Един от основните проблеми на пазара на недвижими имоти е липсата на достоверна статистика, на база на сключени сделки, които да дават по-ясна представа за цените на недвижимите имоти. Същият проблем се наблюдава и при земеделската земя.

Разбира се, проблемите свързани със земеделската земя не свършват до тук. Те са свързани с голямата раздробеност, повишаване на размера на пустеещата и необработвана земя, липса на ясна и целенасочена политика за стимулиране на модерни стопанства и т.н.

Сега ще се опитаме да погледнем към представянето на земеделската земя, като инвестиционна алтернатива, въз основа на данните на Адванс Терафонд – най-голямото публично дружество за инвестиции в земеделска земя.

Вижте още: В какво да инвестирате, ако се опасявате от нова финансова криза?

Ще се обърнем към дългосрочното представяне на земеделската земя, на база на покупките на фонда през последното десетилетие.

Въз основа на статистиката на дружеството става ясно, че първите му сделки със земеделска земя са осъществени при нива от 164 лева, през октомври на далечната вече 2006-та година, или преди близо тринадесет години.

До април на 2008-ма година, дружеството вече придобива 225 000 декара, или почти толкова, колкото има и в момента, при средни цени между 170 и 270 лева за декар. Последните сделки на фонда, през 2008-ма година, вече са при нива от около 300 лева за декар.

Ако приемем, че средната цена на земята преди 10 години е била 300 лева за декар, то от тогава насам и въз основа на цена на придобиване на 900 декара по средно 980 лева, излиза че през август на тази година цената на земеделската земя се е повишила над три пъти.

Това прави доходност от 12.6% на година (без да се отчита доходът от аренда). Това е над средната доходност от 10.2% на БФБ, от създаването на SOFIX през 2000-та година до момента и над поскъпването на имотите от 7.5% от 2000-та година насам (също без отчитане на доходността от наем).

Към тази доходност обаче, би следвало да се отчете и доходността от отдаването на земеделската земя под наем. През 2007-ма година, средното ниво на аренда е било около 14 лева на декар, съгласно данните на дружеството. Или това прави доходност от отдаване под аренда в размер на около 8.0% към този момент.

Съгласно данните за август тази година, на база на продажна цена от 980 лева и аренда от средно 39 лева на декар, излиза, че доходността от отдаването на земята под наем се е понижила до 4%. И макар паднала наполовина, спрямо 2007-ма година – заради поскъпването на земята с по-ускорени темпове, в сравнение с ръста при арендата, доходността все още е над четири пъти по-висока от тази по най-добрите депозити и съпоставима с доходността от отдаване на имоти под наем.

Трябва да се има предвид, че инвестициите в земеделска земя са били и далеч по-слабо волатилни от тези на финансовите пазари, или в недвижими имоти.

От върха до най-ниската си стойност, земеделската земя е загубила 20-25% процента, в среда на спад от над 80% за индекса на сините чипове SOFIX, по време на финансовата криза. Имотите също се отдалечиха с около 30-35% от най-високите си нива.

Тези сметки обаче, могат да придобият съвсем различен характер, ако преминат през призмата на дребния собственик на земеделска земя.

Първо инвеститорът в малък парцел физическа земеделска земя, би се сблъскал с много проблеми – по-големи разходи за прехвърляне, по-ниска аренда, ако изобщо има интерес към парцела му (защото се търсят за наемане по-големи парцели), по-трудна продажба на притежаваната земя, отново заради мащаба. Или казано по друг начин инвестициите във физически парцели земеделска земя и в малки мащаби, може да не са донесли много голяма доходност за инвеститорите.

Колко е донесла инвестицията в акции на Адванс Терафонд?

Споменатите по-горе проблеми биха могли да бъдат избегнати, ако инвеститорите са насочили средства към акции на инвестиращи в земеделска земя фондове, като например Адванс Терафонд. Дали доходността им щеше да е подобна? Сега ще проверим!

Вижте още: Адванс Терефонд - дивидентният бехемот на БФБ

За скептиците относно инвестиции в акции ще дадем следния пример. Да кажем, че са купили акции на Адванс Терафонд във възможно най-лошия момент – 21-ви октомври 2007-ма година, когато индексът SOFIX достигна исторически най-високата си стойност при ниво от 1 900 пункта. За сравнение, към момента SOFIX е при 630 пункта.

Тогава акциите на фонда инвестиращ в земеделска земя, са можели да бъдат закупени при ниво от 2.16 лева за брой. Към момента, книжата на Адванс Терафонд са при ниво от 2.05 лева.

Справка: Инфосток

И макар на пръв поглед книжата на АДСИЦ-а да са реализирали минимално понижение, трябва да се има предвид, че за посочения период те са изплатили на акционерите си нетен дивидент от 1.8 лева на акция. Това прави общо 83%, или средна годишна доходност от над 8%. Този процент изглежда като далеч по-голям процент от доходността от аренда.

Всъщност на дивидента на Адванс, трябва да гледате, като на алтернатива на доходността от рента. Разликата обаче, при инвестиции в акции и инвестиции във физическа земеделска земя  е, че решението кога точно и дали въбоще АДСИЦ-а да продаде земята си (и да кешира капиталовата печалба от поскъпването на земята), няма да зависи от Вас, а от останалите акционери.

Иначе, ако смятате, да инвестирате в земеделска земя с хоризонт – вечност, акциите може би са много по-доброто решение. Те дават възможност за ликвидност, избор на размера на инвестираната сума, по-бърза продажба и мн. др.

* Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка, или продажба на акции, или земеделска земя

Още по темата:

В какво да инвестирате, ако се притеснявате от нова финансова криза?

От къде ще тръгне следващата финансова криза?

Адванс Терафонд - дивидентният бехемот на БФБ