Годишен доклад за дейността

Доклад на независимия одитор

Годишен индивидуален финансов отчет

ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС АД

31 декември 2022 г.

Съдържание

Страница

Oтчет за финансовото състояние

Oтчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен

доход

Oтчет за промените в собствения капитал

Oтчет за паричните потоци

Пояснения към годишния финансов отчет

Годишен доклад за дейността

Декларация за корпоративно управление

Декларация от отговорните лица

Доклад на независимия одитор

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Oтчет за финансовото състояние

Активи

Пояснение

31 декември

2022

2021

хил. лв.

Нетекущи активи

Оборудване

Инвестиционни имоти

1 703

1 606

Инвестиции в дъщерни предприятия

Предплащания и други активи

223

299

Отсрочени данъчни активи

Нетекущи активи

1 932

1 997

Текущи активи

Краткосрочни финансови активи

11 530

10 957

Вземания по предоставени заеми

775

2 681

Вземания по цесии и други вземания

12 870

17 172

Вземания от свързани лица

4 433

2 391

Предплащания и други активи

375

376

Пари и парични еквиваленти

Текущи активи

30 006

33 590

Общо активи

31 938

35 587

Собствен капитал и пасиви

Собствен капитал

Акционерен капитал

4 609

Резерви

Неразпределена печалба

941

397

Общо собствен капитал

5 598

5 045

Пасиви

Нетекущи пасиви

Задължения по заеми

13 925

18 505

Отсрочени данъчни пасиви

Нетекущи пасиви

13 945

18 505

Текущи пасиви

Задължения по заеми

12 347

12 005

Търговски и други задължения

Задължения към свързани лица

Текущи пасиви

12 395

12 037

Общо пасиви

26 340

30 542

Общо собствен капитал и пасиви

31 938

35 587

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Цветанка Михайлова – упълномощено лице/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30.03.2023 г.

С одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

TSVETANKA

BONCHEVA

MIHAYLOVA

Digitally signed by TSVETANKA

BONCHEVA MIHAYLOVA

Date: 2023.03.30 17:51:19

+03'00'

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by DIMA

KLIMENTOVA SHARANKOVA

Date: 2023.03.30 18:13:59

+03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA

Date: 2023.03.30 19:22:22 +03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2023.03.30 19:28:14

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Oтчет за печалбата или загубата и другия

всеобхватен доход за годината,

приключваща на 31 декември

Пояснение

2022

2021

хил. лв.

Печалба от операции с финансови инструменти

783

396

Финансови приходи

1 268

1 406

Финансови разходи

(1 743)

(1 863)

Загуби от обезценка на финансови активи

26.2

296

(29)

Печалба от промяна в справедливата стойност

на инвестиционни имоти

316

Други приходи

Разходи за външни услуги

(55)

(36)

Разходи за персонала

21.3

(27)

(24)

Разходи за амортизация на нефинансови

активи

(6)

(7)

Други разходи

(14)

(24)

Печалба преди данъци

601

136

Разходи за данъци върху дохода

(48)

(47)

Печалба за периода

553

Общо всеобхватен доход за периода

553

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Цветанка Михайлова – упълномощено лице/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30.03.2023 г.

С одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

TSVETANKA

BONCHEVA

MIHAYLOVA

Digitally signed by

TSVETANKA BONCHEVA

MIHAYLOVA

Date: 2023.03.30 17:51:41

+03'00'

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2023.03.30

18:14:48 +03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Date: 2023.03.30 19:23:07

+03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2023.03.30 19:29:03

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Отчет за промените в собствения капитал

Всички суми са представени в хил.

лв.

Акционерен

капитал

Резерви

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2022 г.

4 609

397

5 045

Печалба за годината

553

Общо всеобхватен доход за

годината

553

Формиране на резерви

(9)

Салдо към 31 декември 2022 г.

4 609

941

5 598

Салдо към 1 януари 2021 г.

4 609

315

4 956

Печалба за годината

Общо всеобхватен доход за

годината

Формиране на резерви

(7)

Салдо към 31 декември 2021 г.

4 609

397

5 045

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Цветанка Михайлова – упълномощено лице/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30.03.2023 г.

С одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

TSVETANKA

BONCHEVA

MIHAYLOVA

Digitally signed by TSVETANKA

BONCHEVA MIHAYLOVA

Date: 2023.03.30 17:52:05 +03'00'

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2023.03.30

18:15:21 +03'00'

EMILIYA

GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-

LALEVA

Date: 2023.03.30 19:23:46

+03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2023.03.30 19:29:44

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Отчет за паричните потоци за годината,

приключваща на 31 декември

Вид паричен поток

Пояснение

2022

2021

хил. лв.

Оперативна дейност

Плащания за придобиване на финансови активи

(582)

(3 883)

Постъпления от продажба на финансови активи

7 577

4 756

Предоставени заеми

(2 056)

(1 408)

Постъпления от предоставени заеми

924

1 374

Получени лихви

133

844

Плащания към доставчици

(79)

(43)

Плащания към персонал и осигурителни институции

(27)

(23)

Други парични потоци от оперативна дейност

(42)

Нетен паричен поток от оперативна дейност

5 891

1 575

Инвестиционна дейност

Плащания за придобиване на инвестиционни имоти

(194)

Плащания за придобиване на инвестиции в дъщерни

предприятия

(50)

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

(244)

Финансова дейност

Получени заеми

12 335

10 803

Платени заеми

(16 584)

(10 489)

Плащания на лихви, такси и комисионни

(1 632)

(1 624)

Други парични потоци от финансова дейност

(36)

Нетен паричен поток от финансова дейност

(5 881)

(1 346)

Нетна промяна в пари и парични еквиваленти

(15)

Пари и парични еквиваленти в началото на периода

Пари и парични еквиваленти в края на периода

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Цветанка Михайлова – упълномощено лице/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30.03.2023 г.

Одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

TSVETANKA

BONCHEVA

MIHAYLOVA

Digitally signed by

TSVETANKA BONCHEVA

MIHAYLOVA

Date: 2023.03.30

17:52:58 +03'00'

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2023.03.30

18:15:52 +03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA

Date: 2023.03.30 19:24:29 +03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2023.03.30 19:30:29

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Пояснения към годишния финансов отчет

1. Предмет на дейност

„Дивелъпмънт Асетс“ АД (Дружеството) е акционерно дружество, учредено на територията на

Република България, вписано в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска

цел под номер ЕИК 204372726.

Предметът на Дружеството се състои в инвестиране на парични средства в ценни книжа, търговия с

ценни книжа, покупка-продажба на ценни книжа, покука на вземания, предоставяне на заеми и други

незабранени от закона дейности.

Седалището и адресът на управление е в гр. София, бул. Братя Бъкстон №40.

До 22 юли 2021 г. едноличен собственик на капитала на Дружеството е „Дивелъпмънт Груп“ АД. На 23

юли 2021 г. НДФ Динамик придобива 9.98 % от капитала на Дивелъпмънт Асетс ЕАД и Дружеството се

преобразува от еднолично акционерно дружество в акционерно дружество. На 14 декември 2021 г. с

джиро от затворен тип са прехвърлени 690 000 броя акции на НДФ Конкорд 7-Саут Ийст Юръп.

Информация относно собствеността на Дружеството е представена в пояснение 14.

Органите на управление на Дружеството се състоят от Съвет на директорите и Общо събрание на

акционерите. В Съвета на директорите участват Дима Шаранкова, Биляна Вълкова и Николай Петков.

Дружеството е създало Одитен комитет в съответствие с изискванията на чл. 107 от ЗНФО. Одитният

комитет е избран и одобрен от едноличния собственик на капитала съгласно устава на Дружеството.

Одитният комитет се включва в процеса по наблюдение и контрол на финансовото отчитане,

управлението на риска и задължителния одит.

Към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2022 г. Дружеството има наети 3 служители на договор за

управление.

2. Основа за изготвяне на финансовия отчет

Финансовият отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за

финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни

стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1,

точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът

„МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в

съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.

Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството.

Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.), (включително сравнителната информация за 2021

г.), освен ако не е посочено друго.

Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в

настоящия финансов отчет.

Този финансов отчет за 2022 г. е самостоятелен и единствен годишен финансов отчет на Дружеството.

Към 31.12.2021 г. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с

Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по

международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който

инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10

„Консолидирани финансови отчети”. През текущия отчетен период Дружеството загуби контрол върху

дъщерното си предприятие и следователно няма необходимост да изготвя консолидиран финансов

отчет. Инвестицията е рекласифицирана като финансов актив в съответствие с МСФО 9.

Конфликтът между Русия и Украйна

През февруари 2022 г. започна военен конфликт между Украйна и Руската федерация, което създаде

усложнена международна обстановка и доведе до налагането на санкции и ограничения от страна на

Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската

централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в

Украйна. Военните действия получиха широко международно осъждане и множество държави

наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от Руската държава и определени лица.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Инвазията предизвика бежанска криза от украински граждани. Икономическите санкции включват

ограничаване на достъпа на някои руски банки и дружества до първичните и вторичните капиталови

пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с двойна употреба, ограничаване на достъпа на Русия до

определени чувствителни технологии и услуги, изключване на определение банки от международната

система SWIFT и др. Руската рубла (RUB) започна да поевтинява в дните след 24 февруари 2022 г. и

от 95.71 рубли за евро достигна до 117.20 рубли за евро на 1 март 2022 г. според курса на Европейската

централна банка. След тази дата банката спря да публикува референтен курс RUB/EUR.

Инвазията на Русия в Украйна започна в момент, когато световната икономиката беше започнала да

излиза от ковид кризата и повечето очаквания бяха за възстановяване и постепенно успокояване на

инфлацията.

Дружеството няма преки инвестиции или дейности, свързани с която и да е от враждуващите страни,

но геополитическата несигурност, произтичаща от войната в Украйна, както и наложените санкции

оказват цялостен ефект върху влошаване на бизнес средата в която Дружеството оперира. Освен

ограниченията по отношение на активите, търгувани на руския пазар, военният конфликт оказа

значително въздействие върху световната икономика по различни начини, свързани главно с цените

на енергийните ресурси. Негативните последици за българската икономика бяха свързани главно със

загуба на доставчици на енергоносители, загуба на пазари и други. Вероятно е да има и бъдещи

въздействия върху дейността на Дружеството, свързани с бизнес модела, правните и договорните

отношения и оборотните средства в резултат на войната в Украйна.

Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството

През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст

на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален

ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите,

продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по

размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината

при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022 г. В края на м. декември стойността

на средногодишния ИПЦ бе 15.3%. (виж пояснение 17).

В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи централни банки и най-вече Федералния

резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки. Паричната политика бе изменена рязко, като

продължителната стимулираща политика бе заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на

стимулиращите мерки. Основната лихва в Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на

годината до 4.5% към края ѝ, докато в Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2%

и от 0% до 1.5%. При равни други условия, увеличението на основните лихвени проценти води до

намаление на справедливите стойности на някои облигации, които извършват купонни плащания с

фиксиран лихвен процент. 2022 г. бе годината с най-лошото представяне на американските финансови

пазари след 2008 г., като водещите индекси завършиха годината с понижения между 9 и 33%.

Българският фондов пазар също усети негативната вълна, но пониженията бяха ограничени. В края на

2022 г. водещият борсов индекс SOFIX отчете спад от 5.4%, който бе доста по-нисък от спада при

индексите в САЩ и ЕС.

Към датата на утвърждаването на финансовия отчет за издаване Дружеството счита, че актуалните

правила и процедури осигуряват необходимата степен на сигурност и непрекъснатост на дейността

включително наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността.

Към датата на финансовия отчет инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили

потребност от специфична промяна в тях. При необходимост Дружеството ще предприеме

допълнителни действия с цел обезпечаване на непрекъснатостта на работния процес.

Принцип-предположение за действащо предприятие

В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на способността на

Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната

информация за предвидимото бъдеще и Съветът на директорите на Дружество очаква, че Дружеството

има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и

продължава да прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на финансовия отчет.

Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети

предвид възможните ефекти от нарастващата инфлация и от войната в Украйна.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

3. Промени в счетоводната политика

В представения финансов отчет за периода, приключващ на 31 декември 2022 година са следвани

същите счетоводни политики и методи на изчисление, както при последните годишни финансови

отчети, с изключение на прилагането на новите стандарти, изменения и разяснения към МСФО, които

са задължителни за прилагане за първи път от финансовата година, започваща на 1 януари 2022 г.

3.1. Нови стандарти, разяснения и изменения в сила от 1 януари 2022 г.

Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от

Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила за

финансовите отчети на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари 2022 г., но нямат

значително влияние върху финансовите резултати или позиции на Дружеството:

• Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37

Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС

• Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС

3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се

прилагат от по-ранна дата от Дружеството

Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения и

разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за

финансовата година, започваща на 1 януари 2022 г., и не са били приложени по-рано от Дружеството.

Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството.

Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на

Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден

списък с промените в стандартите:

• МСФО 17 „Застрахователни договори” в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС

• Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС

• Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение 2:

Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС

• Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и

грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., приети

от ЕС

• Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви

произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС

• Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и

МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС.

• Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като

текущи и нетекущи, в сила не по-рано от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС

• Изменения на МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в сила

не по-рано от 1 януари 2024 г. Все още не са приети от ЕС

• МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., не са приети от

ЕС

4. Счетоводна политика

4.1. Общи положения

Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финансов отчет за периода,

приключващ на 31 декември 2022 година, са представени по-долу.

Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на отделните видове активи,

пасиви, приходи и разходи, съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в

счетоводната политика към финансовия отчет.

Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни

оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към

датата на изготвяне на годишния финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от

направените оценки и допускания.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

4.2. Представяне на финансовия отчет

Финансовият отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”.

Дружеството прие да представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен

отчет.

В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството:

• прилага счетоводна политика ретроспективно;

• преизчислява ретроспективно позиции във финансовия отчет; или

• преклаcифицира позиции във финансовия отчет.

4.3. Въпроси, свързани с климата

Понастоящем законодателите, регулаторните органи и потребителите на нефинансова информация

отделят голямо внимание на изменението на климата. ЕС прие Европейската зелена сделка за преход

към по-устойчива икономическа и финансова система, а през следващите години подробните

изисквания за отчитане на изменението на климата ще станат приложими като част от европейските

стандарти за отчитане на устойчивостта съгласно предстоящата Директива относно отчитането на

предприятията във връзка с устойчивостта.

Kъм настоящия момент Дивелъпмънт асетс АД не отчита екологични, социални и управленски фактори

при вземане на инвестиционни решения. Основната причина е, Дружжеството няма достъп до

достатъчно надеждни данни, спрямо които да класифицира дадена инвестиция, като устойчива спрямо

различните екологични, социални и управленски фактори. В допълнение на това, предвид мащаба на

дружеството, разходите за набирането и класифицирането на данни, касаещи екологични, социални и

управленски фактори при всяка една инвестиция са непропорционално по-големи от евентуалните

бъдещи ползи.

В резултат на извършените проучвания и анализи, Дружеството не е идентифицирало значителни

рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно и съществено

влияние върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството непрекъснато оценява

въздействието на свързаните с климата въпроси

4.4. Сделки с чуждестранна валута

Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по

официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка).

Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и

преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се

признават в печалбата или загубата.

Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по обменния

курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по справедлива

стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на която е определена

справедливата стойност.

Българският лев е фиксиран към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв.

4.5. Приходи

Приходите на Дружеството са свързани основно с операции с финансови инструменти в съответствие

с бизнеса на Дружеството. В зависимост от класификацията на активите, с които са свързани,

приходите се класифицират в две основни групи – печалби от операции с финансови инструменти и

финансови приходи. Първата група включва печалба/(загуба) от продажба на акции, промяна в

справедлива стойност на финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или

загубата и приходи от продажба на финансови активи (вземания по цесии). Като финансови приходи

се представят Приходи от лихви по заеми и приходи от дивиденти.

Приходът се признава, когато са изпълнени следните условия:

• Сумата на прихода може да бъде надеждно оценена;

• Вероятно е икономическите ползи от сделката да бъдат получени;

• Направените разходи или тези, които предстои да бъдат направени, могат надеждно да бъдат

оценени;

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

4.6. Разходи за лихви и разходи по заеми

Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. Останалите разходи

по заеми се признават като разход за периода, в който са възникнали, в годишния отчет за печалбата

или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Финансови разходи”.

4.7. Оперативни разходи

Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на

датата на възникването им в съответствие с принципите на начисляване и съпоставимост.

4.8. Оборудване

Оборудването е от категорията на имотите, машините и съоръженията и се оценяват първоначално по

себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на

актива в работно състояние.

Последващото оценяване се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации

и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за

печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период.

Последващите разходи, свързани с определен актив от имоти, машини и съоръжения, се прибавят към

балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има икономически ползи, надвишаващи

първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се

признават за разход за периода, в който са направени.

Остатъчната стойност и полезният живот на имоти, машини и съоръжения се преценяват от

ръководството към всяка отчетна дата.

Имоти, машини и съоръжения, придобити при условията на лизингови договори, се амортизират на

база на очаквания полезен срок на годност, определен посредством сравнение с подобни собствени

активи на Дружеството, или на база на лизинговия договор, ако неговият срок е по-кратък.

Амортизацията на имоти, машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху

оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:

• Оборудване 3 години

Разходите за амортизация са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход

на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”. Избраният праг на същественост за имотите,

машините и съоръженията на Дружеството е в размер на 700 лв.

4.9. Тестове за обезценка на нефинансови активи

При изчисляване размера на обезценката, Дружеството дефинира най-малката разграничима група

активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща

парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на индивидуална

база, а други – на база на единица, генерираща парични потоци.

Всички активи и единици, генериращи парични потоци, към които е разпределена репутация и

нематериални активи с неограничен полезен живот се тестват за обезценка поне веднъж годишно.

Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато

събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде

възстановена.

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица,

генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от

справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в

употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Дружеството изчислява очакваните

бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия

дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните,

използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Дружеството,

коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни

подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща

парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на

балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Дружеството ръководството

преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в

предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен

период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци,

надвишава нейната балансова стойност.

4.10. Инвестиционни имоти

Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на

приходи от наем и за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и

всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни

услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото

състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална

квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на

инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия.

Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден

инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Печалба / (Загуба) от

промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”.

4.11. Финансови инструменти

4.11.1. Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по

договорните условия на финансовия инструмент.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия

актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят.

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено

или срокът му е изтекъл.

4.11.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

Първоначално, финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по

сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка

на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с

разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските

вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката

съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една от

следните категории:

• дългови инструменти по амортизирана стойност;

• финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;

• финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без

рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или капиталови

инструменти.

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:

• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;

• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата,

се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение

на начислените очаквани кредитни загуби на финансовите активи и тяхното обратно проявление, които

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

се представят на ред „Загуби от обезценки“ в Отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен

доход.

4.11.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните

критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:

• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи

финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;

• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични

потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на

главницата.

Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или

определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се

оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не

се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория

парите и паричните еквиваленти, търговските и други вземания. За финансови активи, закупени или

първоначално създадени с кредитна обезценка се прилага коригирания за кредитни загуби ефективен

лихвен процент към амортизираната стойност на финансовия актив при първоначалното признаване.

В тази категория финансови инструменти, Дружеството класифицира вземанията по предоставени

заеми, вземанията по цесии и други търговски вземания.

Търговски вземания

Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за предоставени услуги, извършени в обичайния

ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са

класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на

безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране.

Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и

следователно ги оценява по амортизирана стойност като използва метода на ефективната лихва.

Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Финансови активи, за които не е приложим бизнес модел „държани за събиране на договорните

парични потоци“ или бизнес модел „държани за събиране и продажба“, както и финансови активи, чиито

договорни парични потоци не са единствено плащания на главница и лихви, се отчитат по справедлива

стойност през печалбата или загубата. Всички деривативни финансови инструменти се отчитат в тази

категория с изключение на тези, които са определени и ефективни като хеджиращи инструменти и за

които се прилагат изискванията за отчитане на хеджирането.

Тази категория съдържа също така инвестиции в капиталови инструменти. Дружеството отчита всички

инвестиции в капиталови инструменти по справедлива стойност през печалбата или загубата и не е

направила неотменим избор да отчита инвестиции по справедлива стойност през друг всеобхватен

доход.

Промените в справедливата стойност на активите в тази категория се отразяват в печалбата или

загубата. Справедливата стойност на финансовите активи в тази категория се определя чрез котирани

цени на активен пазар или чрез използване на техники за оценяване, в случай че няма активен пазар.

4.11.4. Обезценка на финансовите активи

Изискванията за обезценка съгласно МСФО 9 използват информация, ориентирана към бъдещето, за

да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“

Инструментите, които попадат в обхвата на новите изисквания, включват заеми и други дългови

финансови активи, оценявани по амортизирана стойност, търговски вземания, активи по договори,

признати и оценявани съгласно МСФО 15, както и кредитни ангажименти и някои договори за

финансова гаранция (при емитента), които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или

загубата.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.

Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на кредитния риск

и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни

и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на

инструмента.

При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:

• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и

• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента

на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2)

• „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към

отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория.

12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за

целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни

загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на

Дружеството и паричните потоци, които то действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази

разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо

кредита ефективен лихвен процент).

Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената

приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти.

Закупени или първоначално създадени финансови активи с кредитна обезценка

След първоначалното признаване на финансов актив с кредитна обезценка, Дружеството признава

единствено кумулативните промени в очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмент, като

коректив за загуби за закупените или първоначално създадените финансови активи с кредитна

обезценка.

Към всяка отчетна дата Дружеството признава в печалбата или загубата стойността на промяната в

очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента като печалба или загуба от обезценка.

Предприятието признава благоприятните промени в очакваните кредитни загуби за целия срок на

инструмента като печалба от обезценка, дори ако очакваните кредитни загуби за целия срок на

инструмента са по-малки от размера на очакваните кредитни загуби, които са били включени в

приблизително оценените парични потоци при първоначалното признаване.

4.11.5. Последващо оценяване на финансовите пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови

задължения.

Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се

коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден

финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на

ефективната лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които са определени за

оценяване по справедлива стойност през печалбата или загубата (с изключение на деривативни

финансови инструменти, които са определени и ефективни като хеджиращ инструмент).

Всички разходи свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата стойност на

инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във финансовите разходи или

финансовите приходи.

4.11.6. Договори за продажба и обратно изкупуване на ценни книжа

Ценни книжа могат да бъдат давани под наем или продавани с ангажимент за обратното им изкупуване

(репо-сделка). Тези ценни книжа продължават да се признават в отчета за финансово състояние,

когато всички съществени рискове и изгоди от притежаването им остават за сметка на Дружеството. В

този случай се признава задължение към другата страна по договора в отчета за финансовото

състояние, когато Дружеството получи паричното възнаграждение.

Аналогично, когато Дружеството взима под наем или купува ценни книжа с ангажимент за обратната

им продажба (обратна репо-сделка), но не придобива рисковете и изгодите от собствеността върху тях,

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

сделките се третират като предоставени обезпечени заеми, когато паричното възнаграждение е

платено. Ценните книжа не се признават в отчета за финансовото състояние.

Разликата между продажната цена и цената при обратното изкупуване се признава разсрочено за

периода на договора, като се използва метода на ефективната лихва. Ценните книжа, отдадени под

наем, продължават да се признават в отчета за финансовото състояние. Ценни книжа, взети под наем,

не се признават в отчета за финансовото състояние, освен ако не са продадени на трети лица, при

което задължението за обратно изкупуване се признава като търговско задължение по справедлива

стойност и последващата печалба или загуба се включва в нетния оперативен резултат.

4.12. Данъци върху дохода

Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи

данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал.

Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от

данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени

към датата на финансовия отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се

различава от печалбата или загубата във финансовите отчети. Изчисляването на текущия данък е

базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период.

Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата

стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при

първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не засяга

данъчната или счетоводната печалба.

Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват

данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че

те са влезли в сила или е сигурно, че ще влязат в сила, към края на отчетния период.

Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер.

Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез

бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато

Дружеството има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата

данъчна институция.

Промяната в отсрочените данъчни активи или пасиви се признава като компонент от данъчния приход

или разход в печалбата или загубата, освен ако те не са свързвани с позиции, признати в другия

всеобхватен доход или директно в собствения капитал, при което съответният отсрочен данък се

признава в другия всеобхватен доход или в собствения капитал.

4.13. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови

сметки.

4.14. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти

Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции на Дружеството.

Резервите включват общи резерви, формирани по реда на действащото търговско законодателство,

приложимо за акционерни дружества.

Натрупаната печалба включва текущия финансов резултат и неразпределени печалби и непокрити

загуби от минали години.

Всички транзакции със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета за собствения

капитал.

4.15. Провизии, условни пасиви и условни активи

Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие

да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка

на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е

несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение

вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните

моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи

загуби от дейността не се признават.

Сумата, която се признава като провизии, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите,

необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат предвид

рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни

задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя,

като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от

времевите разлики в стойността на парите е значителен.

Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще

получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на

съответната провизия.

Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се

отрази най-добрата приблизителна оценка. В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да

възникне изходящ поток на икономически ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се

признава. Условните пасиви следва да се оценяват последващо по по-високата стойност между

описаната по-горе сравнима провизия и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната

амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на

критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи.

4.16. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика

Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството,

които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните

източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в

пояснение 4.17.

4.16.1. Отсрочени данъчни активи и пасиви

През отчетните периоди Дружеството е признавало печалби от промяна в справедливата стойност на

финансови активи, които не се търгуват на регулиран пазар в България, за което са начислени данъчни

пасиви. Ръководството възнамерява да реализира финансовите активи, които се търгуват на

регулиран пазар, на същия регулиран пазар в България, като при сега действащото данъчно

законодателство тези сделки се третират като необлагаеми и съответно не пораждат задължение за

начисляване на отсрочени данъчни активи и пасиви.

4.17. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки

При изготвянето на финансовия отчет ръководството прави редица предположения, оценки и

допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи.

Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на

ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати.

Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-

значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е

представена по-долу.

4.17.1. Очаквани кредитни загуби на кредити и вземания

Дружеството използва корективна сметка за отчитане на обезценка на трудно събираеми и

несъбираеми вземания от клиенти и предоставени заеми. Ръководството преценява адекватността на

тази обезценка на база на възрастов анализ на вземанията, исторически опит за нивото на отписване

на несъбираеми вземания, както и анализ на платежоспособността на съответния клиент, промени в

договорените условия на плащане и др. Ако финансовото състояние и резултатите от дейността на

клиентите се влошат над очакваното, стойността на вземанията, които трябва да бъдат отписани през

следващи отчетни периоди, може да бъде по-голяма от очакваната към отчетната дата.

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на

Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни

загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на

Дружеството. Очакваните кредитни загуби са дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен

процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент за закупени или първоначално

създадени финансови активи с кредитна обезценка).

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

4.17.2. Оценяване по справедлива стойност на финансови активи

За борсово търгуеми финансови инструменти се ползва последната актулна борсова цена позовавайки

се на наличе на активен пазар. Дружеството извършва тест за активен пазар при съблюдаване на два

критерия:обем сделки като % от фрий флоут, който се сравнява с най-неактивно търгуваната акция в

борсовия индекс SOFIX за съответното тримесечие и брой дни със сделки през периода, който се

сравнява с установения минимум от 10% от работните дни за периода.

При липса на котирани цени на активен пазар, ръководството използва техники за оценяване на

справедливата стойност на финансови инструменти. При прилагане на техники за оценяване

ръководството използва в максимална степен пазарни данни и предположения, които пазарните

участници биха възприели при оценяването на даден инструмент. Когато липсват приложими пазарни

данни, ръководството използва своята най-добра оценка на предположенията, които биха направили

пазарните участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били

определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на

отчетния период.

За Дружества, за които не са изпълнени двата критерия се приема, че няма индикация за активен пазар

и справедливата им стойност се определя от независим оценител.

4.17.3. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи

Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на

справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни

данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден

недвижим имот. В случай на необходимост, се правят допълнителни корекции, които да отразят

специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи

от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани

за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че

крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата

отчетна дата.

5. Оборудване

В края на 2020 г. Дружеството е придобило имоти, машини и съоръжения за 21 хил. лв. През отчетния

период разходите за амортизации на имоти, машини и съоръжения са в размер на 6 хил. лв. и е

продаден актив с отчетна стойност 1 хил.лв. Към 31 декември 2022 г. и 31 декември 2021 г.

Дружеството не е предоставило имоти, машини и съоръжения като обезпечение по свои задължения.

Дружеството няма договорни задължения за закупуване на активи, които да следва реализира през

2022 г.

6. Инвестиционни имоти

През 2020 г. Дружеството е придобило след участие в публичен търг инвестиционните имоти,

включващи земи и сгради, които се намират в гр. София и се държат с инвестиционна цел. В края на

отчетния период тези имоти са преоценени по справедлива стойност както следва.

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Балансова стойност към 1 януари

1 606

1 290

Печалба от промяна на справедливата стойност

316

Балансова стойност към 31 декември

1 703

1 606

Инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получени заеми, представени в пояснение

15.

През периода Дружеството не е признало приходи от наеми. (2021 г.: 1 хил. лв.).

Оперативните разходи за годината са в размер на 15 хил. лв. (2021 г.: 18 хил.лв.) и са свързани с

такси, данъци и поддръжка.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

6.1. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционните имоти

Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството е определена на базата на

доклад на независими лицензиран оценител от декември 2022 г. Използваните методи за оценка са

метод на възстановителната стойност и метод на пазарните аналози в съотношение 45% / 55%.

Определената справедлива стойност се класифицира като ниво 3 от йерархията на справедливите

стойности съгласно МСФО 13.

Използваните методи при определяне на стойността на инвестиционните имоти се характеризират

със следните спцифики:

– сравнителен метод (метод на пазарните аналози) - при който се изхожда както от цените на

сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани

цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ,

местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с

корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на

тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти,

които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка,

ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни

предположения.

– метод на възстановителната стойност - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на

текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото

изхабяване и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на

принципа на заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време,

неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за

оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен

актив.

При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за

определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се

определят относителните тегла на отделните използвани методи.

Дружеството прилага за втора поредна година методите и техниките за оценяване при определянето

на справедливата стойност на инвестиционни имоти. Въпреки че тези данни са субективна преценка,

ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни

предположения към текущата отчетна дата.

7. Инвестиции в дъщерни предприятия

През декември 2021 г. Дружеството е участвало в учредяването на „Конкорд фонд 8 – Алтернативен

инвестиционен фонд“ АД чрез парична вноска от 50 хил. лв. Така Дружеството е придобило 99,99%

от капитала на дъщерното предприятие.

През последното тримесечие на 2022 г. „Конкорд фонд 8 – Алтернативен инвестиционен фонд“ АД

прави три увеличения на капитала си с привилигировани акции. Дивелъпмънт асетс АД не участва в

нито едно от тях. В следствие на това процентът на собственост намалява на 43,43% и Дивелъпмънт

Асетс АД остава единствен собственик на емитираните обикновени акции, които дават право на 2%

от общата сума на дивидентите и ликвидационните дялове. На база на своите цели, инвестиционна

стратегия и намерения, които се изразяват с незаписване на допълнителни капиталови вноски,

ръководството на Дружеството е направило преценка инвестицията в „Конкорд фонд 8 –

Алтернативен инвестиционен фонд“ АД да бъде класифицирана във финансови инструменти,

отчитани по справедлива стойност през печалбата и загубата. Бизнес моделът на държане на

инвестицията включва да се черпят финансови изгоди под формата на дивиденти и промяна в

нетните актвиви на Фонда.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

8. Предплащания и други активи

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Нетекущи

Застраховка по облигационна емисия

223

299

Нетекущи активи

223

299

Текущи

Аванс за покупка на инвестиционни имоти

294

Застраховка по облигационна емисия

Разходи за бъдещи периоди

Други

Текущи активи

375

376

Дружеството е предоставило аванси от 294 хил. лв. за придобиване на земеделска земя, като срокът

на договора е до 12 ноември 2023 г.

9. Отсрочени данъчни пасиви

Отсрочените данъци възникват в резултат на временни разлики :

Отсрочени данъчни пасиви (активи)

1 януари

2022

Признати в

печалбата или

загубата

31 декември

2022

хил. лв.

Инвестиционни имоти

Финансови активи

Предоставени заеми

(18)

(3)

Търговски и други вземания

(92)

(71)

Вземания от свързани лица

(3)

(6)

(9)

Признати като:

Отсрочени данъчни активи

(113)

(83)

Отсрочени данъчни пасиви

103

Нетно отсрочени данъчни

(активи)/пасиви

(28)

Отсрочените данъци за сравнителния период 2020 г. могат да бъдат обобщени, както следва:

Отсрочени данъчни пасиви (активи)

1 януари

2021

Признати в

печалбата или

загубата

31 декември

2021

хил. лв.

Инвестиционни имоти

Финансови активи

Предоставени заеми

(37)

(18)

Търговски и други вземания

(69)

(23)

(92)

Вземания от свързани лица

(4)

(3)

(75)

(28)

Признати като:

Отсрочени данъчни активи

(110)

(113)

Отсрочени данъчни пасиви

Нетно отсрочени данъчни активи

(75)

(28)

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

10. Краткосрочни финансови активи

Финансовите активи през представения отчетен период включват следните:

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Финансови активи отчитани по справедлива стойност в

печалбата или загубата:

Акции, търгувани на БФБ

8 354

7 925

Дялове в колективни инвестиционни схеми

3 126

3 032

Акции на непублични дружества

Балансова стойност

11 530

10 957

Печалбите и загубите са признати в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на

ред „Печалби от операции с финансови инструменти“. Към 31 декември 2022 г. Дружеството е

предоставило свои финансови активи в размер на 11 048 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 9 986 хил. лв.)

като обезпечение по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти.

Към 31 декември 2022 г. Дружеството е заложило притежавани акции на стойност 151 хил. лв. като

обезпечение по банков заем на „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД.

10.1. Оценяване по справедлива стойност на финансовите активи

Следната таблица представя финансовите активи, отчитани по справедлива стойност в отчета за

финансовото състояние, в съответствие с йерархията на справедливата стойност.

Тази йерархия групира финансовите активи и пасиви в три нива въз основа на значимостта на

входящата информация, използвана при определянето на справедливата стойност на финансовите

активи и пасиви. Йерархията на справедливата стойност включва следните нива:

• 1 ниво: пазарни цени (некоригирани) на активни пазари за идентични активи или пасиви;

• 2 ниво: входяща информация, различна от пазарни цени, включени на ниво 1, която може да

бъде наблюдавана по отношение на даден актив или пасив, или пряко (т. е. като цени) или косвено

(т. е. на база на цените); и

• 3 ниво: входяща информация за даден актив или пасив, която не е базирана на наблюдавани

пазарни данни.

Даден финансов актив или пасив се класифицира на най-ниското ниво на значима входяща

информация, използвана за определянето на справедливата му стойност.

Финансовите активи, оценявани по справедлива стойност в отчета за финансовото състояние, са

групирани в следните категории съобразно йерархията на справедливата стойност.

31 декември 2022 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил.

лв.

хил. лв.

Активи

Финансови активи

Акции, търгувани на БФБ

8 348

8 355

Дялове в колективни инвестиционни схеми

151

2 974

3 125

Акции на непублични дружества

Общо

8 499

2 981

11 530

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

31 декември 2021 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил.

лв.

хил. лв.

Активи

Финансови активи

Акции, търгувани на БФБ

4 452

3 473

7 925

Дялове в колективни инвестиционни схеми

143

2 889

3 032

Акции на непублични дружества

Общо

4 595

6 362

10 957

Определяне на справедливата стойност на финансови активи

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са

променени в сравнение с предходния отчетен период.

Всички пазарно търгувани акции са представени в български лева и са публично търгувани на

Българска Фондова борса София. Справедливите стойности са били определени на база на техните

борсови цени-продава към отчетната дата. Всички финансови активи на Дружеството, които са

публично търгуеми и за които е налице борсова цена, са класифицирани в ниво 1 от йерархията на

справедливата стойност.

За финансовите активи на Дружеството, класифицирани в ниво 2 и 3, се използват техники за

оценяване с помощта на независим оценител. Промените в справедливата им стойност са отчетени

в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба от операции с

финансови активи“.

През отчетните периоди не е имало значими трансфери между нива 1 и 2.

11. Вземания по предоставени заеми

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Вземания по търговски заеми

351

2 428

Вземания по договори за обратно изкупуване на финансови

инструменти

459

439

Очаквани кредитни загуби

(35)

(186)

Общо вземания по предоставени заеми

775

2 681

Вземанията по предоставени заеми в размер на 351 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 2 428 хил. лв.),

включват заеми, предоставени от Дружеството и други лихвоносни вземания от търговски дружества,

придобити по силата на договори за цесия. Вземанията по предоставени заеми се олихвяват с

лихвени проценти между 5% - 6,5%. Въпреки влошената икономическа обстановка и негативните

ефекти върху дейността на някои заемополучатели, Дружеството е успяло да събере съществена

част от вземанията по заеми и цесии.

Вземанията по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти в размер на 459 хил. лв.,

от които 85 хил. лв. лихви (31 декември 2021 г.: 439 хил. лв., от които 66 хил. лв. лихви), са с падеж

до 6 месеца след датата на финансовия отчет

Залогът по тези сделки са ликвидни акции, търгувани на БФБ, със справедлива стойност към 31

декември 2022 г. в размер на 673 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 649 хил. лв.), в резултат на което не

са признавани кредитни загуби към 31 декември 2022 г. и 31 декември 2021 г.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

12. Вземания по цесии и други вземания

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Вземания по цесии

12 619

16 508

Търговски вземания

Предоставени аванси за покупка на финансови активи

931

1 561

Очаквана кредитна загуба

(705)

(913)

Търговски и други вземания

12 870

17 172

Всички вземания са със срок на получаване до 1 година от датата на отчета.

През отчетния период на Дружеството са възстановени аванси в размер на 630 хил. лв. във връзка с

прекратени договори за покупко-продажба на борсово търгувани ценни книжа. Съгласно останалите

валидни сключени договори, Дружеството очаква да придобие финансови инструменти срещу

предоставените аванси през 2023 г.

13. Пари и парични еквиваленти

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Парични средства в банки и в брой

- български лева

Пари и парични еквиваленти

Към 31 декември 2022 г. и 31 декември 2021 г. Дружеството няма блокирани пари и парични

еквиваленти.

14. Акционерен капитал

Регистрираният акционерен капитал на Дружеството се състои от 4 609 000 броя обикновени акции с

номинална стойност 1 лв. за всяка. Всички акции са от един и същи клас и предоставят еднакви права

на акционерите - право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и право на един глас в

Общото събрание на акционерите на Дружеството.

Основните акционери на дружеството са представени както следва:

31 декември

2022

2021

Брой акции

Дивелъпмънт Груп АД

3 459 000

75,05

3 459 000

75,05

НДФ Динамик

460 000

9,98

460 000

9,98

НДФ Конкорд фонд 7 - Саут

Ийст Юръп

690 000

14,97

690 000

14,97

Общ брой акции

4 609 000

100,00

4 609 000

100,00

Няма промяна в броя и размера на акционерния капитал. Промяната в състава и структурата на

акционерите е оповестена в пояснение 1 към финансовия отчет.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

15. Задължения по заеми

Задълженията по заеми включват финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност и могат да

бъдат представени както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември

2022

31 декември

2021

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Облигационен заем

4 532

4 527

13 200

17 600

Банков заем

181

725

905

Задължения по договори

за обратно изкупуване на

финансови инструменти

7 634

7 297

Общо балансова

стойност

12 347

12 005

13 925

18 505

15.1. Облигационен заем

На 26 ноември 2018 г. Дружеството е сключило облигационен заем със следните характеристики:

• ISIN: BG2100014187;

• Брой облигации: 22 000;

• Номинал на облигация: 1 000 лв.;

• Размер на облигационния заем: 22 000 хил. лв.;

• Срок на облигационния заем: 8 год.;

• Лихва: 5,75%;

• Период на лихвеното плащане: 2 пъти годишно на 6 месеца.

На 21 май 2019 г. Комисията за финансов надзор е одобрила проспект за допускане до търговия на

облигациите на Дружеството на Българска фондова борса. Емисията е регистрирана в Българска

фондова борса на 23 май 2019 г. и се търгува под борсов код 3D4A.За обезпечаването на емисията

облигации е сключена застраховка „Разни финансови загуби“. Текущата част от задълженията по

облигационния заем към 31 декември 2022 г. в размер на 4 532 хил. лв., от които 132 хил. лв. лихви.

(31 декември 2021 г.: 4 527 хил. лв., от които 127 хил. лв. лихви).

Част от задълженията по облигационния заем в размер на 89 хил. лв. са към свързани лица към 31

декември 2022 г.

15.2. Банков заем

През 2020 г. Дружеството е получило банков заем съгласно договор за банков кредит в размер на

1 100 хил. лв. с цел придобиване на инвестиционни имоти. Крайният срок за погасяване на заема е

до 20 ноември 2027 г. По погасителен план главницата започва да се изплаща от месец декември

2021 г. на равни месечни вноски. Заемът е отпуснат при плаващ лихвен, състоящ се от БЛП на

банката плюс надбавка за кредитен риск, като общо договореният лихвен процент е 4%. Заемът е

обезпечен с инвестиционни имоти на Дружеството с балансова стойност към 31 декември 2022 г. в

размер на 1 703 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 1 606 хил. лв.).

Нетекущата част по заема към 31 декември 2022 г. е в размер на 725 хил. лв. (31 декември 2021 г.:

905 хил. лв.), а текущата част: 181 хил. лв., от които 1 хил. лв. лихви (31 декември 2021 г.: 181 хил.

лв., от които 1 хил. лв. лихви).

15.3. Задължения по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти

Към 31 декември 2022 г. Дружеството има задължения по договори за обратно изкупуване на

финансови инструменти с падеж до 6 месеца. Дружеството е предоставило борсово търгувани ценни

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

книжа в размер на 11 721 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 10 635 хил. лв.) като обезпечение по договори

за обратно изкупуване на финансови инструменти. Предоставенити в обезпечение ценни книжа са

собствени и получени по договор за обратно изкупуване на ценни книжа. Към 31 декември 2022 г.

задълженията на Дружеството по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти

възлизат на 7 634 хил. лв., от които 56 хил. лв. лихви (31 декември 2021 г.: 7 297 хил. лв., от които 57

хил. лв. лихви). Договореният лихвен процент по гореописаните задължения е между 4% - 4,5% (31

декември 2021 г.: между 4,0% - 4,5%).

16. Търговски и други задължения

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Текущи:

Търговски задължения

Финансови пасиви

Данъчни задължения

Нефинансови пасиви

Текущи търговски и други задължения

Нетната балансова стойност на текущите други задължения се приема за разумна приблизителна

оценка на справедливата им стойност.

17. Печалба от операции с финансови инструменти

2022

2021

хил. лв.

Печалба от промяна в справедлива стойност на финансови

активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или

загубата

627

370

(Загуба)/Печалба от продажба на финансови активи, отчитани

по справедлива стойност в печалбата и загубата

(1)

Печалба от операции с финансови активи, отчитани по

амортизирана стойност

157

783

396

18. Финансови приходи и финансови разходи

Финансовите приходи и разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани,

както следва:

2022

2021

хил. лв.

Приходи от лихви по договори за предоставени заеми

306

480

Приходи от лихви по договори за цесии

675

738

Приходи от неустойки

287

188

Финансови приходи за финансови активи, които не се

отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата

1 268

1 406

Разходи за лихви по получени заеми

(1 637)

(1 641)

Разходи за лихви по договори за цесии

(115)

Други финансови разходи

(106)

(107)

Финансови разходи за финансови пасиви, които не се

отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата

(1 743)

(1 863)

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

19. Разходи за външни услуги

Разходите за външни услуги включват:

2022

2021

хил. лв.

Наем и поддръжка на инвестиционни имоти

(5)

Консултантски услуги

(46)

(28)

Други

(4)

(8)

(55)

(36)

През отчетния период Дружеството е признало разход за независим финансов одит в размер на 22

хил. лв. (2021 г.: 15 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други

услуги, несвързани с одита.

20. Разходи за данъци върху дохода

Очакваните разходи за данъци, базирани на приложимата данъчна ставка за България в размер на

10 % (2021 г.: 10 %), и действително признатите данъчни разходи в печалбата или загубата могат да

бъдат равнени, както следва:

2022

2021

хил. лв.

Печалба преди данъчно облагане

601

136

Данъчна ставка

10%

Очакван разход за данъци върху дохода

(60)

(14)

Данъчен ефект от:

Необлагаеми доходи

Преоценки на инвестиционни имоти

Преоценки на финансови активи

Обезценки на финансови активи

(3)

Текущ разход за данъци върху дохода

Отсрочени данъчни разходи/приходи:

Възникване и обратно проявление на временни разлики

(48)

(47)

Разходи за данъци върху дохода

(48)

(47)

През отчетния период Дружеството е реализирало данъчна загуба, която може да бъде приспадната

в периодите 2022 г. – 2026 г. Дружеството не е признало отсрочени активи за данъчни загуби както

следва:

Данъчен период

Период за приспадане на данъчните

загуби

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

2019 г.

от 2020 г. до 2024 г.

2020 г.

от 2021 г. до 2025 г.

2021 г.

от 2022 г. до 2026 г.

410

2022 г.

от 2023г. до 2027 г.

423

Приложима данъчна ставка

10%

Непризнат отсрочен данъчен актив

21. Сделки със свързани лица

Свързаните лица на Дружеството включват ключов управленски персонал, собственици и други

свързани лица под общ контрол. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са

извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

21.1. Сделки със собствениците

2022

2021

хил. лв.

Предоставени заеми

(1 925)

(618)

Върнати предоставени заеми

1 212

Признати приходи от лихви

168

244

Получени лихви

285

21.2. Сделки с други свързани лица под общ контрол

2022

2021

хил. лв.

Получени услуги

(1)

21.3. Сделки с ключов управленски персонал

Ключовият управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на директорите.

Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:

2022

2021

хил. лв.

Краткосрочни възнаграждения:

Заплати

Общо възнаграждения

22. Разчети със свързани лица в края на периода

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Текущи

Вземания от:

- собствениците

4 419

2 415

- други свързани лица под общ контрол

103

Очаквани кредитни загуби за вземания от свързани лица

(89)

(25)

Общо текущи вземания от свързани лица

4 433

2 391

Текущи

Задължения към:

- ключов управленски персонал

Общо текущи задължения към свързани лица

Вземанията от собственици са възникнали във връзка с договори за временна финансова помощ със

срок на погасяване през 2023 г. Заемите са отпуснати при фиксиран лихвен процент при пазарни

условия. Заемите не са обезпечени. Във връзка с прилагането на МСФО 9 за периода е призната

очаквана кредитна загуба в размер на 64 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 25 хил. лв.).

23. Равнение на задълженията, произтичащи от финансова дейност

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност, могат да бъдат

класифицирани, както следва:

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Дългосрочни

облигационн

и заеми

Краткосрочн

облигационн

и заеми

Дълго

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

заеми

Общо

хил. лв.

1 януари 2022 г.

17 600

4 527

905

181

7 297

30 510

Парични потоци:

Плащания

(главници)

(4 400)

(180)

(12 004)

(16 584)

Плащания (лихви)

(1 132)

(127)

(45)

(1)

(327)

(1 632)

Постъпления

12 335

Непарични

промени:

Начислени лихви

1 132

132

328

1 637

Рекласификации

(4 400)

4 400

(180)

181

Други

31 декември 2022

г.

13 200

4 532

725

181

7 634

26 772

Дългосрочн

облигационн

и заеми

Краткосрочн

облигационн

и заеми

Дълго

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

заеми

Общо

хил. лв.

1 януари 2021 г.

22 000

131

1 085

6 934

30 166

Парични потоци:

Плащания

(главници)

(15)

(10 474)

(10 489)

Плащания (лихви)

(1 147)

(131)

(44)

(1)

(301)

(1 624)

Постъпления

10 803

Непарични

промени:

Начислени лихви

1 274

317

1 641

Рекласификации

(4 527)

4 527

(181)

181

Прихващания

(5)

31 декември 2021

г.

17 600

4 527

905

181

7 297

30 510

24. Условни активи и пасиви

През 2022 г. и 2021 г. няма предявени гаранционни и правни искове към Дружеството и не са

възникнали други условни пасиви за Дружеството.

25. Категории финансови активи и пасиви

Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени

в следните категории:

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Финансови активи

Пояснение

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Финансови активи, по справедлива стойност в

печалбата или загубата:

Ценни книжа

11 530

10 957

Дългови инструменти, отчитани по

амортизирана стойност:

Вземания по предоставени заеми

775

2 681

Вземания по цесии и други вземания

12 870

17 172

Вземания от свързани лица

4 433

2 391

Пари и парични еквиваленти

Общо финансови активи

29 631

33 214

Вижте пояснение 4.11 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови

инструменти. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно

финансовите инструменти е представено в пояснение 26.

26. Рискове, свързани с финансовите инструменти

Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти.

Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск

и ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от изпълнителния директор. Приоритет на

ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането

си на финансови рискове. Вследствие на използването на финансови инструменти, Дружеството е

изложено на пазарен риск и по-конкретно на риск от промени във валутния курс, лихвен риск, както и

риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на оперативната и инвестиционната дейност на

Дружеството.

26.1. Анализ на пазарния риск

26.1.1. Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и Дружеството не е изложено на валутен

риск.

26.1.2. Лихвен риск

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Дружеството има задължения по банков заем с плаващ лихвен процент, като промяна

в лихвеният процент с +/- 1% пункта би довела до намаление/увеличение на финансовия резултат и

собствения капитал на Дружеството с 11 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 11 хил. лв.).

26.1.3. Друг ценови риск

Дружеството е изложено на други ценови рискове във връзка с притежавани публично търгувани

акции.

В следствие на използването на финансови инструменти Дружеството е изложено на пазарен риск и

по-конкретно на риск в промени на цените на търгуемите финансови инструменти.

Финансови пасиви

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана

стойност:

Задължения по заеми

26 272

30 510

Задължения по цесии и други задължения

26 291

30 525

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

В случай че котираната цена на публично търгуваните акции, притежавани от Дружеството, се повиши

или намали средно с 1%, финансовият резултат и собственият капитал на Дружеството ще бъдат

увеличени или респективно намалени със 113 хил. лв. (31 декември 2021 г.: 106 хил. лв.).

26.2. Анализ на кредитния риск

Кредитният риск представлява риска даден контрагент да не заплати задължението си към

Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с предоставените заеми, аванси и

търговски и други вземания.

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на

финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:

Финансови активи

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Финансови активи, по справедлива стойност в печалбата

или загубата

11 530

10 957

Дългови инструменти, отчитани по амортизирана стойност:

18 101

22 257

Общо финансови активи

29 631

33 214

Дружеството е предоставило свои финансови активи като обезпечение по сделки, свързани с

договори за обратно изкупуване на финансови инструменти с балансова стойност към 31.12.2022 г. в

размер на 11 048 хил. лв., както и финансови активи в размер на 151 хил. лв. за обезпечаване на

чужди задължения. Дружеството редовно следи за неизпълнението на вземанията от клиенти и други

контрагенти, установени индивидуално и използва тази информация за контрол на кредитния риск

включително и мониторинг вследствие на остатъчните ефекти от Covid-19 пандемията и влошената

макроикономическа обстановка през 2022 г. Ръководството на Дружеството счита, че всички

гореспоменати финансови активи, които не са били обезценявани, са финансови активи с висока

кредитна оценка.

По отношение на вземанията по заеми, цесии и други финансови вземания Дружеството не е

изложено на значителен кредитен риск към нито един отделен контрагент или към група от

контрагенти, които имат сходни характеристики. Вземанията се състоят от неголям брой контрагенти

в една индустрия и географска област. На базата на исторически показатели, ръководството счита,

че кредитната оценка на вземания, които не са с изтекъл падеж, е добра.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като

контрагентите са банки с добра репутация.

Дружеството използва корективна сметка за признатите очаквани кредитни загуби по видове

вземания, като равнението на движението за 2022 г. и 2021 г. е представено в таблицата по-долу:

Предоста

вени

заеми

Вземания по

цесии и

други

вземания

Вземания от

свързани

лица

Общо

хил. лв.

Салдо към 01 януари 2022 г.

(186)

(913)

(25)

(1 124)

Признати загуби през периода

(10)

(272)

(64)

(346)

Обратно възстановени през

периода

162

480

642

Салдо към 31 декември 2022 г.

(34)

(705)

(89)

(828)

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Предоста

вени

заеми

Вземания по

цесии и

други

вземания

Вземания от

свързани

лица

Общо

хил. лв.

Салдо към 01 януари 2021 г.

(371)

(688)

(36)

(1 095)

Признати загуби през периода

(65)

(241)

(306)

Обратно възстановени през

периода

250

277

Салдо към 31 декември 2021 г.

(186)

(913)

(25)

(1 124)

26.3. Анализ на ликвидния риск

Ликвидният риск представлява риска Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства като внимателно следи входящите и

изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни

средства в дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Дружеството

държи пари в банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни.

Към 31 декември 2022 г. и 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Дружеството

са обобщени, както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември 2022 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Задължения по заеми

10 057

2 290

13 925

Търговски и други задължения

Общо

10 076

2 290

13 925

Текущи

Нетекущи

31 декември 2021 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Задължения по заеми

10 338

2 883

20 685

189

Търговски и други задължения

Общо

10 353

2 883

20 685

189

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци

от финансови инструменти и по-специално наличните парични средства и вземания.

27. Политика и процедури за управление на капитала

Целите на Дружеството във връзка с управлението на капитала са:

• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо

предприятие; и

• да осигури адекватна рентабилност за акционерите като осъществява сделките си в

съответствие с нивото на риска.

В качеството си на емитент на облигации, на Дружеството e наложено спазването на следните

съотношения на база годишен финансов отчет:

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

• Съотношение Пасиви/Активи: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношение Пасиви/Активи (сума текущи + нетекущи пасиви към

общата сума на активите) не по-високо от 97%.Към 31 декември 2022 г. съотношението пасиви/активи

е в размер на 82,5% (31 декември 2021 г.: 85,8%);

• Покритие на разходите за лихви: Емитентът поема задължение през периода до изплащането

на облигационния заем да поддържа съотношението Покритие на разходите за лихви (изчислен, като

печалбата от обичайната дейност, увеличена с разходите за лихви, се разделя на разходите за лихви)

не по-ниско от 1,05. Към 31 декември 2022 г. това съотношение е в размер на 1,37 (31 декември 2021

г.: 1,08);

• Текуща ликвидност: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношение на текуща ликвидност (сумата на текущи активи към

сумата на текущи пасиви) не по-ниско от 0,5. Към 31 декември 2022 г. това съотношение е в размер

на 2.42 (31 декември 2021 г.: 2,79) на база на финансовия отчет.

Дружеството наблюдава капитала на базата на коефициент на задлъжнялост, представляващ

съотношението на нетен дълг към собствен капитал. Нетният дълг включва сумата на заемите,

намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти.

Капиталът за представения отчетен период може да бъде анализиран, както следва:

31 декември

2022

31 декември

2021

хил. лв.

Собствен капитал

5 598

5 045

Общо задължения

26 340

30 542

- Пари и парични еквиваленти

(23)

(13)

Нетен дълг

26 317

30 529

Общо капитал (собствен капитал + нетен дълг)

31 915

35 574

Коефициент на задлъжнялост (нетен дълг/общо капитал)

82,45%

85,82%

Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с

промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.

Дружеството е спазило всички външно наложените изисквания за капитала, на които подлежи във

връзка със своите задължения по емитирания облигационен заем към 31 декември 2022 г. (31 декември

2021 г.: всички).

28. Събития след края на отчетния период

Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на

годишния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване.

29. Одобрение на финансовия отчет

Годишния финансов отчет към 31 декември 2022 г. (включително сравнителната информация) е приет

и одобрен за издаване от Съвета на директорите на 30 март 2023г.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

За годината, приключваща на 31 декември 2022

ПРИЕТ С РЕШЕНИЕ ОТ 30 МАРТ 2023Г. НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА „ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС”

АД.

НАСТОЯЩИЯТ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ПРЕДСТАВЯ КОМЕНТАР И АНАЛИЗ НА ФИНАНСОВИЯ

ОТЧЕТ И ДРУГА СЪЩЕСТВЕНА ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ И

РЕЗУЛТАТИТЕ ОТ ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО, ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ, СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ

И ПРОМЕНИТЕ В ТЯХ. ТОЙ Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА ГЛАВА СЕДМА ОТ

ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО, ИЗИСКВАНИЯТА НА ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН, ЗАКОНА ЗА ПУБЛИЧНО

ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА, НАРЕДБА № 2 НА КФН ЗА ПРОСПЕКТИТЕ ПРИ ПУБЛИЧНО

ПРЕДЛАГАНЕ И ДОПУСКАНЕ ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН ПАЗАР НА ЦЕННИ КНИЖА И ЗА

РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ.

Ръководството представя своя годишен доклад и годишния финансов отчет към 31 декември 2022 г., изготвен в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, приети от Европейския съюз. Този финансов

отчет е одитиран от „Грант Торнтон” ООД, одиторско дружество с регистрирания одитор, отговорен за ангажимента

Емилия Маринова

Описание на дейността

Дружеството е регистрирано в Република България на 13.12.2016 г. с апортна вноска на имот МОЛ

Банско. Дружеството е учредено на 7.12.2016 г. от едноличния собственик „Лизинг финанс“ АД, с ЕИК:

131352367 и адрес на регистрация: София, ул. Г. С. Раковски № 103.

На 29.12.2016 г. с договор за продажба на акции 100% от акциите от капитала на Дружеството са

прехвърлени на „Финанс Инфо Асистанс“ ЕООД.

На 29.03.2018 г. с договор за продажба на акции са прехвърлени 100% от капитала на „Дивелъпмънт

груп” АД.

Дружеството е със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция гр. София, бул. „Братя

Бъкстон“ № 40.

През отчетния период, предметът на Дружеството се състои в инвестиране на парични средства в

ценни книжа, търговия с ценни книжа, покупко-продажба на ценни книжа, покука на вземания,

предоставяне на заеми и други незабранени от закона дейности.

Дружеството няма регистрирани клонове в страната и/или чужбина.

Структура на основния капитал

Участие

Брой акции

Номинална стойност

(хил. лв.)

„Дивелъпмънт Груп“ АД

75.05%

3 459 000

3 459

НДФ Динамик

НДФ „Конкорд Фонд – 7 Саут

Ийст Юръп”

9.98%

14.97%

460 000

690 000

460

690

През отчетната 2022 г. не са настъпили изменения в основния капитал на Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Управление

Съгласно действащия Търговски закон в България към 31 декември 2022 г. „Дивелъпмънт асетс“ АД е

акционерно дружество.

Към 31 декември 2022 г. Съветът на директорите се състои от следните членове:

1. Дима Климентова Шаранкова

2. Биляна Илиева Вълкова

3. Николай Петев Петков

Изпълнителен директор на Дружеството е Дима Климентова Шаранкова.

Човешки ресурси

Към 31.12.2022 г. Дружеството няма назначени служители.

1. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВО

Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от дейността на

предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред

които е изправено.

Основни показатели, характеризиращи финансовото състояние на дружеството.

В хиляди лева

2022 г.

2021 г.

ОБЩО АКТИВИ

31 938

35 587

НЕТЕКУЩИ АКТИВИ

1 932

1 997

ТЕКУЩИ АКТИВИ

30 006

33 590

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ

5 598

5 045

НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ

13 945

18 505

ТЕКУЩИ ПАСИВИ

12 395

12 037

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

31 938

35 587

В приложенията към финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2022 г. е представена

допълнителна информация относно оценяването и представянето на финансовото състояние.

Финансов отчет и анализ

Основните икономически показатели и коефициенти, характеризиращи дейността на Дружеството, са:

Пояснение

2022 г.

2021 г.

‘000 лв.

Печалба от операции с финансови инструменти

783

396

Финансови приходи

1 268

1 406

Финансови разходи

(1 743)

(1 863)

Загуби от обезценка на финансови активи

26.2

296

(29)

Други приходи

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Печалби от промяна в справедливата стойност на

инвестиционни имоти

316

Разходи за външни услуги

(55)

(36)

Разходи за персонала

21.3

(27)

(24)

Разходи за амортизация и обезценка на финансови активи

(6)

(7)

Други разходи

(14)

(24)

Разходи за данъци върху дохода:

(48)

(47)

Печалба за годината

553

Доход на акция

0.1199 лв.

0.0193 лв.

Друг всеобхватен доход, нетно от данъци

Общо всеобхватен доход

553

Преглед на дейността

Текущ финансов резултат

Финансовият резултат на Дружеството за 2022 г. след данъци е печалба в размер на 553 хил. лв.

Данъчното облагане на Дружеството се извършва съгласно изискванията на местното

законодателство.

Дивиденти и разпределение на печалбата

През 2022 г. Дружеството не е изплащало дивиденти.

Финансови показатели

Основните икономически показатели и коефициенти, характеризиращи дейността на Дружеството, са:

2022 г.

2021 г.

ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВА АВТОНОМНОСТ

Коефициент на финансова автономност:

собствен капитал/привлечени средства

0.21

0.17

Коефициент на задлъжнялост:

привлечен капитал/собствен капитал

4.71

6.05

ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЛИКВИДНОСТ

Коефициент на обща ликвидност

2.4208

2.7906

Коефициент на бърза ликвидност

2.3906

2.7593

Коефициент на незабавна ликвидност

0.9321

0.9114

Коефициент на абсолютна ликвидност

0.0019

0.0011

Изследователска и развойна дейност

През отчетната 2022 г. Дружеството не е реализирало изследователската и развойна дейност.

Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено

влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценки

на влиянието им върху резултатите през текущата година

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие и като са взети

предвид възможните остатъчни ефекти от пандемията от коронавирус Covid-19 и военния конфликт

между Украйна и Руската федерация.

Стопански цели за 2023 г.

Ръководството си е поставило следните основни цели, които да бъдат постигнати през 2023 г.:

Целите на ръководството във връзка с управлението на Дружеството и през 2023г. са свързани основно

с осигуряване на темп на растеж на положителните финансови резултати от дейността на дружеството,

съобразен с реалните икономически и политически условия в страната, усложнената международна

обстановка, свързана с напрежението между Украйна и Руската федерация, довела до военни

действия между страните, породили след себе си налагането на санкции и ограничения от страна на

Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската

централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в

Украйна както и последващия ефект от световната пандемия във връзка с коронавируса COVID – 19 и

в съответствие с интересите на инвеститорите. Приоритет на ръководството е осигуряването на

адекватна рентабилност за акционерите в съответствие с нивото на приемлив риск.

В тази връзка мениджмънтът на „Дивелъпмънт асетс” АД продължава внимателно да следи ситуацията

и да търси начини за намаляване на ефекта й върху дейността и резултатите на Дружеството. През

2023г. своевременно ще анализираме потенциалното въздействие от усложнената международна

обстановка, в следствие на военните действия между Руската федерация и Украйна, започнали на

24.02.2022г. и пандемията от 2020г., водещи до рестриктивни мерки, с оглед вземане на навременни и

адекватни решения за смекчаване на възможни евентуални ефекти върху дейността на дружеството.

Поради непредсказуемата ситуация, динамика в развитието на военните действия и невъзможността

от предвиждане на бъдещото им развитие, практически е невъзможно да бъдат направени

количествени и качествени оценки за обхвата и ефектите върху развитието на Дружеството и

финансовото състояние за по-дълъг период от време.

Въпреки това, към настоящия момент ръководството счита, че усложнената международна обстановка

няма да окаже съществено влияние върху активите и кредитния риск на Дружеството и няма да постави

под съмнение възможността на Дружеството да продължат да функционират като действащо

предприятие. Ръководството следи текущото развитие на международната ситуация и извършва

детайлна и обективна преценка на факторите и ефектите, които влияят върху бизнеса. Включително

се извършва и изследва отражението върху прилагането на МСФО 9 при отчитане на дейността на

„Дивелъпмънт Асетс” АД за следващи отчетни периоди, а именно върху влиянието му върху кредитния

риск за очаквания живот на финансовите активи, отчитани към 31.12.2022 г. и необходимостта от

преразглеждане на очакваните кредитни загуби. Извършва се анализ на събираемостта на вземанията,

анализират се текущите условия, свързани с международната обстановка и всякакви разумни и

поддържащи прогнози, доколкото е възможно да се правят такива, които влияят върху очакваната

събираемост на бъдещите парични потоци.

Ръководството текущо следи портфейла си от вземания и с оглед реализиране на доходност за

Дружеството търси начини за неговото оптимизиране, като преструктурира вземания, които смята, че

са по-рискови. Очакванията са за повишаване на събираемостта на вземанията и придобиването на

по-качествени такива, които да осигурят един равномерен темп на нарастване на печалбата на

Дружеството.

Важни събития, настъпили след датата на изготвяне на финансовия отчет

Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на

годишния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване.

Икономиката на ЕС продължава да страда от последствията, причинени от пандемията и нейното

рестартиране може и да не бъде толкова лесен процес, тъй като това зависи от поведението на

потребителите и тяхната активност. Продължителната безработица, несигурността за работните

места, както и ефекта на фалити, сливания и придобивания в световен мащаб може да забави този

процес.

Ръководството на Дружеството не е в състояние да оцени последващото влияние на коронавирус

пандемията и конфликта в Украйна върху бъдещото финансово състояние и резултатите от дейността

му, но счита, че въздействието ще доведе до волатилност на пазарния и ценови риск, свързан с

финансовите активи на Дружеството и е възможно да има негативен ефект върху дейността на

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Дружеството. Увеличаването на фирмената задлъжнялост, породена от Covid-19, може да има

негативен ефект върху кредитоспособността на длъжниците на Дружеството и върху признатите от

Дружеството очаквани кредитни загуби. Ескалацията на конфликта в Украйна, промяната в бизнес

средата и несигурната икономическа обстановка биха могли да доведат до промяна в балансовите

стойности на активите на Дружеството, които във финансовия отчет са оценени след извършването на

редица преценки и допускания, отчитайки най-надеждната налична информация към датата на

приблизителните оценки. Степента, до която Дружеството ще понесе негативни ефекти включително и

ликвидни затруднения, зависи пряко от продължителността на тази нова непозната обстановка и

икономическите мерки, които директно засягат бизнеса.

Информация по чл. 187 д от Търговския закон

През 2022 г. не са придобивани и прехвърляни собствени акции от Дружеството. Дружеството не

притежава собствени акции от капитала си.

Информация по чл. 247, ал. 2 от Търговския закон:

Получените брутни възнаграждения от Членовете на Съвета на директорите през 2022 г. са 26 773.32

хил. лв., както следва:

Биляна Илиева Вълкова – 6 720 лв.;

Николай Петев Петков – 6 720 лв.;

Дима Климентова Шаранкова – 13 333.32 лв.

Освен посочените брутни възнаграждения за 2022 г, членовете на СД не са получавали други парични

или непарични възнаграждения. Нямат условни или разсрочени възнаграждения от 2022г., както и

други суми за пенсии, обезщетения или други подобни обезщетения.

Членовете на Съвета на директорите не притежават акции от Дружеството.

Участие на членовете на съвета на директорите в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 % на сто от капитала на друго дружество,

както и участието им в управлението на други дружества или кооперации, като прокуристи,

управители или членове на съвети

Дима Климентова Шаранкова

Биляна Илиева Вълкова

Николай Петев Петков

Ограничено

отговорен

съдружник

„ЕйЕмЕлСиЕфТи

БГ” ООД с 99% от

капитала

Не участва като неограничено

отговорен съдружник в търговски

дружества

Не участва като неограничено

отговорен съдружник в

търговски дружества

Участие в

управлението

на дружества

Функция, която

изпълнява

Дружество

Функция,

която

изпълнява

Дружество

Функция,

която

изпълнява

Дружество

Управител

„Естакада” ЕООД

Член на СД

„Дивелъпмънт

груп” АД

Член на СД

„Дивелъпмънт

груп” АД

Управител

„ЕйЕмЕлСиЕфТи

БГ” ООД

Член на СД

„Алтерон“ АДСИЦ

Член на СД

Индъстри

Дивелъпмънт

Холдинг” –

Управител

„Пътища и

съоръжения – ГМС”

ЕООД

Член на СД

„Индъстри

Дивелъпмънт

Холдинг”

Изпълнителен

директор и

Член на СД

„Стратегия

Асет

Мениджмънт“

АД

Изпълнителен

директор и член

на СД

„Дивелъпмънт груп”

АД

Член на СД

„ТИ ЕЙ

ПРОПЪРТИС”

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Член на СД

Конкорд Фонд - 8

Алтернативен

Инвестиционен

Фонд

Управител

Финансова къща

ВИД-АБВ ООД

Описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти.

Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и

ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от изпълнителния директор. Приоритет на

ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането си

на финансови пазари. Вследствие на използването на финансови инструменти, Дружеството е изложено

на пазарен риск и по-конкретно на риск от промени във валутния курс, лихвен риск, както и риск от

промяната на конкретни цени, което се дължи на оперативната и инвестиционната дейност на

Дружеството.

Управление на капиталовия риск

Целите на „Дивелъпмънт асетс“ АД при управление на капитала са да продължи като действащо

дружество с цел доходност за акционерите и поддържане на оптимална капиталова структура, за да се

намали цената на капитала.

Политиката на ръководството е да се поддържа стабилна капиталова база, така че да се съхрани

доверието на собствениците и на пазара като цяло и да може да се осигурят условия за развитие на

бизнеса в бъдеще.

Управление на финансовия риск

В хода на обичайната си стопанска дейност дружеството е изложено на различни финансови

рисковекоито са:

• кредитен риск;

• ликвиден риск;

• пазарен риск;

• оперативен риск.

В настоящия доклад е оповестена информация относно експозицията на Дружеството спрямо всеки от

горепосочените рискове, целите, политиките и процеси в Дружеството по оценяване, и управление на

риска, и управлението на капитала. Допълнителни количествени оповестявания са включени в

бележките към финансовия отчет.

Основни положения за управление на риска

Членовете на управителния съвет носят отговорността за установяване и надзор на рамката за

управление на рисковете в Дружеството.

Политиките за управление на риска в Дружеството са установени с цел да идентифицират и анализират

рисковете, влияещи върху Дружеството, да установяват граници за поемане на рискове по отделни

видове, дефинират правила за контрол върху рисковете и спазване на установените граници.

Политиките и системите по управление на рисковете подлежат на регулярна проверка с цел

установяване на настъпили изменения на пазара и дейностите на Дружеството. Дружеството чрез

обучение и прилагане на установените стандарти и процедури за управление цели да развие

дисциплина и конструктивна контролна среда, където всички служители разбират своята роля и

задължения.

Кредитен риск

Кредитният риск е рискът, че контрагентът няма да изпълни задълженията си по даден финансов

инструмент или договор, което води до финансова загуба. Дружеството е изложено на кредитен риск

във връзка с предоставените заеми, аванси и търговски и други вземания.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Експозицията към кредитен риск зависи от индивидуалните характеристики на отделните клиенти.

Демографската структура на клиентите и риска от неплащане в индустрията или в страната, в която те

оперират влияят в по-малка степен на кредитният риск.

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на

финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:

Финансови активи

31 декември

2022

31 декември

2021

‘000 лв.

Финансови активи, по справедлива стойност в печалбата или

загубата

11 530

10 957

Дългови инструменти, отчитани по амортизирана стойност:

18 101

22 257

Общо финансови активи

29 631

33 214

Дружеството е заложило притежавани акции с пазарна стойност 151 хил. лв. към 31.12.2022г. като

обезпечение по банков кредит на „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД.. Задълженията на Дружеството

по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти са обезпечени с финансови активи с

балансова стойност 11 048 хил. лв. Дружеството редовно следи за неизпълнението на вземанията от

клиенти и други контрагенти, установени индивидуално и използва тази информация за контрол на

кредитния риск. Политика на Дружеството е да извършва транзакции само с контрагенти с добър

кредитен рейтинг. Ръководството на Дружеството счита, че всички гореспоменати финансови активи,

които не са били обезценявани, са финансови активи с висока кредитна оценка.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите

са банки с добра репутация.

Дружеството използва корективна сметка за признатите очаквани кредитни загуби по видове вземания,

като равнението на движението за 2022 г. е представено в таблицата по-долу:

Предоставени

заеми

Вземания по

цесии и други

вземания

Вземания от

свързани

лица

Общо

хил. лв.

Салдо към 01 януари 2022 г.

(186)

(913)

(25)

(1 124)

Признати загуби през периода

(10)

(272)

(64)

(346)

Обратно възстановени през

периода

162

480

642

Салдо към 31 декември 2022 г.

(34)

(705)

(89)

(828)

Ликвиден риск

Ликвидният риск представлява риска Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства като внимателно следи входящите и изходящи

парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства в

дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно.

Дружеството държи пари в банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни.

Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както

следва:

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Текущи

Нетекущи

31 декември 2022 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

‘000 лв.

Задължения по заеми

10 057

2 290

13 925

Търговски и други задължения

Общо

10 079

2 290

13 925

Текущи

Нетекущи

31 декември 2021 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

‘000 лв.

Задължения по заеми

10 338

2 883

20 685

189

Търговски и други задължения

Общо

10 353

2 883

20 685

189

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци

от финансови инструменти и по-специално наличните парични средства и вземания.

Пазарен риск

Пазарен риск е рискът, при промяна на пазарните цени, като курс на чуждестранна валута, лихвени

проценти или цени на капиталови инструменти, доходът на дружеството или стойността на неговите

инвестиции да бъдат засегнати. Целта на управлението на пазарния риск е да управлява и контролира

експозицията на пазарен риск в приемливи граници, като се оптимизира възвръщаемостта.

Валутен риск

Дружеството е изложено на валутен риск при покупки и/или продажби и/или поемане на заеми

различни от функционалната валута. Към 31.12.2022 г. Дружеството не отчита вземания и задължения,

няма сделки и не се очакват такива, във валута различна от български лева, поради което Дружеството

не е изложено на валутен риск.

Лихвен риск

Лихвеният риск произтича от колебанията в цената на финансовите инструменти, с които Дружеството

оперира, в зависимост от промените в лихвените нива.

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Към 31 декември 2022 г. Дружеството не е изложено на риск от промяна на пазарните

лихвени проценти по търговските си и облигационни заеми, тъй като те са с фиксирани лихвени

проценти.

Оперативен риск

Оперативни рискове възникват от всички операции на Дружеството.

Целта на Дружеството е да се управлява оперативния риск, така че да се балансира между избягването

на финансови загуби и увреждане на репутацията на Дружеството, и цялостната ефективност на

разходите и да се избягват процедурите за контрол, които ограничават инициативата и творчеството.

Основната отговорност за разработване и прилагане на контроли за оперативния риск се възлага на

висшето ръководство. Тази отговорност се подпомага от развитието на общи стандарти за

Дружеството за управление на оперативния риск в следните области:

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

• изисквания за подходящо разпределение на задълженията, включително и независимо

оторизиране на сделки;

• изисквания за равняване и мониторинг на сделките;

• съответствие с регулаторните и други правни изисквания;

• документация за контрол и процедури;

• изисквания за периодична оценка на оперативните рискове и адекватността на контролите и

процедурите за справяне с идентифицираните рискове;

• изисквания за докладване на оперативни загуби и предложените коригиращи действия;

• развитие на аварийни планове;

• обучение и професионално развитие;

• етични и бизнес стандарти;

• намаляване на риска, включително застраховка, когато това е ефективно.

През 2022г. ефектът от коронавируса Covid-19 все още оказваше влияние върху икономиката, то

беше в по-слаба степен спрямо предходните две години.

Конфликтът между Русия и Украйна

През февруари 2022 г. започна военен конфликт между Украйна и Руската федерация, което създаде

усложнена международна обстановка и доведе до налагането на санкции и ограничения от страна на

Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската

централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със събитията в

Украйна.

Инвазията на Русия в Украйна започна в момент, когато световната икономиката беше започнала да

излиза от ковид кризата и повечето очаквания бяха за възстановяване и постепенно успокояване на

инфлацията. Събитията от края на февруари обаче промениха това и сега повечето анализатори

предупреждават, че инфлацията няма да се забави и икономическият растеж най-вероятно ще се окаже

много по-нисък от очакваното. Войната вече доведе до значително поскъпване на някои суровини като

може да се стигне и до недостиг на някои от тях заради санкциите и прекъснатите вериги на доставките.

Най-съществените потенциални ефекти се очаква да бъдат в енергетиката, където зависимостта от

Русия е значителна. Очакваното повишаване на цените на енергията би повлияло негативно върху

икономическата активност на Европа, което вече би засегнало почти всички икономически сектори.

Естествено този конфликт влияе отрицателно на инвестиционния климат в региона и поне в близко

бъдеще може да се очаква инвеститорите да бъдат по-внимателни и в резултат намирането на

финансиране да стане по-трудно. На този етап е много трудно да се направят конкретни прогнози за

ефектите от тази криза тъй като те зависят от продължителността на конфликта, неговото

разпространение в други държави, обхвата и продължителността на наложените санкции, както и от

крайния изход от войната.

Въпроси, свързани с климата

В съответствие с предходната година, към 31 декември 2022 г. Дружеството не е идентифицирало

значителни рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да окажат негативно и

съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството.

Дивелъпмънт асетс АД не произвежда продукт и не извършва дейност свързана със замърсяването

на околната среда и водите.

Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило преценка на

способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на

наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети на Дружеството за годината,

приключваща на 31 декември 2022 г., са изготвени на базата на принципа на действащото предприятие.

При изготвянето на отчета са спазени принципите на вярно и честно представяне на развитието и

резултатите от дейността на Дружеството.

Ръководството непрекъснато оценява въздействието на свързаните с климата въпроси.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен финансов отчет

31 декември 2022 г.

Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството

През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен ръст

на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе минимален

ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на енергоносителите,

продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки, доведе до значителна по

размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително повишение и завърши годината

при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022 г. В края на м. декември стойността

на средногодишния ИПЦ бе 15.3%.