Снимка: Личен архив

Инвеститорите в недвижими имоти обръщат все по-голямо внимание на новите офис площи в и извън страната. В Букурещ например се очаква да бъдат завършени близо 850 000 кв. м. нови офис площи до края на 2022 г., спрямо около 380 000 кв.м, предвидени в София. За повече подробности относно тенденциите при офис площите потърсихме Георги Попчев*,  пропърти мениджър в инвестиционната компания Lion's Head Investments.

Повече прилики или повече разлики има в офис пазарите в България и Румъния, предвид близостта на двете страни?

Като инвеститор, който притежава и управлява офис сгради в София и Букурещ, Lion's Head Investments има поглед върху двата пазара и следи актуалните тенденции. Определящи и за двата града са търсенето на наемателите и обемът нови площи, планирани за завършване в следващите 2-3 години. Разбира се, Букурещ е по-голям град и респективно по-голям офис пазар, откъдето идвaт и някои разлики - 3.16 милиона кв. м модерни офис площи спрямо 1.96 млн. кв. м в София. В румънската столица се очаква да бъдат завършени близо 850 000 кв. м нови офис площи до края на 2022 г., спрямо около 380 000 кв.м, предвидени в София. Към момента и на двата пазара незаетите пространства са средно около 9%, като качествените сгради на добри локации са почти изцяло отдадени.

Наемните нива на първокласни офис площи в Букурещ са с около 15-20% по-високи спрямо сравними офиси в София. На пазара в Букурещ близо 35% от сделките за наем се сключват по време на изграждането на проектите, а в някои случаи още със самото начало на строителството. В София едва в последните няколко години делът на тези сделки бележи ръст, но все още остава под 20%. Позитивна промяна на пазара в българската столица е тенденцията все повече големи наематели да планират нуждите си и да подновяват договорите си за наем поне година преди изтичането на текущия си наемен срок.

Съществува ли опасност от „Ефект на доминото" при офис пазарите в Балканския регион? Възможно ли е например румънският офис пазар да даде отражение и върху родните недвижимости?

Инвеститорите следват стабилни и ликвидни пазари. Когато един пазар е по-голям, обикновено предлага повече възможности, както за инвестиции, така и за изход от тях. В това отношение в последните 3 години взаимодействието между пазарите на бизнес имоти в Румъния и България е положително, с инвеститори преминаващи границата и в двете посоки - Lion's Head Investments придоби в Букурещ Oregon Park, състоящ се от 3 нови офис сгради с обща площ от 72 000 кв. м, изцяло отдадени под наем към момента, а инвеститори с активи в Румъния придобиха търговски центрове и прилежащи към тях офис сгради в София.

Търсенето на офиси от страна на наемателите и на двата пазара е в стабилно състояние и нивата на незаети площи са около 9%. Увеличаването на предлагането на нови площи може да доведе до по-голяма конкуренция от страна на добрите проекти спрямо останалата част от пазара, но в рамките на всеки от пазарите поотделно.

България и северната ни съседка бяха като „скачени съдове" до присъединяването ни в ЕС и периода след 01.01.2007 г., да  очакваме ли еднакви тенденции, що се касае и при цените при покупка или наем на офиси например?

Тенденциите при промените в наемните нива и цените на недвижими имоти следват развитието на икономиката и ръста на доходите на пазарните субекти - купувачи и наематели. При офисите наемните нива до голяма степен се определят от баланса между обема на новозавършените офис площи и търсенето от страна на наематели, т.е. от компаниите, които избират София или Букурещ за развитие на своята дейност. Наемните нива и на двата пазара са стабилни, като в София отбелязаха по-висок ръст в периода 2014 - 2019 г., но и от по-ниска база. Към момента тези в Букурещ за първокласни площи все още са по-високи спрямо тези в София, с около 20%.

Къде темпът на застрояване на офис площи е по-бърз в София или Букурещ и защо? Изцяло икономическият ръст ли определя строежа на нови офис площи?

В Букурещ, тъй като и пазарът на офис площи, и населението на града са значително по-големи. По отношение на новите проекти, които се очаква да бъдат завършени до 2022 г. в София те ще увеличат общия обем с между 18% и 20%, а в Букурещ - с около 25%. Факторите за това са икономически растеж и привличане на повече чужди компании към всеки от пазарите (т.е. привличане на инвестиции) и очаваното в резултат на това стабилно търсене на офис площи в следващите няколко години.

Кои са най-търсените офиси в момента на пазара в България спрямо типа: клас А, Б и др. и спрямо площта: маломерни, средни или големи по квадратура?

Сградите, собственост на Lion's Head са клас А, а от скоро Полиграфия Офис Център получи LEED Gold сертификат в категория „Управление и поддържка" за вече построена сграда. Средният процент незаети площи в двете ни сгради в София - Полиграфия Офис Център и Мегапарк,  е 2.5% при средно ниво за всички сгради на пазара от 9%. Въз основа на това можем да направим извода, че търсенето към най-добрите сгради на пазара е най-високо. По отношение на площи и в двете ни сгради преобладават по-големи наематели с площи около и над 1000 кв. м.

Бихте ли дали 3 основни експертни съвета като инвестиционна компания на нашите читатели при покупката или наемането на офис площи?

Мотивите за покупка на имот за собствено ползване и с инвестиционна цел са различни, следователно и съветите не са едни и същи.  Първият ми съвет е като купувачи да определят кои параметри желаят да максимизират и кои да минимизират - риск, доходност, покупна цена, възможност за добавяне на стойност и други. Вторият съвет е да анализират всеки случай поотделно спрямо критериите, които сте си поставили за приоритети. Третият съвет е да не планират всичко на база на най-добрите си очаквания.

*Георги Попчев е пропърти мениджър в инвестиционната компания Lion's Head Investments. Голяма част от професионалния му път минава в структурите на AG Capital, където работи в сферата на оценяване и отдаване на офис площи. Започва кариерата си във Forton, като част от екипа по консултиране и оценки на проекти и имоти. Следват мениджърски позиции в Euro Bank Property Services и София Ринг Мол.. От 2019 отново е част от групата AG Capital.

Въпросите зададе Здравко Василев, репортер в infostock.bg