на имотите – измерена в покупателна сила – вече спада.

Това е първият път от повече от две години, когато темпът на поскъпване на имотите изостава толкова осезаемо от инфлацията. С други думи, дори собствениците на жилища, които доскоро се чувстваха защитени от ценовия натиск, вече усещат, че богатството им реално намалява. А когато 65% от американците притежават жилище, но само 43% притежават акции, ефектът върху усещането за богатство е системен. Когато пазарът на жилища спре да расте, потреблението спира да расте. Това е т.нар. housing wealth effect – ефектът, при който хората харчат повече, когато цената на дома им расте, и започват да спестяват, когато тя се стабилизира или спада.

Днешният застой на жилищния пазар идва след три години на експлозивно поскъпване, породено от нулевите лихви, дистанционната работа и търсенето на пространство след пандемията. Сега, с ипотечни лихви над 6%, пазарът буквално е замръзнал. Купувачите изчакват, продавачите не искат да намаляват цените, а банките са по-внимателни при кредитирането. Това блокира цикъла на мобилност, който е двигател на американската икономика – хората не се местят, не купуват нови мебели, не ремонтират, не инвестират. Ефектът е като леко задържане на дъха в цялата система.

Проблемът е, че макар номинално цените да стоят близо до исторически върхове, реално богатството се топи. Когато инфлацията изяжда 3%, а имотът ти поскъпва с 1.5%, реалната ти покупателна сила спада с 1.5% годишно. Това не изглежда драматично на хартия, но ако тенденцията се задържи няколко години, това е равносилно на „инфлационна амортизация“ на националното богатство. Десетки трилиони долари под формата на недвижими активи губят реална стойност – тихо, без криза, но постоянно. Това е по-коварно от всеки срив на пазара, защото хората не го усещат веднага, но реакцията им идва по-късно – чрез по-малко харчене и повече песимизъм.

Според анализатори от S&P този процес може да има и позитивна страна – да доведе до по-устойчив пазар, без изкуствени балони. Но междувременно собствениците виждат как „реалната им собственост“ се топи. За много американци домът е не просто актив, а символ на успех и сигурност. Когато стойността му спре да расте, психологическият ефект е сходен с този на спад на доходите. Ето защо главният икономист на Moody’s Марк Занди отбелязва, че жилищният пазар вече не е двигател на растежа, а напротив – превръща се във вятър срещу платната на икономиката.

Това се усеща най-силно в южните и западните щати, където през последните години имотите поскъпнаха най-много. Там именно и корекциите сега са най-осезаеми. Във Финикс, Остин и Денвър цените се охлаждат, а обявите стоят по-дълго на пазара. Това не е срив, но е промяна в психологията – от еуфория към изчакване. Подобни преходи винаги носят вторични ефекти – по-малко строителство, по-малко нови кредити, по-ниска ротация на работната сила, тъй като хората избягват да продават и да се местят, за да не изгубят изгодната си стара ипотека.

Любопитното е, че въпреки тази „инфлационна ерозия“ на имотното богатство, икономиката все още не показва признаци на паника. Причината е проста – хората не виждат загуба в номинално изражение. Цената на дома им не пада, просто спира да расте. Но това е капанът на инфлацията: тя прави загубата невидима, защото се изразява в обезценяване на валутата, не в спад на цифрата в обявата. Реалната стойност се изпарява тихо, докато номиналната остава. Така инфлацията наказва не спекулантите, а именно средната класа, която разчита на дома си като единствена форма на дългосрочно натрупване на капитал.

Звучи парадоксално, но макар имотите да са поскъпнали с 56% от 2020 г. насам, тази печалба вече не е капиталова, а историческа. Новите купувачи плащат рекордни цени при по-високи лихви, което прави достъпността най-ниска от две десетилетия. За тях пазарът е затворен. А за тези, които вече притежават имот, пазарът е замръзнал – няма смисъл да продават, защото ще загубят евтината си ипотека, и няма смисъл да купуват, защото новият дом ще е по-малък и по-скъп. Това е „двойната блокада“ на жилищния цикъл – никой не се движи.

Единствената утеха е, че това не е повторение на кризата от 2008 г. Тогава имаше масови фалити, принудителни продажби и загуба на ликвидност. Днес системата е капиталово по-здравa, а домакинствата имат повече спестявания. Но този застой е по-коварен: не унищожава богатството бързо, а го стопява бавно. И именно това може да има дългосрочен макроикономически ефект – по-ниска склонност към потребление, по-слаб растеж и по-мека, но по-продължителна стагнация.

Ако инфлацията остане над 3%, а ръстът на цените на имотите се движи под 2%, то всяка година реалното богатство на американските домакинства ще намалява с около 1–2%. Това звучи минимално, но за икономика, в която жилищата представляват над 30 трилиона долара от нетната стойност на домакинствата, дори процент е колосален. Това означава над 300 милиарда долара загуба на реална покупателна стойност годишно – без срив, без криза, просто чрез тиха ерозия.

Периодите, в които недвижимите активи носят реална отрицателна доходност, са моментът, в който капиталът започва да се пренасочва към по-гъвкави и ликвидни форми – акции, инфраструктурни фондове, дивидентни стратегии и дори енергийни компании, които печелят от инфлационния цикъл. Историята показва, че когато жилищният пазар зацикли, инерцията се прехвърля към капиталовите пазари, докато отново се изравнят реалните доходности. За индивидуалния инвеститор това е момент не за паника, а за адаптация – да разбере, че домът е място за живот, но не и вечен хедж срещу инфлация.

Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.