Годишен доклад за дейността

Доклад на независимия одитор

Индивидуален финансов отчет

ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ АД

31 декември 2021 г.

Съдържание

Страница

Годишен доклад за дейността

Доклад на независимия одитор

Индивидуален отчет

за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал

Индивидуален отчет за паричните потоци

Пояснения към индивидуалния финансов отчет

Докл

ад за изпълнение политика за възнагражденията

Декларация по чл. 100н, ал.4, т.3 от Закона за публично предлагане на ЦК

Декларация по чл. 100н, ал.4, т.4 от Закона за публично предлагане на ЦК

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

„ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ” АД

2021 г.

Годишният доклад за дейността представя коментар и анализ на финансовия отчет и друга съществена

информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на дружеството, паричните потоци,

собствения капитал и промените в тях. Той съдържа информацията по чл. 39 от Закона за счетоводството (в

сила от 01.01.2016 г.), чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК и приложения № 2 и № 3 към Наредба № 2 от

09.11.2021 г. за проспектите при публично предлагане и допускане до търговия на регулиран пазар на ценни

книжа и за разкриването на информация на Комисията за финансов надзор.

I. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО

„Загора Фининвест” АД (наричано по-нататък още „дружеството”) е акционерно

дружество, регистрирано по Търговския закон в Агенция по вписванията с № 123017547.

Седалището и адресът на управление на дружеството са: гр. София, ул. „Апостол Карамитев“ №

16, вх. А, ет. 9. До 06.02.2014 г. „Загора Фининвест” АД е с предмет на дейност : производство и

търговия в страната и чужбина на шивашки изделия и всякакви дейности, незабранени от закон.

Считано от 06.02.2014 г. се преустановява производствената дейност на дружеството и на

основание чл. 328, ал. 1, т.2 от КТ са прекратени трудовите договори на работниците и

служителите. От 16.05.2014 г. е променена и икономическата дейност на дружеството:

реконструкция, модернизация, покупко-продажба, отдаване под наем и управление на недвижими

имоти, както и всяка друга дейност, незабранена от закон.

С решение на общото събрание на акционерите от 30.01.2017 г. е сменен основния

предмет на дейност както следва: търговия, търговско представителство, посредничество,

агентство на местни и чуждестранни лица в страната и чужбина, отдаване на движими и

недвижими имоти, сервизни услуги, както и всяка друга дейност, която не противоречи на

нормативен акт .

„Загора Фининвест” АД се представлява от Изпълнителния директор Светослав Иванов

Дечев. Дружеството е с едностепенна система на управление – Съвет на директорите, състоящ се

от трима членове, с мандат от 5 години. На 27.03.2017 г. в Търговския регистър на Агенция по

вписванията е вписана промяна в съвета на директорите както следва:

 Иван Кирилов Тилоев – Председател на Съвета на директорите;

 Даниел Мирчев Мирчев – Член на Съвета на директорите;

 Светослав Иванов Дечев – Изпълнителен директор

Дружеството има регистриран капитал в размер на 54 834 лева, разпределен в 9 139

обикновени поименни акции с номинал 6.00 лева всяка.

„Загора Фининвест” АД е предприятие от група, като предприятието-майка е „Астра

Форс” ЕООД, със седалище гр. София, ул. „Вихрен“ № 27, ет. 5, ап. 13. „Астра Форс” ЕООД,

чрез дъщерното си дружество „Алфа Асетс“ ЕООД, притежава 7 375 броя акции от „Загора

Фининвест” АД, което е 80.70% от общия брой акции. Дружеството-майка изготвя консолидиран

финансов отчети. По чл. 32 от Закона за счетоводството, предприятието-майка на малка група

изготвя консолидиран отчет, ако в групата има поне едно предприятие от обществен интерес.

Към 31.12.2021 г. „Загора Фининвест” АД притежава 55.82 % от капитала на „СИИ Имоти”

АДСИЦ и 100% от дяловете на „Болкан Пропърти Истейтс“ ЕООД

II. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВО

Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от

дейността на предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните

рискове, пред които е изправено.

1. Основни показатели, характеризиращи финансовото състояние на дружеството.

2021 2020

хил. лв. хил. лв.

ОБЩО АКТИВИ

78 791

50 727

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ 7 491 7 296

НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ 15 553 14 102

ТЕКУЩИ ПАСИВИ 55 747 29 329

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

78 791

50 727

ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД

според същността на разходите

за 2021 година

(при един отчет)

2021 2020

хил. лв. хил. лв.

Печалба от основна дейност

579

480

Печалба /Загуба от финансова дейност

(407)

Приходи от наем

Печалба от промяна в справедливата стойност на нефинансови

активи

228 83

Разходи за външни услуги

(159)

(184

)

Разходи за персонала

(71)

(62)

Други разходи

(31)

(67)

Печалба преди данъци

188

330

Разходи за данъци върху дохода:

Разход

Приход за отсрочен данък

(34)

Печалба за годината

195

296

Доход на акция

21.28 лв.

34.42 лв.

Друг всеобхватен доход

, нетно от данъци

Общо всеобхватен доход

195

296

Финансови показатели

2021 г. 2020 г.

Показатели Финансова автономност

коефициент на финансова автономност:

собствен капитал/привлечени средства

0.105 0.169

коефициент на задлъжнялост:

привлечен капитал/собствен капитал

9.469 5.901

Показатели за ликвидност

Коефициент на обща ликвидност 0.858 1.268

Коефициент на незабавна ликвидност 0.512 0.717

2. Описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено.

Дейностите на „Загора Фининвест” АД са изложени на следните основни рискове:

пазарен (включително лихвен, на справедливата стойност на лихвените равнища, на паричните

потоци и ценови), кредитен и ликвиден. Общата програма на ръководството се фокусира към

непредвидимостта на финансовите пазари и търси начин за минимизиране на потенциалните

ефекти върху финансовото представяне на дружеството.

2.1. Пазарният риск включва:

Валутен риск - Валутния риск за дружеството е минимизиран, защото всички негови сделки са

деноминирани в български лев.

Ценовият риск - „Загора Фининвест” АД е изложено на ценови риск на ценните книжа –

инструменти на собствения капитал заради държаните инвестиции класифицирани като на

разположение за продажба или по справедлива стойност чрез печалба или загуба. За управление

на този риск дружеството диверсифицира портфейла си, което се прави в съответствие с

поставени ограничения. Инвестициите на дружеството в собствения капитал на други

предприятия, които са публично търгуеми, са носители на ценовия риск.

Риск на паричния поток и на справедливата стойност на лихвения процент - Лихвеният риск за

дружеството произтича от заемите. Дружеството не е изложено на риск от промяна на пазарните

лихвен проценти по привлечените средства, тъй като няма такива. По предоставените заеми не е

изложено на риск – те са с фиксиран лихвен процент.

2.2. Кредитен риск:

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата

стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:

2021 г.

2020 г.

хил. лв.

Групи финансови активи

–

балансови стойности:

Търговски и други вземания

18 445

21 285

Вземания от свързани лица

730

693

Финансови инструменти

28 497

816

Пари и парични еквиваленти

216

Балансова стойност

47 736

43 010

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти, средства на паричния пазар,

необезпечени облигации и деривативни финансови инструменти се счита за несъществен, тъй

като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг.

2.3. Ликвиден риск:

Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите

задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи

плащанията по погасителните планове на дългосрочните финансови задължения, както и

входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от

ликвидни средства се следят за различни времеви периоди - ежедневно и ежеседмично, както и на

базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от

180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на

разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали

заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.

Дружеството държи пари в брой, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30

дни. Средства за дългосрочните ликвидни нужди се осигуряват чрез заеми в съответния размер и

продажба на дългосрочни финансови активи.

3. Всички важни събития, които са настъпили през годината.

На 29.06.2021 г. беше проведено редовно заседание на Общото събрание на акционерите,

на което бяха приети финансовите отчети на дружеството и на групата за 2020 г., както и всички

техни приложения. Общото събрание взе решение, по предложение на Одитния комитет, за

избор на регистриран одитор, като беше избрана Илияна Рашкова Порожанова, рег. № 640/2008

г. да извърши задължителен независим финансов одит за 2021 г.

На 19.07.2021 г. е закупен имот, находящ се в местност „Три Могили“, с. Царацово, област

Пловдив.

На 16.09.2021 г. се проведе заседание на Общото събрание на облигационерите на

„Загора Фининвест“ АД, на което бяха приети промени в параметрите по облигационния заем,

както следва:

- след падежна дата 29.09.2021 г. лихвеният процент по облигациите се променя от

фиксиран 5.40% годишно на плаващ годишен лихвен процент, формиран от 6-месечен

EURIBOR с надбавка от 4.25% (425 базисни точки), но не по-малък от 3.60% годишно,

при лихвена конвенция Реален брой дни в периода към Реален брой дни в годината

(Actual/365L, ISMA – Year). Три работни дни преди падежа на всяко лихвено плащане се

взема обявената за този ден стойност на 6-месечния EURIBOR и към нея се добавя

надбавка от 425 базисни точки (4.25%). В случай, че така получената стойност е по-ниска

от 3.60%, се прилага минималната стойност от 3.60% годишна лихва. Получената по

описания метод лихва се фиксира и прилага съответно за предстоящия 6-месечен период,

след което описаният алгоритъм се прилага отново.

- срокът на емисията се удължава с три години и амортизационните плащания по

главницата за падежните дати от 29.09.2021 г. до 29.09.2024 г., включително, се променят

на 350 000 евро, а тези от 29.03.2025 г. до окончателния падеж на емисията на 29.03.2028 г.,

включително, стават по 650 000 евро;

Приетите промени следва да се отразят в застрахователната полица „Разни Финансови

Загуби“, служеща като обезпечение по облигационния заем на Загора Фининвест АД.

На 30.12.2021 г. Дружеството придобива 100% от дяловете на „Болкан Пропърти

Истейтс“ ЕООД, чрез договор за покупко-продажба.

4. Всички важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен

годишният финансов отчет.

Основния процес, който Групата проследява, след датата към която е съставен отчета е

развитието на световната и местна икономики в следствие на обявената от Световната Здравна

Организация пандемия от COVID-19.

В България наложените противоепидемиологични мерки през 2020 г., продължили и през

2021 г., доведоха до дезорганизация в почти всички сектори на икономическия живот в страната,

включително в сферата на оперирането с финансови инструменти. Основната дейност на

Дружеството не беше пряко засегната и възпрепятствана от въведените противоепидемични

мерки с решения и заповеди на отговорните държавни институции. Ефектът върху Дружеството

се изразяваше в забавяне на активността на извършване на сделки с финансови инструменти

породена от волатилността на цените на финансовите активи на пазарите на фондови борси.

В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на

способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база

на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Дружеството има

достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и

продължава да прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на индивидуалния

финансов отчет.

Не са възникнали коригиращи събития или други значителни не-коригиращи събития

между датата на индивидуалния финансов отчет и датата на публикуването му.

5. Вероятното бъдещо развитие на предприятието.

През 2021 г. основното предизвикателство пред мениджмънта на „Загора Фининвест“ АД

беше овладяването на негативни ефекти в резултат на разпространението на COVID-19. Бизнес

средата беше изключително динамична и ръководството на Дружеството извършваше

своевременни анализи, с цел да оцени степента на негативно влияние на пандемията върху

дългосрочното финансово състояние и резултати на Дружеството.

През 2022 г. основна задача на корпоративното ръководство на „Загора Фининвест” АД

остава справяне с негативните ефекти от продължаващата пандемия от COVID-19, като в същото

време продължи успешното управление на дружеството с цел постигане на заложените цели и

увеличаване на печалбата. Грижата за стабилността и просперитета на Дружеството, респективно

защита интереса на всички акционери и облигационери е основен приоритет на ръководството

на „Загора Фининвест” АД и през следващата година.

6. Действията в областта на научноизследователската и развойната дейност.

Към 31.12.2021 г. Дружеството не е осъществявало научноизследователска и развойна

дейност.

7. Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 187д

от Търговския закон.

Няма такива обстоятелства.

8. Наличието на клонове на предприятието;

„Загора Фининвест” АД няма създадена клонова мрежа.

9. Използваните от предприятието финансови инструменти, а когато е съществено

за оценяване на активите, пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат, се

оповестяват и:

а) целите и политиката на предприятието по управление на финансовия риск,

включително политиката му на хеджиране на всеки основен тип хеджирана позиция, за

която се прилага отчитане на хеджирането;

б) експозицията на предприятието по отношение на ценовия, кредитния и ликвидния

риск и риска на паричния поток.

„Загора Фининвест” АД няма отворени хедж позиции, а експозицията на предприятието

по отношение на кредитния и ликвидния риск и риска на паричния поток е дадена в точка 1.2. от

настоящия доклад - описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено.

10. Информация за сключени договори в основание на чл. 240б от Търговския

закон към 31.12.2021 г.

През отчетния период членовете на СД или свързани с тях лица не са сключвали

договори по чл. 240б от ТЗ.

11. Информация за правата на членовете на Съвета на директорите да придобиват

акции/облигации, емитирани от дружеството.

Правата на членовете на СД на „Загора Фининвест“ АД да придобиват акции и

облигации, емитирани от Дружеството, са в съответствие с Устава и разпоредбите на ТЗ.

12. Информация за участието на членовете на Съвета на директорите като

неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала

на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или

кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети

Към 31.12.2021 г. членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест“ АД имат

следните участия:

Име

Участие в управителните и

надзорни органи на други

дружества или кооперации и

участие като неограничено

отговорен съдружник

Участие в

капитала

на други

дружества

Дружества, в които лицето да

упражнява контрол

Светослав Дечев

„СИИ Имоти“ АДСИЦ –

изпълнителен директор, член на

СД

Няма

участия

„СИИ Имоти“ АДСИЦ

–

изпълнителен

директор, член на СД;

„Болкан Пропърти Истейтс“ ЕООД -

управител

Даниел Мирчев

„СИИ Имоти“ АДСИЦ

–

член

на СД

„Данпекс“ ООД – управител

„Уелфеър Инвестмънтс“ АД –

изпълнителен директор

Няма

участия

„СИИ Имоти“ АДСИЦ – член на СД

„Данпекс“ ООД – управител

„Уелфеър Инвестмънтс“ АД –

изпълнителен директор

Иван Тилоев Няма участия

Няма

участия

Няма участия

13. Промени в цената на акциите на дружеството

Цената на акциите на „Загора Фининвест” АД зависи от нетната стойност на активите,

изчислена на база на данните от изготвяните финансови отчети.

14.Отговорност на ръководството

Според българското законодателство, ръководството следва да изготвя финансов отчет за

всяка финансова година, който да дава вярна и честна представа за финансовото състояние

на Дружеството към края на годината, финансовото му представяне и парични му потоци.

Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватни счетоводни политики

при изготвянето на годишния финансов отчет към 31 декември 2021 г. и е направило

разумни и предпазливи преценки, предположения и приблизителни оценки.

Ръководството също потвърждава, че се е придържало към действащите счетоводни

стандарти, като финансовият отчет е изготвен на принципа на действащото предприятие.

Ръководството носи отговорност за правилното водене на счетоводните регистри, за

целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за

избягване и разкриване на евентуални злоупотреби и други нередности.

Ръководството носи отговорност за прилагането на изискванията на Регламента на

ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в ХНТМL.

III. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО ПО

ОТНОШЕНИЕ НА ЕКОЛОГИЧНИТЕ И СОЦИАЛНИТЕ ВЪПРОСИ И

ВЪПРОСИТЕ, СВЪРАЗНИ СЪС СЛУЖИТЕЛИТЕ, ПРАВАТА НА ЧОВЕКА,

БОРБАТА С КОРУПЦИЯТА И ПОДКУПИТЕ

(Съгласно чл. 48, ал. 1 и ал. 2 от Закона за счетоводството)

„Загора Фининвест“ АД не извършва дейности, извън обхвата на основната си дейност,

която по своята същност няма отношение към екологията и не оказва негативно въздействие

върху околната среда. Поради това Дружеството няма разработени политики в сферата на

опазване на околната среда и не следи за потенциални рискове, свързани с това.

Към 31.12.2021 г. „Загора Фининвест“ АД има назначен на трудов договор икономически

анализатор, като Съвета на директорите следи стриктно за спазване на правата му, съобразно

българското законодателство. Друг важен приоритет на ръководството е недопускане на дейности

и действия, които имат или биха могли да предизвикат корупционни практики. Съвета на

директорите няма информация през 2021 г. в Дружеството да са осъществявани корупционни

практики и/или даване/получаване на подкупи под каквато и да е форма.

IV. ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

(към Наредба № 2/09.11.2021 г. на Комисия за финансов надзор за проспектите при публично

предлагане на ценни книжа и допускане до търговия на регулиран пазар на ценни книжа и за

разкриването на информация)

1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно

основните категории стоки, продукти и/ или предоставени услуги, с посочване на техния

дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през

отчетната финансова година

Основната дейност на Дружеството е в съгласие с обявената: търговия, търговско

представителство, посредничество, агентство на местни и чуждестранни лица в страната и

чужбина, отдаване на движими и недвижими имоти, сервизни услуги, както и всяка друга дейност,

която не противоречи на нормативен акт. През 2021 г. „Загора Фининвест“ АД има реализирани

приходи от продажби на услуги в размер на 49 хил.лв. Подробна информация във връзка с

относителния дял на приходите от управление и продажба на участия в български и

чуждестранни дружества спрямо общия обем на приходите от дейността се съдържа в точка едно

от настоящия доклад: АНАЛИЗ НА ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИ И РЕЗУЛТАТИТЕ ОТ

ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО.

2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории

дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване

с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с

отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/

потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от

разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице

поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с дружеството

За изпълнение на основната си дейност „Загора Фининвест“ АД не се нуждае от доставки

на материали и/или суровини. Основните приходи, които Дружеството генерира, са свързани с

лихви по предоставени заеми, преоценки на финансови активи, отчитани по справедлива

стойност в печалбата и загубата, покупко – продажба на вземания, покупко – продажба на имоти.

3. Информация за сключени съществени сделки

С Договор за покупко-продажба на дружествени дялове от 30.12.2021 г., „Загора

Фининвест“ АД придобива 182 890 бр. дяла, всеки с номинална стойност от 100 лв.,

представляващи 100% от капитала на „Болкан Пропърти Истейтс“ ЕООД, който към 31.12.2021 г.

е в размер на 18 289 000 лв.

4. Информация относно сделките, сключени между емитента, съответно лицето по §

1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и свързани лица, през отчетния период,

предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната

му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК или негово дъщерно

дружество, е страна с посочване на стойността на сделките, характера на свързаността и

всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху финансовото

състояние на емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на

ЗППЦК.

Свързаните лица на „Загора Фининвест“ АД са дъщерните му дружества „СИИ Имоти“

АДСИЦ „Болкан Пропърти Истейт“ ЕООД , както и мажоритарният собственик – „Алфа Асетс“

ЕООД. Свързани лица са и членовете на съвета на директорите. Дружеството отчита като

вземания от свързани лица разчетите си по предоставени заеми, лихви и възнаграждения по

договори за управление с дъщерните предприятия. Ако не е изрично упоменато, транзакциите

със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са предоставяни или

получавани никакви гаранции.

Сделки със свързани лица

Извършени са следните сделки със свързани лица:

31.12.2021 г.

хил. лв.

31.12.2020 г.

хил. лв.

Сделки с дъщерни предприятия

Получен дивидент

Възстановени предоставени заеми

(61)

Начислени лихви по заеми

Възстановени лихви

(

Сделки със собственици

Начислени лихви по заеми и договори за цесия

Сделки с ключов управленски персонал

Управленски договори

възнаграждения

Изплатени възнаграждения по управленски договори

(39)

(41)

Разчети със свързани лица

Към 31 декември 2021 г. Дружеството има вземане от свързани лица, както следва:

31.12.2021 г.

хил. лв.

31.12.2020 г.

хил. лв.

Текущи вземания от :

Собственици

768

730

Дъщерни предприятия

Очаквани кредитни загуби

(38)

(37)

Общо в

земания от свързани лица

730

693

5. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента, съответно

лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, характер, имащи съществено

влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи;

оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година

Не са налице подобни събития за Дружеството през отчетния период.

6. Информация за сделки, водени извънбалансово - характер и бизнес цел,

посочване на финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и

ползите от тези сделки са съществени за емитента, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и ако разкриването на тази информация е

съществено за оценката на финансовото състояние на емитента, съответно лицето по § 1д

от допълнителните разпоредби на ЗППЦК.

Дружеството притежава следните условни активи и пасиви

2021 г.

хил. лв.

2020 г.

хил. лв.

Условни активи

Номинал по цедирани вземания

1 950

Предоставени Финансови активи за

обратно изкупуване по

договори за репо

10 218

Условни пасиви

Получени финансови активи, подлежащи на обратно изкупуване

по договори за репо

11 845

7. Информация за дялови участия на емитента, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, за основните му инвестиции в страната и в

чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими

имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия

по смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на финансиране.

Инвестициите на „Загора Фининвест“ АД за изключително и само в страната, като през

отчетната година Дружеството сключва договор за покупка на 182 890 броя дружествени дяла,

представляващи 100 % от капитала на „Болкан Пропърти Истейтс” ЕООД. Към 31.12.2021 г.

„Загора Фининвест“ АД притежава 362 800 броя акции, представляващи 55.82% от капитала на

„СИИ Имоти“ АДСИЦ, като 350 000 бр. от тях са заложени по договор за репо на ценни книжа.

8. Информация относно сключените от емитента, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, от негово дъщерно дружество, в качеството им

на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на

крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и

поемане на задължения.

Задължение по банкови заеми на Загора Фининвест АД:

Вид

2021

хил. лв.

2020

хил. лв.

Банкови заеми 4 297 2 246

През 2016 г. Дружеството е сключило договор за банков кредит за инвестиционни

средства за сума в размер на 4 850 000 лева с краен срок на погасяване 20.06.2023 г. Заемът е

обезпечен с първа по ред договорна ипотека върху недвижим имот в обл. Пловдив, общ. Марица,

с. Рогош. Заемът е с лихвен процент определен от БЛП + надбавка от 2.5%. Заемът е изплащан

по погасителен план с месечна вноска в размер на 62 хил. лв. и последна вноска по заема за

изплащане на главницата е в размер на 76 хил. лв. Предвид световната пандемия от COVID-19

през 2021 г. дружеството е подписало анекс към договора за заем с Банката, за отлагане на три

главнични вноски. След анекса, срока на договора е до 20.03.2024 г.

През 2021 г. Дружеството е сключило договор за инвестиционни средства в размер на

1 331 000 евро с краен срок за погасяване 20.06.2024 г. Заемът е обезпечен с първа по ред

договорна ипотека върху недвижим имот в обл. Пловдив, с. Царацово и втора по ред договорна

ипотека върху недвижим имот гр. Пловдив, общ. Марица. Заемът е с лихвен процент определен

от БЛП + надбавка от 1.5%. Заемът се изплаща по погасителен план – три равни погасителни

вноски (03.2024 г., 04.2024 г. и 05.2024 г.) в размер на 332 000 евро и една последна погасителна

вноска на 20.06.2024 г. в размер на 335 000 евро.

Задължения по облигационен заем на Загора Фининвест АД:

Вид

2021

хил. лв.

2020

хил. лв.

Облигационен заем 13 130 15 336

На 29.03.2017 г. „Загора Фининвест” АД издава емисия облигация със следните

параметри:

ISIN код: BG2100006175

Размер на облигационния заем: 10 000 000 (десет милиона) Евро

Валута на облигационния заем: ЕВРО

Брой корпоративни облигации: 10 000 (десет хиляди) броя

Дата на издаване: 29 Март 2017 г.

Вид на корпоративните облигации: обикновени, лихвоносни, безналични, поименни,

свободно прехвърляеми, обезпечени

Срочност: 8 (осем) години

Обезпечение: застраховка „Финансов риск”, валидна за срока на облигационния заем.

Дружеството има сключен договор за довереник на облигационерите по емисията

облигации.

На заседание на ОСО от 16.09.2021 г. е взето решение за преструктуриране на

облигационната емисия, включваща промени в лихвата, срока и амортизация на главницата.

Лихвения процент се променя на плаващ годишен лихвен процент, формиран от 6- месечен

EURIBOR с надбавка 4.25%, но не по-малко от 3.60%. Срокът на емисията се удължава с 3 години

и амортизационните плащания по главницата за падежните дати от 29.09.2021 до 29.09.2024г,

включително, се променят на 350 000 евро, а тези от 29.03.2025 до окончателния падеж на

29.03.2028г, включително ,стават по 650 000 евро.

Застрахователната полица е издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователя отговаря на

изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за

изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на

застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на

регистрация гр. София, бул. „Евлоги Георгиев“ № 95. Агенцията за кредитен рейтинг е

сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на Европейския парламент и на

Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя

може да намерите на следния линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating

Задължението по лихви към края на отчетния период е в размер 304 хил. лв.

Информация за дъщерното дружество „СИИ Имоти“ АДСИЦ за сключени

договори за кредити:

През 2021 г. Дружеството СИИ Имоти АДСИЦ е сключило договор за банков кредит за

инвестиционни средства в общ размер на 970 хил. лв. при годишна лихва в размер на 4%.

Кредитът се предоставя за придобиване на собственост върху недвижим имот и за покриване на

всички разходи по сделката. Банковият заем е предоставен за срок от 36 месеца, като главницата

по кредита е дължима на 20.11.2023 г. и на 20.12.2023 г. и една изравнителна погасителна вноска

на 20.01.2024 г. Кредитът е обезпечен с договорна ипотека върху придобития недвижим имот.

„СИИ Имоти“ АДСИЦ, е сключило облигационен заем, при следните условия:

Вид на облигациите: безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени,

неконвертируеми, обикновени

Размер на облигационния заем: 20 000 000 /двадесет милиона/ лева

Брой на облигациите: 20 000 /двадесет хиляди /

Номинална стойност на една облигация: 1 000 / хиляда / лева

Емисионна стойност на една облигация: 1 000 / хиляда / лева

Срок (матуритет) на облигационния заем: 8 /осем/ години (96 месеца), считано от датата на

сключване на заема (издаване на емисията) с три години гратисен период

Дата, от която тече срока до падежа: 20.12.2018 г.

Лихва: 4.50 % проста лихва на годишна база при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в

периода / реален брой дни в годината (act/act)

Период на лихвено плащане: 2 пъти годишно - на всеки 6 (шест) месеца

Период на главнично плащане: 2 пъти годишно - на всеки 6 (шест) месеца, след края на втората

година

9. Информация за отпуснатите от емитент, съответно от лице по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или от техни дъщерни дружества заеми,

предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово

дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или

наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или техните

дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен

процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето

задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и

целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви.

Дружеството Загора Фининвест АД има сключени договори за предоставяне на временна

финансова помощ като към края на 2021г са в размер на 2 772 хил.лв. Заемите са анексирани до

31.12.2022г.

10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни

книжа през отчетния период.

През отчетения период Дружеството не е издавало нова емисия ценни книжа.

11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени

във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези

резултати

„Загора Фининвест“ АД не публикува прогнози за финансовите резултати.

12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси

с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и

мерки, които емитентът, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на

ЗППЦК, е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им

През 2021 г. инвестициите на Дружеството се финансират основно чрез използване на

комбинирана схема от собствени средства от оперативна дейност и банкови кредити, заедно с

емитираната през 2017 г. емисия облигации.

В таблиците са представени данни за нетната стойност на активите към 31.12.2021 г., както

и за капиталовата структура на Дружеството.

Нетната стойност на активите към 31.12.2021 г.

хил. лв.

Активи Пасиви

1. Текущи активи 47 804 1. Текущи пасиви 55 747

2. Нетекущи активи 30 987 2. Дългосрочни кредити 15 553

Общо активи: 78 791 Общо пасиви: 71 300

Нетна стойност на активите (NAV) 7 491

Капиталова структура към 31.12.2021 г.

хил. лв.

Собствен капитал 7 491

Банкови и облигационни заеми 15 184

Други нетекущи задължения 369

Текущи задължения 55 747

Към края на 2021 г. привлеченият капитал на дружеството възлиза на 71 300 хил. лв. и се

формира главно от получените кредити и облигационната емисия и други текущи задължения.

Към 31.12.2021 г. съотношението Дългосрочни пасиви/Собствен капитал е 2.08.

13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с

посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в

структурата на финансиране на тази дейност

Инвестиционните намерения на Дружеството са свързани с изпълнението на

консервативна инвестиционна програма. Реализирането им през 2022 г. ще бъде основно чрез

собствени средства от оперативна дейност и привлечен капитал.

Възможните промени в структурата на финансиране на инвестиционната дейност са

свързани с промените в пазара, действащ в условията на COVID-19.

14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи

за управление на емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на

ЗППЦК, и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството.

През отчетния период няма настъпили промени в основните принципи на управление,

както на Дружеството, така и на икономическата група към която то принадлежи.

15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление

на рискове

Информация за основните характеристики на прилаганите от Дружеството в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система на вътрешен контрол и система на управление на

рисковете се съдържа в Декларацията за корпоративно управление.

16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през

отчетната финансова година.

През 2021г. не са извършвани промени в ръководството на „Загора Фининвест” АД.

17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/ или ползите на

всеки от членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова

година, изплатените от емитента и негови дъщерни дружества, независимо от това, дали

са били включени в разходите на емитента или произтичат от разпределение на печалбата,

включително:

а) получени суми и непарични възнаграждения

б) условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и ако

възнаграждението се дължи към по-късен етап

в) сума, дължима от емитента или негови дъщерни дружества за изплащане на

пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения

През 2021 г. членовете на Съвета на директорите – както на „Загора Фининвест“ АД, така

и на дъщерните й дружества – не са получавали непарични възнаграждения. Няма условни или

разсрочени възнаграждения, както и обезщетения или плащания от друг характер през отчетната

година.

Годишни брутни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест“

АД:

Име Позиция

Брутно

възнаграждение

Светослав Иванов Дечев

Член на СД

и изпълнителен директор

19 200

Даниел Мирчев Мирчев

Член на СД

660

Иван Кирилов Тилоев

Член на СД

9 660

Годишни брутни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на „СИИ Имоти“

АДСИЦ:

Име Позиция

Брутно

възнаграждение

Светослав Иванов Дечев

Член на СД

и изпълнителен директор

18 000 лв.

Даниел Мирче

в Мирчев

Член на СД

6 000 лв.

Мая Мирославова Огнянова

Член на СД

6 000 лв.

18. За публичните дружества - информация за притежавани от членовете на

управителните и на контролните органи, прокуристите и висшия ръководен състав акции

на емитента, включително акциите, притежавани от всеки от тях поотделно и като

процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им от емитента опции върху

негови ценни книжа - вид и размер на ценните книжа, върху които са учредени опциите,

цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има такава, и срок на опциите.

През отчетния период членовете на СД на „Загора Фининвест“ АД не са придобивали,

прехвърляли и не притежават акции и/или облигации от Дружеството.

19. Информация за известните на дружеството договорености (включително след

приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да

настъпят промени в притежавания относителен дял акции и облигации от настоящи

акционери или облигационери

Както към 31.12.2021 г., така и към датата на съставяне на доклада, не са известни

договорености, в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания

относителен дял акции и облигации от настоящи акционери или облигационери.

20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни

производства, касаещи задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на

сто от собствения му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на

емитента по всички образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му

капитал, се представя за всчко производство поотделно.

Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства

касаещи задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения му

капитал.

21. Данни за директора за връзки с инвеститорите, включително телефон и адрес

за кореспонденция

„Загора Фининвест” АД няма директор за връзка с инвеститорите.(чл.116г, ал.1, във връзка

с чл.110, ал.1 от ЗППЦК)

V. ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 3

(към Наредба № 2/09.11.2021 г. на Комисия за финансов надзор за проспектите при публично

предлагане на ценни книжа и за разкриването на информация от публичните дружества и другите

емитенти на ценни книжа

1. Информация относно ценните книжа, които не са допускани до търговия на

регулиран пазар в Република България или друга държава членка.

„Загора Фининвест” АД няма ценни книжа, които не са допускани до търговия на

регулиран пазар в Република България или друга държава членка.

2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече

от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за

акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите.

Към 31.12.2021 г. над 5 на сто от гласовете в общото събрание на дружествата от групата

на „Загора Фининвест” АД притежава „Алфа Асетс” ЕООД, ЕИК 121839298 – 7 375 броя акции,

представляващи 80.70 % от капитала на Дружеството;

Към 31.12.2021 г. „Загора Фининвест“ АД притежава 362 800 броя акции, представляващи

55.82 % от капитала на „СИИ Имоти” АДСИЦ и 182 890 броя дяла, представляващи 100 % от

капитала на „Болкан Пропърти Истейтс“ ЕООД

3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права

За 2021 г. няма акционери със специални контролни права.

4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които

могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас

На Съвета на директорите на „Загора Фининвест“ АД не са известни споразумения между

акционери, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.

5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или

се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на

задължително търгово предлагане и последиците от тях, освен в случаите когато

разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството;

изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е

длъжно да разкрие информацията по силата на закона

„Загора Фининвест“ АД няма сключени съществени договори, които пораждат действие,

изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на

задължително търгово предлагане.

VI. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 7 ОТ РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 596/2014

(на Европейския парламент и на Съвета от 16.04.2014 г., относно пазарната злоупотреба относно

обстоятелствата, настъпили през периода 01.01.2021 г. – 31.12.2021 г.)

През периода 01.01.2021 г. – 31.12.2021 г. „ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ” АД e оповестявало следната

вътрешна информация до КФН, БФБ - София и обществеността, както следва:

- 01.02.2021 г.: Индивидуален финансов отчет за четвърто тримесечие на 2020 г.;

- 01.03.2021 г.: Консолидиран финансов отчет за четвърто тримесечие на 2020 г.;

- 01.03.2021 г.: Отчет по облигационна емисия за четвърто тримесечие на 2020 г.;

- 29.03.2021 г.: Уведомление по облигационна емисия;

- 31.03.2021 г.: Уведомление за отлагане оповестяването на ГФО за 2020 г.

- 09.04.2021 г.: Уведомление за плащане по облигационна емисия;

- 05.05.2021 г.: Годишен индивидуален финансов отчет за 2020 г.;

- 05.05.2021 г.: Годишен консолидиран финансов отчет за 2020 г. и отчет по

облигационна емисия;

- 05.05.2021 г.: Индивидуален финансов отчет за първо тримесечие на 2021 г.;

- 27.05.2021 г.: Консолидиран финансов отчет за първо тримесечие на 2021 г. и отчет

по облигационна емисия;

- 28.08.2021 г.: Покана за Общо събрание на акционерите;

- 30.06.2021 г.: Протокол от Общо събрание на акционерите;

- 30.07.2021 г.: Индивидуален финансов отчет за второ тримесечие на 2021 г.;

- 30.08.2021 г.: Консолидиран финансов отчет за второ тримесечие на 2021 г. и отчет по

облигационна емисия;

- 31.08.2021 г.: Покана за Общо събрание на облигационерите;

- 17.09.2021 г.: Протокол от проведено Общо събрание на облигационерите;

- 29.09.2021 г.: Уведомление по облигационна емисия;

- 29.11.2021 г: Консолидиран финансов отчет за трето тримесечие на 2021 г. и отчет по

облигационна емисия;

- 21.12.2021 г.: Уведомление по облигационна емисия

Дружеството оповестява регулирана информация до обществеността, Комисия за

финансов надзор (КФН) и регулирания пазар посредством следните източници – www.extri.bg;

www.fsc.bg; www.infostock.bg както и на електронната си страница:

https://zagorafin.com/%d1%84%d0%b8%d0%bd%d0%b0%d0%bd%d1%81%d0%be%d0%b2%d0%b

8-%d0%be%d1%82%d1%87%d0%b5%d1%82%d0%b8/

VII. ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ

(съгласно разпоредите на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК)

1. Информация дали емитентът спазва по целесъобразност кодекса за

корпоративно управление, одобрен от комисията , или друг кодекс за корпоративно

управление

„Загора Фининвест” АД спазва по целесъобразност Националния кодекс за корпоративно

управление, одобрен от комисията.

2. Информация относно практиките на корпоративно управление, които се

прилагат от емитента в допълнение на кодекса по буква „а” и буква „б”

„Загора Фининвест” АД не прилага в допълнение на Националния кодекс за

корпоративно управление практики на корпоративно управление.

3. Обяснение от страна на емитента кои части на кодекса за корпоративно

управление по т.1, буква „а” или буква „б” не спазва и какви са основанията за това,

съответно когато емитентът е решил да не се позовава на никое от правилата на кодекса

за корпоративно управление – основания за това

Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД счита, че прилага всички принципи на

поведение и препоръки, които са залегнали в Националния кодекс за корпоративно управление.

Националният кодекс за корпоративно управление се прилага на основата на принципа

„спазвай или обяснявай”. Това означава, че Дружеството спазва Кодекса, а в случай на отклонение

неговото ръководство следва да изясни причините за това.

„Загора Фининвест” АД представя настоящата информация относно спазването на

Кодекса, като същата ще бъде публикувана и на електронната страница на Дружеството.

Корпоративно ръководство

„Загора Фининвест” АД се представлява от Изпълнителния директор Светослав Иванов

Дечев. Дружеството е с едностепенна система на управление – Съвет на директорите, състоящ се

от трима членове, с мандат от 5 години. На 27.03.2017 г. в Търговския регистър на Агенция по

вписванията е вписана промяна в съвета на директорите както следва:

 Иван Кирилов Тилоев – Председател на Съвета на директорите;

 Даниел Мирчев Мирчев – Член на Съвета на директорите;

 Светослав Иванов Дечев – Изпълнителен директор.

През 2021 г. няма промяна в ръководния състав на Дружеството, като считано то

01.04.2020 г. мандата на избрания Съвет на директорите е удължен до 2025 г.

Функции и задължения

Съветът на директорите насочва и контролира независимо и отговорно дейността на

„Загора Фининвест” АД, съобразно установените визия, цели, стратегии на Дружеството и

интересите на акционерите.

Съветът на директорите следи за резултатите от дейността на Дружеството на тримесечна

и годишна база и при необходимост инициира промени в управлението на дейността.

Съветът на директорите третира равнопоставено всички акционери, действа в техен

интерес и с грижата на добър търговец.

Членовете на Съвета на директорите се ръководят в своята дейност от общоприетите

принципи за почтеност и управленска и професионална компетентност.

Съветът на директорите е осигурил и контролира интегрираното функциониране на

системите за счетоводство и финансова отчетност.

Съветът на директорите дава насоки, одобрява и контролира изпълнението на бизнес

плана на Дружеството, сделките от съществен характер, както и други дейности, установени в

устройствените му актове.

Съгласно изискванията на ЗППЦК, Съветът на директорите следи за всички сделки от

съществен характер, като ги одобрява. При наличие на сделки, които самостоятелно или съвкупно

надминават посочените в чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК прагове, Съветът на директорите изготвя

мотивиран доклад и приема решение за свикване на Общо събрание на акционерите, на което да

бъде овластен от акционерите за извършване на тези сделки.

Съветът на директорите се отчита за своята дейност пред Общото събрание на

акционерите, като представя за приемане от акционерите годишния доклад за дейността, доклада

относно изпълнение на политиката за възнагражденията.

Избор и освобождаване на членове на Съвета на директорите

Общото събрание на акционерите избира и освобождава членовете на Съвета на

директорите, съобразно закона и Устава на „Загора Фининвест” АД, както и в съответствие с

принципите за непрекъснатост и устойчивост на работата на Съвета на директорите.

Съгласно разпоредбите на Устава на Дружеството, Съветът на директорите на „Загора

Фининвест” АД се избира от Общото събрание за срок от 5 (пет) години. Членовете на Съвета

могат да бъдат преизбирани без ограничения. След изтичане на мандата им, членовете на Съвета

на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание

на нов съвет.

При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се спазват

принципите за съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на дейността на

Дружеството, съгласно Национален кодекс за корпоративно управление.

Членове на Съвета на Директорите на „Загора Фининвест” АД могат да бъдат:

 дееспособно физическо лице, включително не акционер, стига да не е било, през

последните 2 години, предхождащи датата на решението за обявяване на несъстоятелността, член

на управителен или контролен орган на прекратено поради несъстоятелност дружество, ако са

останали неудовлетворени кредитори;

 юридическото лице – определя свой представител за изпълнение на задълженията му в

Съвета на директорите и е солидарно и неограничено отговорно заедно с останалите членове на

Съвета за задълженията, произтичащи от действията на неговия представител.

Членовете на Съвета на директорите трябва да имат висше образование и да не са:

- осъждани за умишлено престъпление от общ характер;

- обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено отговорни

съдружници в търговско дружество и да не се намират в производство по обявяване в

несъстоятелност;

- били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация,

прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на

решението за обявяване на несъстоятелността, ако има неудовлетворени кредитори;

- лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;

- съпрузи или роднини до трета степен, включително по права или по съребрена линия,

помежду си или на член на управителен или контролен орган на обслужващо дружество.

Всички членове на Съвета на директорите отговарят на законовите изисквания за заемане

на длъжността им. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както и

структурата и компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса.

В договорите за възлагане на управлението, сключвани с членовете на Съвета на

директорите, се определят техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното

възнаграждение, задълженията им към „Загора Фининвест” АД и основанията за освобождаване.

През отчетната финансова година „Загора Фининвест” АД е прилагало Политиката за

възнагражденията на членовете на Съвета на Директорите в съответствие с нормативните

изисквания за публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещо

развитие на Дружеството, както и финансово-икономическото му положение в контекста на

националната и европейска икономическа конюнктура, при отчитане препоръките на

Националния Кодекс за корпоративно управление.

Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на

директорите на „Загора Фининвест” АД, през отчетната финансова година, Дружеството е

изплащало на членовете на Съвета на директорите само постоянно възнаграждение, чийто размер

е отчитал:

- задълженията, степента на натовареност, ангажираност и съпричастност на членовете в

управлението на Дружеството, както и приноса на всеки един член на Съвета на директорите в

дейността и резултатите на Дружеството;

- възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на Съвета на

директорите;

- наличието на съответствие на интересите на членовете на Съвета на директорите и

дългосрочните интереси на Дружеството.

Възнагражденията на членовете на Съвета на директорите и информация относно техния

размер се оповестява ежегодно в доклада на Съвета на директорите за дейността през съответната

отчетна година. Дружеството изготвя и доклад относно изпълнение на Политиката за

възнагражденията като част от годишния финансов отчет за дейността и го представя за

одобрение от Общото събрание на акционерите.

Структура и компетентност

Броят на членовете и структурата на Съвета на директорите се определят в Устава на

„Загора Фининвест” АД.

Съставът на Съвет на директорите е структуриран по начин, който да гарантира

професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с

управлението на Дружеството. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както

и структурата и компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса.

Съветът на директорите осигурява надлежно разделение на задачите и задълженията

между своите членове. Съветът на директорите се състои от:

 Изпълнителен член на Съвета на директорите - ангажиран с текущото представителство

на „Загора Фининвест” АД и ежедневното управление на бизнес процесите;

 Председател на Съвета на директорите;

 Един независим член на Съвета на директорите.

Независимият член на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД контролира

действията на изпълнителното ръководство и участва ефективно в работата на Дружеството в

съответствие с интересите и правата на акционерите.

Компетенциите, правата и задълженията на членовете на Съвета на директорите следват

изискванията на закона, устройствените актове и стандартите на добрата професионална и

управленска практика.

Съветът на директорите взема решения по всички въпроси, свързани с дейността на

Дружеството, с изключение на тези, които съгласно действащото законодателство и този устав са

от изключителната компетентност на Общото събрание.

Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД взема решения относно:

1. внася годишния финансов отчет и докладва за дейността на Дружеството през изтеклата

календарна година пред Общото събрание;

2. уведомява по надлежния ред съда за назначаване на регистрирани одитори, ако не е

направило общото събрание;

3. прави предложение пред общото събрание за разпределяне на печалбата;

4. взема решение за образуване и закриване и определя видовете и размера на фондовете

на Дружеството, реда за набирането и изразходването на средствата по тях;

5. взема решение за откриване и закриване на дружествени клонове, както и за участие или

прекратяване участието на Дружеството в други търговски дружества;

6. приема отчети и ръководи дейността на директорите на дружествените клонове и

представителства;

7. разпорежда се с недвижими имоти на Дружеството и вещни права върху тях, в случаите,

когато законът не изисква решението да се вземе от страна на общото събрание на акционерите и

при спазване на специфичните законови изисквания, в случай, че такива са приложими към

конкретните сделки;

8. разрешава покриването и съответно отписването от баланса на Дружеството на

несъбираеми вземания, липси и загуби;

9. взема решения за извършване на сделки съгласно чл. 114, ал. 9 от ЗППЦК, издава

предварително одобрение по чл. 114, ал. 2 и по ал. 3 от ЗППЦК;

10. Съветът на директорите решава всички оперативни въпроси, свързани с управлението

на Дружеството, които не са отнесени към изричната компетентност на Общото събрание на

акционерите, съгласно разпоредбите на Закона или на Устава на Дружеството;

11. Съветът на директорите може да вземе решение за увеличаване на капитала на

Дружеството до достигане на общ номинален размер от 20 000 000 (двадесет милиона) лева чрез

издаване на нови обикновени и/ или привилегировани акции или чрез конвертиране на

облигации в акции в срок до 2022 г.

Членовете на Съвета на директорите имат подходящи знания и опит, които изисква

заеманата от тях позиция. Информация за професионалната квалификация и опит се оповестява в

писмените материали към поканата за Общото събрание на акционерите, на което съответните

членове на Съвета на директорите са избрани. Тази информация е публикувана и на електронната

страница на „Загора Фининвест” АД - www.zagorafin.com.

След избор на нови членове на Съвета на директорите те се запознават с основните

правни и финансови въпроси, свързани с дейността на „Загора Фининвест” АД.

Членовете на Съвета на директорите разполагат с необходимото време за изпълнение на

техните задачи и задължения, въпреки че устройствените актове на „Загора Фининвест” АД не

определят броя на дружествата, в които членовете на Съвета на директорите могат да заемат

ръководни позиции. Това обстоятелство се съблюдава при предложенията и избора на нови

членове на Съвета на директорите.

Изборът на членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД става

посредством прозрачна процедура, която осигурява освен всичко останало навременна и

достатъчна информация относно личните и професионалните качества на кандидатите за

членове. Като част от материалите за Общото събрание, на което се предлага избор на нов член

на Съвета на директорите, се представят всички изискуеми от ЗППЦК и Търговския закон

декларации, свидетелство за съдимост и професионална биография на кандидата за изборна

длъжност.

При избора на членове на Съвета на директорите кандидатите потвърждават с декларация

или лично пред акционерите верността на представените данни и информация. Процедурата по

избор се провежда при явно гласуване и отчитане на гласовете „За“, „Против“ и „Въздържал се“.

Резултатите от гласуването се оповестяват чрез протокола от Общото събрание на

акционерите. Броят на последователните мандати на членовете на Съвета на директорите

осигурява ефективна работа на „Загора Фининвест” АД и спазването на законовите изисквания. В

устройствените актове на Дружеството не е предвидено ограничение относно броя на

последователните мандати на независимите членове, но това обстоятелство се съблюдава при

предложението за избор на независими членове.

Възнаграждение

Съветът на директорите разработва ясна и конкретна политика за възнагражденията на

членовете на съвета, която се одобрява от Общото събрание на акционерите на Дружеството.

Политиката определя принципите за формиране на размера и структурата на възнагражденията.

В съответствие със законовите изисквания и добрата практика на корпоративно

управление размерът и структурата на възнагражденията отчитат: Задълженията и приноса на

всеки един член на Съвета на директорите в дейността и резултатите на „Загора Фининвест” АД;

Възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на Съвета на

директорите; Необходимостта от съответствие на интересите на членовете на Съвета на

директорите и дългосрочните интереси на Дружеството.

Възнагражденията на членовете на Съвета на директорите се изплащат при спазване на

ограничението относно максималния размер на разходите за управление. В случай, че

изплащането на възнаграждение по този член може да доведе до превишаване на максималния

размер на разходите, възнаграждението се намалява съответно и се изплаща в рамките на

допустимия размер.

Както е посочено по-горе, разкриването на информация за възнагражденията на

членовете на Съвета на директорите се извършва в съответствие със законовите норми и

устройствените актове на „Загора Фининвест” АД – чрез оповестяване на Доклада по изпълнение

на политиката за възнагражденията и Годишния доклад за дейността на СД.

Акционерите имат лесен достъп до приетата дружествена политика за определяне на

възнагражденията на членовете съвета, както и до информация относно получените от тях

годишни възнаграждения и допълнителни стимули чрез избраните медии за оповестяване на

информация (www.infostock.bg) и електронната страница на дружеството (www.zagorafin.com)

Конфликт на интереси

Членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД не допускат реален или

потенциален конфликт на интереси. През отчетната 2021 г. не са сключвани сделки между

Дружеството и членове на Съвета на директорите или свързани с тях лица.

Процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси са регламентирани в

устройствените актове на Дружеството.

Членовете на Съвета на директорите незабавно разкриват конфликти на интереси и

осигуряват на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството и членове на

Съвета на директорите или свързани с него лица чрез представяне на декларацията по чл. 114б от

ЗППЦК.

Съгласно разпоредбите на Устава на „Загора Фининвест” АД, членовете на Съвета на

директорите са длъжни да осъществяват функциите си с грижата на добрия търговец, да бъдат

лоялни към Дружеството и да действат в най-добър интерес на неговите акционери.

Корпоративното ръководство контролира сключването на съществени сделки,

посредством гласуването и одобрението на такива сделки.

Одит и вътрешен контрол

Комитети

В Дружеството функционира Одитен комитет. В съответствие с изискванията на

действащото законодателство и въз основа на определените от него критерии, Съветът на

директорите предлага на Общото събрание на акционерите на „Загора Фининвест” АД избора на

Одитен комитет в състав, който отговаря на законовите изисквания и конкретните нужди на

Дружеството.

Одитният комитет се създава въз основа на писмено определена структура, обхват от

задачи, начин на функциониране и процедури за отчитане, описани подробно в Статута на

одитния комитет, който се приема от Общото събрание на акционерите.

Към 31.12.2021 г. Одитния комитет на „Загора Фининвест” АД е в следния състав:

- Петя Радева Чанева – Председател;

- Ралица Иванова Пешева

Съветът на директорите, подпомогнат от Одитния комитет, изпълнява следните функции:

1. наблюдава процесите по финансово отчитане в Дружеството;

2. наблюдава ефективността на системите за вътрешен контрол в Дружеството;

3. наблюдава ефективността на системите за управление на рисковете в Дружеството;

4. наблюдава независимия финансов одит в Дружеството;

5. извършва преглед на независимостта на регистрирания одитор на „Загора Фининвест” АД,

в съответствие с изискванията на закона и Етичния кодекс на професионалните счетоводители,

включително наблюдава предоставянето на допълнителни услуги от регистрирания одитор.

Членовете на Одитният комитет писмено мотивира пред Общото събрание

предложението си за избор на одитор, като се ръководят от установените изисквания за

професионализъм. Съветът на директорите осигурява спазването на приложимото право по

отношение на независимия финансов одит.

Одитният комитет осигурява надзор на дейностите по вътрешен контрол и следи за

цялостните взаимоотношения с външния одитор, включително естеството на несвързани с одита

услуги, предоставяни от одитора на Дружеството, ако има такива.

Защита правата на акционерите

Ръководство на „Загора Фининвест” АД гарантира равнопоставеното третиране на всички

акционери на компанията.

Права на акционерите: Всяка акция дава на своя притежател следните права:

 право на един глас в Общото събрание на акционерите;

 право на съразмерна част от печалбата на Дружеството;

 право на ликвидационен дял, съразмерен с номиналната стойност на акцията;

 право на контрол върху воденето на дружествените дела;

 други права, посочени в Устава на „Загора Фининвест” АД.

В правото на контрол не се включва прегледът на търговските книги само след решение

на Общото събрание в този смисъл или след поставено решение на компетентния съдебен орган.

По изключение Съветът на директорите може да разреши на отделни акционери да прегледат

търговските книги, след като предварително са подписали декларация за запазване на търговска

тайна.

Общо събрание на акционерите

Всички акционери на дружеството са информирани за правилата, съгласно които се

свикват и провеждат общите събрания на акционерите, включително процедурите за гласуване

чрез Устава на „Загора Фининвест” АД и поканата за всяко конкретно общо събрание на

акционерите. Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД предоставя достатъчна и

навременна информация относно датата и мястото на провеждане на Общото събрание, както и

пълна информация относно въпросите, които ще се разглеждат и решават на събранието.

Поканата и материалите за общото събрание на акционерите на „Загора Фининвест” АД

се оповестява по следния начин:

- до обществеността чрез информационната медия Инфосток: www.infostok.bg;

- до Комисията за финансов надзор – www.fsc.bg;

- до регулирания пазар на ценни книжа – www.extri.bg;

- както и на електронната си страница: www.zagorafin.com

При провеждане на Общото събрание на Дружеството, Съветът на директорите и

избрания председател на събранието осигуряват правото на всички акционери да изразяват

мнението си, както и да задават въпроси по време на Общото събрание.

Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас в

Общото събрание на „Загора Фининвест” АД лично или чрез представители и чрез

кореспонденция. Като част от материалите за Общото събрание на акционерите Съветът на

директорите представя образец на пълномощно, Правила за гласуване чрез пълномощник.

Съветът на директорите осъществява ефективен контрол, като създават необходимата

организация за гласуването на упълномощените лица в съответствие с инструкциите на

акционерите и по разрешените от закона начини. Мандатна комисия регистрира акционерите за

всяко конкретно заседание на общото събрание на акционерите. Ръководството на Общото

събрание (Председател и Секретар) следи стриктно за законосъобразното провеждане на Общото

събрание, включително и за начина на гласуване на упълномощените лица. При констатиране на

разлики във волята на упълномощителя и вота на упълномощеното лице, това обстоятелство се

вписва в протокола и съответно се зачита волята на упълномощителя.

Съветът на директорите организира процедурите и реда за провеждане на Общото

събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването.

Съветът на директорите насърчава участието на акционери в Общото събрание на

акционерите, но не е осигурил възможност за дистанционно присъствие чрез технически

средства (вкл. интернет), поради икономическа необоснованост на подобен способ за участие в

общото събрание.

Членовете на Съвета на директорите присъстват на общите събрания на акционерите на

„Загора Фининвест” АД.

Материали на Общото събрание на акционерите

Текстовете в писмените материали, свързани с дневния ред на Общото събрание са

конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно

основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото

събрание, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба.

Съветът на директорите съдейства на акционерите, имащи право съгласно действащото

законодателство, да включват допълнителни въпроси и да предлагат решения по вече включени

въпроси в дневния ред на Общото събрание, като извършват всички необходими правни и

фактически действия за оповестяване на добавените допълнително въпроси в дневния ред на вече

свикано Общо събрание.

Съветът на директорите гарантира правото на акционерите да бъдат информирани

относно взетите решения на Общото събрание на акционерите чрез оповестяване на Протокола

от общото събрание на акционерите чрез избраните медийни агенции.

Еднакво третиране на акционери от един клас

Съгласно Устава и вътрешните актове на „Загора Фининвест” АД, всички акционери от

един клас се третират еднакво, както и всички акции в рамките на един клас дават еднакви права

на акционерите от същия клас.

Съветът на директорите гарантира предоставянето на достатъчно информация на

инвеститорите относно правата, които дават всички акции от всеки клас преди придобиването им

чрез публикуваната информация на електронната страница на Дружеството.

Консултации между акционерите относно основни акционерни права

Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД не препятства акционерите,

включително институционалните такива, да се консултират помежду си по въпроси, които се

отнасят до техните основни акционерни права, по начин, който не допуска извършване на

злоупотреби.

Сделки на акционери с контролни права и сделки на злоупотреба

Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД не допуска осъществяването на сделки

с акционери с контролни права, които нарушават правата и/ или законните интереси на

останалите акционери, включително при условията на договаряне сам със себе си. При

извършването този вид сделки е необходимо изрично решение на Съвета на директорите, като

заинтересуваните лица се изключват от гласуването. При индикации за преминаване на

законоустановените прагове по чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК Съветът на директорите изготвя

мотивиран доклад и инициира свикването и провеждането на Общо събрание на акционерите, на

което да бъдат подложени на гласуване сделките.

Разкриване на информация

Вътрешната информация се оповестява в законоустановените форми, ред и срокове, чрез

избраните медийни агенции до обществеността, КФН и регулирания пазар на ценни книжа.

Информация в некоригиран вид и в същия обем се публикува и на електронната страница на

дружеството. По този начин изпълнителното ръководство на „Загора Фининвест” АД гарантира,

всички заинтересовани страни и контролни органи ще имат достъп до пълна, навременна, вярна

и разбираема информация, която дава възможност за обективни и информирани решения и

оценки.

Съветът на директорите гарантира, чрез упражнявания контрол по изпълнение на

политиката за разкриване на информация, че правилата и процедурите, съгласно които се

извършват придобиването на корпоративен контрол и извънредни сделки като сливания и

продажба на съществени части от активите са ясно и своевременно оповестявани.

Съветът на директорите утвърждава и контролира заедно с независимия одитор

вътрешни правила за изготвяне на годишните и междинните отчети и реда за разкриване на

информация.

„Загора Фининвест” АД поддържа електронна страница – www.zagorafin.com с утвърдено

съдържание, обхват и периодичност на разкриваната чрез нея информация. Съдържанието на

електронната страница на Дружеството покрива изцяло препоръките на Националния кодекс за

корпоративно управление.

Дружеството периодично разкрива информация за корпоративното управление.

Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД счита, че с дейността си през 2021 г. e

създал предпоставки за достатъчна прозрачност във взаимоотношенията си с инвеститорите,

финансовите медии и анализатори на капиталовия пазар.

Заинтересовани лица

Ръководството на „Загора Фининвест” АД осигурява ефективно взаимодействие със

заинтересованите лица. Към тази категория се отнасят определени групи лица, на които

Дружеството директно въздейства и които от своя страна могат да повлияят на дейността му.

„Загора Фининвест” АД идентифицира като заинтересовани лица с отношение към

неговата дейност всички лица, които не са акционери и които имат интерес от икономическото

развитие и успех на Дружеството:

 служители;

 клиенти;

 доставчици и други контрагенти;

 банки – кредитори;

 собственици на облигации;

 обществеността, като цяло.

В своята политика спрямо заинтересованите лица, Дружеството се съобразява със

законовите изисквания и принципите на прозрачност, отчетност и бизнес етика. На

заинтересованите лица се предоставя необходимата информация за дейността на Дружеството,

актуални данни за финансовото състояние и всичко, което би спомогнало за правилната им

ориентация и вземане на информирано и обосновано решение.

„Загора Фининвест” АД регулярно оповестява и нефинансова информация във връзка с

приетата от Съвета на директорите корпоративно социално отговорна политика.

В своята политика спрямо заинтересованите лица „Загора Фининвест” АД се съобразява

със законовите изисквания, въз основа на принципите на прозрачност, отчетност и бизнес етика.

4. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и

управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане

При описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и

управление на риска следва да се има предвид, че нито ЗППЦК, нито Националния кодекс за

корпоративно управление дефинират вътрешно-контролна рамка, която публичните дружества в

България да следват. Ето защо за целите на изпълнението на задълженията на „Загора

Фининвест” АД по чл. 100 н, ал. 8, т. 4 от ЗППЦК при описанието на основните характеристика

на системите са ползвани рамките на Международен одиторски стандарт 315.

Общо описание на системата за вътрешен контрол и управление на риска

В „Загора Фининвест” АД функционира система за вътрешен контрол и управление на

риска, която гарантира ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на

информация. Системата е изградена и функционира и с оглед идентифициране на рисковете,

съпътстващи дейността на Дружеството и подпомагане тяхното ефективно управление. Съветът

на директорите носи основната отговорност и роля по отношение на изграждане на системата за

вътрешен контрол и управление на риска. Той изпълнява както управляваща и насочваща

функция, така и текущ мониторинг.

Текущият мониторинг от корпоративното ръководство се състои в оценяване дали

системата е подходяща все още за Дружеството в условията на променена среда, дали действа

както се очаква и дали се адаптира периодично към променените условия. Оценяването на

избрани области, извършвано в този контекст като отговорност на висшия мениджмънт се

съобразява с приоритетите на компанията. Оценяването също е съразмерно с характеристиките

на компанията и влиянието на идентифицираните рискове.

Контролна среда

Контролната среда включва функциите за общо управление и ръководните такива, както

и отношението, информираността и действията на корпоративното ръководство, отговорно за

управлението в широк смисъл и отговорното управление по отношение на вътрешния контрол.

Процес за оценка на рисковете на „Загора Фининвест” АД

Процесът на оценка на риска от страна на корпоративното ръководство представлява

базата за начина, по който Съветът на директорите на „Загора Фининвест” АД определя

рисковете, които следва да бъдат управлявани.

Съветът на директорите на Дружеството идентифицира следните видове риск, относими

към „Загора Фининвест” АД и неговата дейност: общи (систематични) и специфични

(несистематични) рискове.

Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която „Загора Фининвест” АД

функционира, поради което в повечето случаи същите не подлежат на управление от страна на

ръководния екип.

Несистематични рискове са пряко относими към дейността на Дружеството и зависят

предимно от корпоративното ръководство. За тяхното минимизиране се разчита на повишаване

ефективността от вътрешно-фирменото планиране и прогнозиране, което осигурява

възможности за преодоляване на евентуални негативни последици от настъпило рисково събитие.

Общият план на ръководството на „Загора Фининвест” АД за управление на риска се

фокусира върху непредвидимостта на финансовите пазари и се стреми да сведе до минимум

потенциалното отрицателно въздействие върху финансовото състояние на Дружеството.

Всеки от рисковете, свързани с държавата – политически, икономически, кредитен,

инфлационен, валутен – има самостоятелно значение, но общото им разглеждане и

взаимодействието между тях формират цялостна представа за основните икономически

показатели, пазарните условия, конкурентните условия в страната, в която съответното дружество

осъществява своята дейност.

Подробно описание на рисковете, характерни за дейността на „Загора Фининвест” АД е

представено в годишния доклад за дейността.

Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за

финансовото отчитане и комуникацията

Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която

включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и установени

с цел:

 иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на

дружеството (както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните

активи, пасиви и собствен капитал;

 разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като

например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и

процедури, следвани за своевременно коригиране на задържаните неуточнени

позиции;

 обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване на

контролите;

 прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и

операциите в главната книга;

 обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и

условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на

материални и нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията;

 и гарантиране, че изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за

финансово отчитане информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и,

че тя е подходящо отчетена във финансовия отчет.

Комуникацията от страна на „Загора Фининвест” АД за ролите и отговорностите във

финансовото отчитане и на важни въпроси, свързани с нея, включва осигуряването на разбиране

за индивидуалните роли и отговорности, свързани с вътрешния контрол върху нея. Тя включва

такива въпроси като например степента, в която счетоводния екип разбира по какъв начин

дейностите му в информационната система за финансово отчитане са свързани с работата на

други лица и средствата за докладване на изключения към корпоративното ръководство.

Комуникацията се осъществява въз основа на разработени съвместно с регистрирания

одитор правила за финансово отчитане. Откритите канали за комуникация помагат за

гарантиране, че изключенията се докладват и за тях се предприемат действия.

Текущо наблюдение на контролите

Текущото наблюдение на контролите е процес на оценка на ефективността на резултатите

от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва своевременна оценка на

ефективността на контролите и предприемане на необходимите оздравителни действия.

Корпоративното ръководство извършва текущо наблюдение на контролите чрез текущи

дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по наблюдение често са

вградени в нормалните повтарящи се дейности на „Загора Фининвест” АД и включват регулярни

управленски и надзорни дейности.

5. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива

2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно

предложенията за поглъщане

5.1. Информация по член 10, параграф 1, буква "в" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени

акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по

смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО

Към 31.12.2021 г. акционерите, притежаващи 5 на сто или повече от капитала и правата на

глас в общото събрание на дружеството са:

Наименование

акционер

Брой притежавани акции

Процент

от капитала

„Астра Форс” ЕООД чрез дъщерното си

дружество „Алфа Асетс“ ЕООД

7 375 80.70%

Дружеството няма други акционери, които пряко или непряко притежават 5 на сто или

повече от 5 на сто от правата на глас в Общото събрание.

5.2. Информация по член 10, параграф 1, буква "г" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и

описание на тези права

„Загора Фининвест” АД няма акционери със специални контролни права.

5.3. Информация по член 10, параграф 1, буква "е" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения

върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни

срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез

сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са

отделени от притежаването на ценните книжа.

Не съществуват ограничения върху правата на глас на никой от акционерите на Загора

Фининвест” АД.

Всяка обикновена акция дава право на глас в Общото събрание на акционерите, право на

дивидент и на ликвидационен дял, съразмерно с номиналната й стойност. Правото на глас в

Общото събрание на акционерите се упражнява от лицата, вписани в регистрите на Централния

депозитар като акционери 14 дни преди датата на Общото събрание.

Съгласно разпоредбите на чл. 9 от Устава на „Загора Фининвест” АД Дружеството може

да издава привилегировани акции с гарантиран дивидент, както и акции с привилегия за обратно

изкупуване. Привилегированата акция дава право на гарантиран дивидент и/ или на привилегия

за обратно изкупуване. Тази акция може да дава право на един глас в Общото събрание на

акционерите или да бъде без право на глас. Привилегированите акции се включват при

определяне на номиналната стойност на капитала. Привилегированите акции без право на глас не

могат да бъдат повече от ½ от общия брой акции на Дружеството.

За участие в Общото събрание акционерите трябва да се легитимират с предвидените в

закона, Устава и поканата за Общото събрание документи, удостоверяващ тяхната самоличност и

представителна власт и да се регистрират от Мандатната комисия в списъка на присъстващите

акционери преди началния час на заседанието на Общото събрание.

5.4. Информация по член 10, параграф 1, буква "з" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на

съвета и внасянето на изменения в учредителния договор.

Съгласно Устава на „Загора Фининвест” АД, Съветът на директорите на Дружеството се

избира от Общото събрание за срок от 5 (пет) години. Членовете на Съвета могат да бъдат

преизбирани без ограничения. След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите

продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов съвет.

Съгласно Устава на Загора Фининвест” АД, Съветът на директорите се състои от три до

девет физически и/ или юридически лица. Съставът на Съвета на директорите може да бъде

променен от Общото събрание по всяко време. Юридическото лице – член на Съвета на

директорите определя представител за изпълнение на задълженията му в Съвета на директорите.

Юридическите лица са солидарно и неограничено отговорни заедно с останалите членове на

Съвета на директорите за задълженията, произтичащи от действията на техните представители.

Членовете на Съвета на директорите трябва да имат висше образование и да не са:

 осъждани за умишлено престъпление от общ характер;

 обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено

отговорни съдружници в търговско дружество и да не се намират в производство по обявяване в

несъстоятелност;

 били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация,

прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на

решението за обявяване на несъстоятелността, ако има неудовлетворени кредитори;

 лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;

 съпрузи или роднини до трета степен включително по права или по съребрена

линия помежду си или на член на управителен или контролен орган на обслужващо дружество.

Най-малко една трета от членовете на Съвета на директорите трябва да бъдат независими

лица. Независимият член на Съвета не може да бъде:

1. служител в Дружеството;

2. акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица най-малко 25% (двадесет и

пет процента) от гласовете в Общото събрание или е свързано с Дружеството лице;

3. лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;

4. член на управителен или контролен орган, прокурист или служител на търговско

дружество или друго юридическо лице по т. 2 или т. 3 на тази алинея;

5. свързано лице с друг член на управителен или контролен орган на Дружеството.

Съгласно Правилата за работа на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД,

съставът на избрания от общото събрание Съвет на директорите трябва да гарантира

независимостта и безпристрастността на оценките и действията на неговите членове по

отношение функционирането на дружеството. Съветът на директорите трябва да осигури

надлежно разделение на задачите и задълженията между своите членове, като основна функция на

независимите директори е да контролират действията на изпълнителното ръководство и да

участват ефективно в работата на Дружеството в съответствие с интересите и правата на

акционерите.

Уставът на „Загора Фининвест” АД се изменя и допълва от Общото събрание на

акционерите. Решенията за изменения и допълнения в Устава се взимат с квалифицирано

мнозинство от 1/2 от представените акции.

5.5. Информация по член 10, параграф 1, буква "и" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират

или изкупуват обратно акции

Съгласно Устава „Загора Фининвест” АД, Съветът на директорите взема решения по

всички въпроси, свързани с дейността на Дружеството, с изключение на тези, които съгласно

действащото законодателство и този устав са от изключителната компетентност на Общото

събрание.

Съветът на директорите на Дружеството взема решения относно:

1. внася годишния финансов отчет и доклада за дейността на Дружеството през изтеклата

календарна година пред Общото събрание;

2. уведомява по надлежния ред съда за назначаване на регистрирани одитори, ако това не е

направило общото събрание;

3. прави предложение пред Общото събрание за разпределение на печалбата;

4. взема решение за образуване и закриване и определя видовете и размера на фондовете

на Дружеството, реда за набирането и изразходването на средствата по тях;

5. взема решение за откриване и закриване на дружествени клонове, както и за участие или

прекратяване участието на Дружеството в други търговски дружества;

6. приема отчети и ръководи дейността на директорите на дружествените клонове, както и

за участие или прекратяване участието на Дружеството в други търговски дружества;

7. разпорежда се с недвижими имоти на дружеството и вещни права към тях, в случаите,

когато законът не изисква решението да се вземе от страна на Общото събрание на акционерите

и при спазване на специфичните законови изисквания, в случай, че такива са приложими към

конкретните сделки;

8. разрешава покриването и съответно отписването от баланса на Дружеството на

несъбираеми вземания, липси и загуби;

9. взема решения за извършване на сделки съгласно чл. 114, ал. 9 от ЗППЦК, издава

предварително одобрение по чл. 114, ал. 2 и по ал. 3 от ЗППЦК;

10. Съветът на директорите решава всички оперативни въпроси, свързани с управлението

на Дружеството, които не са отнесени към изричната компетентност на Общото събрание на

акционерите, съгласно разпоредбите на Закона или на този устав;

11. Назначава и освобождава Директора за връзка с инвеститорите, който да отговаря на

изискванията на ЗППКЦ.

Съгласно Устава на „Загора Фининвест” АД, в срок до 5 /пет/ години от вписването на

това изменение на Устава в търговския регистър, Съветът на директорите може да приема

решения за увеличаване на регистрирания капитал на Дружеството до номинален размер от

20 000 000 /двадесет милиона/ лева чрез издаване на нови обикновени и/ или привилегировани

акции или чрез конвертиране на облигации в акции.

В решението за увеличаване на капитала Съветът на директорите определя размера и

целите на всяко увеличение; броя и вида на новите акции, правата и привилегиите по тях; срока и

условията за прехвърляне на правата по смисъла на §1, т. 3 ЗППЦК, издадени срещу

съществуващите акции; срока и условията за записване на новите акции; срока и условията за

записване на новите акции; размера на емисионната стойност и срока, и условията за заплащането

й; инвестиционния посредник, на който се възлага осъществяването на подписката, както и

другите обстоятелства, предвидени в нормативните актове.

Съгласно чл. 22 от Устава на „Загора Фининвест” АД, в срок до 5 /пет/ години от

вписването на това изменение на Устава в търговския регистър, Съвета на директорите може да

приема решения за издаване на облигации (включително конвертируеми) в лева, евро или друга

валута при общ номинален размер на облигационния заем до равностойността на 20 000 000

/двадесет милиона/ лева. Видът на облигациите, начинът за формиране на дохода по тях,

размерът и всички останали параметрите на облигационния заем се определят в решението на

Съвета на директорите при спазване разпоредбите на действащото законодателство и устава.”

6. Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните

органи и техните комитети

„Загора Фининвест” АД има едностепенна система на управление. Дружеството се

управлява и представлява от Съвет на директорите.

Съгласно чл. 33 от Устава на „Загора Фининвест” АД Съветът на директорите се състои

от три до девет физически и/или юридически лица, като конкретния им брой се определя от

Общото събрание на акционерите. Членовете на Съвета на директорите могат да бъдат

дееспособни физически лица, както и юридически лица, регистрирани по Търговския закон на

Република България. Членове на Съвета на директорите могат да бъдат и лица, които не са

акционери в Дружеството. Юридическите лица – членове на Съвета на директорите, определят

представител за изпълнение на задълженията им в Съвета. Юридическото лице е солидарно и

неограничено отговорно заедно с останалите членове на Съвета за задълженията, произтичащи от

действията на неговия представител.

Всеки член на Съвета на директорите може да поиска от председателя да свика заседание

за обсъждане на отделни въпроси. В този случай председателят е длъжен да свика заседание, като

изпрати уведомления в 3-дневен срок преди датата на заседанието, освен ако с оглед спешността

на въпроса не се налага заседанието да бъде свикано в по-кратък срок.

В уведомлението за свикване на заседание задължително се посочва мястото, датата, часа

на заседанието и предложения дневен ред. Уведомяване за свикване на заседание не е необходимо

за присъствалите членове, ако същите на предходното заседание на Съвета на директорите са

уведомени за мястото, датата, часа и дневния ред на следващото заседание.

Всеки от членовете на Съвета на директорите може да изисква от председателя или от

другите членове на Съвета необходимите материали, отнасящи се до въпросите, които ще бъдат

разисквани на предстоящото заседание.

За решенията на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички

членове, присъствали на заседанието. Протоколите се съхраняват от специално определено за

тази цел лице. Протоколите от заседанията на Съвета представляват търговска тайна. Факти и

обстоятелства от тях могат да бъдат публикувани, оповестявани или довеждани до знанието на

трети лица единствено по решение на Съвета на директорите или когато нормативен акт изисква

това.

7. Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на

административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с

аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази

политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния

период; когато не се прилага такава политика, декларацията съдържа обяснение относно

причините за това

Съгласно разпоредбата на чл. 100 н, ал. 12 от ЗППЦК, изискванията на чл. 100 н, ал. 8, т. 6

относно описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на

административните, управителните и надзорните органи на Дружеството във връзка с аспекти,

като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на

многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период не се прилагат за

малките и средните предприятия.

„Загора Фининвест” АД не е разработило политика на многообразие по отношение на

административните, управителните и надзорните органи на дружеството във връзка с аспекти,

като възраст, пол или образование и професионален опит, тъй като попада в изключенията на чл.

100 н, ал. 12 от ЗППЦК.

_______________________

Светослав Дечев

Изпълнителен директор

„Загора Фининвест“ АД

SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV DECHEV

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

ДО АКЦИОНЕРИТЕ НА

“ ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ” АД

Мнение

Ние извършихме одит на финансовия отчет на

„ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ” АД

, съдържащ

Отчета за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и Отчета за печалбата и загубата и

другия всеобхватен доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета за паричните

потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към

финансовия отчет, съдържащи оповестяване на съществените счетоводни политики и друга

пояснителна информация.

По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички съществени

аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г. и неговите финансови

резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от

Европейския съюз (ЕС).

База за изразяване на мнение

Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС).

Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия

доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от

Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители

(включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти

по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за

независимия финансов одит (ЗНФО), приложими по отношение на нашия одит на финансовия

отчет в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с

изискванията на ЗНФО и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства,

получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.

Ключови одиторски въпроси

Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка

са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси

са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето

мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.

Инвестиции в дъщерни дружества

Ключов одиторски въпрос:

Как този ключов одиторски въпрос

беше адресиран при проведения от

нас одит

Справедлива стойност на

инвестиционни имоти -

Пояснение 12

от Отчета за финансово състояние

1. Към 31.12.2021 г. инвестиционните

имоти на “ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ“

АД включват земи и сгради със

справедлива стойност 9 641 х.лв.

Политиката на дружеството е

оценяването на инвестиционните имоти

да се извършва веднъж годишно от

външен лицензиран оценител.

Оценките на имотите съдържат

предположения, като например

очаквани приходи от наеми, дисконтови

фактори, нива на заетост, информация

за сделки на пазара, предположения за

пазара, риск свързан с разработване на

имоти и други.

Оценката на инвестиционните имоти на

Дружеството е ключов въпрос за нашия

одит, тъй като тя изисква съществено

ниво на преценка и в същото време

инвестиционните имоти са важна част

от общата сума на активите на

дружеството. Оценката на

инвестиционните имоти е много

зависима от направените

предположения. Поради тази причина

ние сме идентифицирали оценката на

инвестиционните имоти като съществен

риск.

По време на нашия одит одиторските

ни процедури включваха, без да се

ограничават до:

○

Оценка на обективността и

независимостта на външните

оценители.

○

Оценка верността на изходящите

данни, свързани оценката на

инвестиционните имоти.

○

Анализ на направените преценки

от лицензирания оценител в т.ч.

математическа точност и модели

на оценяване.

○

Проверка верността на входящите

данни и счетоводни записи за

признаване загубата от обезценка.

○

Оценка на адекватността на

оповестяванията във

финансовия отчет, относно

представянето и оценяването

на инвестиционни имоти,

отчитани по справедлива

стойност

Краткосрочни финансови активи

–

класификация и последващо

оценяване

Пояснение 14 от Отчета за

финансово състояние

2. Към 31.12.2021 г. дружеството

“ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ“ АД

притежава краткосрочни финансови

активи със справедлива стойност

28 497 хил. лв. Политиката на

дружеството е оценяването на

краткосрочни финансови активи да се

извършва по борсови котировки към

всяка отчетна дата, а за капиталовите

инструменти, които не се търгуват на

регулиран пазар справедливата стойност

се определя на базата на разработени

хипотези въз основа на най-добрата

налична информация при съответните

обстоятелства. Която включва собствени

данни на оценяваното предприятие и

различни допускания.

По време на нашия одит одиторските

ни процедури включваха, без да се

ограничават до:

○

запознахме се със счетоводната

политика на Дружеството във

връзка с инвестиции в капиталови

инструменти и последващата им

оценка и съпоставихме с

изискванията на МСФО, приети

от ЕС;

○

потвърдихме собствеността над

притежаваните акции и дялове,

както и техните количества с

външни инвестиционни

посредници

○

прегледахме борсовите котировки

за всички капиталови инструменти

Ние определяме тези въпроси като

ключови, поради съществения размер на

балансовата стойност на финансовите

активи.

търгувани на публичен пазар и

съпоставихме с използваните от

Дружеството стойности за

определяне на справедлива

стойност;

○

преизчислихме отчетените

печалби и загуби от промяна на

справедливата стойност и

съпоставихме със стойностите

отчетени в счетоводните регистри;

○

прегледахме допълнителни

анализи и вътрешни оценки на

Дружеството за справедливата

стойност на капиталовите

инструменти, за които има малък

на брой сделки;

○

оценихме пълнотата и

адекватността на оповестяванията

в индивидуалния финансов отчет

на Дружеството, свързана с тези

финансови активи.

Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него

Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от

доклад за дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление, изготвени от ръководството

съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и Доклад за изпълнение на политиката за

възнагражденията, която отговаря на изискванията, определени в Наредбата по чл. 116в, ал. 1 от

Закона за публично предлагане на ценни книжа, но не включва финансовия отчет и нашия

одиторски доклад, върху него.

Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме

каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в

доклада ни и до степента, до която е посочено.

Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем

другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено

несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или

по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване.

В случай, че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е

налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да

докладваме този факт.

Нямаме какво да докладваме в това отношение.

Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия

отчет

Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов

отчет в съответствие с МСФО, приети от ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато

ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които

не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или

грешка.

При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността

на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки,

когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и

използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен

ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му,

или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.

Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над

процеса по финансово отчитане на Дружеството.

Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет

Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет

като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама

или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение.

Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен

в съответствие със Закона за независимия финансов одит и МОС, винаги ще разкрива съществено

неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в

резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че

те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите

решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.

Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме

професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:

 идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във

финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и

изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски

доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът

да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок,

отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като

измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски,

изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на

вътрешния контрол.

 получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим

одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел

изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството.

 оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните

приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството.

 достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на

счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на

получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,

отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения

относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо

предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас

се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност

оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да

модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства,

получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да

станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо

предприятие.

 оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет,

включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за

него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.

Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси,

планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита,

включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време

на извършвания от нас одит.

Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме

изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с

тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани

като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо и предприетите действия за

елиминиране на заплахите или приложените предпазни мерки.

Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези

въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия

период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в

нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства

публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки

случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би

могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили

ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.

Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания

Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,

включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от

ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в

раздела „Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет, ние изпълнихме

процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с

прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на

дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз

(ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на

дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)". Тези процедури касаят проверка на формата и

дали четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален

финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния

формат на индивидуалния финансов отчет на, „ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ“ АД за годината,

завършваща на 31 декември 2021 година, приложен в електронния файл,

8945008FBO2NMLLAI929-20211231-BG-SEP.xhtml, с изискванията на Делегиран Регламент

(ЕС) 2018/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/Ю9/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на

единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания,

електронният формат на индивидуалния финансов отчет, включен в годишния индивидуален

отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат.

Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за

ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на индивидуалния финансов отчет в XHTML.

Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов

отчет, приложен в електронния файл, 8945008FBO2NMLLAI929-20211231-BG-SEP.xhtml и не

обхваща другата информация, включена в годишния индивидуален финансов отчет за дейността

по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.

На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на

индивидуалния финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2021

година, съдържащ се в приложения електронен файл, 8945008FBO2NMLLAI929-20211231-BG-

SEP.xhtml, [върху който индивидуален финансов отчет изразяваме немодифицирано одиторско

мнение], е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента

за ЕЕЕФ.

Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за счетоводството и

Законът за публичното предлагане на ценни книжа

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела

„Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по

отношение на доклада за дейността в т. ч. декларацията за корпоративно управление, ние

изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно

нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната

организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-

счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на

формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на

становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията,

предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на

ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК),

приложими в България.

Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството

На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:

а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен

финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.

б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за

счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.

в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен

финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за

счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

информация.

г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е

изготвен финансовият отчет е предоставен и отговаря на изискванията, определени в

Наредбата по чл. 116 в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.

Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона

За публичното предлагане на ценни книжа

На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на

предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните

характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във

връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от

съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф

1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета

от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на

съществено неправилно докладване.

Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал.

4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в т. 23 от Поясненията към

финансовия отчет и т. 4 от Допълнителната информация по Приложение № 2 към чл. 10, т. 1 от

НАРЕДБА № 2 на КФН от 09.11.2021 г.. На база на извършените от нас одиторски процедури

върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са

ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим

заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за

годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с

изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски

процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на

нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение

върху сделките със свързани лица.

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия

доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали

финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига

достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху

съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31

декември 2021 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база

на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне

и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския

съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет

сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето

мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези

съществени сделки.

Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на

чл. 59 от Закона за независимия финансов одит

Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент

(ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация.

 ИЛИАНА РАШКОВА ПОРОЖАНОВА Рег. № 0640 е назначена за задължителен одитор

на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. от общото събрание на

акционерите на „ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ” АД, проведено на 29.06.2021 г, за период от

една година.

 Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г. на Дружеството

представлява първи пълен непрекъснат ангажимент за задължителен одит на този одитор

 Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния

доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от

Закона за независимия финансов одит.

 Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия

финансов одит забранени услуги извън одита.

 Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо

Дружеството.

 За периода, за който се отнася извършеният от нас задължителен одит, освен одита, ние не

сме предоставили други услуги на Дружеството.

Илиана Порожанова

Регистриран одитор № 640

ул. “проф.Никола Михайлов” № 6

София, п.к. 1142 България

Дата: 24.03.2022 г.

Iliana

Rashcova

Porojanova

Digitally

signed by

Iliana

Rashcova

Porojanova

Загора Фининвест АД 40

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 44 до стр. 71 представляват неразделна

част от него

Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен

доход за годината приключваща на 31 декември

Пояснение

2021 г.

г.

хил.лв.

Печалба от

основна дейност

579

480

Печалба/

Загуба

от финансова дейност

(

Приходи от наем

7 49

Печалба от промяна в справедлива стойност на

нефинансови активи

228

Разходи за външни услуги

(159)

(184)

Разходи за персонала

(71)

(62)

Други разходи

(31)

(67)

Печалба преди данъ

ци

330

Разходи за данъци върху дохода:

Разход за отсрочен данък

(34)

Печалба за годината

195

296

Друг всеобхватен доход, нетно от данъци

Общо всеобхватен доход

296

Доход/заг

уба на акция

21, 28

лв.

32,42

лв

Съставил: ___________________ Изпълнителен директор: __________________

/Сателит Х АД – Станислав Арсов – Председател на СД/ /Светослав Дечев/

Дата: 21.02.2022 г.

Съгласно доклад на независимия одитор от 24.03.2022 г.

Илиана Рашкова Порожанова № 0640

Регистриран одитор, отговорен за одита

STANISLA

V PETROV

ARSOV

Digitally

signed by

STANISLAV

PETROV

ARSOV

SVETOSLA

V IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Iliana

Rashcova

Porojanova

Digitally

signed by

Iliana

Rashcova

Porojanova

Загора Фининвест АД 41

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 44 до стр. 71 представляват неразделна част от

него

Индивидуален отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г.

Пояснение

31.12.2021 г.

31.12.2020 г.

хил.лв.

Активи

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти 12

9 641

7 289

Инвестиции в дъщерни предприятия 13

21 128

428

Дългосрочни вземания и заеми

218

5 821

Нетекущи активи

30 987

13 538

Текущи активи

Краткосрочни финансови активи 14

28 497

20 816

Търговски и други вземания

18 51

15 464

Вземания от свързани предприятия 23

730

693

Пари и парични еквиваленти 16

216

Текущи активи

47 80

37 189

ОБЩО АКТИВИ

78 79

50 727

Собствен капитал и пасиви

Собствен капитал

Акционерен капитал

17.1

Резерви

17.2

Натрупана печалба

7 34

7 154

Общо собствен капитал

7 296

Пасиви

Нетекущи пасиви

Банкови заеми

3 547

502

Облигационен заем

11 637

Отсрочени данъци

376

Нетекущи пасиви

15 55

14 102

Текущи пасиви

Заеми

33 066

933

Текуща част на облигационен заем

1 493

142

Търговски и други задължения 22

21 188

254

Текущи пасиви

747

329

Общо пасиви

300

43 431

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

50 727

Съставил: ___________________

Изпълнителен директор: ____

______________

/Сателит Х АД – Станислав Арсов – Председател на СД/ /Светослав Дечев/

Дата: 21.02.2022 г.

Съгласно доклад на независимия одитор от 24.03.2022 г.

Илиана Рашкова Порожанова № 0640

Регистриран одитор, отговорен за одита

STANISLA

V PETROV

ARSOV

Digitally signed

by STANISLAV

PETROV ARSOV

SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Iliana

Rashcova

Porojanova

Digitally signed

by Iliana

Rashcova

Porojanova

Загора Фининвест АД 42

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 44 до стр. 71 представляват неразделна част от него

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал

Всички суми са представени в

хил.лв.

Акционерен

капитал

Законови

резерви

Други резерви

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януа

ри 2020 г.

6 858

7 000

Печалба за годината

296

Общо всеобхватен доход за годината

296

Салдо към 31 декември 2020 г.

7 154

7 296

Салдо към 1 януари 202

г.

7154

7 296

Печалба за годината

195

Общо всеобхватен доход за годината

195

Салдо към 31 декември 202

г.

7 34

7 49

Съставил: ___________________ Изпълнителен директор: __________________

/Сателит Х АД – Станислав Арсов – Председател на СД/ /Светослав Дечев/

Дата: 21.02.2022 г.

Съгласно доклад на независимия одитор от 24.03.2022 г.

Илиана Рашкова Порожанова № 0640

Регистриран одитор, отговорен за одита

STANISLAV

PETROV

ARSOV

Digitally signed

by STANISLAV

PETROV ARSOV

SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV DECHEV

Iliana

Rashcova

Porojanova

Digitally

signed by

Iliana Rashcova

Porojanova

Загора Фининвест АД

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 44 до стр. 71 представляват

неразделна част от него

Индивидуален отчет за паричните потоци към 31 декември 2021 г.

Пояснение

202

г.

хил.лв.

Оперативна дейност

Постъпления по заеми, предоставени на други предприятия

1 743

Заеми, предоставени на други предприятия

(556

)

(12)

Постъпления по краткосрочни заеми

27 71

101

Изплащане на краткосрочни заеми

(26 835

)

(26

378)

Постъпления от продажба на финансови инструменти

388

2 558

Плащания за придобиване на финансови инструменти

(7 007

)

(387)

Получени лихви

719

1 343

Постъпления от клиенти

Плащани

я на доставчици

(86

)

(91)

Парични потоци, свързани с възнаграждения

(67

)

(62)

Плащания или възстановявания на данъци върху дохода

(34

)

(70)

Плащания или възстановявания на данъци

411

Други плащания от оперативна дейност

(

)

Нетен паричен пот

ок от оперативна дейност

4 676

5 769

Инвестиционна дейност

Плащания за придобиване на имоти, машини и съоръжения и

нематериални активи

(2 537

)

(3)

Други плащания от инвестиционна дейност

(7)

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

(2 537

)

(10)

Финансова дейност

Постъпления от дългосрочни заеми

2 603

Изплащане на дългосрочни заеми

(

2 709

)

367)

Платени лихви

(

1 992

)

437)

Постъпления от дивиденти

Други плащания от финансова дейност

(247)

Нетен паричен поток от

финансова дейност

291)

739)

Нетна промяна в пари и парични еквиваленти

(152)

Пари и парични еквиваленти в началото на годината

216

196

Пари и парични еквиваленти в края на годината

216

Съставил: ___________________

Изпълни

телен директор: __________________

/Сателит Х АД – Станислав Арсов – Председател на СД/ /Светослав Дечев/

Дата: 21.02.2022 г.

Съгласно доклад на независимия одитор от 24.03.2022 г.

Илиана Рашкова Порожанова № 0640

Регистриран одитор, отговорен за одита

STANISLA

V PETROV

ARSOV

Digitally signed

by STANISLAV

PETROV ARSOV

SVETOSLA

V IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Iliana

Rashcova

Porojanova

Digitally

signed by

Iliana Rashcova

Porojanova

Загора Фининвест АД 44

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Пояснения към индивидуален финансов отчет

Информация за дружеството

“Загора Фининвест” АД (наричано по-нататък още “Дружеството”) е акционерно дружество, регистрирано по

Търговския закон в Агенция по вписванията под № 123017547. Седалището и адресът на управление на

дружеството са: гр. София , ул.Апостол Карамитев 16.

До 06.02.2014 г. Дружеството има предмет на дейност: производство и търговия в страната и чужбина на

шивашки изделия и всякакви дейности, незабранени от закон. Считано от 06.02.2014 г. се преустановява

производствената дейност на Дружеството и на основание чл.328,ал.1, т.2 от КТ са прекратени трудовите

договори на работниците и служителите. От 16.05.2014 г. е променена и икономическата дейност на

Дружеството: реконструкция, модернизация, покупко-продажба, отдаване под наем и управление на

недвижими имоти, както и всяка друга дейност, незабранена от закон.

С решение на общото събрание на акционерите от 30.01.2017 г. е сменен основния предмет на дейност както,

следва: търговия, търговско представителство, посредничество, агентство на местни и чуждестранни лица в

страната и чужбина, отдаване на движими и недвижими имоти, сервизни услуги, както и всяка друга дейност,

която не противоречи на нормативен акт.

Дружеството има регистриран капитал в размер на 54 834 лева, разпределен в 9 139 обикновени поименни

акции с номинал 6,00 лева всяка.

Дружеството е с едностепенна система на управление – Съвет на директорите, състоящ се от трима членове, с

мандат от 5 години, в следния състав:

 Иван Кирилов Тилоев – Председател на Съвета на директорите

 Даниел Мирчев Мирчев – Член на Съвета на директорите

 Светослав Иванов Дечев – Изпълнителен директор

Дружеството се представлява от Изпълнителния директор Светослав Иванов Дечев.

Дружеството е предприятие от група, като предприятието-майка е “Астра Форс” ЕООД, със седалище гр.

София, жк. Бъкстон, бл.27, вх. В, ет.5, ап.42. „Астра Форс” ЕООД, чрез дъщерното си дружество „Алфа

Асетс“ ЕООД, притежава 7 375 броя акции на „Загора Фининвест” АД, което е 80,70% от общия брой акции.

Дружеството – майка изготвя консолидиран финансов отчет. По чл.32 от Закона за счетоводството,

предприятието – майка на малка група изготвя консолидиран отчет, ако в групата има поне едно предприятие

от обществен интерес. „Загора Фининвест” АД към 31.12.2021 г. притежава 55,82 % от капитала на СИИ

Имоти АДСИЦ и 100% от капитала на Болкан Пропърти Истейтс ЕООД.

Описание на приложимата счетоводна политика

2.1.

База за изготвяне на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за

финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти

(СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от

Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети

от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО)

1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.

Индивидуалният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на

Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация

за 2020 г.), освен ако не е посочено друго.

Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия

годишен индивидуален отчет.

Този годишен финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от

Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който

Загора Фининвест АД 45

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани

финансови отчети”.

Индивидуалният финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като

са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус Covid-

19.

В края на 2019 г. за първи път се появиха новини от Китай за COVID-19 (Коронавирус), когато ограничен

брой случаи на неизвестен вирус бяха докладвани на Световната здравна организация. През 2020 г. вирусът се

разпространи в световен мащаб и отрицателното му въздействие набра скорост. На 11 март 2020 г., след като

са били регистрирани случаи на заразени с новия щам на коронавируса в 114 държави, Световната здравна

организация (СЗО) обяви епидемията от COVID-19 за пандемия. На 13 март 2020 г. по искане на

правителството Народното събрание обяви извънредно положение в България заради коронавируса, което

продължи до 13.5.2020 г. и бе заменено с извънредна епидемична обстановка. В България наложените

противоепидемиологични мерки през 2020 г., продължили и през 2021г, доведоха до дезорганизация в почти

всички сектори на икономическия живот в страната, включително в сферата на оперирането с финансови

инструменти. Основната дейност на Дружеството не беше пряко засегната и възпрепятствана от въведените

противоепидемични мерки с решения и заповеди на отговорните държавни институции. Ефектът върху

Дружеството се изразяваше в забавяне на активността на извършване на сделки с финансови инструменти

породена от волатилността на цените на финансовите активи на пазарите на фондови борси.

В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на способността на Дружеството да

продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за предвидимото

бъдеще и ръководството очаква, че Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи

оперативната си дейност в близко бъдеще и продължава да прилага принципа за действащо предприятие при

изготвянето на индивидуалния финансов отчет.

Промени в счетоводната политика

3.1.

Изменения и разяснения към МСФО, които влизат в сила от 1 януари 2021 г.

Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени и

публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са задължителни за прилагане от

годишния период, започващ на 1 януари 2021 г., но нямат съществен ефект от прилагането им върху

финансовия резултат и финансовото състояние на Дружеството:

Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО,

разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са

задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2021 г., но нямат

съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на

Дружеството

Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО,

разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са

задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2021 г., но нямат

съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на

Дружеството:

 МСФО 4 Застрахователни договори – отлагане на МСФО 9 в сила от 1 януари 2021 г.,

приет от ЕС

 МСФО 9, МСС 39, МСФО 7, МСФО 4 и МСФО 16 Реформа на референтния лихвен

процент – Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приета от ЕС

 МСФО 16 Лизинг: Намаление на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в

сила от 1 април 2021 г., приет от ЕС

Загора Фининвест АД 46

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

3.2.

–

Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от

по-ранна дата от Дружеството.

Към датата на одобрение на този годишен индивидуален отчет са публикувани нови стандарти, изменения и

разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата

година, започваща на 1 януари 2021 г., и не са били приложени от по-ранна дата от Дружеството. Не се очаква

те да имат съществен ефект върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква всички

стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период,

започващ след датата на влизането им в сила.

Промените са свързани със следните стандарти:

 Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37

Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС

 Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС

 Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2013 г., приет от ЕС

 Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като текущи и

нетекущи, в сила от 1 януари 2023 г., все още не е приет от ЕС

 Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2:

Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС

 Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки:

Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети

от ЕС

 Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви

произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са приети от ЕС

 Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9

– Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС.

 Изменения в МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все още

не са приети от ЕС

Съществени счетоводни политики

4.1.

Общи приложения

Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този индивидуален финансов отчет, са

представени по-долу.

Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове активи, пасиви,

приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в счетоводната

политика към индивидуалния финансов отчет.

Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения годишен финансов отчет са използвани

счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството

към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се различават от направените

оценки и допускания.

4.2.

Представяне на финансовия отчет

Финансовият отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”. Дружеството

представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен отчет.

В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството прилага

счетоводна политика ретроспективно, преизчислява ретроспективно позиции във финансовия отче или

преклаcифицира позиции във финансовия отчет и това има съществен ефект върху информацията в отчета

за финансовото състояние към началото на предходния период.

4.3.

Функционална валута и валута на представяне

Функционалната валута на дружеството е валутата, в която се извършват основно сделките в страната, в която

то е регистрирано. Това е българският лев, който съгласно местното законодателство е с фиксиран курс към

Загора Фининвест АД 47

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

еврото при съотношение 1 евро = 1.95583 лв. БНБ определя обменните курсове на българския лев към

другите чуждестранни валути, използвайки курса на еврото към съответната валута на международните пазари.

При първоначално признаване, сделка в чуждестранна валута се записва във функционалната валута, като към

сумата в чуждестранна валута се прилага обменният курс към момента на сделката или събитието. Паричните

средства, вземанията и задълженията, деноминирани в чуждестранна валута се отчитат във функционалната

валута, като се прилага обменния курс, публикуван от БНБ за всеки работен ден. Към 31 декември те се

оценяват в български лева, като се използва заключителния обменен курс на БНБ към датата на финансовия

отчет. Ефектите от курсовите разлики, свързани с уреждането на сделки в чуждестранна валута, или

отчитането на сделки в чуждестранна валута по курсове, които са различни от тези, по които първоначално са

били признати, се включват в отчета за всеобхватния доход в периода на възникването им. Валутата на

представяне във финансовите отчети на Дружеството също е българският лев.

4.4.

Управление на финансовите рискове

В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни финансови рискове, най-

важните, от които са: пазарен (включващ валутен риск, риск от промяна на справедливата стойност и ценови

риск), кредитен риск, ликвиден риск и риск на лихвено-обвързани парични потоци. Финансовите рискове

текущо се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, за да се

определят адекватни наемни възнаграждения, цената на привлечените заеми и да се оценят адекватно

формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация на

даден риск.

4.5.

Дефиниция и оценка на елементите на отчета за финансовото състояние

4.5.1.

Дългосрочни инвестиции

Дългосрочните инвестиции, представляващи акции в дъщерни, асоциирани и други дружества, са

представени във финансовия отчет по цена на придобиване (себестойност), която представлява справедливата

стойност на възнаграждението, което е било платено, включително преките разходи по придобиване на

инвестицията, намалена с натрупаната обезценка.

Дружеството отчита счетоводно една инвестиция като инвестиция в дъщерно дружество, когато упражнява

контрол. Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата

възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да окаже

въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху предприятието, в което е

инвестирано.

Асоциирано предприятие е предприятие, в което инвеститорът упражнява значително влияние, но което не

представлява нито дъщерно, нито смесено предприятие на инвеститора. Значителното влияние се изразява в

правото на участие при вземането на решения, свързани с финансовата и оперативната дейност на

предприятието, в което е инвестирано, но не и контрол върху тази дейност. Обикновено значително влияние

се упражнява, когато инвеститорът притежава 20 или повече процента от гласовете в предприятието, в което е

инвестирано.

Притежаваните от дружествата в Групата инвестиции в други дружества подлежат на ежегоден преглед за

обезценка. При установяване на условия за обезценка, тя се отразява през друг всеобхватен доход, в резерв от

преоценка. За справедлива стойност на борсово търгуваните акции се приема последната борсова цена към 31

декември 2021 г. Резултатът от тяхното оценяване се посочва директно в печалбата или загубата на

дружествата от групата в очета за всеобхватния доход.

При покупка и продажба на инвестиции в дъщерни и асоциирани дружества се прилага „датата на

сключване” на сделката.

Инвестициите се отписват, когато се прехвърлят правата, които произтичат от тях на други лица при

настъпването на правните основания за това и по този начин се загубва контрола върху стопанските изгоди

от съответния конкретен тип инвестиции. Печалбата/(загубата) от продажбата им се представя съответно към

„Печалба от финансова дейност” в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).

Приходите от дивиденти, свързани с дългосрочните инвестиции се признават като текущи

приходи и се

представят в отчета за всеобхватния доход към статията „Печалба от финансова дейност”.

Загора Фининвест АД 48

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

4.5.2.

Инвестиционни имоти

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и всякакви

разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни услуги, данъци по

прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Модел на справедливата стойност

Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на приходи от

наем и за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.

Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото състояние

по справедлива стойност. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация и

значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните

имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия.

Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден инвестиционен

имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Печалба /(Загуба) от промяна в стойността на

нефинансови активи”.

4.5.3.

Акционерен капитал

Акционерният капитал се представя по неговата номинална стойност и съответства на актуалната му съдебна

регистрация.

4.5.4.

Резерви и неразпределена печалба

Резервите на Дружеството включват законови резерви и други резерви, които се образуват от разпределяне на

финансовите му резултати. Резервите на Дружеството могат да се използват само с решение на Общото

събрание на акционерите, съгласно Търговския закон и Устава на Дружеството.

Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби от минали години.

4.5.5.

Задължения към наети лица

Платен годишен отпуск

Съгласно Кодекса на труда правото на ползване на определения полагаем годишен

отпуск се запазва и в

случаите, когато не е използван в годината, за която се отнася. В съответствие с МСС 19 „Доходи на

наети лица” разходът за отпуски се начислява като разход

и се признава като задължение към служителите в

годината, за която се отнася.

Дефинирани доходи при пенсиониране

В съответствие с изискванията на Кодекса на труда, при прекратяване на трудовия договор на служител,

придобил право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, дружеството му изплаща обезщетение в двукратен

размер на брутното трудово възнаграждение, ако натрупаният трудовия стаж в дружеството е по-малък от

десет години, или в шесткратен размер на брутното трудово възнаграждение, при натрупан трудов стаж в

дружеството над десет последователни години.

Поради това, че няма достатъчно данни за надеждно определяне на размера на дължимите обезщетения, както

и поради очакваните промени в нормативната уредба, в този годишен финансов отчет не е начислено

задължение за изплащане на обезщетения на наетите лица при пенсиониране.

4.5.6.

Приходи

Основните приходи, които Дружеството генерира, са свързани с лихви по предоставени заеми, преоценки на

финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата и загубата, покупко – продажба на

вземания, покупко – продажба на имоти и други.

За да определи дали и как да признае приходи, Дружеството използва следните 5 стъпки:

1. Идентифициране на договора с клиент

2. Идентифициране на задълженията за изпълнение

3. Определяне на цената на сделката

4. Разпределение на цената на сделката към задълженията за изпълнение

Загора Фининвест АД 49

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

5. Признаване на приходите, когато са удовлетворени задълженията за изпълнение.

Приходите се признават или в даден момент или с течение на времето, когато или докато Дружеството

удовлетвори задълженията за изпълнение, прехвърляйки обещаните стоки или услуги на своите клиенти.

Дружеството признава като задължения по договор възнаграждение, получено по отношение на

неудовлетворени задължения за изпълнение и ги представя като други задължения в отчета за финансовото

състояние. По същия начин, ако Дружеството удовлетвори задължение за изпълнение, преди да получи

възнаграждението, то признава в отчета за финансовото състояние или актив по договора, или вземане, в

зависимост от това дали се изисква нещо друго освен определено време за получаване на възнаграждението.

4.5.7.

Приходи от лихви и дивиденти

Приходите от лихви са свързани с предоставени заеми на други Дружества и договори за цесия. Те се отчитат

текущо по метода на ефективната лихва.

Приходите от дивиденти се признават в момента на възникване на правото за получаване на плащането.

4.5.8.

Оперативни разходи

Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на датата на

възникването им.

Когато разходите не отговарят на условията за разсрочване съгласно изискванията на МСФО 15, същите се

признават като текущи в момента на възникването им, като например не се очаква да бъдат възстановени или

периодът на разсрочването им е до една година.

Следните оперативни разходи винаги се отразяват като текущ разход в момента на възникването им:

– Общи и административни разходи (освен ако не са за сметка на клиента);

– Разходи, свързани с изпълнение на задължението;

– Разходи, за които предприятието не може да определи дали са свързани с удовлетворено или

неудовлетворено задължение за изпълнение.

4.5.9.

Разходи за лихви и разходи по заеми

Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва.

Разходите по заеми основно представляват лихви по заемите на Дружеството. Всички разходи по заеми, които

директно могат да бъдат отнесени към закупуването, строителството или производството на един отговарящ

на условията актив, се капитализират през периода, в който се очаква активът да бъде завършен и приведен в

готовност за използване или продажба. Останалите разходи по заеми следва да се признават като разход за

периода, в който са възникнали, в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред

„Печалба/(загуба) от финансова дейност”.

4.6.

Данъчно облагане

Съгласно българското данъчно законодателство за 2021 г. дружествата дължат корпоративен подоходен данък

(данък от печалбата) в размер на 10 % върху облагаемата печалба, като за 2020 г. той също е бил 10 %.

Дружеството прилага балансовия метод на задълженията за отчитане на временните данъчни разлики, при

който временните данъчни разлики се установяват чрез сравняване на преносната стойност с данъчната

основа на активите и пасивите. Установените отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират и

данъчният ефект се изчислява чрез прилагане на данъчната ставка, която се очаква да бъде приложена при

тяхното обратно проявление в бъдеще. Отсрочените данъчни задължения се признават при всички случаи на

възникване, а отсрочените данъчни активи, само до степента, до която ръководството счита, че е сигурно, че

Дружеството ще реализира печалба, за да използва данъчния актив.

Съгласно действащото данъчно законодателство за периода дружеството отчита данъчна загуба.

4.7.

Доход на акция

Доходът на една акция се изчислява на основата на нетната печалба за периода и средно-претегления брой на

обикновените поименни акции на Дружеството.

Загора Фининвест АД 50

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

4.8.

Финансови инструменти

4.8.1.

Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по договорните

условия на финансовия инструмент.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив

изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят.

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или

срокът му е изтекъл.

4.8.2.

Класификация и първоначално оценяване на финансовите активи

Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката,

с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските

вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите

активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се

отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен

финансов компонент, представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една от следните

категории:

 дългови инструменти по амортизирана стойност;

 финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;

 финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без рекласификация в

печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или капиталови инструменти.

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:

 бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;

 характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с покупко-продажба и промяна в справедливата стойност на

финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във „Печалба/ (Загуба) от

основна дейност“. Всички приходи и разходи от лихви, както и признаване на и обратно проявление на

очаквани кредитни загуби се представят на ред „Печалба/(загуба) от финансова дейност“ в отчета за

печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.

4.8.3.

Последващо оценяване на финансовите активи

Дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не

са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:

 дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи

и да събира техните договорни парични потоци;

 съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци,

които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата.

Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или

определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се

оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се

извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и

паричните еквиваленти, търговските и други вземания, както и регистрирани на борсата облигации.

Търговски вземания

Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени стоки или услуги, извършени в обичайния

ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са

класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на безусловното

Загора Фининвест АД 51

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи

търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по

амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато

ефектът от него е несъществен.

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Финансови активи, за които не е приложим бизнес модел „държани за събиране на договорните парични

потоци“ или бизнес модел „държани за събиране и продажба“, както и финансови активи, чиито договорни

парични потоци не са единствено плащания на главница и лихви, се отчитат по справедлива стойност през

печалбата или загубата.

Тази категория съдържа също така инвестиции в капиталови инструменти. Дружеството отчита тези

инвестиции по справедлива стойност през печалбата или загубата и не е направила неотменим избор да ги

отчита по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Промените в справедливата стойност на

активите в тази категория се отразяват в печалбата и загубата. Справедливата стойност на финансовите активи

в тази категория се определя чрез котирани цени на активен пазар или чрез използване на техники за

оценяване, в случай че няма активен пазар.

4.8.4.

Обезценка на финансовите активи

Новите изисквания за обезценка съгласно МСФО 9 използват повече информация, ориентирана към

бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“, който

замества „модела на понесените загуби“, представен в МСС 39.

Инструментите, които попадат в обхвата на новите изисквания, включват заеми и други дългови финансови

активи, оценявани по амортизирана стойност, търговски вземания, активи по договори, признати и

оценявани съгласно МСФО 15, както и кредитни ангажименти и някои договори за финансова гаранция (при

емитента), които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата.

Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.

Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и

оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и

поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на

инструмента.

Дружеството начислява обезценка на търговските вземания, които не са обезпечени със залог на акции. Като

индикатори за потенциална обезценка на търговските вземания дружеството счита

настъпили значителни

финансови затруднения на дебитора, вероятността дебиторът да

встъпи в процедура по несъстоятелност

или неизпълнение на договорените ангажименти от страна на контрагента и забава на плащанията и

степента на обслужването им.

4.8.5.

Класификация и оценяване на финансовите пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми – банкови и облигационни, търговски и други

финансови задължения.

Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо,

се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден

финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната

лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които са определени за оценяване по справедлива

стойност през печалбата или загубата (с изключение на деривативни финансови инструменти, които са

определени и ефективни като хеджиращ инструмент).

Всички разходи свързани с лихви се представят в „Печалба/(загуба) от финансова дейност“ в отчета за

печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.

4.8.6.

Финансови пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват банкови заеми и облигационни заеми, търговски и други

задължения.

Загора Фининвест АД 52

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Финансовите пасиви се признават, когато съществува договорно задължение за плащане на парични суми или

друг финансов актив на друго предприятие или договорно задължение за размяна на финансови инструменти

с друго предприятие при потенциално неблагоприятни условия. Всички разходи, свързани с лихви, се

признават в печалбата или загубата на ред „Печалба/(Загуба) от финансова дейност.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, като се използва методът на

ефективната лихва, с изключение на финансови инструменти, държани за търгуване или определени за

оценяване по справедлива стойност в печалбата или загубата, които се оценяват по справедлива стойност с

отчитане на промените в печалбата или загубата.

Банковите и облигационните заеми са взети с цел дългосрочно подпомагане на дейността на Дружеството. Те

са отразени в отчета за финансовото състояние на Дружеството, нетно от разходите по получаването на

заемите. Търговските задължения се признават първоначално по номинална стойност и впоследствие се

оценяват по амортизирана стойност, намалена с плащания по уреждане на задължението.

Дивидентите, платими на акционерите, се признават, когато дивидентите са одобрени на общото събрание на

акционерите.

4.8.7.

Договори за продажба и обратно изкупуване на ценни книжа

Ценни книжа могат да бъдат давани под наем или продавани с ангажимент за обратното им изкупуване (репо-

сделка). Тези ценни книжа продължават да се признават в отчета за финансово състояние, когато всички

съществени рискове и изгоди от притежаването им остават за сметка на Дружеството. В този случай се

признава задължение към другата страна по договора в отчета за финансовото състояние, когато Дружеството

получи паричното възнаграждение.

Аналогично, когато Дружеството взима под наем или купува ценни книжа с ангажимент за обратната им

продажба (обратна репо-сделка), но не придобива рисковете и изгодите от собствеността върху тях, сделките

се третират като предоставени обезпечени заеми, когато паричното възнаграждение е платено. Ценните

книжа не се признават в отчета за финансовото състояние.

Разликата между продажната цена и цената при обратното изкупуване се признава разсрочено за периода на

договора, като се използва метода на ефективната лихва. Ценните книжа, отдадени под наем, продължават да

се признават в отчета за финансовото състояние. Ценни книжа, взети под наем, не се признават в отчета за

финансовото състояние, освен ако не са продадени на трети лица, при което задължението за обратно

изкупуване се признава като търговско задължение по справедлива стойност и последващата печалба или

загуба се включва в нетния оперативен резултат.

4.9.

Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой, парични средства по банкови сметки,

безсрочни депозити и депозити до 3 месеца.

4.10.

Провизии, условни пасиви и условни активи

Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие да

доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка на сумата на

задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно

задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение вследствие на минали

събития, например гаранции, правни спорове или обременяващи договори. Провизиите за преструктуриране

се признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или

ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били

засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.

Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите,

необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат предвид

рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни

задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя, като се

отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики

в стойността на парите е значителен.

Загора Фининвест АД 53

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще получи,

се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на съответната провизия.

Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се отрази

най-добрата приблизителна оценка.

В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси в

резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по

по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума,

намалена с натрупаната амортизация.

Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване

на актив, се смятат за условни активи. Те са описани заедно с условните задължения на Дружеството в

пояснение 24.

4.11.

Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика

Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството, които

оказват най-съществено влияние върху индивидуален финансов отчет, са описани по-долу. Основните

източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в

пояснение 4.11.3

4.11.1.

Отсрочени данъчни активи

Оценката на вероятността за бъдещи облагаеми доходи за усвояването на отсрочени данъчни активи се

базира на последната одобрена бюджетна прогноза, коригирана относно значими необлагаеми приходи и

разходи и специфични ограничения за пренасяне на неизползвани данъчни загуби или кредити. Ако

надеждна прогноза за облагаем доход предполага вероятното използване на отсрочен данъчен актив особено

в случаи, когато активът може да се употреби без времево ограничение, тогава отсроченият данъчен актив се

признава изцяло. Признаването на отсрочени данъчни активи, които подлежат на определени правни или

икономически ограничения или несигурност, се преценява от ръководството за всеки отделен случай на

базата на специфичните факти и обстоятелства.

4.11.2.

Дългови инструменти, оценявани по амортизирана стойност

Анализът и намеренията на ръководството са потвърдени от бизнес модела на държане на дълговите

инструменти, които отговарят на изискванията за получаване на плащания единствено на главница и лихви и

държане на активите до събирането на договорените парични потоци от облигациите, които са

класифицирани като дългови инструменти, оценявани по амортизирана стойност. Това решение е

съобразено с текущата ликвидност и капитала на Дружеството.

4.11.3.

Несигурност на счетоводни приблизителни оценки

При изготвянето на индивидуален финансов отчет ръководството прави редица предположения, оценки и

допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи.

Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на

ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати.

При изготвянето на представения годишен финансов отчет значимите преценки на ръководството при

прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните източници на несигурност на

счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в

индивидуалния

финансов отчет

на Дружеството към 31 декември 2020 г.

Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-значително

влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи, е представена по-долу.

4.11.4.

Обезценка на финансови и нефинансови активи

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица,

генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от справедливата

стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в употреба. За да определи

възстановимата стойност на инвестицията в дъщерно дружество, ръководството на Дружеството определя

справедлива стойност, намалена с разходите за продажба чрез позоваване на пазарни данни. Тези цени могат

Загора Фининвест АД 54

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

да се различават от действителните цени, които биха били определени при бъдеща пазарна сделка за

конкретния актив между информирани и желаещи страни в края на отчетния период.

Финансовите активи на дружеството, които изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване

по справедлива стойност през печалбата и загубата се отчитат по амортизирана стойност.

Дружеството управлява тези активи в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и

да събира техните договорни парични потоци;

Съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са

единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата. Тази категория включва

недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или определими плащания, които не се

котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с

използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е

несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните средства, търговските и други

вземания, вземанията от свързани лица.

Търговски вземания Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени стоки или услуги,

извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и

следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на

безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството

държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по

амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато

ефектът от него е несъществен.

4.11.5.

Измерване на очаквани кредитни загуби

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на

Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни загуби са

вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на Дружеството.

Очакваните кредитни загуби са дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен процент.

Съглсно изисквания за обезценка съгласно МСФО 9, следва да се използва повече информация, ориентирана

към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“, който

замества „модела на понесените загуби“, представен в МСС 39. Инструментите, които попадат в обхвата на

новите изисквания, включват заеми и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана

стойност, търговски вземания. Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с

кредитна загуба. Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на

кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи

условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични

потоци на инструмента. При прилагането на този подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение

между:

 финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на

първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и

 финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на

първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2)

 „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата.

Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в третата категория.

Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се

дължат на Дружеството и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“).

Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената

приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти.

За Търговски и други вземания Дружеството използва опростен подход при отчитането на търговските и

други вземания, както и на активите по договор и признава загуба от обезценка като очаквани кредитни загуби

за целия срок. Те представляват очакваният недостиг в договорните парични потоци, като се има предвид

възможността за неизпълнение във всеки момент от срока на финансовия инструмент. Дружеството използва

Загора Фининвест АД 55

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

своя натрупан опит, външни показатели и информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните

кредитни загуби.

В резултат на това всички краткосрочни вземания, възникнали или предоговорени в рамките на една

календарната година Дружеството обезценява с 1% стойностите им, поради текущия им характер и наличието

на нисък кредитен риск.

Краткосрочните вземания от свързани лица Дружеството обезценява с 2%, поради наличието на свързаност

между Дружеството и неговите дебитори и факта, че имат значителна зависимост едно от друго и малко по –

висок кредитен риск.

С 5% обезценка Дружеството обезценява всички дългосрочни вземания или такива не са били погасени в срок

и сътветно предоговорени. Причината за това е значително по – високия кредитен риск и занижените

очаквания за входящите парични потоци от тези контрагенти.

Финансовите инструменти, които се търгуват на активен пазар – акции, дялове и облигации Дружеството

оценява по справедлива стойност в печалбата и загубата. Те се оценяват на база на котировките на фондовите

борси по последна борсова цена за акциите и облигациите и цената на обратно изкупуване за дяловете в

договорните фондове към датата на оценката им. За тях се формира обезценка при занижаване на цената и

преоценка при повишаване на цената, които се отчитат текущо директно в печалбата и загубата на

дружеството. Смята се, че борсовите котировки и цените на обратно изкупуване на дяловете отговарят най –

адекватно на справедливата стойност на финансовите активи, отчитани по този метод към датата на

оценяването им.

4.11.6.

Оценяване по справедлива стойност

Ръководството използва техники за оценяване на справедливата стойност на нефинансови активи. При

прилагане на техники за оценяване ръководството използва в максимална степен пазарни данни и

предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден инструмент. Когато

липсват приложими пазарни данни, ръководството използва своята най-добра оценка на предположенията,

които биха направили пазарните участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени,

които биха били определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края

на отчетния период (вж. пояснение 27).

Печалба от основна дейност

2021 г.

2020 г.

хил.лв.

Печалба от продажба на ФА 150

Загуби от продажба на ФА (78)

Нетен резултат от операции с ФА 72

Печалба от преоценка на финансови инструменти 507

478

Печалба от основна дейност

579

480

Загора Фининвест АД 56

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Печалба/

Загуба

от финансова дейност

2021 г.

2020 г.

хил.лв.

Приходи от лихви

1 634

2 456

Разходи за лихви

(2 068)

(2 306)

Загуба от кредитна обезценка на вземания, съгласно МСФО 9 (102)

(146)

Печалба от обратно проявление на кредитна обезценка 98

Приходи от дивиденти 54

Други финансови разходи, нетно (23)

(10)

Печалба / Загуба от финансова дейност

(407)

Печалба от операции с нефинансови активи

2021 г.

2020 г.

хил.лв.

Промяна в справедливите стойности на инвестиционни имоти

228

Приходи от наем

Печалба от финансова дейност 277

106

Друг всеобхватен доход

През периода в Дружеството няма реализиран друг всеобхватен доход, който да окаже влияние върху

собствения капитал.

Разходи за външни услуги

2021 г.

2020 г.

хил.лв.

Застраховки

(40)

(84)

Счетоводно обслужване и одит

(52)

(48)

Такса банка довереник

(15)

(21)

Сделки

с ЦК

(13)

(11)

Такса ЦД и Сервиз Фин. Пазари

(4)

Такса БФБ

(2)

(1)

Такса КФН

(1)

Професионални услуги

(5)

(3)

Юридически услуги и такси

(14)

(8)

Други

(13)

(3)

ОБЩО

(159)

(184)

10.

Разходи за персонал

2021 г.

2020 г.

хил.лв.

Разходи за заплати (59)

(51)

Разходи за осигурителни вноски (12)

(11)

ОБЩО

(71)

(62)

Загора Фининвест АД 57

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

11.

Доход на акция

2021 г.

2020 г.

Финансов резултат, нетно от данъци в лева 194 521,88

296 265,70

Брой акции 9 139

9 139

Доход на акция 21,28

32,42

12.

Инвестиционни имоти

Инвестиционните имоти на Дружеството се намират в с. Рогош и в с. Царацово, общ. Марица, обл. Пловдив.

Инвестиционните имоти на Дружеството се държат с цел увеличаване стойността на капитала.

Модел на справедливата стойност

За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти вижте

пояснение 28. Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат

да бъдат обобщени, както следва:

Земи

Сгради

Общо

хил.лв.

Нетна балансова стойност

Салдо към 31 декември 2020 г. 2 600

4 689

7 289

Придобиване на нови активи

2 124

Салдо към 31 декември 2021 г. 4 724

4 689

9 413

Преоценки/обезценки

Увеличение на справедливата стойност през

периода

137

228

Салдо към 31 декември 2021 г. 4 815

4 826

9 641

Балансова стойност към 31 декември 2021 г. 4 815

4 826

9 641

На 19.07.2021г Дружеството Загора Фининвест АД е сключило договор за закупуване на инвестиционен

имот в с. Царацово, община Марица, област Пловдив.

Инвестиционни имоти на стойност 9 377 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2020 г.: 7 174 хил.

лв.). За 2021 г. има отразени приходи от отдаване под наем в размер на 49 хил.лв ( 2020 г.: 23 хил. лева). През

2021г. Дружеството е отчело преки оперативни разходи в размер на 21 хил .лева ( 2020 г.: 27 хил.лв).

Загора Фининвест АД 58

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

13.

Инвестиции в дъщерни предприятия

Наименование на

дъщерното

дружество

31.12.2021 г.

31.12.2020 г.

% на

участиет

Брой

акции

Стойност

в хил.лв.

% на

участиет

Брой

акции

Стойност в

хил.лв.

СИИ Имоти 55,82

362 800

428

55,82

362 800

428

Болкан Пропърти

Истейтс ЕООД

100,00

182 890

20 700

ОБЩО 21 128

428

През отчетната година Загора Фининвест АД , сключва договор за покупка на 182 890 дружествени дяла,

представляващи 100 % от капитала на „ Болкан Пропърти Истейтс” ЕООД.

Дъщерните дружества са отразени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството по метода на

себестойността.

Дружеството е заложило 350 000 бр. от притежаваните акции на дъщерното си дружество СИИ Имоти

АДСИЦ по договор за репо.

14.

Краткосрочни финансови активи

Краткосрочните финансови активи включват финансови активи по справедлива стойност през

печалбата и загубата, както следва:

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Финансови

активи по справедлива стойност в печалбата или

загубата

Борсови капиталови инструменти

27 331

19 688

Некотирани капиталови инструменти

1 166

1 128

28 497

20 816

Краткосрочните финансови активи са оценени по справедлива стойност, определена на базата на борсовите

котировки към датата на финансовия отчет, където е приложимо, Печалбите и загубите са признати в отчета

за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба от финансова дейност”.

31.12.

2021 г.

31.12.

2020

хил.лв.

Инвестиции в акции и дялове

7 746

484

Акции, заложени по репо сделки

20 751

20 332

ОБЩО

28 497

20 816

Условните активи/пасиви във връзка с краткосрочни финансови активи са показани в

пояснение 24.

Загора Фининвест АД 59

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

15.

Търговски и други вземания

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Дългосрочни вземания

Вземания по продажби на ФА

3 892

Заеми

1 929

Застрахователна премия

218

Общо дългосрочни вземания

218

5 821

Краткосрочни вземания

Вземания от кл

иенти по продажба на ФА

4 409

Вземания по договори за цесии

1 268

4 316

Вземания по репо сделки

9 984

9 572

Вземания по предоставени заеми

2 772

1 527

Данъчни вземания

Други вземания

Застрахователна премия

Общо кратк

осрочни вземания

18 513

15 464

ОБЩО 18 731

21 285

Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания се приема за

разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност.

Дружеството има сключени договори за предоставяне на временна финансова помощ като към края на 2021г

са в размер на 2 772 хил.лв,.(2020г : 1 527 хил.лв.). Заемите са анексирани до 31.12.2022г.

Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на

неизпълнение, а за всички търговски вземания е приложен опростен подход за определяне на очакваните

кредитни загуби към края на периода.

Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може да бъде

представено по следния начин:

2021 г.

2020 г.

хил.лв.

Салдо

към 1 януари

(272)

(209)

Коректив за очаквани кредитни загуби

(100)

(124)

Възстановяване на загуба от обезценка

Салдо

към 31 декември

(274)

(272)

Загора Фининвест АД 60

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

16.

Парични средства

31.12.

2021 г

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Парични средства в лева

216

Парични средства във валута

ОБЩО 64

216

Дружеството няма блокирани пари и парични еквиваленти.

Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и парични

еквиваленти. Оценената стойност е в размер под 0.1% от брутната стойност на паричните средства,

депозирани във финансови институции, поради което е определена като несъществена и не е начислена във

финансовите отчети на Дружеството.

17.

Собствен капитал

17.1.

Акционерен капитал

Акционерният капитал е представен по номинална стойност и съответства на актуалната му съдебна

регистрация. Към 31 декември 2021 г. капиталът на "Загора Фининвест" АД е 54 834,00 лева, разпределен в 9

139 броя безналични акции с номинална стойност 6 лева за всяка.

Списък на основните акционери на Дружеството е представен както следва :

31 декември

2021

2020

Брой акции

Алфа Асетс ЕООД

7 375

80.7

7 375

80.7

изически лица

1 764

19.3

1 764

19.3

9 139

100

9 139

100

17.2.

Резерви

31.12.

2021 г

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Общи законови резерви

Други резерви

ОБЩО

18.

Банкови заеми

През 2016 г. Дружеството е сключило договор за банков кредит за инвестиционни средства за сума в размер

на 4 850 000 лева с краен срок на погасяване 20.06.2023 г. Заемът е обезпечен с първа по ред договорна

ипотека върху недвижим имот в обл. Пловдив, общ. Марица, с. Рогош.

Заемът е с лихвен процент

определен от БЛП + надбавка от 2,5%. Заемът е изплащан по погасителен план с месечна вноска в

размер на 62 хил. лв. и последна вноска по заема за изплащане на главницата е в размер на 76 хил. лв.

Предвид световната пандемия от COVID 19 през 2021 г. дружеството е подписало анекс към договора за

заем с Банката, за отлагане на три главнични вноски. След анекса, срока на договора е до 20.03.2024г

Загора Фининвест АД 61

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

През 2021 Дружеството е сключило договор за инвестиционни средства в размер на 1 331 000 евро с

краен срок за погасяване 20.06.2024г. Заемът е обезпечен с първа по ред договорна ипотека върху

недвижим имот в обл. Пловдив, с. Царацово и втора по ред договорна ипотека върху недвижим имот

гр.Пловдив, общ.Марица. Заемът е с лихвен процент определен от БЛП + надбавка от 1,5%. Заемът се

изплаща по погасителен план – три равни погасителни вноски ( 03.2024 г., 04.2024 г. и 05.2024 г.) в

размер на 332 000 евро и една последна погасителна вноска на 20.06.2024г в размер на 335 000 евро.

Падежите по банкови заеми са следните:

31.12.

2021 г.

хил.лв.

31.12.

2020 г.

хил.лв

до 12 месеца

750

744

над 1 години

3 547

502

Общо

4 297

2 246

19.

Задължения по облигационен заем

На 29 март 2017 г. Дружеството издава облигации с ISIN код BG2100006175 - 10 000 бр. с номинална

стойност 1 000 EUR/бр. Общият размер на облигационния заем е 10 000 000 ( десет милиона) EUR или

левова равностойност 19 558 300,00 лв. Облигациите са обикновени, безналични, поименни и обезпечени.

Облигационният заем е с падеж на лихвени плащания на 6 месечен период, считано от 29.09.2017 г. Падежите

на главничните плащания започват от 29.09.2019 г., отново на 6 месечен период. Считано от 21.11.2018 г.

издадените облигации на дружеството са допуснати до търговия на Българска фондова борса. За обезпечение

на облигацията, Дружеството е сключило и поддържа активна застраховка в ползва на Банката довереник на

облигационерите.

На заседание на ОСО от 16.09.2021г е взето решение за преструктуриране на облигационната емисия,

включваща промени в лихвата, срока и амортизация на главницата. Лихвения процент се променя на плаващ

годишен лихвен процент, формиран от 6- месечен EURIBOR с надбавка 4,25%, нo не по-малко от 3,60%.

Срокът на емисията се удължава с 3 години и амортизационните плащания по главницата за падежните дати

от 29.09.2021 до 29.09.2024г, включително, се променят на 350 000 евро, а тези от 29.03.2025 до окончателния

падеж на 29.03.2028г, включително ,стават по 650 000 евро.

Застрахователната полица е издадена от „ЗАД Армеец“ АД. Застрахователя отговаря на изискванията за

кредитен рейтинг, определен съгласно приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на

комисията от 11 октомври 2016 г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за

кредитен рейтинг АД, ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев №

95. Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009 на

Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г. Подробна информация за кредитния рейтинг на

застрахователя може да намерите на следния линк https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating

Задължението по лихви към края на отчетния период е в размер 304 хил. лв.

Падежите по облигационния заем - главници и лихви са следните:

31.12.

2021 г.

хил.лв

31.12.

2020 г.

хил.лв

о 12 месеца

1 493

142

над 1 години

11 637

224

Общо

13 130

15 366

Дългосрочните стратегически планове са насочени към динамично и ефективно управление на холдинговата структура и

инвестициите на Дружеството с цел формиране на разнообразни източници на доходност.

Загора Фининвест АД 62

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

20.

Активи и пасиви по отсрочени данъци

Отсрочените данъчни активи и пасиви са представени компенсирано в Отчета за финансовото състояние.

Отсрочени данъчни пасиви/ (активи) 1.1.2021

Признати в

печалбата или

загубата

31.12.2021

хил.лв.

хил.лв

хил.лв.

Преоценка на ФА

482

(206)

276

Обезценка на ФА

(249)

239

(10)

Преоценка на инвестиционни имоти

257

282

Обезценка на инвестиционни имоти

(60)

(58)

Преоценка на вземания

(30)

(1)

(31)

Данъчна загуба за приспадане

(24)

(

)

(90)

376

(7)

369

Признати като:

Отсрочени данъчни активи

(363)

(189)

Отсрочени данъчни пасиви

739

558

Нетно отсрочени данъчни пасиви/(активи)

376

369

Отсрочените данъчни активи и пасиви за предходния период, са представени както следва :

Отсрочени данъчни пасиви/ (активи) 1.1.2020

Признати в

печалбата или

загубата

31.12.2020

хил.лв.

Преоценка на ФА

303

179

482

Обезценка на ФА

(119)

(

130

)

(249)

Преоценка на инвестиционни имоти

249

257

Обезценка на инвестиционни имоти

(60)

Обезценка на вземания

(22)

(8)

(30)

Данъчна загуба за приспадане

(9)

(

)

(24)

342

376

Признати като:

Отсрочени данъчни активи

(210)

(363)

Отсрочени данъчни пасиви

552

739

Нетно отсрочени данъчни

пасиви/(активи)

342

376

21.

Разходи за данъци върху дохода

Разходите за текущи данъци и отсрочените данъци са изчислени на база законово определената ставка от

10% съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане. В таблицата по-долу е представено обяснение

за ефективната данъчна ставка:

31.

12.

2021 г.

хил.лв

31.12.

2020 г.

хил.лв

Печалба/(загуба) за периода преди данъци

187

330

Данъчна ставка

10%

Очакван разход за данъци върху дохода

(19)

(33)

Увеличения на финансовия резултат за данъчни

цели

1 923

1 564

Намаления на финансовия

резултат за данъчни цели

(2 770)

047)

Разход/(приход) за данъци върху дохода, в т.ч.:

Резултат след преобразуване

(660)

(153)

Разход за текущ данък

Разход

Приход за отсрочен данък

(34)

Загора Фининвест АД 63

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Заеми

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Банкови заеми

750

744

Заеми 7

125

Лихви по заеми -

Получен аванс 6 050

Репо сделки 25 842

24 778

Лихви по репо сделки 417

248

ОБЩО

33 066

25 933

През годината Дружеството Загора Фининвест АД е получило аванс по договор за покупко - продажба

на ценни книжа в размер на 6 050 хил.лева.

Репо сделките са сделки, при които Дружеството получава паричен ресурс под формата на заем, срещу

лихва, като предоставя в обезпечение на кредитора финансови инструменти – акции и дялове.

Договорите за Репо, които дружеството е сключило, са краткосрочни и са получени при лихва между

4,50% и 6,5%.

21.1.

Пасиви възникващи от финансовата дейност на Дружеството

Таблицата по-долу представя промените в задълженията на Дружеството, които възникват от финансовата му

дейност, включително паричните и непаричните промени. Пасиви, възникващи от финансовата дейност са

тези за които парични потоци са били, или бъдещи парични потоци ще бъдат, класифицирани в отчета за

парични потоци на Дружеството като парични потоци от финансова дейност.

31.12.

2020

г.

Парични изменения

Други изменения*

31.12.

2021

г.

хил.лв.

Банков заем

2 246

1 904

147

4 297

Облигационен заем

15 366

(2 930)

694

13 130

Други заеми

163

(194)

Репо сделки

25 026

(105)

1309

6 230

Общо

42 801

(

1 325

)

2 232

708

* Другите изменения включват начисления на лихви, продажба на вземания и получени суми по договори за

заем.

22.

Търговски и други задължения

Пояснение

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Задължения към доставчици за покупка на

финансови активи

20 869

Задължения към доставчици

Други текущи задължения 22.1

307

251

ОБЩО

21 188

254

Загора Фининвест АД 64

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

През отчетния период Дружеството е сключило договор за покупка на дружествени дялове – 100 % от

капитала на „ Болкан Пропърти Истейтс „ ЕООД . Съгласно условията по договора, плащането в размер

20 000 хил.лв е със срок до 31.12.2022г. Дружеството проучва възможностите, разплащането по сделката да

бъде финансирано с продажба на част от притежаваните финансови активи, емитиране на собствен капитал и

привлечени средства.

Загора Фининвест АД има задължение по договор за покупка на финансови активи на стойност 169 хил.лева

със срок на договора до 30.06.2022г.

Нетната балансова стойност на текущите търговски и други задължения се приема за разумна приблизителна

оценка на справедливата им стойност.

22.1.

Други текущи задължения

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Местни данъци и такси 3

Застраховки 304

201

ОБЩО

307

251

За 2021 г. и за 2020г., Дружеството няма задължения към персонала.

23.

Свързани предприятия

Свързаните лица на "Загора Фининвест" АД са дъщерните му дружества „СИИ Имоти“ АДСИЦ „Болкан

Пропърти Истейт „ ЕООД , както и мажоритарният собственик – „Алфа Асетс“ ЕООД. Свързани лица са и

членовете на съвета на директорите. Дружеството отчита като вземания от свързани лица разчетите си по

предоставени заеми, лихви и възнаграждения по договори за управление с дъщерните предприятия. Ако не е

изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални условия и не са

предоставяни или получавани никакви гаранции.

23.1.

Сделки със свързани лица

Извършени са следните сделки със свързани лица:

31.12.

2021 г.

хил.лв.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Сделки с д

ъщерни предприятия

Получен дивидент

Възстановени преодставени заеми

(61)

Начислени лихви по заеми

Възстановени лихви

(7)

Сделки със собственици

Начислени лихви по заеми и договори за цесия

Сделки с ключов управленски п

ерсонал

Управленски договори

възнаграждения

Изплатени възнаграждения по управленски договори

(39)

(41)

Загора Фининвест АД 65

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

23.2.

Разчети със свързани лица

Към 31 декември Дружеството има вземане от свързани лица, както следва:

31.12.

2021 г.

хил.лв.

31.12.

2020 г.

хил.лв

Текущи вземания от :

Собственици

768

730

Дъщерни предприятия

Очаквани кредитни загуби

(38)

(37)

Общо вземания от свързани лица

730

693

Всички вземания към 2021 г. и вземанията към 2020 г. от свързани лица са текущи и следва да бъдат уредени в

рамките на 1 година. Вземанията от свързани лица не са обезпечени.

24.

Условни активи и условни пасиви

Дружеството притежава следните условни активи и пасиви

31.12

.2021 г.

хил.лв

31.12

.2020 г.

хил.лв

Условни Активи

Номинал по цеди

рани вземания

1 950

Предоставени Финансови активи за обратно изкупуване по договори

за репо

10 218

Условни пасиви

Получени финансови активи, подлежащи на обратно изкупуване по

договори за репо

11 845

11 408

25.

Категории финансови активи и пасиви

Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени в

следните категории:

Финансови активи

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Търговски и други вземания

18 445

21 285

Вземания от свързани лица

730

693

Финансови инструменти

28 497

816

Пари и парични еквиваленти

216

47 736

43 010

Финансови пасиви

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Получени заеми

49 743

42 801

Търговски и други задължения

21 188

254

Други зад

ължения

219

70 931

43 274

Загора Фининвест АД 66

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Вижте Пояснение 4.8 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови

инструменти. Методите, използвани за оценка на справедливите стойности на финансови активи и пасиви,

отчитани по справедлива стойност, са описани в пояснение 27. Описание на политиката и целите за

управление на риска на Дружеството относно финансовите инструменти е представено в Пояснение 26.

26.

Рискове, свързани с финансовите инструменти

Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти. За

повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на Дружеството вижте Пояснение

25. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и

ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от централната администрация на Дружеството в

сътрудничество със Съвета на директорите. Приоритет на ръководството е да осигури краткосрочните и

средно срочни парични потоци, като намали излагането си на финансови пазари.

Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.

26.1.

Анализ на кредитния риск

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на

финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:

31.12.

2021 г.

31.12.

2020 г.

хил.лв.

Групи финансови активи

–

балансови стойности:

Търговски и други вземания

18 445

21 285

Вземания от свързани лица

730

693

Финансови инструменти

8 497

816

Пари и парични еквиваленти

216

Балансова стойност

47 736

43 010

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти, средства на паричния пазар, необезпечени облигации

и деривативни финансови инструменти се счита за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра

репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг.

За Търговски и други вземания Дружеството използва опростен подход при отчитането на търговските и

други вземания, както и на активите по договор и признава загуба от обезценка като очаквани кредитни загуби

за целия срок. Те представляват очакваният недостиг в договорните парични потоци, като се има предвид

възможността за неизпълнение във всеки момент от срока на финансовия инструмент. Дружеството използва

своя натрупан опит, външни показатели и информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните

кредитни загуби.

В резултат на това всички краткосрочни вземания, възникнали или предоговорени в рамките на една

календарната година Дружеството обезценява с 1% стойностите им, поради текущия им характер и наличието

на нисък кредитен риск.

Краткосрочните вземания от свързани лица Дружеството обезценява с 2%, поради наличието на свързаност

между Дружеството и неговите дебитори и факта, че имат значителна зависимост едно от друго и малко по –

висок кредитен риск.

С 5% обезценка Дружеството обезценява всички дългосрочни вземания или такива на които им е изтекла

давността или не са били погасени в срок. Причината за това е значително по – високия кредитен риск и

занижените очаквания за входящите парични потоци от тези контрагенти.

Загора Фининвест АД 67

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Структурата на финансовите активи по фази и относимата към тях обезценка може да бъде представена както

следва:

Фаза 1

Фаза 2

Вземания по

договори за цесия

1 335

Вземания от

клиенти по покупка

на ФА

4 453

Вземания по репо

сделки

10 001

Заеми

590

2 329

Други вземания

Очаквани кредитни

загуби

(92)

(183)

14 964

3 481

Обезпечения по репо сделките представляват акциите, които са обект на репо сделката. Справедливата

стойност на акциите надвишава значително балансовата стойност на вземането и Дружеството обезценява с

1% очаквани кредитни загуби във връзка с тях, тъй като стойността на обезпечението надвишава стойността

на вземането.

26.2.

Анализ на ликвидния риск

Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения. Дружеството

посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи плащанията по погасителните планове на

дългосрочните финансови задължения, както и входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода

на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди - ежедневно

и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план -

за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на

разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали заемите на

разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.

Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи лихвени

плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември 2021 г.

До 6 месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил.лв.

Търговски и други задължения

21 188

Заеми

26 259

Други задължения

6 050

Задължения по облигационен заем

810

685

11 637

Банков заем

406

3 547

Общо

7 266

538

15 184

Загора Фининвест АД 68

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

В предходния отчетен период падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както

следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември 2020 г.

До 6 месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил.лв.

Търговски и друг

и задължения

Заеми

25 189

Други задължения

254

Задължения по облигационен заем

1 853

3 504

13 454

Банков заем

440

1 776

Общо

2 547

136

15 230

Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват недисконтираните

парични потоци по договорите, които могат да се различават от балансовите стойности на задълженията към

отчетната дата. Годишни лихвени плащания 29.03.2021 г. и 29.09.2021 г. са погасени. Към 29.03.2021 г. и

29.09.2021 г. има падеж на главница по облигационния заем в размер съответно на 750 хил. евро и 350

хил.евро.и те са погасени.

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци от

финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски вземания. Наличните

парични ресурси и търговски вземания не надвишават значително текущите нужди от изходящ паричен

поток.

27.

Оценяване по справедлива стойност

27.1.

Оценяване по справедлива стойност на финансови и нефинансови активи

Финансовите активи и пасиви, отчитани по справедлива стойност в отчета за финансовото състояние, са

групирани в три нива съобразно йерархията на справедливата стойност. Тази йерархия се определя въз

основа на значимостта на входящата информация, използвана при определянето на справедливата стойност

на финансовите активи и пасиви, както следва:

• Ниво 1 - входящите данни на ниво 1 са котираните (некоригирани) цени на инструменти на

активните пазари за идентични финансови инструменти;

• Ниво 2 - входящите данни на ниво 2 са входящи данни за даден актив или пасив, различни от

котираните цени, включени в ниво 1, които пряко или косвено са достъпни за наблюдение.;

• Ниво 3 - входящите данни на ниво 3 са ненаблюдаеми входящи данни за даден актив или пасив. Тази

категория включва всички инструменти, при които техниката за оценяване не включва наблюдаеми входящи

данни и ненаблюдаемите входящи данни имат значителен ефект върху оценката на инструмента. Нивото в

йерархията на справедливите стойности, в рамките на която се категоризира оценяването на справедливата

стойност в цялостния му обхват, се определя въз основа на най-ниския елемент от нивото, който е от

значение за оценяването на справедливата стойност в цялостния му обхват. За тази цел значението на даден

елемент се оценява като се съпоставя с оценяването на справедливата стойност в цялостния му обхват.

Ако при оценяването на справедливата стойност бъдат използвани наблюдаеми елементи, които се нуждаят

от значително коригиране, основано на ненаблюдаеми елементи, такова признаване е от ниво 3. За

оценяването на значението на даден елемент за оценяването на справедливата стойност в цялостния му обхват

е необходимо да бъдат взети предвид специфичните за даден актив или пасив фактори.

Следната таблица представя нивата в йерархията на финансови и нефинансови активи към 31 декември 2021г.

и към 31 декември 2020 г., оценявани периодично по справедлива стойност: (вж. Пояснение 12 и Пояснение

14)

Загора Фининвест АД 69

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил.лв.

Инвестиционни имоти:

Инвестиционни имоти

9 641

Краткосрочни финансови активи

485

28 497

31 декември 2020 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил.лв.

Инвестиционни имоти:

Инвестиционни имоти

115

7 174

7 289

Краткосрочни финансови активи

804

20 816

Определяне на справедливата стойност

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са

променени в сравнение с предходния отчетен период.

Краткосрочни финансови активи (Ниво 1)

Справедливата стойност на краткосрочните финансови активи ( Ниво 1) е определена на база обявените (

некоригирани) цени на активните пазари за идентични активи, до които Дружеството има достъп към 31

декември. Дяловете в договорни фондове са оценени по публикуваната цена на обратно изкупуване

Инвестиционни имоти (Ниво 3)

Справедливата стойност на недвижимите имоти на Дружеството е определена на базата на доклади на

независими лицензирани оценители.

Оценката по справедлива стойност се базира на наблюдавани цени за продажби на аналогични имоти,

коригирани за различни фактори. През 2021 г. е изготвена оценка от лицензиран оценител за

инвестиционните имоти на Дружеството. При определяне на пазарната стойност използваните два метода:

метод на сравнителната стойност и метод на приходната стойност, са взети под влияние 50%-50%. При

метода на сравнителната стойност се използват коефициенти за корекция с цел отразяване на специфичните

характеристики на оценявания имот. Коефициентите за корекция са в диапазон от 0.72 до 0.83 и отразяват

корекции за различията на сравнителните имоти относно параметри като площ, местонахождение,

ситуационна съпоставимост, съпоставимост на екологични условия и други. Ключови ненаблюдаеми данни

за метод на приходната стойност са прогнозите за бъдещи приходи от наем и коефициент на капитализация.

Краткосрочни финансови активи (Ниво 3)

Оценката на справедливата стойност на некотирани капиталови инструменти се основава на техники на

оценяване, приложени от външен лицензиран оценител. Тези техники включват метод на чистите парични

потоци.

Ниво 3

хил.лв

Салдо към 1 я

нуари 2020 г.

7103

Печалби или загуби, признати в печалбата или загубата:

Придобиване на финансови активи

115

Продажба на финансови активи

промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти

Салдо към 31 декември 2020 г.

7 301

Печалби ил

и загуби, признати в печалбата или загубата:

Придобиване на инвестиционни имоти

2 124

Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти

228

Салдо към 31 декември 2021 г.

9 653

28.

Политики и процедури за управление на капитала

Загора Фининвест АД 70

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:

 да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие; и

 да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на продуктите и услугите

си в съответствие с нивото на риска.

Дружеството наблюдава капитала на базата на коефициент на задлъжнялост, представляващ съотношението

на нетен дълг към общия капитал. През представените периоди съотношението е както следва:

Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва:

31.12.

2021

31.12.

2020

хил. лв.

Собствен капитал

7 491

7 296

Капитал

7 491

7 296

Общо задължения

70 931

43 055

Пари и парични еквиваленти

(64)

(216)

Нетен дълг

70 867

42 839

Общо капитал

(капитал + нетен дълг)

78 358

50 135

Коефициент на задлъжнялост (нетен дълг/общо капитал)

90%

85%

Коефициентът на задлъжнялост през 2021 г. е повишен в сравнение с коефициента през 2020 г.

29.

Събития след края на отчетния период

Основния процес, който Дружеството проследява, след датата на съставяне на отчета е развитието на

световната и местна икономики в следствие на обявената от Световната Здравна Организация пандемия от

COVID-19.

В края на 2019 г. за първи път се появиха новини от Китай за COVID-19 (Коронавирус), когато ограничен

брой случаи на неизвестен вирус бяха докладвани на Световната здравна организация. През 2020 г. вирусът се

разпространи в световен мащаб и отрицателното му въздействие набра скорост. На 11 март 2020 г., след като

са били регистрирани случаи на заразени с новия щам на коронавируса в 114 държави, Световната здравна

организация (СЗО) обяви епидемията от COVID-19 за пандемия. На 13 март 2020 г. по искане на

правителството Народното събрание обяви извънредно положение в България заради коронавируса, което

продължи до 13.5.2020 г. и бе заменено с извънредна епидемична обстановка. Въведеното извънредно

положение в България и наложените противоепидемиологични мерки, доведоха до дезорганизация в почти

всички сектори на икономическия живот в страната, включително в сферата на оперирането с финансови

инструменти. Пазарната конюнктура е нестабилна; мерките на държавната власт са динамични, спрямо бързо

променящата се обстановка; чувствителността на агентите, опериращи на капиталовите пазари се е повишила

– всичко това обуславя динамиката в мерките, които Дружеството предприема с цел защита на правата на

своите акционери/облигационери.

Към днешна дата все още са налице сериозни ограничения при прогнозирането на ефекта от пандемията

върху дейността на Дружеството. Ръководството е фокусирало усилията си върху минимизиране на

отрицателните ефекти на неизбежната финансово-икономическа криза, която се задава като резултат от

предприетите мерки както на местно, така и на световно ниво за справяне с кризисната ситуация. Към датата

на изготвяне на настоящия финансов отчет, срокът на извънредната епидемична обстановка е удължен от

правителството до 31 март 2022г.

Ръководството на „Загора Фининвест“ АД счита, че събитията, свързани с преодоляване на кризата, могат да

окажат значителен ефект върху дейността на Дружеството през 2021 г. във връзка с волатилност на пазара на

недвижими имоти и волатилност на пазарния и ценови риск, свързан с финансовите активи на Дружеството.

Загора Фининвест АД 71

Индивидуален годишен финансов отчет

31 декември 2021 г.

Не са възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития между датата на

индивидуалния финансов отчет и датата на публикуването му.

30.

Одобрение на индивидуален финансов отчет

Индивидуалният годишен финансов отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната

информация) е утвърден за издаване от Съвета на директорите на 23.02.2022г.

Д О К Л А Д

ЗА

ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА

СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ

2021 г.

Настоящият доклад е изготвен на основание чл. 12 от

Наредба № 48 от 20 март 2013 г.

(

Обн. - ДВ,

бр. 32 от 02.04.2013 г.; изм. и доп., бр. 41 от 21.05.2019 г.; изм., бр. 66 от 20.08.2019 г.; изм. и доп., бр. 61 от 10.07.2020

г.

) на Комисията за финансов надзор за изискванията към възнагражденията и има за цел да разясни

начина, по който е прилагана Политиката за възнагражденията, актуализирана от Съвета на

директорите и утвърдена от Редовното Общо събрание на акционерите, проведено на 29.09.2020 г.

Целта е привличане и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съветите и мотивирането

им да работят в интерес на дружеството и акционерите, като избягват потенциален и реален

конфликт на интереси.

I. Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана през 2021 г.

1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за

възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета

по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при

определянето на политиката за възнагражденията:

Политиката за възнагражденията на „Загора Фининвест” АД е разработена от членовете на Съвета на

директорите и актуализирана в съответствие с приетите Нормативни актове и Устава на Дружеството. На

редовното Общо събрание на акционерите, проведено на 29.09.2020 г., същата беше утвърдена и влезе в сила.

Всяко нейно изменение и допълнение се разработва от Съвета на директорите и се утвърждава от Общото

събрание на акционерите. През отчетния период дружеството няма Комитет по възнагражденията. При

разработването на Политиката за възнагражденията не са ползвани външни консултанти.

2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното

възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи:

През 2021 г. членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД са получили брутно

постоянно възнаграждение в общо в размер на 38 520 лв.

3. Информация, относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се

предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и

обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството:

„Загора Фининвест” АД не предвижда допълнително възнаграждение на членовете на Съвета на

директорите като акции на Дружеството, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти.

4. Пояснение на прилаганите методи за преоценка дали са изпълнени критериите за

постигнатите резултати;

Дружеството не прилага методи за преоценка с оглед изпълнение на критериите за постигнатите

резултати.

5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати:

В действащата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите на дружеството не е

установявана зависимост между постоянните възнаграждения, получавани от членовете на съвета на

директорите и финансово икономическото състояние на дружеството.

6. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/ или на

всички други непарични допълнителни възнаграждения:

„Загора Фининвест” АД не прилага схема на изплащане на бонуси и/ или на други непарични

допълнителни възнаграждения.

7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно

пенсионно осигуряване и информация относно платените и/ или дължимите вноски от дружеството

в полза на директора за съответната финансова година, когато е приложимо:

Дружеството не заплаща за своя сметка вноски за допълнително доброволно пенсионно осигуряване

на членовете на управителните и надзорните органи.

8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения;

„Загора Фининвест” АД не предвижда изплащане на променливи възнаграждения, поради това няма

такава информация.

9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите;

Обезщетения при предсрочно прекратяване на мандата на членовете на Съвета на директорите, както

и при предсрочно прекратяване на договора с изпълнителен директор, както и плащания, свързани със срока

на предизвестието няма предвидени и не се изплащат.

10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху

акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции;

„Загора Фининвест” АД не предвижда такъв вид възнаграждения.

11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на

членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10;

Дружеството не следва такава политика, тъй като не предвижда такъв вид възнаграждения

12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи,

включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно

обезщетенията и/ или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване;

Светослав Иванов Дечев – член на СД и Изпълнителен директор

Срок на договора - до изтичане на мандата

Срок на предизвестие - съгласно договора за управление и контрол. Детайли относно обезщетенията

и/ или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване - съгласно Политиката на

възнаграждения на „Загора Фининвест” АД.

Даниел Мирчев Мирчев – член на СД

Срок на договора - до изтичане на мандата

Срок на предизвестие - съгласно договора за управление и контрол. Детайли относно обезщетенията

и/ или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване - съгласно Политиката на

възнаграждения на „Загора Фининвест” АД.

Иван Кирилов Тилоев - член на СД

Срок на договора -до изтичане на мандата

Срок на предизвестие - съгласно договора за управление и контрол. Детайли относно обезщетенията

и/ или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване - съгласно Политиката на

възнаграждения на „Загора Фининвест” АД.

13. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на

управителните и контролните органи за съответната финансова година:

През 2021 г. на членовете на Съвета на директорите на Дружеството са изплатени следните брутни

възнаграждения:

Трите имена Позиция

Брутно

възнаграждение

Светослав Иванов Дечев

Член на С

и изпълнителен директор

19 200.00 лв.

Даниел Мирчев Мирчев

Член на СД

9 660.00 лв.

Иван Кирилов Тилоев

Член на СД

660.00 лв.

През 2021 г. членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД не са получавали

материални и нематериални стимули.

14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или

контролен орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година:

а) пълният размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната финансова година;

Трите имена Позиция

Брутно

възнаграждение

Нетно

възнаграждение

Светослав Иванов Дечев

Член на СД

и изпълнителен директор

19 200.00 лв. 14 898.84 лв.

Даниел Мирчев Мирчев

Член на СД

9 660.00 лв.

193.76 лв.

Иван Кирил

ов Тилоев

Член на СД

660.00 лв.

193.76 лв.

б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от дружества от същата

група;

Трите имена Позиция

Брутно

възнаграждение

Нетно

възнаграждение

Светослав Иванов Дечев

Член на

СД и изпълнителен

директор на „СИИ Имоти“

АДСИЦ

18 000.00 лв. 14 116.44 лв.

Даниел Мирчев Мирчев

Член на СД на „СИИ Имоти“

АДСИЦ

6 000.00 лв. 3 035.16 лв.

в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/ или бонуси и основанията за

предоставянето им;

Членовете на СД не са получавали възнаграждения под формата на разпределение на печалбата и/или

бонуси;

г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му функции, когато подобни

плащания са допустими съгласно сключения с него договор;

Няма такива.

д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време на последната финансова

година

През последната финансова година няма платено и/или начислено обезщетение по повод на

прекратяване на функциите на член на съвета на директорите.

е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън

посочените в букви "а" - "д";

Няма такива.

ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови

разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация

в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите;

Няма такива.

15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за

стимулиране въз основа на акции:

а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от

дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени;

Няма такива.

б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и

цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на

финансовата година;

Няма такива.

в) брой на не упражнените опции върху акции към края на финансовата година,

включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата;

Няма такива.

г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции,

приети през финансовата година.

Няма такива.

16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния размер на възнагражденията на основа пълно работно

време на служителите в дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно по начин,

който да позволява съпоставяне

*Информацията е по години е представена в лева

Година 2015 г. 2016 г.

Изменен

ие 2016 г.

спрямо

2015 г. %

2017 г.

Изменен

ие

2017 г.

спрямо

2016 г. %

2018 г.

Изменен

ие 2018 г.

спрямо

2017 г. %

2019 г.

Изменен

ие 2019 г.

спрямо

2018 г. %

2020 г.

Изменен

ие 2020 г.

спрямо

2019 г. %

2021 г.

Изменен

ие 2021 г.

спрямо

2020 г. %

Резултати на

дружеството - печалба

228 663 1 291 234 464.69% 1 042 426

(19.27%)

3 387

222

224.94% 556 536

(83.70%) 296 266

(46.77%) 194 521 (34,35%)

Брутно

възнаграждение на

основа на пълно

работно време на

служители в

дружеството, които не

са директори за

година

- 3 110 - 12 682 307.78% 12 006 (5.33%) 13 078 8.93% 12 150 (7.10%) 18 235,27

(50,08%)

Среден размер на

възнаграждение на

основа на пълно

работно време на

служители в

дружеството, които не

са директори за

година

- 1 370 - 12 682 825.69% 12 006 (5.33%) 13 078 8.93% 12 150 (7.10%) 18 235,27

(50,08%)

17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото

възнаграждение

През 2021 г. на членовете на Съвета на директорите на „Загора Фининвест” АД не е изплащано

променливо възнаграждение, респективно не е изисквано връщане такова възнаграждение.

18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за

възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства, включително разяснение на

естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които не

са приложени.

В България наложените противоепидемиологични мерки през 2020 г., продължили и през

2021 г., доведоха до дезорганизация в почти всички сектори на икономическия живот в страната,

включително в сферата на оперирането с финансови инструменти. Основната дейност на

Дружеството не беше пряко засегната и възпрепятствана от въведените противоепидемични мерки с

решения и заповеди на отговорните държавни институции. Ефектът върху Дружеството се изразяваше

в забавяне на активността на извършване на сделки с финансови инструменти породена от

волатилността на цените на финансовите активи на пазарите на фондови борси.

В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на способността на

Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната

информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Дружеството има достатъчно

финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължава да

прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на индивидуалния финансов отчет.

Дружеството не е отчитало и изплащало променливи възнаграждения през отчетната 2021 г.

II. Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова

година или за по-дълъг период.

„Загора Фининвест” АД приема да следва залегналите в приетата „Политика за

възнагражденията на членовете на управителните органи” правила относно изплащането

възнаграждения за по-дълъг период – до края на мандата. Управляващите считат, че залегналите в

политиката критерии за определяне на възнагражденията към настоящия момент са ефективни, с оглед

постигнатите финансови резултати през отчетния период. Членовете на СД приемат, че при рязка

промяна във финансово стопанските показатели, независимо дали ще бъдат във възходяща или

низходяща посока, Програмата за определяне на възнагражденията ще бъде преразгледана и

отразените в нея промени ще бъдат приети по надлежен ред.

Дата: 23.02.2022 г.

_______________________

Светослав Дечев

Изпълнителен директор

„Загора Фининвест“ АД

SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV

ДО

АКЦИОНЕРИТЕ на

„ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ“ АД

ДЕКЛАРАЦИЯ

по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от

Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Долуподписаната:

ИЛИАНА РАШКВА ПОРОЖАНОВА, в качеството ми на регистриран одитор № 0640 от

регистъра на ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов, декларирам, че:

Бях ангажирана да извърша задължителен финансов одит на финансовия отчет на “ЗАГОРА

ФИНИНВЕСТ“ АД за 2021 г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово

отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т. 8

на ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни

стандарти”. В резултат на извършения от мен одит издадох одиторски доклад от 24.03.2022 г.

С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от мен одиторски

доклад относно годишния финансов отчет на „ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ“ АД за 2021 година,

издаден на 24.03.2022 година:

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква

„

”

Одиторско мнение:

По мое мнение, приложеният

финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти финансовото

състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г. и неговите финансови резултати от

дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с

Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз

(ЕС) (стр. 1 от одиторския доклад);

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква

„

”

Информация, отнасяща се до сделките на «ЗАГОРА

ФИНИНВЕСТ» АД със свързани лица.

Информация относно сделките със свързани

лица е надлежно оповестена в т. 24 от Поясненията към финансовия отчет и т. 4 от

Допълнителната информация по Приложение № 2 към чл. 10, т. 1 от НАРЕДБА № 2 на

КФН от 09.11.2021 г. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките

със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни

станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да

направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения

финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени

аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица. Резултатите

от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в

контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с

цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица (стр. 7 от одиторския

доклад).

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква

„

”

Информация, отнасяща се до съществените сделки.

Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия

доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване

дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който

постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури

върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината,

завършваща на 31 декември 2021 г. не са ни станали известни факти, обстоятелства или

друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на

съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите

изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски

процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са

разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия

отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки

(стр. 7 от одиторския доклад).

Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат единствено

и само в контекста на издадения от мен одиторски доклад в резултат на извършения

независим финансов одит на годишния финансов отчет на „ЗАГОРА ФИНИНВЕСТ“ АД за

отчетния период, завършващ на 31.12.2021 г, с дата 24.03.2022 г. Настоящата декларация е

предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в

изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното

предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като заместваща нашите

заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 24.03.2022 г. по отношение

на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.

24.03.2022 г.

Гр София.

___________________________________

(Илиана Порожанова – р.о. № 640)

Iliana

Rashcova

Porojanova

Digitally

signed by

Iliana Rashcova

Porojanova

ДЕКЛАРАЦИЯ

по чл. 100н, ал. 4, т. 4

от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Долуподписаните:

1. Светослав Иванов Дечев – Изпълнителният директор на „Загора Фининвест” АД;

2. Станислав Петров Арсов – В качеството ми на представляващ „Сателит Х“ АД – счетоводна

къща, съставител на годишния финансов отчет за 2021 г. на „Загора Фининвест“ АД,

ДЕКЛАРИРАМЕ, че:

Доколкото ни е известно:

1. Годишният финансов отчет към 31.12.2021 г. на „Загора Фининвест” АД, съставен съгласно

Международните стандарти за финансово отчитане, отразява вярно и честно информацията за

активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на емитента;

2. Годишният доклад за дейността за 2021 г. съдържа достоверен преглед на развитието и

резултатите от дейността на „Загора Фининвест” АД, както и състоянието на дружеството, заедно с

описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен емитента през следващата

финансова година.

Дата: 23.02.2022 г

Декларатори:

_________________________ __________________________

Светослав Дечев Станислав Арсов

STANISLA

V PETROV

ARSOV

Digitally signed

by STANISLAV

PETROV ARSOV

SVETOSLA

V IVANOV

DECHEV

Digitally signed

by SVETOSLAV

IVANOV

DECHEV