Снимка: iStock

Инвеститорите с право се притесняват от намаляващите стойности на офис сградите. Изглежда, че сме в началото на дълъг преход за много градове, след като пандемията от COVID-19 показа ясно, че за много видове работа хората не трябва да страдат от дълги ежедневни пътувания, за да бъдат ефективни в работата си.

По-долу е даден списък от 17 американски банки, които според анализаторите на Keefe, Bruyette & Woods имат експозиция към заеми, обезпечени с офис сгради, от 10% или повече от общите заеми.

Собствениците на офис сгради са изправени пред спад в приходите от наеми, тъй като компаниите определят правилния размер на пространството им. Банките със заеми за търговски недвижими имоти, обезпечени с офис сгради, са изправени пред трудни времена с падежа на заемите. 

Анализаторът на KBW Джейд Рахмани изчислява, че близо 1 трилион долара заеми за търговски недвижими имоти (CRE) ще падежират през 2023 или 2024 г., като заемите от банки съставляват около половината от тази сума. Той цитира данни от Асоциацията на ипотечните банкери и собственото изследване на KBW в актуализация от 9 май на своя доклад от 7 март, озаглавен „Няма меко кацане за CRE, особено за офисите“.

В актуализацията Рамани пише, че тенденциите в отчетите за печалбите за първото тримесечие са „в съответствие“ с призива на фирмата от 7 март за „10-20% корекция“ за стойностите на CRE, с понижения от 30% или повече за офис имотите.“

На 7 март той каза, че KBW очаква спад от 30% до 40% в обема на кредитирането на CRE през периода от пет тримесечия до края на 2023 г. В актуализацията той цитира коментари от четири кредитни брокера на CRE, които „отчитат спадове на капиталовите пазари от 47% (вариращи от 39% до 53%).“

За да илюстрира как реагират банките, Рамани цитира PNC Financial Services Group Inc. PNC, която заяви в своя доклад за първото тримесечие на 10-Q, че необслужваните заеми, обезпечени с офис имоти, съставляват 3,5% от заемите в тази категория като от 31 март и че „критикуваните заеми“ са 20%. Банката е заделила резерви за загуби по заеми, за да покрие 7,1% от портфейла си от офис заеми към 31 март според Рахмани. За да запазим нещата в перспектива, заемите на PNC, обезпечени с офис имоти, възлизат на 8,9 милиарда долара, или 2,7% от общите заеми на банката.

Wells Fargo & Co. заяви в допълнението към своето прессъобщение за печалбите за първото тримесечие, че ненатрупаните заеми за офис сгради съставляват 4% от тази категория заеми към 31 март – същият процент като предходното тримесечие и година по-рано. Рахамани пише в доклада си от 9 май, че „резервите на Well’s Fargo върху портфейла от офис заеми са общо 5,7%, които KBW увеличи до 9% в своите оценки за 2023 г.“

Като се има предвид, че заемите за търговски недвижими имоти може да не са създадени с много високо съотношение на заема към стойността и че има значителна стойност, останала в обезпечението в случай на възбрана, не може да се предположи, че крайните загуби ще се доближат до стойността на обезпечението намаляването или до процента проблемни кредити.

Рахамани работи чрез хипотетичен пример за търговски ипотечен заем, произхождащ от първоначална лихва от 5,5%. В примера имотът на офиса е оценен на $100 000, а заемът е за $65 000. При обстоятелства, при които стойността на имота падне до $59 400, кредитополучателят ще бъде в отрицателна позиция на собствения капитал. След това, в случай на възбрана и ако се вземат предвид разходите за средства, заемодателят ще загуби $8 600, или 8,6% от първоначалната сума на заема.

Банки с висока експозиция към офис имоти

Прогнозите за матуритета на KBW включват всички кредити за CRE, не само тези, обезпечени с офиси. Банките не разпределят експозицията си към офис недвижими имоти във финансовите си отчети по еднакъв начин. За да потърсят по-нататъшни оценки на тази експозиция, Рахмани и колегите му от KBW събраха данни от всички налични източници, включително съобщения за печалбите, презентации и конферентни разговори, както и отговорите на банките на въпросите на KBW.

Тези 17 банки са имали експозиция към офис недвижими имоти за 10% или повече от общите заеми към 31 декември. Рахмани каза, че KBW работи върху актуализация от 31 март.

Ето прогнозите на KBW и общата възвръщаемост на акциите на банките до 9 май:

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.