Снимка: Адванс Терафонд

"Купувайте земя, вече не я произвеждат", е казал Марк Твен. Този съвет е повече от лесно да се следва, ако инвестирате в дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), специализирано в инвестициите в земеделска земя.

Така, от една страна ще избегнете всички проблеми и допълнителни такси свързани с покупката на земя (физически парцели) и проблемите свързани с окрупняването на парцели и тяхното менижиране, а от друга - ще се възползвате от икономията от мащаба, възможността закупените големи парцели да носят по-добра рента, както и да печелите от по-високите оценки на по-големите земеделски парцели.

Освен всичко, ще можете да инвестирате каквато сума имате и най-важното - инвестицията Ви (за разлика от физически купената земя) ще е ликвидна - тоест бързо, лесно и без загуби, ще можете да я осребрите, когато желаете.

Дали обаче, настоящия момент е подходящ за инвестиции в земеделска земя и какви са перспективите пред сектора?

За отговори на тези въпроси, се обърнахме към Радослав Манолов - изпълнителен директор на Адванс Терафонд АДСИЦ, един от най-големите компоненти (по тегло) на индекса на сините чипове SOFIX. Г-н Манолов, бе така любезен да отговори на нашите въпроси:

Накъде върви българското земеделие - към комасация на земята или се запазва раздробената собственост на нивите?

Всяко земеделие с цел по-висока ефективност има необходимост от комасирано /окрупнено, трайно/ ползване на земеделските площи. В България проблемът с раздробеността на земята, заради реституционната политика, се решава с едногодишни споразумения между ползвателите. Възникват въпросите до колко ефективни са те и как стимулират земеделската дейност у нас. Мнението на голяма част от земеделците е, че решават временно и краткосрочно проблема.

Много са факторите, влияещи на земеделието в световен мащаб, но аз бих искал да засегна някои по-важни от тях. Ще започна с това, че земеделската земя намалява в световен мащаб, заради инфраструктурни проекти, урбанизацията, ерозията, климата и други. Това са 100 млн. дка. годишно. В същото време населението на планетата се увеличава, което е много видимо в слаборазвитите икономически страни,  и е една от причините за миграция, бум в разрастването на големите градове, проблем с изхранването и достъпа до евтина храна. Друга важна тенденция, която се налага през последните години е желанието на хората да живеят здравословно – без ГМО, без пестициди, т.е. био земеделие. То се постига само с трайно ползване на една и съща земеделска територия и нови технологии на обработка на земята.

Вижда се, че специалният актив - земеделската земя е намаляващ, засилено търсен и трайно ползван, което предначертава бъдещето на българското земеделие, а именно към комасация.

Преди шест години надценката при окрупнените земеделски парцели бе над 50%, спрямо цената на изкупуване на земеделската земя на дребно. Каква е ситуацията в момента и как се движи цената на земеделската земя от началото на годината? Какви са тенденциите?

Няма фиксирана надценка при продажбата на концентрирана собственост в едно землище, по-скоро това е въпрос на икономическа логика. Отчитайки свършената дейност по подбор на землище с подходящи климатични и почвени характеристики, поемане на риска от загуба, в следствие на злонамерени действия на трети лица, поемане на административните разходи и залагане на приемлива печалба, то продажба на такива земи с надценка под 50% е неприемлива за „Адванс Терафонд“.

През текущата година се въздържаме да продаваме, предвид бързия скок на цените на единичните имоти, което от опит знаем е сигнал за увеличаване цените на окрупнената земя. Очакваме 2018 година да бъдем нетен купувач на земя, т.е. повече да купуваме.

Относно стойността на земята в районите, където ние купуваме, вече бяха достигнати цени над 1000 лв./дка., което е повече от 15% ръст спрямо предходната година.

Очакванията ни са цените да се стабилизират до момента, в който общата селскостопанска политика на ЕС се изясни и даде нов тласък на развитие на земеделието в ЕС, а това ще стане ясно в средата на 2019 г.

Кои са най-апетитните райони за покупка на земеделска земя и къде „Адванс Терафонд“ купува най-активно в момента?

В България земята е плодородна и подходяща за различни видове култури или форми на земеделие. „Адванс Терафонд“ купува и отдава под наем земята си и затова се нуждае от площи в големи земеделски райони с добре развити арендни отношения, добри почвени показатели и климат. В момента засилено инвестираме в Северозападна България, но при добра възможност го правим и в други райони на страната. 

Какви са тенденциите при рентите и каква доходност могат да очакват собствениците на земеделска земя?

През изминалите няколко години, заради промените в политика на субсидиране и неблагоприятния климат в страната, наблюдаваме задържане на нивата на рентите от 46 лв./дка средна стойност за страната за 2017-та. Не се очаква спад на рентите плащания през настоящата година.

От инвестиционна гледна точка, доходността от рента спрямо цената на дребно на земята е в размер на 4,6%, а спрямо 1500 лв./дка -цената на готови пакети земи е над 3%. Оказва се, че земеделската земя освен сигурна, продължава да бъде атрактивна форма на инвестиране на пазара.

Какво сочат прогнозите на „Адванс Терафонд“ за цената на земеделската земя през тази и следващите няколко години?

Пазарните фактори, които влияят на стойността на земеделската земя, ни карат да очакваме плавен и траен ръст на цените през следващите няколко години.

Справка сочи, че през 2012-та година „Адванс Терафонд“ е разполагал с около 250 000 декара земя, а към края на февруари тази година – с близо 220 000 декара. Какви са плановете Ви по отношение на размера на държаната земеделска земя.

Дружеството управлява и в интервал от десет години активно търгува  със земеделска земя в България. Законът за АДСИЦ ограничава реинвестирането на печалбата на дружеството и ни задължава да разпределяме минимум 90% от нея под формата на дивидент. До финансовата 2016 г., „Адванс Терафонд“ винаги е разпределяло 100% от реализираната печалбата под формата на дивидент за своите акционери.

Относно плановете свързани с размера на притежаваната земя, е добре да се знае, че  дружеството е с фиксиран финансов ресурс при ежегодно нарастваща цена на инвестиционните имоти. Това води до намалена покупателна способност, съответно по-малък брой декари, които може да придобие.

* Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка, или продажба на активи