Годишен доклад за дейността

Доклад на независимия одитор

Годишен индивидуален финансов отчет

ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС АД

31 декември 2021 г.

Съдържание

Страница

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия

всеобхватен доход

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал

Индивидуален отчет за паричните потоци

Пояснения към годишния индивидуален финансов отчет

Годишен доклад за дейността

Декларация за корпоративно управление

Декларация от отговорните лица

Доклад на независимия одитор

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Активи

Пояснение

31 декември

2021

2020

хил. лв.

Нетекущи активи

Оборудване

Инвестиционни имоти

1 606

1 290

Инвестиции в дъщерни предприятия

Предплащания и други активи

299

376

Отсрочени данъчни активи

Нетекущи активи

1 997

1 762

Текущи активи

Краткосрочни финансови активи

10 957

11 284

Вземания по предоставени заеми

2 681

5 012

Вземания по цесии и други вземания

17 172

15 349

Вземания от свързани лица

2 391

3 613

Предплащания и други активи

376

183

Пари и парични еквиваленти

Текущи активи

33 590

35 469

Общо активи

35 587

37 231

Собствен капитал и пасиви

Собствен капитал

Акционерен капитал

4 609

Резерви

Неразпределена печалба

397

315

Общо собствен капитал

5 045

4 956

Пасиви

Нетекущи пасиви

Задължения по заеми

18 505

23 085

Нетекущи пасиви

18 505

23 085

Текущи пасиви

Задължения по заеми

12 005

7 081

Задължения по цесии и други задължения

2 107

Задължения към свързани лица

Текущи пасиви

12 037

9 190

Общо пасиви

30 542

32 275

Общо собствен капитал и пасиви

35 587

37 231

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Гюляй Рахман/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30 март 2022 г.

Одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2022.03.30

12:33:02 +03'00'

Gyulyay

Myumyun

Rahman

Digitally signed by Gyulyay

Myumyun Rahman

Date: 2022.03.30 13:57:25

+03'00'

EMILIYA

GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA

Date: 2022.03.30 15:13:35

+03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2022.03.30 15:23:06

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Индивидуален отчет за печалбата или загубата и

другия всеобхватен доход за годината,

приключваща на 31 декември

Пояснение

2021

2020

хил. лв.

Печалба от операции с финансови инструменти

396

429

Финансови приходи

1 406

1 574

Финансови разходи

(1 863)

(2 073)

Загуби от обезценка на финансови активи

26.2

(29)

(21)

Приходи от наем

Печалба от промяна в справедливата стойност

на инвестиционни имоти

316

237

Разходи за външни услуги

(36)

(33)

Разходи за персонала

21.3

(24)

(20)

Разходи за амортизация на нефинансови

активи

(7)

Други разходи

(24)

(4)

Печалба преди данъци

136

Разходи за данъци върху дохода

(47)

(20)

Печалба за периода

Общо всеобхватен доход за периода

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Гюляй Рахман/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30 март 2022 г.

Одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOV

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2022.03.30

12:33:51 +03'00'

Gyulyay

Myumyun

Rahman

Digitally signed by

Gyulyay Myumyun

Rahman

Date: 2022.03.30 13:58:28

+03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-

LALEVA

Date: 2022.03.30 15:14:52

+03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2022.03.30 15:24:07 +03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Индивидуален отчет за промените в собствения

капитал

Всички суми са представени в хил.

лв.

Акционерен

капитал

Резерви

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2021 г.

4 609

315

4 956

Печалба за годината

Общо всеобхватен доход за

годината

Формиране на резерви

(7)

Салдо към 31 декември 2021 г.

4 609

397

5 045

Салдо към 1 януари 2020 г.

4 609

263

4 886

Печалба за годината

Общо всеобхватен доход за

годината

Формиране на резерви

(18)

Салдо към 31 декември 2020 г.

4 609

315

4 956

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Гюляй Рахман/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30 март 2022 г.

Одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2022.03.30

12:34:28 +03'00'

Gyulyay

Myumyun

Rahman

Digitally signed by

Gyulyay Myumyun

Rahman

Date: 2022.03.30 13:59:12

+03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Date: 2022.03.30 15:15:43

+03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2022.03.30 15:25:29

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Приложението към годишния финансов отчет от стр. 5 до стр. 29 представлява неразделна част от него.

Индивидуален отчет за паричните потоци за годината,

приключваща на 31 декември

Вид паричен поток

Пояснение

2021

2020

хил. лв.

Оперативна дейност

Плащания за придобиване на финансови активи

(3 883)

(5 834)

Постъпления от продажба на финансови активи

4 756

1 847

Предоставени заеми

(1 408)

(3 881)

Постъпления от предоставени заеми

1 374

8 582

Получени лихви

844

1 119

Плащания към доставчици

(43)

(28)

Плащания към персонал и осигурителни институции

(23)

(20)

Други парични потоци от оперативна дейност

(42)

Нетен паричен поток от оперативна дейност

1 575

1 817

Инвестиционна дейност

Плащания за придобиване на имоти, машини и

съоръжения

(122)

Плащания за придобиване на инвестиционни имоти

(194)

(1 053)

Плащания за придобиване на инвестиции в дъщерни

предприятия

(50)

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

(244)

(1 175)

Финансова дейност

Получени заеми

10 803

12 354

Платени заеми

(10 489)

(11 046)

Плащания на лихви, такси и комисионни

(1 624)

(2 331)

Други парични потоци от финансова дейност

(36)

(32)

Нетен паричен поток от финансова дейност

(1 346)

(1 055)

Нетна промяна в пари и парични еквиваленти

(15)

(413)

Пари и парични еквиваленти в началото на периода

441

Пари и парични еквиваленти в края на периода

Съставил: _______________

/Кроу България Адвайзъри ЕООД

Гюляй Рахман/

Изпълнителен директор: __________________

/Дима Шаранкова/

Годишният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите на

"Дивелъпмънт Асетс" АД от 30 март 2022 г.

Одиторски доклад, издаден от Грант Торнтон ООД

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител

Регистриран одитор, отговорен за одита

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2022.03.30 12:35:02

+03'00'

Gyulyay

Myumyun

Rahman

Digitally signed by

Gyulyay Myumyun

Rahman

Date: 2022.03.30

13:59:38 +03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA

Date: 2022.03.30 15:16:40 +03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2022.03.30 15:26:19

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Пояснения към годишния индивидуален финансов

отчет

1. Предмет на дейност

„Дивелъпмънт Асетс“ АД (Дружеството) е акционерно дружество, учредено на територията на

Република България, вписано в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска

цел под номер ЕИК 204372726.

Предметът на Дружеството се състои в инвестиране на парични средства в ценни книжа, търговия с

ценни книжа, покупка-продажба на ценни книжа, покука на вземания, предоставяне на заеми и други

незабранени от закона дейности.

Седалището и адресът на управление е в гр. София, бул. Братя Бъкстон №40.

До 22 юли 2021 г. едноличен собственик на капитала на Дружеството е „Дивелъпмънт Груп“ АД. На 23

юли 2021 г. НДФ Динамик придобива 9.98 % от капитала на Дивелъпмънт Асетс ЕАД и Дружеството се

преобразува от еднолично акционерно дружество в акционерно дружество. На 14 декември 2021 г. с

джиро от затворен тип са прехвърлени 690 000 броя акции на НДФ Конкорд 7-Саут Ийст Юръп.

Информация относно собствеността на Дружеството е представена в пояснение 14.

Органите на управление на Дружеството се състоят от Съвет на директорите и общо събрание на

акционерите. В Съвета на директорите участват Дима Шаранкова, Биляна Вълкова и Николай Петков.

Дружеството е създало Одитен комитет в съответствие с изискванията на чл. 107 от ЗНФО. Одитният

комитет е избран и одобрен от едноличния собственик на капитала съгласно устава на Дружеството.

Одитният комитет се включва в процеса по наблюдение и контрол на финансовото отчитане,

управлението на риска и задължителния одит.

Към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г. Дружеството има наети 3 служители на договор за

управление.

2. Основа за изготвяне на финансовия отчет

Финансовият отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните стандарти за

финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни

стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от ЕС). По смисъла на параграф 1,

точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът

„МСФО, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в

съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.

Този годишен финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет

в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и

публикувани от Съвета по международните счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския

съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и в съответствие с МСС 27

„Индивидуални финансови отчети“.

Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Дружеството.

Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.), (включително сравнителната информация за 2020

г.), освен ако не е посочено друго.

Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в

настоящия финансов отчет.

Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на Дружеството през 2021 г.

В началото на 2020 г., поради разпространението на нов коронавирус (Covid-19) в световен мащаб, се

появиха затруднения в бизнеса и икономическата дейност на редица предприятия и цели икономически

отрасли. На 11 март 2020 г. Световната здравна организация обяви наличието на пандемия от

коронавирус (Covid-19). На 13 март 2020 г. Народното събрание взе решение за обявяване на

извънредно положение за период от един месец. На 24 март 2020 г. парламентът прие „Закон за

мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното

събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците (загл. доп. – ДВ, бр. 44 от 2020 г., в

сила от 14 май 2020 г.)“. Впоследствие, извънредното положение бе удължено с още един месец и

остана в сила до 13 май 2020 г. На 13 май 2020 г. Министерският съвет обяви извънредна епидемична

обстановка, считано от 14 май 2020 г., която беше удължавана периодично преди изтичането на срока

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

й. Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет, срокът на извънредната епидемична

обстановка е удължен от правителството до 30 март 2022 г.

Пандемията доведе до значителна волатилност на финансовите и стоковите пазари в България и в

световен мащаб. Различни правителства, включително България обявиха мерки за предоставяне както

на финансова, така и на нефинансова помощ за засегнатите сектори и засегнатите бизнес организации.

В резултат имаше рязък спад в борсовите котировки на някои основните акции, търгувани на БФБ, но

впоследствие те бързо се възстановиха до почти обичайните си нива Въпреки негативния ефект от

пандемията, цените на акциите, в които Дружеството е инвестирало, не бяха значително повлияни,

като в края на отчетния период се отчита общ ръст на стойността на портфейла на Дружеството с около

3%.

На глобално ниво последвалите резултати за бизнеса от икономическите смущения причинени от

пандемията са - влошени икономически перспективи, значително увеличение на очакваните кредитни

загуби и други обезценки, както и намаление на приходите породени от по-ниските обеми и намалена

активност на клиентите.

Запази се броя и структурата на служителите, наети по договори за управление и не се наложи да се

пристъпва към освобождаване им. Промени в режима и начина на работа също не бяха необходими с

изключение на това, че работната среда беше организирана така, че да се спазва препоръчителната

безопасна дистанция между служителите, при спазване на указанията и предписанията на здравните

власти. На служителите бяха предоставени средства за дезинфекция и предпазни маски, а достъпът

на външни лица до офисите и помещенията беше силно ограничен.

Целите на ръководството във връзка с управлението на Дружеството са свързани основно с

осигуряване на темп на растеж на положителните финансови резултати от дейността на дружеството,

съобразен с реалните икономически и политически условия в страната, продължаващата световна

пандемия във връзка с COVID – 19 и в съответствие с интересите на инвеститорите. Приоритет на

ръководството е осигуряването на адекватна рентабилност за акционерите в съответствие с нивото на

приемлив риск.

Към настоящия момент ръководството счита, че възникналата извънредна ситуация от появата на

COVID – 19 е малко вероятно да окаже съществено влияние върху активите и пасивите на Дружеството

и няма да постави под съмнение възможността на Дружеството да продължат да функционират като

действащо предприятие. Ръководството следи текущото развитие на пандемията и извършва детайлна

и обективна преценка на факторите и ефектите, които влияят върху бизнеса. Включително се извършва

постоянен мониторинг на кредитоспособността на длъжниците на Дружеството с цел да се установят

ранни индикации за увеличение на кредитния риск. Следят се и анализират изпълнението на

договорите спрямо условията и срокове на погасяване на вземанията. Извършва се анализ на

събираемостта на вземанията, анализират се текущите условия, свързани с COVID – 19 и всякакви

разумни и поддържащи прогнози, доколкото е възможно да се правят такива, които влияят върху

очакваната събираемост на бъдещите парични потоци. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не е

установило съществено увеличение на кредитния риск на своите контрагенти като пряка последица от

пандемията.

В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на способността на

Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната

информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че Дружеството има достатъчно

финансови ресурси, за да продължи оперативната си дейност в близко бъдеще и продължава да

прилага принципа за действащо предприятие при изготвянето на индивидуалния финансов отчет като

са взети предвид възможните ефекти от продължаващото въздействие на пандемията от коронавирус

Covid-19.

3. Промени в счетоводната политика

В представения финансов отчет за периода, приключващ на 31 декември 2021 година са следвани

същите счетоводни политики и методи на изчисление, както при последните годишни финансови

отчети, с изключение на прилагането на новите стандарти, изменения и разяснения към МСФО, които

са задължителни за прилагане за първи път от финансовата година, започваща на 1 януари 2021 г.

3.1. Нови стандарти, разяснения и изменения в сила от 1 януари 2021 г.

Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, разработени

и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са задължителни за прилагане

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

от годишния период, започващ на 1 януари 2021 г., но нямат съществен ефект от прилагането им върху

финансовия резултат и финансовото състояние на Дружеството:

 МСФО 4 Застрахователни договори – отлагане на МСФО 9 в сила от 1 януари 2021 г., приет от

ЕС

 МСФО 9, МСС 39, МСФО 7, МСФО 4 и МСФО 16 Реформа на референтния лихвен процент –

Фаза 2 в сила от 1 януари 2021 г., приета от ЕС

 МСФО 16 Лизинг: Намаление на наемите, свързани с Covid-19 след 30 юни 2021 г., в сила от 1

април 2021 г., приет от ЕС

Нивото на същественост за Дружеството е определено като 0,5 % от общо приходи или от общо активи

или от общо пасиви.

3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се

прилагат от по-ранна дата от Дружеството

Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и

разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за

финансовата година, започваща на 1 януари 2021 г., и не са били приложени от по-ранна дата от

Дружеството. Не се очаква те да имат съществен ефект върху финансовите отчети на Дружеството.

Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на

Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила.

Промените са свързани със следните стандарти:

 Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС 37

Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС;

 Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС;

 Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2013 г., приет от ЕС;

 Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите като

текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2023 г., все още не е приет от ЕС;

 Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за приложение

2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от

ЕС;

 Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и

грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023 г., все

още не са приети от ЕС;

 Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и пасиви

произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г. все още не са приети от ЕС;

 Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО 17 и

МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., все още не са приети от ЕС;

 Изменения в МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари 2016 г., все

още не са приети от ЕС.

4. Счетоводна политика

4.1. Общи положения

Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финансов отчет за периода,

приключващ на 31 декември 2021 година, са представени по-долу.

Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на отделните видове активи,

пасиви, приходи и разходи, съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно по-нататък в

счетоводната политика към финансовия отчет.

Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани счетоводни

оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на ръководството към

датата на изготвяне на годишния финансов отчет, реалните резултати могат да се различават от

направените оценки и допускания.

4.2. Представяне на финансовия отчет

Финансовият отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на финансови отчети”.

Дружеството прие да представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен

отчет.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато Дружеството:

 прилага счетоводна политика ретроспективно;

 преизчислява ретроспективно позиции във финансовия отчет; или

 преклаcифицира позиции във финансовия отчет.

4.3. Сделки с чуждестранна валута

Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по

официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна банка).

Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки и

преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период, се

признават в печалбата или загубата.

Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по обменния

курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по справедлива

стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на която е определена

справедливата стойност.

Българският лев е фиксиран към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв.

4.4. Приходи

Приходите на Дружеството са свързани основно с операции с финансови инструменти в съответствие

с бизнеса на Дружеството. В зависимост от класификацията на активите, с които са свързани,

приходите се класифицират в две основни групи – печалби от операции с финансови инструменти и

финансови приходи. Първата група включва печалба/(загуба) от продажба на акции, промяна в

справедлива стойност на финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или

загубата и приходи от продажба на финансови активи (вземания по цесии). Като финансови приходи

се представят Приходи от лихви по заеми и приходи от дивиденти.

Приходът се признава, когато са изпълнени следните условия:

 Сумата на прихода може да бъде надеждно оценена;

 Вероятно е икономическите ползи от сделката да бъдат получени;

 Направените разходи или тези, които предстои да бъдат направени, могат надеждно да бъдат

оценени;

4.5. Разходи за лихви и разходи по заеми

Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент. Останалите разходи

по заеми се признават като разход за периода, в който са възникнали, в годишния отчет за печалбата

или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Финансови разходи”.

4.6. Оперативни разходи

Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или на

датата на възникването им в съответствие с принципите на начисляване и съпоставимост.

4.7. Оборудване

Оборудването е от категорията на имотите, машините и съоръженията и се оценяват първоначално по

себестойност, включваща цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на

актива в работно състояние.

Последващото оценяване се извършва по цена на придобиване, намалена с натрупаните амортизации

и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат като разход и се признават в отчета за

печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за съответния период.

Последващите разходи, свързани с определен актив от имоти, машини и съоръжения, се прибавят към

балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има икономически ползи, надвишаващи

първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други последващи разходи се

признават за разход за периода, в който са направени.

Остатъчната стойност и полезният живот на имоти, машини и съоръжения се преценяват от

ръководството към всяка отчетна дата.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Имоти, машини и съоръжения, придобити при условията на лизингови договори, се амортизират на

база на очаквания полезен срок на годност, определен посредством сравнение с подобни собствени

активи на Дружеството, или на база на лизинговия договор, ако неговият срок е по-кратък.

Амортизацията на имоти, машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху

оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:

 Оборудване 3 години

Разходите за амортизация са включени в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход

на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”.

Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Дружеството е в размер на

700 лв.

4.8. Тестове за обезценка на нефинансови активи

При изчисляване размера на обезценката, Дружеството дефинира най-малката разграничима група

активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща

парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на индивидуална

база, а други – на база на единица, генерираща парични потоци.

Всички активи и единици, генериращи парични потоци, към които е разпределена репутация и

нематериални активи с неограничен полезен живот се тестват за обезценка поне веднъж годишно.

Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка, когато

събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова стойност не може да бъде

възстановена.

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или единица,

генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-високата от

справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и неговата стойност в

употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Дружеството изчислява очакваните

бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и определя подходящия

дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези парични потоци. Данните,

използвани при тестването за обезценка, се базират на последния одобрен бюджет на Дружеството,

коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни

подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща

парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството.

Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на

балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Дружеството ръководството

преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в

предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен

период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци,

надвишава нейната балансова стойност.

4.9. Инвестиционни имоти

Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на

приходи от наем и за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена и

всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни

услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото

състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална

квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и местонахождението на

инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните условия.

Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден

инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Печалба / (Загуба) от

промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти”.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

4.10. Финансови инструменти

4.10.1. Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по

договорните условия на финансовия инструмент.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия

актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят.

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено

или срокът му е изтекъл.

4.10.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

Първоначално, финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по

сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка

на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с

разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските

вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката

съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една от

следните категории:

 дългови инструменти по амортизирана стойност;

 финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;

 финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без

рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или капиталови

инструменти.

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:

 бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;

 характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата,

се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение

на начислените очаквани кредитни загуби на финансовите активи и тяхното обратно проявление, които

се представят на ред „Загуби от обезценки“ в Отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен

доход.

4.10.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните

критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:

 дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи

финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;

 съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични

потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на

главницата.

Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или

определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се

оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не

се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория

парите и паричните еквиваленти, търговските и други вземания. За финансови активи, закупени или

първоначално създадени с кредитна обезценка се прилага коригирания за кредитни загуби ефективен

лихвен процент към амортизираната стойност на финансовия актив при първоначалното признаване.

В тази категория финансови инструменти, Дружеството класифицира вземанията по предоставени

заеми, вземанията по цесии и други търговски вземания.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Търговски вземания

Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за предоставени услуги, извършени в обичайния

ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и следователно са

класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават първоначално в размер на

безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни компоненти на финансиране.

Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на договорните парични потоци и

следователно ги оценява по амортизирана стойност като използва метода на ефективната лихва.

Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Финансови активи, за които не е приложим бизнес модел „държани за събиране на договорните

парични потоци“ или бизнес модел „държани за събиране и продажба“, както и финансови активи, чиито

договорни парични потоци не са единствено плащания на главница и лихви, се отчитат по справедлива

стойност през печалбата или загубата. Всички деривативни финансови инструменти се отчитат в тази

категория с изключение на тези, които са определени и ефективни като хеджиращи инструменти и за

които се прилагат изискванията за отчитане на хеджирането.

Тази категория съдържа също така инвестиции в капиталови инструменти. Дружеството отчита всички

инвестиции в капиталови инструменти по справедлива стойност през печалбата или загубата и не е

направила неотменим избор да отчита инвестиции по справедлива стойност през друг всеобхватен

доход.

Промените в справедливата стойност на активите в тази категория се отразяват в печалбата или

загубата. Справедливата стойност на финансовите активи в тази категория се определя чрез котирани

цени на активен пазар или чрез използване на техники за оценяване, в случай че няма активен пазар.

4.10.4. Обезценка на финансовите активи

Новите изисквания за обезценка съгласно МСФО 9 използват повече информация, ориентирана към

бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“,

който замества „модела на понесените загуби“, представен в МСС 39.

Инструментите, които попадат в обхвата на новите изисквания, включват заеми и други дългови

финансови активи, оценявани по амортизирана стойност, търговски вземания, активи по договори,

признати и оценявани съгласно МСФО 15, както и кредитни ангажименти и някои договори за

финансова гаранция (при емитента), които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или

загубата.

Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.

Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на кредитния риск

и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни

и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на

инструмента.

При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:

 финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и

 финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента

на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2)

 „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към

отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази категория.

12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за

целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните кредитни

загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на

Дружеството и паричните потоци, които то действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази

разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо

кредита ефективен лихвен процент).

Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената

приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Закупени или първоначално създадени финансови активи с кредитна обезценка

След първоначалното признаване на финансов актив с кредитна обезценка, Дружеството признава

единствено кумулативните промени в очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмент, като

коректив за загуби за закупените или първоначално създадените финансови активи с кредитна

обезценка.

Към всяка отчетна дата Дружеството признава в печалбата или загубата стойността на промяната в

очакваните кредитни загуби за целия срок на инструмента като печалба или загуба от обезценка.

Предприятието признава благоприятните промени в очакваните кредитни загуби за целия срок на

инструмента като печалба от обезценка, дори ако очакваните кредитни загуби за целия срок на

инструмента са по-малки от размера на очакваните кредитни загуби, които са били включени в

приблизително оценените парични потоци при първоначалното признаване.

4.10.5. Последващо оценяване на финансовите пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови

задължения.

Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се

коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е определило даден

финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на

ефективната лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които са определени за

оценяване по справедлива стойност през печалбата или загубата (с изключение на деривативни

финансови инструменти, които са определени и ефективни като хеджиращ инструмент).

Всички разходи свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата стойност на

инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във финансовите разходи или

финансовите приходи.

4.10.6. Договори за продажба и обратно изкупуване на ценни книжа

Ценни книжа могат да бъдат давани под наем или продавани с ангажимент за обратното им изкупуване

(репо-сделка). Тези ценни книжа продължават да се признават в отчета за финансово състояние,

когато всички съществени рискове и изгоди от притежаването им остават за сметка на Дружеството. В

този случай се признава задължение към другата страна по договора в отчета за финансовото

състояние, когато Дружеството получи паричното възнаграждение.

Аналогично, когато Дружеството взима под наем или купува ценни книжа с ангажимент за обратната

им продажба (обратна репо-сделка), но не придобива рисковете и изгодите от собствеността върху тях,

сделките се третират като предоставени обезпечени заеми, когато паричното възнаграждение е

платено. Ценните книжа не се признават в отчета за финансовото състояние.

Разликата между продажната цена и цената при обратното изкупуване се признава разсрочено за

периода на договора, като се използва метода на ефективната лихва. Ценните книжа, отдадени под

наем, продължават да се признават в отчета за финансовото състояние. Ценни книжа, взети под наем,

не се признават в отчета за финансовото състояние, освен ако не са продадени на трети лица, при

което задължението за обратно изкупуване се признава като търговско задължение по справедлива

стойност и последващата печалба или загуба се включва в нетния оперативен резултат.

4.11. Данъци върху дохода

Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и текущи

данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал.

Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от

данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са платени

към датата на финансовия отчет. Текущият данък е дължим върху облагаемия доход, който се

различава от печалбата или загубата във финансовите отчети. Изчисляването на текущия данък е

базиран на данъчните ставки и на данъчните закони, които са в сила към края на отчетния период.

Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между балансовата

стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се предвижда при

първоначалното признаване на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не засяга

данъчната или счетоводната печалба.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват

данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при условие че

те са влезли в сила или е сигурно, че ще влязат в сила, към края на отчетния период.

Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер.

Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени чрез

бъдещи облагаеми доходи. Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато

Дружеството има право и намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата

данъчна институция.

Промяната в отсрочените данъчни активи или пасиви се признава като компонент от данъчния приход

или разход в печалбата или загубата, освен ако те не са свързвани с позиции, признати в другия

всеобхватен доход или директно в собствения капитал, при което съответният отсрочен данък се

признава в другия всеобхватен доход или в собствения капитал.

4.12. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по банкови

сметки.

4.13. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти

Акционерният капитал отразява номиналната стойност на емитираните акции на Дружеството.

Резервите включват общи резерви, формирани по реда на действащото търговско законодателство,

приложимо за акционерни дружества.

Натрупаната печалба включва текущия финансов резултат и неразпределени печалби и непокрити

загуби от минали години.

Всички транзакции със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета за собствения

капитал.

4.14. Провизии, условни пасиви и условни активи

Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало събитие

да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена надеждна оценка

на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия паричен поток да е

несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или конструктивно задължение

вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се признават само ако е разработен

и приложен подробен формален план за преструктуриране или ръководството е обявило основните

моменти на плана за преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи

загуби от дейността не се признават.

Сумата, която се признава като провизии, се изчислява на база най-надеждната оценка на разходите,

необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като се вземат предвид

рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато съществуват редица подобни

задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за погасяване на задължението се определя,

като се отчете групата на задълженията като цяло. Провизиите се дисконтират, когато ефектът от

времевите разлики в стойността на парите е значителен.

Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно, че ще

получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността на

съответната провизия.

Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за да се

отрази най-добрата приблизителна оценка.

В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически ресурси

в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да се оценяват

последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия и първоначално

признатата сума, намалена с натрупаната амортизация. Вероятни входящи потоци на икономически

ползи, които все още не отговарят на критериите за признаване на актив, се смятат за условни активи.

4.15. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика

Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството,

които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-долу. Основните

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни оценки са описани в

пояснение 4.16.

4.15.1. Отсрочени данъчни активи и пасиви

През отчетните периоди Дружеството е признавало печалби от промяна в справедливата стойност на

финансови активи, които не се търгуват на регулиран пазар в България, за което са начислени данъчни

пасиви. Ръководството възнамерява да реализира финансовите активи, които се търгуват на

регулиран пазар, на същия регулиран пазар в България, като при сега действащото данъчно

законодателство тези сделки се третират като необлагаеми и съответно не пораждат задължение за

начисляване на отсрочени данъчни активи и пасиви.

4.16. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки

При изготвянето на финансовия отчет ръководството прави редица предположения, оценки и

допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи.

Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и допусканията на

ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително оценените резултати.

Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-

значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е

представена по-долу.

4.16.1. Очаквани кредитни загуби на кредити и вземания

Дружеството използва корективна сметка за отчитане на обезценка на трудно събираеми и

несъбираеми вземания от клиенти и предоставени заеми. Ръководството преценява адекватността на

тази обезценка на база на възрастов анализ на вземанията, исторически опит за нивото на отписване

на несъбираеми вземания, както и анализ на платежоспособността на съответния клиент, промени в

договорените условия на плащане и др. Ако финансовото състояние и резултатите от дейността на

клиентите се влошат над очакваното, стойността на вземанията, които трябва да бъдат отписани през

следващи отчетни периоди, може да бъде по-голяма от очакваната към отчетната дата.

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими на

Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните кредитни

загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват преценката на

Дружеството. Очакваните кредитни загуби са дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен

процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент за закупени или първоначално

създадени финансови активи с кредитна обезценка).

4.16.2. Оценяване по справедлива стойност на финансови активи

При липса на котирани цени на активен пазар, ръководството използва техники за оценяване на

справедливата стойност на финансови инструменти. При прилагане на техники за оценяване

ръководството използва в максимална степен пазарни данни и предположения, които пазарните

участници биха възприели при оценяването на даден инструмент. Когато липсват приложими пазарни

данни, ръководството използва своята най-добра оценка на предположенията, които биха направили

пазарните участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били

определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на

отчетния период. Оценката по справедлива стойност на финансови активи за които не се ползва

борсова цена (котировка), а се прилага техника за оценяване отразява ефекта, който би могъл да е

настъпил в резултат на негативното влияние на Covid -19 върху съответния емитент.

4.16.3. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи

Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на

справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на пазарни

данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден

недвижим имот. В случай на необходимост, се правят допълнителни корекции, които да отразят

специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи

от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани

за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че

крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения към текущата

отчетна дата. В условията на пандемия Covid -19, тези оценки могат да се различават от

действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между

информирани и желаещи страни в края на отчетния период.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

5. Оборудване

В края на 2020 г. Дружеството е придобило имоти, машини и съоръжения за 21 хил. лв. През отчетния

период разходите за амортизации на имоти, машини и съоръжения са в размер на 7 хил. лв. Към 31

декември 2021 г. и 31 декември 2020 г. Дружеството не е предоставило имоти, машини и съоръжения

като обезпечение по свои задължения.

Дружеството няма договорни задължения за закупуване на активи, които да следва реализира през

2022 г.

6. Инвестиционни имоти

През 2020 г. Дружеството е придобило след участие в публичен търг инвестиционните имоти,

включващи земи и сгради, които се намират в гр. София и се държат с инвестиционна цел. В края на

отчетния период тези имоти са преоценени по справедлива стойност както следва.

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Балансова стойност към 1 януари

1 290

Новопридобити активи:

- чрез покупка

1 053

Нетна печалба от промяна на справедливата стойност

316

237

Балансова стойност към 31 декември

1 606

1 290

Инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получени заеми, представени в пояснение

15. През периода Дружеството е признало приходи от наеми в размер на 1 хил. лв. (2020 г.: 1 хил. лв.),

като оперативни разходи за годината са в размер на 18 хил. лв. (2020 г.: 0 - лв.).

6.1. Оценяване по справедлива стойност на инвестиционните имоти

Инвестиционните имоти на Дружеството, оценявани по справедлива стойност се класифицират в ниво

3 от в йерархията на справедливите стойности за нефинансови активи.

Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството е определена на базата на доклад

на независими лицензиран оценител от февруари 2022 г.

За извършената преоценка е използван доклад от лицензиран оценител. Използваните методи за

оценка са метод на възстановителната стойност и метод на пазарните аналози в съотношение 40% /

60%. Определената справедлива стойност се класифицира като ниво 3 от йерархията на

справедливите стойности съгласно МСФО 13.

Земя и сгради (Ниво 3)

При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи:

– сравнителен метод (метод на пазарните аналози) - при който се изхожда както от цените на

сравними имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани

цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като площ,

местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са свързани с корекцията

за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция

зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са

използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството

счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.

– метод на възстановителната стойност - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на

текущите разходи за подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване

и всички други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на

заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време, неудобства,

рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил за оценявания актив, няма

да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на еквивалентен актив.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един метод за

определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива пазарна стойност се

определят относителните тегла на отделните използвани методи.

Дружеството прилага за втора година методите и техниките за оценяване при определянето на

справедливата стойност на инвестиционни имоти. Въпреки че тези данни са субективна преценка,

ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни

предположения към текущата отчетна дата.

7. Инвестиции в дъщерни предприятия

През декември 2021 г. Дружеството е участвало в основаването на „Конкорд фонд 8 – Алтернативен

инвестиционен фонд“ АД чрез парична вноска от 50 хил. лв. Така Дружеството е придобило 99,99% от

капитала на дъщерното предприятие.

Инвестицията в дъщерното дружество е отчетена по себестойност. Дружеството не е получило

дивиденти.

Дружеството няма условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестицията в на

„Конкорд фонд 8 – Алтернативен инвестиционен фонд“ АД.

8. Предплащания и други активи

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Нетекущи

Застраховка по облигационна емисия

299

376

Нетекущи активи

299

376

Текущи

Аванс за покупка на инвестиционни имоти

294

100

Застраховка по облигационна емисия

Разходи за бъдещи периоди

Други

Текущи активи

376

183

През периода Дружеството е предоставило допълнителни аванси от 194 хил. лв. за придобиване на

земеделска земя, като срокът на договора е до 31 декември 2022 г.

9. Отсрочени данъчни активи

Отсрочените данъци възникват в резултат на временни разлики и могат да бъдат представени както

следва:

Отсрочени данъчни пасиви (активи)

1 януари 2021

Признати в

печалбата

или загубата

31 декември

2021

хил. лв.

Инвестиционни имоти

Финансови активи

Предоставени заеми

(37)

(18)

Търговски и други вземания

(69)

(23)

(92)

Вземания от свързани лица

(4)

(3)

(75)

(28)

Признати като:

Отсрочени данъчни активи

(110)

(113)

Отсрочени данъчни пасиви

Нетно отсрочени данъчни пасиви

(75)

(28)

Отсрочените данъци за сравнителния период 2020 г. могат да бъдат обобщени, както следва:

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Отсрочени данъчни пасиви (активи)

1 януари 2020

Признати в

печалбата

или загубата

31 декември

2020

хил. лв.

Инвестиционни имоти

Финансови активи

(2)

Предоставени заеми

(51)

(37)

Търговски и други вземания

(57)

(12)

(69)

Вземания от свързани лица

(4)

(95)

(75)

Признати като:

Отсрочени данъчни активи

(108)

(110)

Отсрочени данъчни пасиви

Нетно отсрочени данъчни пасиви

(95)

(75)

10. Краткосрочни финансови активи

Финансовите активи през представения отчетен период включват следните:

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Финансови активи отчитани по справедлива стойност в

печалбата или загубата:

Акции, търгувани на БФБ

7 925

7 585

Дялове в колективни инвестиционни схеми

3 032

2 815

Акции на непублични дружества

884

Балансова стойност

10 957

11 284

През отчетния период дружеството e продало държаните акции в непублични дружества с балансова

стойност към 31 декември 2020 г. в размер на 884 хил. лв. Печалбата от продажбата е в размер на 2

хил. лв. ,отчетена като печалба от операции с финансови инструменти .

В началото на пандемията Covid-19 през 2020 г. се наблюдаваше рязък спад в борсовите котировки на

основните акции, търгувани на БФБ, които впоследствие бързо възстановиха нивата си. Въпреки

негативния ефект от пандемията, цените на акциите, в които Дружеството е инвестирало, не бяха

значително повлияни, като в края на отчетния период се отчита общ ръст на стойността на портфейла

на Дружеството с около 4%. Ръст се наблюдава и при инвестициите на Дружеството в колективни

инвестиционни схеми съответно с 8 %.

Печалбите и загубите са признати в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на

ред „Печалби от операции с финансови инструменти“. Към 31 декември 2021 г. Дружеството е

предоставило свои финансови активи в размер на 9 986 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 10 250 хил. лв.)

като обезпечение по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти.

Към 31 декември 2021 г. Дружеството е заложило притежавани акции на стойност 143 хил. лв. като

обезпечение по банков заем на „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД.

10.1. Оценяване по справедлива стойност

Следната таблица представя финансовите активи, отчитани по справедлива стойност в отчета за

финансовото състояние, в съответствие с йерархията на справедливата стойност.

Тази йерархия групира финансовите активи и пасиви в три нива въз основа на значимостта на

входящата информация, използвана при определянето на справедливата стойност на финансовите

активи и пасиви. Йерархията на справедливата стойност включва следните нива:

 1 ниво: пазарни цени (некоригирани) на активни пазари за идентични активи или пасиви;

 2 ниво: входяща информация, различна от пазарни цени, включени на ниво 1, която може да

бъде наблюдавана по отношение на даден актив или пасив, или пряко (т. е. като цени) или

косвено (т. е. на база на цените); и

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

 3 ниво: входяща информация за даден актив или пасив, която не е базирана на наблюдавани

пазарни данни.

Даден финансов актив или пасив се класифицира на най-ниското ниво на значима входяща

информация, използвана за определянето на справедливата му стойност.

Финансовите активи, оценявани по справедлива стойност в отчета за финансовото състояние, са

групирани в следните категории съобразно йерархията на справедливата стойност.

31 декември 2021 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил. лв.

Активи

Финансови активи

4 595

6 362

10 957

Общо

4 595

6 362

10 957

31 декември 2020 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил. лв.

Активи

Финансови активи

4 112

6 288

884

11 284

Общо

4 112

6 288

884

11 284

Определяне на справедливата стойност на финансови активи

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не са

променени в сравнение с предходния отчетен период.

Всички пазарно търгувани акции са представени в български лева и са публично търгувани на

Българска Фондова борса София. Справедливите стойности са били определени на база на техните

борсови цени-продава към отчетната дата. Всички финансови активи на Дружеството, които са

публично търгуеми и за които е налице борсова цена, са класифицирани в ниво 1 от йерархията на

справедливата стойност.

За финансовите активи на Дружеството, класифицирани в ниво 2 и 3, се използват техники за

оценяване с помощта на независим оценител. Промените в справедливата им стойност са отчетени в

отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба от операции с

финансови активи“.

През отчетните периоди не е имало значими трансфери между нива 1 и 2.

11. Вземания по предоставени заеми

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Вземания по търговски заеми

2 428

4 962

Вземания по договори за обратно изкупуване на финансови

инструменти

439

421

Очаквани кредитни загуби

(186)

(371)

Общо вземания по предоставени заеми

2 681

5 012

Вземанията по предоставени заеми в размер на 2 428 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 4 962 хил. лв.),

включват заеми, предоставени от Дружеството и други лихвоносни вземания от търговски дружества,

придобити по силата на договори за цесия. Вземанията по предоставени заеми се олихвяват с лихвени

проценти между 4,5% - 6,5%. Въпреки влошената икономическа обстановка и негативните ефекти

върху дейността на някои заемополучатели, Дружеството е успяло да събере съществена част от

вземанията по заеми и цесии и да реализира положителни парични потоци при ръст от близо 50%

спрямо предходната 2020 г.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Вземанията по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти в размер на 439 хил. лв.,

от които 66 хил. лв. лихви (31 декември 2020 г.: 421 хил. лв., от които 48 хил. лв. лихви), са с падеж до

6 месеца след датата на финансовия отчет

Залогът по тези сделки са ликвидни акции, търгувани на БФБ, със справедлива стойност към 31

декември 2021 г. в размер на 649 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 619 хил. лв.), в резултат на което не са

признавани кредитни загуби към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г.

12. Вземания по цесии и други вземания

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Вземания по цесии

16 508

15 355

Търговски вземания

Предоставени аванси за покупка на финансови активи

1 561

673

Очаквана кредитна загуба

(913)

(688)

Търговски и други вземания

17 172

15 349

Всички вземания са със срок на получаване до 1 година от датата на отчета.

И през отчетния период Дружеството е предоставило аванси в размер на 888 хил. лв. във връзка с

договори за покупко-продажба на борсово търгувани ценни книжа резултат на което предоставените

аванси към 31 декември 2021 г. са достигнали 1 561 хил. лв. Съгласно сключените договори,

Дружеството очаква да придобие финансови инструменти срещу предоставените аванси през 2022 г.

13. Пари и парични еквиваленти

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Парични средства в банки и в брой

- български лева

Пари и парични еквиваленти

Към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г. Дружеството няма блокирани пари и парични

еквиваленти.

14. Акционерен капитал

Регистрираният акционерен капитал на Дружеството се състои от 4 609 000 броя обикновени акции с

номинална стойност 1 лв. за всяка. Всички акции са от един и същи клас и предоставят еднакви права

на акционерите - право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и право на един глас в Общото

събрание на акционерите на Дружеството.

Основните акционери на дружеството са представени както следва:

31 декември

2021

2020

Брой акции

Дивелъпмънт Груп АД

3 459 000

75,05

4 609 000

100,00

НДФ Динамик

460 000

9,98

НДФ Конкорд фонд 7 - Саут

Ийст Юръп

690 000

14,97

Общ брой акции

4 609 000

100,00

4 609 000

100,00

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Няма промяна в броя и размера на акционерния капитал. Промяната в състава и структурата на

акционерите е оповестена в пояснение 1 към финансовия отчет.

15. Задължения по заеми

Задълженията по заеми включват само финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност, и могат

да бъдат представени както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември

2021

31 декември

2020

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Облигационен заем

4 527

131

17 600

22 000

Банков заем

181

905

1 085

Задължения по договори за

обратно изкупуване на

финансови инструменти

7 297

6 934

Общо балансова стойност

12 005

7 081

18 505

23 085

15.1. Облигационен заем

На 26 ноември 2018 г. Дружеството е сключило облигационен заем със следните характеристики:

 ISIN: BG2100014187;

 Брой облигации: 22 000;

 Номинал на облигация: 1 000 лв.;

 Размер на облигационния заем: 22 000 хил. лв.;

 Срок на облигационния заем: 8 год.;

 Лихва: 5,75%;

 Период на лихвеното плащане: 2 пъти годишно на 6 месеца.

На 21 май 2019 г. Комисията за финансов надзор е одобрила проспект за допускане до търговия на

облигациите на Дружеството на Българска фондова борса. Емисията е регистрирана в Българска

фондова борса на 23 май 2019 г. и се търгува под борсов код 3D4A.За обезпечаването на емисията

облигации е сключена застраховка „Разни финансови загуби“. Текущата част от задълженията по

облигационния заем към 31 декември 2021 г. в размер на 4 527 хил. лв., от които 127 хил. лв. лихви.

(31 декември 2020 г.: 131 хил. лв., от които 131 хил. лв. лихви).

Част от задълженията по облигационния заем в размер на 89 хил. лв. са към свързани лица към 31

декември 2021 г. (31 декември 2020 г.: 89 хил. лв.).

15.2. Банков заем

През 2020 Дружеството е получило банков заем съгласно договор за банков кредит от 7 декември 2020

г. в размер на 1 100 хил. лв. с цел придобиване на недвижими имоти и дълготрайни материални активи.

Крайният срок за погасяване на заема е до 20 ноември 2027 г. По погасителен план главницата започва

да се изплаща от месец декември 2021 г. на равни месечни вноски. Заемът е отпуснат при плаващ

лихвен, състоящ се от БЛП на банката плюс надбавка за кредитен риск, като общо договореният лихвен

процент е 4%. Заемът е обезпечен с инвестиционни имоти на Дружеството с балансова стойност към

31 декември 2021 г. в размер на 1 606 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 1 290 хил. лв.).

Нетекущата част по заема към 31 декември 2021 г. е в размер на 905 хил. лв. (31 декември 2020 г.:

1 085 хил. лв.), а текущата част: 181 хил. лв., от които 1 хил. лв. лихви (31 декември 2020 г.: 16 хил. лв.,

от които 1 хил. лв. лихви).

15.3. Задължения по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти

Към 31 декември 2021 г. Дружеството има задължения по договори за обратно изкупуване на

финансови инструменти с падеж до 6 месеца. Дружеството е предоставило борсово търгувани ценни

книжа в размер на 10 635 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 10 250 хил. лв.) като обезпечение по договори

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

за обратно изкупуване на финансови инструменти. Към 31 декември 2021 г. задълженията на

Дружеството по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти възлизат на 7 296 хил. лв.,

от които 57 хил. лв. лихви (31 декември 2020 г.: 6 934 хил. лв., от които 38 хил. лв. лихви). Договореният

лихвен процент по гореописаните задължения е между 4% - 4,5% (31 декември 2020 г.: между 4,5% -

5%).

16. Задължения по цесии и други задължения

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Текущи:

Задължения по цесии

2 043

Търговски задължения

Финансови пасиви

2 107

Данъчни задължения

Нефинансови пасиви

Текущи търговски и други задължения

2 107

Нетната балансова стойност на текущите други задължения се приема за разумна приблизителна

оценка на справедливата им стойност.

17. Печалба от операции с финансови инструменти

2021

2020

хил. лв.

Печалба от промяна в справедлива стойност на финансови

активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или

загубата

370

283

Печалба от продажба на финансови активи, отчитани по

справедлива стойност в печалбата и загубата

Печалба от операции с финансови активи, отчитани по

амортизирана стойност

146

396

429

18. Финансови приходи и финансови разходи

Финансовите приходи и разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани,

както следва:

2021

2020

хил. лв.

Приходи от лихви по договори за предоставени заеми

480

888

Приходи от лихви по договори за цесии

738

686

Приходи от неустойки

188

Финансови приходи за финансови активи, които не се

отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата

1 406

1 574

Разходи за лихви по получени заеми

(1 641)

(1 633)

Разходи за лихви по договори за цесии

(115)

(154)

Разходи от неустойки

(180)

Други финансови разходи

(107)

(106)

Финансови разходи за финансови пасиви, които не се

отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата

(1 863)

(2 073)

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

19. Разходи за външни услуги

Разходите за външни услуги включват:

2021

2020

хил. лв.

Консултантски услуги

(28)

(27)

Други

(8)

(6)

(36)

(33)

През отчетния период Дружеството е признало разход за независим финансов одит в размер на 15 хил.

лв. (2020 г.: 11 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги,

несвързани с одита.

20. Разходи за данъци върху дохода

Очакваните разходи за данъци, базирани на приложимата данъчна ставка за България в размер на 10

% (2020 г.: 10 %), и действително признатите данъчни разходи в печалбата или загубата могат да бъдат

равнени, както следва:

2021

2020

хил. лв.

Печалба преди данъчно облагане

136

Данъчна ставка

10%

Очакван разход за данъци върху дохода

(14)

(9)

Данъчен ефект от:

Необлагаеми доходи

Преоценки на инвестиционни имоти

Преоценки на финансови активи

Обезценки на финансови активи

(3)

(2)

Текущ разход за данъци върху дохода

Отсрочени данъчни разходи/приходи:

Възникване и обратно проявление на временни разлики

(47)

(20)

Разходи за данъци върху дохода

(47)

(20)

През отчетния период Дружеството е реализирало данъчна загуба, която може да бъде приспадната в

периодите 2022 г. – 2026 г. Дружеството не е признало отсрочени актив за данъчни загуби както следва:

Данъчен период

Период за приспадане на

данъчните загуби

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

2019 г.

от 2020 г. до 2024 г.

2020 г.

от 2021 г. до 2025 г.

410

2021 г.

от 2022 г. до 2026 г.

522

Приложима данъчна ставка

10%

Непризнат отсрочен данъчен пасив

21. Сделки със свързани лица

Свързаните лица на Дружеството включват ключов управленски персонал, собственици и други

свързани лица под общ контрол. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са

извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

21.1. Сделки със собствениците

2021

2020

хил. лв.

Предоставени заеми

(618)

(3 118)

Върнати предоставени заеми

1 212

437

Признати приходи от лихви

244

101

Получени лихви

285

Получени плащания по други вземания

21.2. Сделки с други свързани лица под общ контрол

2021

2020

хил. лв.

Постъпления по цедирани вземания

Постъпления по предоставени заеми

149

Признати приходи от лихви

Получени лихви

Получени услуги

(1)

21.3. Сделки с ключов управленски персонал

Ключовият управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на директорите.

Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:

2021

2020

хил. лв.

Краткосрочни възнаграждения:

Заплати

Общо възнаграждения

22. Разчети със свързани лица в края на периода

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Текущи

Вземания от:

- собствениците

2 390

3 613

- други свързани лица под общ контрол

Общо текущи вземания от свързани лица

2 391

3 613

Текущи

Задължения към:

- ключов управленски персонал

Общо текущи задължения към свързани лица

Вземанията от собственици са възникнали във връзка с договори за временна финансова помощ със

срок на погасяване през 2022 г. Заемите са отпуснати при фиксиран лихвен процент при пазарни

условия. Във връзка с прилагането на МСФО 9 е призната очаквана кредитна загуба в размер на 24

хил. лв. (31 декември 2020 г.: 36 хил. лв.).

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

23. Равнение на задълженията, произтичащи от финансова дейност

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност, могат да бъдат

класифицирани, както следва:

Дългосрочни

облигационни

заеми

Краткосрочни

облигационни

заеми

Дълго

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

заеми

Общо

хил. лв.

1 януари 2021 г.

22 000

131

1 085

6 934

30 166

Парични потоци:

Плащания

(главници)

(15)

(10 474)

(10 489)

Плащания (лихви)

(1 147)

(131)

(44)

(1)

(301)

(1 624)

Постъпления

10 803

Непарични

промени:

Начислени лихви

1 274

317

1 641

Рекласификации

(4 527)

4 527

(181)

181

Други

(5)

31 декември 2021 г.

17 600

4 527

905

181

7 297

30 510

Дългосрочни

облигационни

заеми

Кратко

срочни

облигационни

заеми

Дълго

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

банкови

заеми

Кратко

срочни

заеми

Общо

хил. лв.

1 януари 2020 г.

22 000

765

6 786

29 551

Парични потоци:

Плащания

(главници)

(11 046)

Плащания (лихви)

(1 916)

(2)

(413)

(2 331)

Постъпления

1 100

11 254

12 354

Непарични

промени:

Начислени лихви

1 282

348

1 633

Рекласификации

(15)

Прихващания

31 декември 2020 г.

22 000

131

1 085

6 934

30 166

24. Условни активи и пасиви

През 2020 г. и 2021 г. няма предявени гаранционни и правни искове към Дружеството и не са

възникнали други условни пасиви за Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

25. Категории финансови активи и пасиви

Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат представени

в следните категории:

Финансови активи

Пояснение

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Финансови активи, по справедлива стойност в

печалбата или загубата:

Ценни книжа

10 957

11 284

Дългови инструменти, отчитани по

амортизирана стойност:

Вземания по предоставени заеми

2 681

5 012

Вземания по цесии и други вземания

17 172

15 349

Вземания от свързани лица

2 391

3 613

Пари и парични еквиваленти

Общо финансови активи

33 214

35 286

Финансови пасиви

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана

стойност:

Задължения по заеми

30 510

30 166

Задължения по цесии и други задължения

2 107

30 525

32 273

Вижте пояснение 4.10 за информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови

инструменти. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството относно

финансовите инструменти е представено в пояснение 26.

26. Рискове, свързани с финансовите инструменти

Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти.

Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск

и ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от изпълнителния директор. Приоритет на

ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането

си на финансови рискове. Вследствие на използването на финансови инструменти, Дружеството е

изложено на пазарен риск и по-конкретно на риск от промени във валутния курс, лихвен риск, както и

риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на оперативната и инвестиционната дейност на

Дружеството.

26.1. Анализ на пазарния риск

26.1.1. Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и Дружеството не е изложено на валутен

риск.

26.1.2. Лихвен риск

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Дружеството има задължения по банков заем с плаващ лихвен процент, като промяна в

лихвеният процент с +/- 1% пункта би довела до намаление/увеличение на финансовия резултат и

собствения капитал на Дружеството с 11 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 0 лв.).

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

26.1.3. Друг ценови риск

Дружеството е изложено на други ценови рискове във връзка с притежавани публично търгувани акции.

В следствие на използването на финансови инструменти Дружеството е изложено на пазарен риск и

по-конкретно на риск в промени на цените на търгуемите финансови инструменти.

В случай че котираната цена на публично търгуваните акции, притежавани от Дружеството, се повиши

или намали средно с 1%, финансовият резултат и собственият капитал на Дружеството ще бъдат

увеличени или респективно намалени със 106 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 101 хил. лв.).

26.2. Анализ на кредитния риск

Кредитният риск представлява риска даден контрагент да не заплати задължението си към

Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с предоставените заеми, аванси и

търговски и други вземания.

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на

финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:

Финансови активи

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Финансови активи, по справедлива стойност в печалбата или

загубата

10 957

11 284

Дългови инструменти, отчитани по амортизирана стойност:

22 257

24 002

Общо финансови активи

33 214

35 286

Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по други сделки с изключение

на задълженията по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти, които са обезпечени

с финансови активи с балансова стойност 9 986 хил. лв., както и финансови активи в размер на 143

хил. лв. за обезпечаване на чужди задължения. Дружеството редовно следи за неизпълнението на

вземанията от клиенти и други контрагенти, установени индивидуално и използва тази информация за

контрол на кредитния риск включително и мониторинг вследствие на негативните ефекти от Covid-19

пандемията през 2020 г. и 2021 г.. Ръководството на Дружеството счита, че всички гореспоменати

финансови активи, които не са били обезценявани, са финансови активи с висока кредитна оценка.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като контрагентите

са банки с добра репутация.

Дружеството използва корективна сметка за признатите очаквани кредитни загуби по видове вземания,

като равнението на движението за 2021 г. и 2020 г. е представено в таблицата по-долу:

Предоставени

заеми

Вземания по

цесии и други

вземания

Вземания от

свързани

лица

Общо

хил. лв.

хил.

лв.

Салдо към 01 януари 2021 г.

(371)

(688)

(36)

(1 095)

Признати загуби през периода

(65)

(241)

(306)

Обратно възстановени през

периода

250

277

Салдо към 31 декември 2021 г.

(186)

(913)

(25)

(1 124)

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Предоставени

заеми

Вземания по

цесии и други

вземания

Вземания от

свързани

лица

Общо

хил. лв.

хил.

лв.

Салдо към 01 януари 2020 г.

(497)

(575)

(2)

(1 074)

Признати загуби през периода

(107)

(128)

(34)

(269)

Обратно възстановени през

периода

233

248

Салдо към 31 декември 2020 г.

(371)

(688)

(36)

(1 095)

26.3. Анализ на ликвидния риск

Ликвидният риск представлява риска Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства като внимателно следи входящите и изходящи

парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни средства в

дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно. Дружеството държи пари в

банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30 дни.

Към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г. падежите на договорните задължения на Дружеството

са обобщени, както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември 2021 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Задължения по заеми

10 338

2 883

20 685

189

Търговски и други задължения

Общо

10 353

2 883

20 685

189

Текущи

Нетекущи

31 декември 2020 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Задължения по заеми

7 694

675

21 726

4 970

Търговски и други задължения

2 161

Общо

7 758

2 836

21 726

4 970

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични потоци

от финансови инструменти и по-специално наличните парични средства и вземания.

27. Политика и процедури за управление на капитала

Целите на Дружеството във връзка с управлението на капитала са:

 да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо

предприятие; и

 да осигури адекватна рентабилност за акционерите като осъществява сделките си в

съответствие с нивото на риска.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Дружеството наблюдава капитала на базата на коефициент на задлъжнялост, представляващ

съотношението на нетен дълг към собствен капитал. Нетният дълг включва сумата на заемите,

намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти.

Капиталът за представения отчетен период може да бъде анализиран, както следва:

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Собствен капитал

5 045

4 956

Общо задължения

30 542

32 275

- Пари и парични еквиваленти

(13)

(28)

Нетен дълг

30 529

32 247

Общо капитал (собствен капитал + нетен дълг)

35 574

37 203

Коефициент на задлъжнялост (нетен дълг/общо капитал)

85,82%

86,68%

Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с

промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.

В качеството си на емитент на облигации, на Дружеството e наложено спазването на следните

съотношения на база индивидуален финансов отчет:

 Съотношение Пасиви/Активи: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношение Пасиви/Активи (сума текущи + нетекущи пасиви

към общата сума на активите) не по-високо от 97%.Към 31 декември 2021 г. съотношението

пасиви/активи е в размер на 85,8% (31 декември 2020 г.: 86,7%);

 Покритие на разходите за лихви: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношението Покритие на разходите за лихви (изчислен, като

печалбата от обичайната дейност, увеличена с разходите за лихви, се разделя на разходите за

лихви) не по-ниско от 1,05. Към 31 декември 2021 г. това съотношение е в размер на 1,08 (31

декември 2020 г.: 1,05);

 Текуща ликвидност: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношение на текуща ликвидност (сумата на текущи активи

към сумата на текущи пасиви) не по-ниско от 0,5. Към 31 декември 2021 г. това съотношение е в

размер на 2.79 (31 декември 2020 г.: 3,86) на база на финансовия отчет.

Дружеството е спазило всички външно наложените изисквания за капитала, на които подлежи във

връзка със своите задължения по емитирания облигационен заем към 31 декември 2021 г. (31 декември

2020 г.: всички).

28. Събития след края на отчетния период

Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на

годишния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на следните

некоригиращи събития:

На 21 февруари 2022 г. с указ на Президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като

самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24

февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на

територията на Република Украйна.

Военните действия получиха широко международно осъждане и множество държави наложиха санкции

върху активи и операции, притежавани от Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика

бежанска криза от украински граждани.

Икономическите последици от военния конфликт в Украйна не могат да бъдат оценени, но вече

индикират за изключително сериозни ефекти върху цялостната глобална икономика. Цените на

енергията и суровините се повишиха значително, утежнявайки допълнително инфлационния натиск от

смущенията във веригата за доставки и от възстановяването от пандемията, предизвикана от Covid-

19. Очаква се ценовите сътресения да окажат влияние и в световен мащаб. Ако конфликтът търпи

негативно развитие или се проточи за по-продължителен период от време, икономическите щети ще

бъдат значими и се очаква да засегнат всички сектори на икономиката, както на България, така и на

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

ЕС. МВФ отбелязва, че санкциите срещу Русия оказват въздействие върху световната икономика и

финансовите пазари, като ще имат значителни странични ефекти и в други държави.

Във връзка с гореизложението и с оглед на неяснотите относно ефекта на наложените санкции и

ограничения Дружеството е извършило преглед на дейности, контрагенти и икономически

взаимоотношения, които биха могли да бъдат изложени на повишен риск. На база на извършения

анализ ръководството не е идентифицирало изложеност на валутен риск или риск от контрагента във

връзка с тези събития. Тъй като ситуацията е изключително динамична ръководството на Дружеството

не е в състояние да оцени надеждно влиянието на войната върху бъдещото финансово състояние и

резултатите от дейността му през 2022 г. но счита, че е възможно да има негативно влияние върху

обема и качеството на търгуемите финансови инструменти. Това от своя страна би могло да доведе

до промяна в балансовите стойности на активите на Дружеството, които във финансовия отчет са

определени при извършването на редица преценки и допускания от страна на ръководството и

отчитане на най-надеждната налична информация към датата на приблизителните оценки.

29. Одобрение на финансовия отчет

Годишния финансов отчет към 31 декември 2021 г. (включително сравнителната информация) е приет

и одобрен за издаване от Съвета на директорите на 30 март 2022 г.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

За годината, приключваща на 31 декември 2021

ПРИЕТ С РЕШЕНИЕ ОТ 30 МАРТ 2022Г. НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА „ДИВЕЛЪПМЪНТ

АСЕТС” АД.

НАСТОЯЩИЯТ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ПРЕДСТАВЯ КОМЕНТАР И АНАЛИЗ НА ФИНАНСОВИЯ

ОТЧЕТ И ДРУГА СЪЩЕСТВЕНА ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ И

РЕЗУЛТАТИТЕ ОТ ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО, ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ, СОБСТВЕНИЯ

КАПИТАЛ И ПРОМЕНИТЕ В ТЯХ. ТОЙ Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА

ГЛАВА СЕДМА ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО, ИЗИСКВАНИЯТА НА ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН,

ЗАКОНА ЗА ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА, НАРЕДБА № 2 НА КФН ЗА

ПРОСПЕКТИТЕ ПРИ ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ И ДОПУСКАНЕ ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН

ПАЗАР НА ЦЕННИ КНИЖА И ЗА РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ.

Ръководството представя своя годишен доклад и годишния финансов отчет към 31 декември 2021

г., изготвен в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане, приети от

Европейския съюз. Този финансов отчет е одитиран от „Грант Торнтон” ООД, одиторско дружество

с регистрирания одитор, отговорен за ангажимента Емилия Маринова

Описание на дейността

Дружеството е регистрирано в Република България на 13.12.2016 г. с апортна вноска на имот МОЛ

Банско. Дружеството е учредено на 7.12.2016 г. от едноличния собственик „Лизинг финанс“ АД, с

ЕИК: 131352367 и адрес на регистрация: София, ул. Г. С. Раковски № 103.

На 29.12.2016 г. с договор за продажба на акции 100% от акциите от капитала на Дружеството са

прехвърлени на „Финанс Инфо Асистанс“ ЕООД.

На 29.03.2018 г. с договор за продажба на акции са прехвърлени 100% от капитала на „Дивелъпмънт

груп” АД.

Дружеството е със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция гр. София, бул.

„Братя Бъкстон“ № 40.

През отчетния период, предметът на Дружеството се състои в инвестиране на парични средства в

ценни книжа, търговия с ценни книжа, покупко-продажба на ценни книжа, покука на вземания,

предоставяне на заеми и други незабранени от закона дейности.

Дружеството няма регистрирани клонове в страната и/или чужбина.

Структура на основния капитал

Участие

Брой акции

Номинална

стойност

(хил. лв.)

Дивелъпмънт Груп АД

75.05%

3 459 000

3 459

НДФ Динамик

9.98%

460 000

460

НДФ „Конкорд Фонд – 7 Саут Ийст Юръп”

14.97%

690 000

690

През отчетната 2021 г. не са настъпили изменения в основния капитал на Дружеството.

Към 31 декември 2021 г. „Дивелъпмънт Асетс“ АД има инвестиция с участие в размер на 99.99% и

номинална стойност 50 хил. лв. в Конкорд Фонд - 8 Алтернативен Инвестиционен Фонд .

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Управление

Съгласно действащия Търговски закон в България към 31 декември 2021 г. „Дивелъпмънт Асетс“ АД

е акционерно дружество.

Към 31 декември 2021 г. Съветът на директорите се състои от следните членове:

 Дима Климентова Шаранкова

 Биляна Илиева Вълкова

 Николай Петев Петков

Изпълнителен директор на Дружеството е Дима Климентова Шаранкова.

Човешки ресурси

Към 31 декември 2021 г. Дружеството няма назначени служители.

1. ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВО

Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от дейността

на предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред

които е изправено.

Основни показатели, характеризиращи финансовото състояние на дружеството.

В хиляди лева

2021 г.

2020 г.

ОБЩО АКТИВИ

35 587

37 231

НЕТЕКУЩИ АКТИВИ

1 997

1 762

ТЕКУЩИ АКТИВИ

33 590

35 469

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ

5 045

4 956

НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ

18 505

23 085

ТЕКУЩИ ПАСИВИ

12 037

9 190

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

35 587

37 231

В приложенията към финансовия отчет на Дружеството към 31 декември 2021 г. е представена

допълнителна информация относно оценяването и представянето на финансовото състояние.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Финансов отчет и анализ

Основните икономически показатели и коефициенти, характеризиращи дейността на Дружеството,

са:

2021 г.

2020 г.

‘000 лв.

Печалба от операции с инструменти

396

429

Приходи от наем

Финансови приходи

1 406

1 574

Финансови разходи

(1 863)

(2 073)

Загуби от обезценка на финансови активи

(29)

(21)

Приходи от наем

Печалби от промяна в справедливата стойност на инвестиционни

имоти

316

237

Разходи за външни услуги

(36)

(33)

Разходи за персонала

(24)

(20)

Разходи за амортизация и обезценка на финансови активи

(7)

Други разходи

(24)

(4)

Разходи за данъци върху дохода:

(47)

(20)

Печалба за годината

Доход на акция

0.0193 лв.

0.0152 лв.

Друг всеобхватен доход, нетно от данъци

Общо всеобхватен доход

Преглед на дейността

Текущ финансов резултат

Финансовият резултат на Дружеството за 2021 г. след данъци е печалба в размер на 89 хил. лв.

Данъчното облагане на Дружеството се извършва съгласно изискванията на местното

законодателство.

Дивиденти и разпределение на печалбата

През 2021 г. Дружеството не е изплащало дивиденти.

Финансови показатели

Основните икономически показатели и коефициенти, характеризиращи дейността на Дружеството,

са:

2021 г.

2020 г.

ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВА АВТОНОМНОСТ

Коефициент на финансова автономност:

собствен капитал/привлечени средства

0.1652

0.1443

Коефициент на задлъжнялост:

привлечен капитал/собствен капитал

6.0539

6.9294

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

2021 г.

2020 г.

ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЛИКВИДНОСТ

Коефициент на обща ликвидност

2.7906

3.2214

Коефициент на бърза ликвидност

2.7593

3.2149

Коефициент на незабавна ликвидност

0.9114

0.8910

Коефициент на абсолютна ликвидност

0.0011

0.0380

Изследователска и развойна дейност

През отчетната 2021 г. Дружеството не е реализирало изследователската и развойна дейност.

Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено

влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценки

на влиянието им върху резултатите през текущата година

Извънредно положение в България от 13 март 2020 г. до 13 май 2020 г.

В началото на 2020 г., поради разпространението на нов коронавирус (Covid-19) в световен мащаб,

се появиха затруднения в бизнеса и икономическата дейност на редица предприятия и цели

икономически отрасли. На 11 март 2020 г. Световната здравна организация обяви наличието на

пандемия от коронавирус (Covid-19). На 13 март 2020 г. Народното събрание взе решение за

обявяване на извънредно положение за период от един месец. На 24 март 2020 г. парламентът прие

„Закон за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на

Народното събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците (загл. доп. – ДВ, бр. 44

от 2020 г., в сила от 14 май 2020 г.)“. Впоследствие, извънредното положение бе удължено с още

един месец и остана в сила до 13 май 2020 г.

Извънредна епидемична обстановка в България от 14 май 2020 г. до 31 март 2022 г.

На 13 май 2020 г. Министерският съвет обяви извънредна епидемична обстановка, считано от 14

май 2020 г., която беше удължавана периодично преди изтичането на срока й. Към датата на

изготвяне на настоящия финансов отчет, срокът на извънредната епидемична обстановка е

удължен от правителството до 31 март 2022 г.

Ефект от Covid-19 върху финансовия отчет на Дружеството през 2021 г.

Към датата на съставяне на финансовия отчет все още са валидни различни ограничителни мерки

във връзка с Ковид – 19. Ръководството на Дружеството вече втора година прилага мерки, които да

гарантират здравето и работоспособността на екипа и непрекъснатостта на бизнес процеса в

съответствие с регулаторните задължения. Работният процес се осъществява при спазване на

предпазните мерки за ограничаване на заразата и последващото й разпространение.

Пандемията доведе до значителна волатилност на финансовите и стоковите пазари в България и в

световен мащаб. Различни правителства, включително България обявиха мерки за предоставяне

както на финансова, така и на нефинансова помощ за засегнатите сектори и засегнатите бизнес

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

организации. В резултат имаше рязък спад в борсовите котировки на основните акции, търгувани на

БФБ.

На глобално ниво последвалите резултати за бизнеса от икономическите смущения причинени от

пандемията са - влошени икономически перспективи, значително увеличение на очакваните

кредитни загуби и други обезценки, както и намаление на приходите породени от по-ниските обеми

и намалена активност на клиентите. Въпреки негативните последици от обявената пандемия върху

икономиката на страната, през 2021г. „Дивелъпмънт Асетс“ АД е успяло да оптимизира портфейла

си от вземания.

Стопански цели за 2022 г.

Ръководството си е поставило следните основни цели, които да бъдат постигнати през 2022 г.:

Целите на ръководството във връзка с управлението на Дружеството и през 2022г. са свързани

основно с осигуряване на темп на растеж на положителните финансови резултати от дейността на

дружеството, съобразен с реалните икономически и политически условия в страната, усложнената

международна обстановка през последните седмици, свързана с напрежението между Украйна и

Руската федерация, довела до военни действия между страните, породили след себе си налагането

на санкции и ограничения от страна на Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други

спрямо Руската Федерация, Руската централна банка, кредитни институции и компании, както и

физически лица, свързани със събитията в Украйна както и продължаващата световна пандемия

във връзка с коронавируса COVID – 19 и в съответствие с интересите на инвеститорите. Приоритет

на ръководството е осигуряването на адекватна рентабилност за акционерите в съответствие с

нивото на приемлив риск.

В тази връзка мениджмънтът на „Дивелъпмънт Асетс” АД продължава внимателно да следи

ситуацията и да търси начини за намаляване на ефекта й върху дейността и резултатите на

Дружеството. През 2022 г. своевременно ще анализираме потенциалното въздействие от

усложнената международна обстановка, в следствие на военните действия между Руската

федерация и Украйна, започнали на 24 февруари 2022г. и световната пандемия, водещи до

рестриктивни мерки, с оглед вземане на навременни и адекватни решения за смекчаване на

възможни евентуални ефекти върху дейността на дружеството. Поради непредсказуемата ситуация,

динамика в развитието на военните действия и невъзможността от предвиждане на бъдещото им

развитие, практически е невъзможно да бъдат направени количествени и качествени оценки за

обхвата и ефектите върху развитието на Дружеството и финансовото състояние за по-дълъг период

от време.

Въпреки това, към настоящия момент ръководството счита, че възникналата извънредна ситуация

от появата на COVID – 19 както и усложнената международна обстановка няма да окажат

съществено влияние върху активите и кредитния риск на Дружеството и няма да постави под

съмнение възможността на Дружеството да продължат да функционират като действащо

предприятие. Ръководството следи текущото развитие на международната ситуация и извършва

детайлна и обективна преценка на факторите и ефектите, които влияят върху бизнеса. Включително

се извършва и изследва отражението върху прилагането на МСФО 9 при отчитане на дейността на

„Дивелъпмънт Асетс” АД за следващи отчетни периоди, а именно върху влиянието му върху

кредитния риск за очаквания живот на финансовите активи, отчитани към 31 декември 2021 г. и

необходимостта от преразглеждане на очакваните кредитни загуби. Извършва се анализ на

събираемостта на вземанията, анализират се текущите условия, свързани с международната

обстановка и всякакви разумни и поддържащи прогнози, доколкото е възможно да се правят такива,

които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци.

Ръководството текущо следи портфейла си от вземания и с оглед реализиране на доходност за

Дружеството търси начини за неговото оптимизиране, като преструктурира вземания, които смята,

че са по-рискови. Основно предизвикателство за 2022 г. ще бъде неутрализиране ефекта от

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

военните действия, започнали в края на февруари 2022 г., но мениджмънтът има оптимистични

очаквания за решаването на проблема в обозримо бъдеще. Очакванията са за повишаване на

събираемостта на вземанията и придобиването на по-качествени такива, които да осигурят един

равномерен темп на нарастване на печалбата на Дружеството.

Важни събития, настъпили след датата на изготвяне на финансовия отчет

Ръководството на Дружеството не е в състояние да оцени влиянието на коронавирус пандемията и

ескалиралия конфликт в Украйна върху бъдещото финансово състояние и резултатите от дейността

му, но счита, че въздействието ще доведе до волатилност на пазарния и ценови риск, свързан с

финансовите активи на Дружеството и е възможно да има негативен ефект върху дейността на

Дружеството. Увеличаването на фирмената задлъжнялост, породена от Covid-19, може да има

негативен ефект върху кредитоспособността на длъжниците на Дружеството и върху признатите от

Дружеството очаквани кредитни загуби. Ескалацията на конфликта в Украйна, промяната в бизнес

средата и несигурната икономическа обстановка биха могли да доведат до промяна в балансовите

стойности на активите на Дружеството, които във финансовия отчет са оценени след извършването

на редица преценки и допускания, отчитайки най-надеждната налична информация към датата на

приблизителните оценки. Степента, до която Дружеството ще понесе негативни ефекти

включително и ликвидни затруднения, зависи пряко от продължителността на тази нова непозната

обстановка и икономическите мерки, които директно засягат бизнеса.

Информация по чл. 187 д от Търговския закон

През 2021 г. не са придобивани и прехвърляни собствени акции от Дружеството. Дружеството не

притежава собствени акции от капитала си.

Информация по чл. 247, ал. 2 от Търговския закон:

Получените брутни възнаграждения от Членовете на Съвета на директорите през 2021 г. са 24 хил.

лв., както следва:

 Биляна Илиева Вълкова – 6 720 лв.;

 Николай Петев Петков – 6 720 лв.;

 Дима Климентова Шаранкова – 10 577 лв.

Освен посочените брутни възнаграждения за 2021 г, членовете на СД не са получавали други

парични или непарични възнаграждения. Нямат условни или разсрочени възнаграждения от 2021 г.,

както и други суми за пенсии, обезщетения или други подобни обезщетения.

Членовете на Съвета на директорите не притежават акции от Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Участие на членовете на съвета на директорите в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 % на сто от капитала на друго

дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации, като

прокуристи, управители или членове на съвети

Дима Климентова Шаранкова

Биляна Илиева Вълкова

Николай Петев Петков

Ограничено

отговорен

съдружник

„ЕйЕмЕлСиЕфТ

и БГ” ООД с 99%

от капитала

Не участва като неограничено

отговорен съдружник в

търговски дружества

Не участва като

неограничено отговорен

съдружник в търговски

дружества

Участие в

управлениет

о на

дружества

Функция, която

изпълнява

Дружество

Функция,

която

изпълня

ва

Дружество

Функция,

която

изпълнява

Дружество

Управител

„Естакада” ЕООД

Член на

СД

„Дивелъпмънт груп”

АД

Член на СД

„Дивелъпмън

т груп” АД

Управител

„ЕйЕмЕлСиЕфТи

БГ” ООД

Член на

СД

„Алтерон“ АДСИЦ

Член на СД

„Индъстри

Дивелъпмънт

Холдинг” АД

Управител

„Пътища и

съоръжения – ГМС”

ЕООД

Член на

СД

„Индъстри

Дивелъпмънт

Холдинг” АД

Изпълнителен

директор и

Член на СД

„Стратегия

Асет

Мениджмънт“

АД

Изпълнителен

директор и член

на СД

„Грийнхаус

Стрелча” ЕАД

Член на

СД

„ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС”

ЕООД

Изпълнителен

директор и член

на СД

„Дивелъпмънт груп”

АД

Член на СД

Конкорд Фонд - 8

Алтернативен

Инвестиционен

Фонд

Описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си инструменти.

Най-значимите финансови рискове, на които е изложено Дружеството са пазарен риск, кредитен риск

и ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от изпълнителния директор. Приоритет на

ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци, като намали излагането

си на финансови пазари. Вследствие на използването на финансови инструменти, Дружеството е

изложено на пазарен риск и по-конкретно на риск от промени във валутния курс, лихвен риск, както и

риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на оперативната и инвестиционната дейност

на Дружеството.

Управление на капиталовия риск

Целите на „Дивелъпмънт Асетс“ АД при управление на капитала са да продължи като действащо

дружество с цел доходност за акционерите и поддържане на оптимална капиталова структура, за да

се намали цената на капитала.

Политиката на ръководството е да се поддържа стабилна капиталова база, така че да се съхрани

доверието на собствениците и на пазара като цяло и да може да се осигурят условия за развитие

на бизнеса в бъдеще.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Управление на финансовия риск

В хода на обичайната си стопанска дейност дружеството е изложено на различни финансови

рискове, които са:

 кредитен риск;

 ликвиден риск;

 пазарен риск;

 оперативен риск.

В настоящия доклад е оповестена информация относно експозицията на Дружеството спрямо всеки

от горепосочените рискове, целите, политиките и процеси в Дружеството по оценяване, и

управление на риска, и управлението на капитала. Допълнителни количествени оповестявания са

включени в бележките към финансовия отчет.

Основни положения за управление на риска

Членовете на управителния съвет носят отговорността за установяване и надзор на рамката за

управление на рисковете в Дружеството.

Политиките за управление на риска в Дружеството са установени с цел да идентифицират и

анализират рисковете, влияещи върху Дружеството, да установяват граници за поемане на рискове

по отделни видове, дефинират правила за контрол върху рисковете и спазване на установените

граници. Политиките и системите по управление на рисковете подлежат на регулярна проверка с

цел установяване на настъпили изменения на пазара и дейностите на Дружеството. Дружеството

чрез обучение и прилагане на установените стандарти и процедури за управление цели да развие

дисциплина и конструктивна контролна среда, където всички служители разбират своята роля и

задължения.

Кредитен риск

Кредитният риск е рискът, че контрагентът няма да изпълни задълженията си по даден финансов

инструмент или договор, което води до финансова загуба. Дружеството е изложено на кредитен риск

във връзка с предоставените заеми, аванси и търговски и други вземания.

Експозицията към кредитен риск зависи от индивидуалните характеристики на отделните клиенти.

Демографската структура на клиентите и риска от неплащане в индустрията или в страната, в която

те оперират влияят в по-малка степен на кредитният риск.

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на

финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено по-долу:

Финансови активи

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Финансови активи, по справедлива стойност в печалбата или

загубата

10 957

11 284

Дългови инструменти, отчитани по амортизирана стойност:

22 257

24 002

Общо финансови активи

33 214

35 286

Дружеството е заложило притежавани акции с пазарна стойност 143 хил. лв. към 31 декември 2021г.

като обезпечение по банков кредит на свързани лица. Задълженията на Дружеството по договори

за обратно изкупуване на финансови инструменти са обезпечени с финансови активи с балансова

стойност 9 986 хил. лв. Дружеството редовно следи за неизпълнението на вземанията от клиенти и

други контрагенти, установени индивидуално и използва тази информация за контрол на кредитния

риск. Политика на Дружеството е да извършва транзакции само с контрагенти с добър кредитен

рейтинг. Ръководството на Дружеството счита, че всички гореспоменати финансови активи, които

не са били обезценявани, са финансови активи с висока кредитна оценка.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като

контрагентите са банки с добра репутация.

Ефектите от Covid-19 върху вземанията по предоставени заеми са представени в пояснение 11

Вземания по предоставени заеми.

Дружеството използва корективна сметка за признатите очаквани кредитни загуби по видове

вземания, като равнението на движението за 2021 г. е представено в таблицата по-долу:

Предоставен

и заеми

Вземания по

цесии и

други

вземания

Вземания от

свързани

лица

Общо

хил. лв.

Салдо към 01 януари 2021 г.

(371)

(688)

(36)

(1 095)

Признати загуби през периода

(65)

(241)

(306)

Обратно възстановени през

периода

250

277

Салдо към 31 декември 2021 г.

(186)

(913)

(25)

(1 124)

Ликвиден риск

Ликвидният риск представлява риска Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства като внимателно следи входящите и

изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни

средства в дългосрочен план – за периоди от 180 и 360 дни, се определят месечно.

Дружеството държи пари в банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до 30

дни.

Към 31 декември 2021 г. падежите на договорните задължения на Дружеството са обобщени, както

следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември 2021 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

‘000 лв.

Задължения по заеми

10 338

2 883

20 685

189

Търговски и други задължения

Общо

10 353

2 883

20 685

189

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Текущи

Нетекущи

31 декември 2020 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

‘000 лв.

Задължения по заеми

7 694

675

21 726

4 970

Търговски и други задължения

2 161

Общо

7 758

2 836

21 726

4 970

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични

потоци от финансови инструменти и по-специално наличните парични средства и вземания.

Пазарен риск

Пазарен риск е рискът, при промяна на пазарните цени, като курс на чуждестранна валута, лихвени

проценти или цени на капиталови инструменти, доходът на дружеството или стойността на неговите

инвестиции да бъдат засегнати. Целта на управлението на пазарния риск е да управлява и

контролира експозицията на пазарен риск в приемливи граници, като се оптимизира

възвръщаемостта.

Валутен риск

Дружеството е изложено на валутен риск при покупки и/или продажби и/или поемане на заеми

различни от функционалната валута. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не отчита вземания и

задължения, няма сделки и не се очакват такива, във валута различна от български лева, поради

което Дружеството не е изложено на валутен риск.

Лихвен риск

Лихвеният риск произтича от колебанията в цената на финансовите инструменти, с които

Дружеството оперира, в зависимост от промените в лихвените нива.

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Към 31 декември 2021 г. Дружеството не е изложено на риск от промяна на

пазарните лихвени проценти по търговските си и облигационни заеми, тъй като те са с фиксирани

лихвени проценти.

Оперативен риск

Оперативни рискове възникват от всички операции на Дружеството.

Целта на Дружеството е да се управлява оперативния риск, така че да се балансира между

избягването на финансови загуби и увреждане на репутацията на Дружеството, и цялостната

ефективност на разходите и да се избягват процедурите за контрол, които ограничават

инициативата и творчеството.

Основната отговорност за разработване и прилагане на контроли за оперативния риск се възлага

на висшето ръководство. Тази отговорност се подпомага от развитието на общи стандарти за

Дружеството за управление на оперативния риск в следните области:

 изисквания за подходящо разпределение на задълженията, включително и независимо

оторизиране на сделки;

 изисквания за равняване и мониторинг на сделките;

 съответствие с регулаторните и други правни изисквания;

 документация за контрол и процедури;

 изисквания за периодична оценка на оперативните рискове и адекватността на контролите

и процедурите за справяне с идентифицираните рискове;

 изисквания за докладване на оперативни загуби и предложените коригиращи действия;

 развитие на аварийни планове;

 обучение и професионално развитие;

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

 етични и бизнес стандарти;

 намаляване на риска, включително застраховка, когато това е ефективно.

В резултат на коронавируса Covid-19 бизнесът трябва да се справя с предизвикателства, свързани

с намалени приходи и нарушени вериги за доставки. Докато някои държави започнаха да облекчават

ограниченията, отпускането на мерките става постепенно в България при несигурност за

удължаване на мерките за неопределени бъдещи периоди.

Запази се броя и структурата на служителите, наети по договори за управление и не се наложи да

се пристъпва към освобождаване им. Промени в режима и начина на работа също не бяха

необходими с изключение на това, че работната среда беше организирана така, че да се спазва

препоръчителната безопасна дистанция между служителите, при спазване на указанията и

предписанията на здравните власти. На служителите бяха предоставени средства за дезинфекция

и предпазни маски, а достъпът на външни лица до офисите и помещенията беше силно ограничен.

Икономическият растеж продължава да бъде обусловен от пандемията, тъй като редица държави

от ЕС изпитват затруднения поради съчетаването от повишен натиск върху здравните системи и

недостиг на персонал поради заболявания, карантини и задължения за оказване на здравни грижи.

В края на 2020 г. се подготви Национален план за ваксиниране на населението срещу COVID-19,

като темпът на изпълнението му през отчетната година все още не достигнал таргетираната

граница. Действията по него се координират с общата Стратегия за ваксини срещу коронавируса на

ЕС, тъй като Европейската комисия и държавите членки постигнаха съгласие по съвместно действие

на равнище ЕС по отношение на осигуряване на доставките на достатъчно ваксини и предоставяне

на подкрепа за разработването на ваксини.

Оценяване по справедлива стойност

Следната таблица представя финансовите активи и пасиви, отчитани по справедлива стойност в

отчета за финансовото състояние, в съответствие с йерархията на справедливата стойност.

Тази йерархия групира финансовите активи и пасиви в три нива въз основа на значимостта на

входящата информация, използвана при определянето на справедливата стойност на финансовите

активи и пасиви. Йерархията на справедливата стойност включва следните нива:

 1 ниво: пазарни цени (некоригирани) на активни пазари за идентични активи или пасиви;

 2 ниво: входяща информация, различна от пазарни цени, включени на ниво 1, която може да

бъде наблюдавана по отношение на даден актив или пасив, или пряко (т. е. като цени) или

косвено (т. е. на база на цените); и

 3 ниво: входяща информация за даден актив или пасив, която не е базирана на наблюдавани

пазарни данни.

Даден финансов актив или пасив се класифицира на най-ниското ниво на значима входяща

информация, използвана за определянето на справедливата му стойност.

Финансовите активи и пасиви, оценявани по справедлива стойност в отчета за финансовото

състояние, са групирани в следните категории съобразно йерархията на справедливата стойност.

31 декември 2021 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил. лв.

Активи

Финансови активи

4 595

6 362

10 957

Общо

4 595

6 362

10 957

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

31 декември 2020 г.

Ниво 1

Ниво 2

Ниво 3

Общо

хил. лв.

Активи

Финансови активи

4 112

6 228

884

11 284

Общо

4 112

6 228

884

11 284

Определяне на справедливата стойност на финансови активи

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност, не

са променени в сравнение с предходния отчетен период.

Всички пазарно търгувани акции са представени в български лева и са публично търгувани на

Българска Фондова борса София. Справедливите стойности са били определени на база на техните

борсови цени-продава към отчетната дата. Всички финансови активи на Дружеството, които са

публично търгуеми и за които е налице борсова цена, са класифицирани в ниво 1 от йерархията на

справедливата стойност.

За финансовите активи на Дружеството, класифицирани в ниво 2 и 3, се използват техники за

оценяване с помощта на независим оценител. Промените в справедливата им стойност са отчетени

в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба от операции с

финансови активи“.

Политика и процедури за управление на капитал

Целите на Дружеството във връзка с управлението на капитала са:

 да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо

предприятие; и

 да осигури адекватна рентабилност за акционерите като осъществява сделките си в

съответствие с нивото на риска.

Дружеството наблюдава капитала на базата на коефициент на задлъжнялост, представляващ

съотношението на нетен дълг към собствен капитал. Нетният дълг включва сумата на заемите,

намалена с балансовата стойност на парите и паричните еквиваленти.

Капиталът за представения отчетен период може да бъде анализиран, както следва:

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Собствен капитал

5 045

4 956

Общо задължения

30 542

32 270

- Пари и парични еквиваленти

(13)

(28)

Нетен дълг

30 529

32 242

Общо капитал (собствен капитал + нетен дълг)

35 574

37 198

Коефициент на задлъжнялост (нетен дълг/общо капитал)

85,82%

86,68%

Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие с

промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.

В качеството си на емитент на облигации, на Дружеството e наложено спазването на следните

съотношения на база финансов отчет:

 Съотношение Пасиви/Активи: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношение Пасиви/Активи (сума текущи + нетекущи

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

пасиви към общата сума на активите) не по-високо от 97%. Към 31 декември 2021 г. на база

индивидуален финансов отчет, това съотношение е в размер на 85,8%;

 Покритие на разходите за лихви: Емитентът поема задължение през периода до изплащането

на облигационния заем да поддържа съотношението Покритие на разходите за лихви

(изчислен, като печалбата от обичайната дейност, увеличена с разходите за лихви, се разделя

на разходите за лихви) не по-ниско от 1,05. Към 31 декември 2021 г. това съотношение е в

размер на 1,08;

 Текуща ликвидност: Емитентът поема задължение през периода до изплащането на

облигационния заем да поддържа съотношение на текуща ликвидност (сумата на текущи

активи към сумата на текущи пасиви) не по-ниско от 0,5. Към 31 декември 2021 г. това

съотношение е в размер на 2,79 на база индивидуален финансов отчет.

Дружеството е спазило външно наложените изисквания за капитала, на които подлежи във връзка

със своите задължения по емитирания облигационен заем към 31 декември 2021 г.

Използваните от предприятието финансови инструменти, а когато е съществено за

оценяване на активите, пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат, се

оповестяват и:

а) целите и политиката на предприятието по управление на финансовия риск,

включително политиката му на хеджиране на всеки основен тип хеджирана позиция, за която

се прилага отчитане на хеджирането;

б) експозицията на предприятието по отношение на ценовия, кредитния и ликвидния риск

и риска на паричния поток.

„Дивелъпмънт Асетс” АД няма отворени хедж позиции, а експозицията на предприятието по

отношение на кредитния и ликвидния риск и риска на паричния поток е посочена в т.1 от настоящия

доклад - описание на основните рискове, пред които дружеството е изправено.

Друга информация, съгласно Наредба №2/09.11.2021г. на КФН за първоначално и последващо

разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни

книжа до търговия на регулиран пазар

2. Информация в стойностно и количествено изражение относно основните категории

стоки, продукти и/или предоставени услуги с посочване на техния дял в приходите от

продажби на дружеството като цяло и промените настъпили през отчетната финансова

година.

Дружеството оперира изцяло на българския пазар. Дружеството не извършва производствена

дейност или търговия със стоки. През 2021 г. основната дейност на дружеството е свързана с

покупка на финансови инструменти на атрактивни цени и реализирането на доходност при

продажбата им.

2021

2020

Вид приход

хил. лв.

Печалба от промяна в справедлива стойност на финансови

активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или

загубата

370

17,47%

283

12,64%

Печалба от продажба на финансови активи, отчитани по

справедлива стойност в печалбата и загубата

0.19%

0.00%

Печалба от операции с финансови активи, отчитани по

амортизирана стойност

1,04%

146

6,52%

Печалба от промяна в справедливата стойност на

инвестиционни имоти

316

14.92%

237

10.58%

Приходи от лихви по договори за предоставени заеми

480

22,66%

888

39,64%

Приходи от лихви по договори за цесии

738

34,84%

686

30,62%

Приходи от неустойки

188

8.88%

0.00%

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Общо

2 118

100,00%

2 240

100,00%

3. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,

вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали,

необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента

на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/потребител, като в

случай, че относителния дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите

от продажби, информация за всяко лице поотделно.

Дружеството оперира изцяло на национален пазар и не извършва производствена дейност, няма

източници за снабдяване с материали и услуги.

4. Информация за сключени съществени сделки.

Информация за сключените съществени сделки на Дружеството се съдържа в т. 1 от настоящия

доклад.

5. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през

отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън

обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които

дружеството или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на сделките,

характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на въздействието

върху финансовото състояние на емитента.

Свързаните лица на Дружеството включват ключов управленски персонал, собственици и други

свързани лица под общ контрол. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не

са извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.

Членовете на СД не са сключвали с дружеството договори, които са извън обичайната му дейност

или съществено да се отклоняват от пазарните условия съгласно чл. 240б от ТЗ.

Сделки със собственици

2021

2020

хил. лв.

Предоставени заеми

(618)

(3 118)

Върнати предоставени заеми

1 212

437

Признати приходи от лихви

244

101

Получени лихви

285

Получени плащания по други вземания

Сделки с други свързани лица под общ контрол

2021

2020

хил. лв.

Постъпления по цедирани вземания

Постъпления по предоставени заеми

149

Признати приходи от лихви

Получени лихви

Получени услуги

(1)

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Сделки с ключов управленски персонал

Ключовият управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на директорите.

Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:

2021

2020

хил. лв.

Краткосрочни възнаграждения:

Заплати

Общо възнаграждения

Разчети със свързани лица в края на периода

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Текущи

Вземания от:

- собствениците

2 390

3 613

- други свързани лица под общ контрол

Общо текущи вземания от свързани лица

2 391

3 613

Текущи

Задължения към:

- ключов управленски персонал

Общо текущи задължения към свързани лица

Вземанията от собственици са възникнали във връзка с договор за временна финансова помощ със

срок на погасяване през 2022 г. Заемът е отпуснат при фиксиран лихвен процент при пазарни

условия. Във връзка с прилагането на МСФО 9 е призната очаквана кредитна загуба в размер на 24

хил. лв. (31 декември 2020 г. - 36 хил. лв.).

Задълженията по облигационния заем към свързани лица към 31 декември 2021 г. са в размер на

89 хил. лв. (31 декември 2021 г. – 89 хил. лв.)

Дружеството не е сключвало други съществени договори, извън тези, свързани с дейността му.

6. Информация за събития и показатели с необичаен за дружеството характер, имащи

съществено влияние върху дейността му и реализираните от него приходи и извършени

разходи. Оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година.

Пандемията доведе до значителна волатилност на финансовите и стоковите пазари в България и в

световен мащаб. Различни правителства, включително България обявиха мерки за предоставяне

както на финансова, така и на нефинансова помощ за засегнатите сектори и засегнатите бизнес

организации. В резултат имаше рязък спад в борсовите котировки на основните акции, търгувани на

БФБ.

7. Информация за сделки, водени извънбалансово - характер и бизнес цел, посочване

финансовото въздействие на сделките върху дейност, ако рискът и ползите от тези сделки

са съществени за дружеството.

През годината няма предявени гаранционни и правни искове към Дружеството и не са възникнали

други условни пасиви за Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

8. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и

чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти),

както и инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група и източниците/начините за

финансиране.

През декември 2021 г. Дружеството е участвало в основаването на „Конкорд фонд 8 – Алтернативен

инвестиционен фонд“ АД, като е направило парична вноска от 50 хил. лв. Така Дружеството е

придобило 99,99% от капитала на дъщерното предприятие. „Дивелъпмънт Асетс” АД няма други

дъщерни дружества.

Инвестициите на дружеството в ценни книжа са с търговска цел и не надхвърлят 5% от капитала на

съответното дружество.

В края на отчетния период Дружеството има оборудване на стойност 14 хил. лв.

Дружеството притежава инвестиционни имоти, състоящи се от земи и сгради в гр. София,

преоценени по справедлива стойност на база доклад, изготвен от лицензиран оценител.

Използваните методи за оценка са метод на възстановителната стойност и метод на пазарните

аналози в съотношение 40% / 60%. Определената справедлива стойност се класифицира като ниво

3 от йерархията на справедливите стойности съгласно МСФО 13. Нетната печалба от промяна на

справедливата стойност на имотите е 316 хил. лв.

Инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по получени заеми, подробна информация

за получения банков заем е представена в пояснение 15 Банкови заеми в Поясненията към

финансовия отчет.

9. Информация относно сключените от дружеството, от негово дъщерно дружество или

дружеството майка, в качеството им на заемополучатели договори за заем.

През 2020 г. „Дивелъпмънт Асетс” АД е получило инвестиционен банков заем в размер на 1 100 хил.

лв. за финансиране покупка на инвестиционен имот, намиращ се в гр. София. Заемът е със срок 7

години и се изплаща на равни месечни вноски с гратисен период на главницата от 11 месеца.

Заемът е отпуснат при плаващ лихвен процент, състоящ се от БЛП на банката плюс надбавка. Към

датата на сключване на договора за банков кредит договореният лихвен процент е 4%. Нетекущата

част по заема към 31 декември 2021 г. е в размер на 905хил. лв., а текущата част: 181 хил. лв., от

които 1 хил. лв. лихви. Заемът е обезпечен с инвестиционни имоти на Дружеството с балансова

стойност към 31 декември 2021 г. в размер на 1 606 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 1 290 хил. лв.).

През отчетния период Дружеството няма нови сключени заеми.

Задълженията, отчитани по амортизирана стойност, са както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември

2021

31 декември

2020

31 декември

2021

31 декември

2020

хил. лв.

Облигационни заеми

4 527

131

17 600

22 000

Банков заем

181

905

1 085

Задължение по договори за

обратно изкупуване на

финансови инструменти

7 297

6 934

Общо балансова стойност

12 005

7 081

18 505

23 085

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Договореният лихвен процент по гореописаните задължения към 31 декември 2021г. е между 4.0%

- 4.5% в сравнение с 4,5% и 5% към 31 декември 2020г.

Задължения по облигационен заем

Вид

2021 г.

2020 г.

‘000 лв.

Облигационен заем

22 000

ОБЩО:

22 000

На 26.11.2018 г. „Дивелъпмънт Асетс” АД издава емисия облигация със следните параметри:

 ISIN код: BG2100014187

 Размер на облигационния заем: 22 000 000 (двадесет и два милиона) лева

 Валута на облигационния заем: ЛЕВ

 Брой корпоративни облигации: 22 000 (двадесет и две хиляди) броя

 Дата на издаване: 26 ноември 2018 г.

 Вид на корпоративните облигации: обикновени, лихвоносни, безналични, поименни,

свободно прехвърляеми, обезпечени

 Срочност: 8 (осем) години

 Обезпечение: застраховка „Финансов риск”, валидна за срока на облигационния заем.

Дружеството има сключен договор за довереник на облигационерите по емисията облигации.

Облигационния заем е с падеж на лихвени плащания на 6 месечен период, считано от 26 май 2020

г., като последното лихвено плащане следва да бъде на 26 ноември 2026 г. Падежите на

главничните плащания започват от 26 май 2022 г., отново на 6 месечен период, като последното

главнично плащане следва да бъде направено на 26 ноември 2026 г. Считано от 23 май 2020 г.

издадените облигации на дружеството са допуснати до търговия на Българска фондова борса. За

обезпечение на облигацията, Дружеството е сключило и поддържа активна застраховка „Разни

финансови загуби“ в ползва на Банката довереник на облигационерите.

На 21 май 2020 г. Комисията за финансов надзор е одобрила проспект за допускане до търговия на

облигациите на Дружеството на Българска фондова борса. Емисията е регистрирана в Българска

фондова борса на 23 май 2020 г. и се търгува под борсов код 3D4A. За обезпечаването на емисията

облигации е сключена застраховка „Разни финансови загуби“. Текущата част от задълженията по

облигационния заем към 31 декември 2021 г. в размер на 4 527 хил. лв. (31 декември 2020 г: 131

хил. лв.) представлява лихви в размер на 127 хил. лв. и главници в размер на 4 400 хил. лв..

Дружеството е обслужвало задължения си за изплащане на лихви по облигационен заем без

съществено забавяне, въпреки пандемичната ситуация, в която се развиваше дейността му през

отчетния период.

За обезпечаване на вземането на облигационерите по главницата на облигационния заем с обща

номинална стойност в размер на 22 000 000 лева, включително в случаите на удължаване

срока/падежа на емисията, както и на вземанията за всички дължими върху главницата лихви по

облигационния заем "Дивелъпмънт Асетс" АД е сключило застраховка финансов риск в полза на

Банката Довереник на облигационерите, с действие на полицата до датата на пълно погасяване на

облигационния заем. Дружеството поддържа договор за застраховка със ЗАД Армеец на всички

плащания по Облигационната емисия срещу риска от неплащане, в полза на Банката Довереник на

облигационерите по смисъла на КЗ. Към датата на настоящия отчет ЗАД Армеец отговаря на

изискванията за минимално ниво на кредитен рейтинг по чл. 34, ал. 1 от Наредба 2 от 09.11.2021 г.

за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни

книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (https://www.bcra-

bg.com/bg/ratings/armeec-rating). Кредитният рейтинг на застрахователя е изготвен от БАКР -

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Агенция за кредитен рейтинг АД, която е регистрирана в съответствие с Регламент (ЕО) №

1060/2009.

Дългосрочните стратегически планове са насочени към динамично и ефективно управление на

Дружеството и инвестициите на дружеството с цел формиране на разнообразни източници на

доходност.

10. Информация за отпуснатите от Дружеството или от негови дъщерни дружества заеми,

предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово

дъщерно дружество, включително и на свързани лица.

Краткосрочните заеми, предоставени от Дружеството са в размер на 16 590 хил. лв. предоставени

при средна годишна лихвени нива в размери между 5,00% и 6,5%. Срокът на погасяване на заемите

към 31 декември 2021 г. не е по-дълъг от една година.

Вземанията по договори за обратно изкупуване на финансови инструменти в размер на 439 хил. лв.,

от които 66 хил. лв. лихви (31 декември 2020 г.: 421 хил. лв., от които 48 хил. лв. лихви), са с падеж

до 6 месеца.

Залогът по тези сделки са ликвидни акции, търгувани на БФБ, със справедлива стойност към 31

декември 2021 г. в размер на 649 хил. лв. (31 декември 2020 г.: 619 хил. лв.), в резултат на което не

са признавани кредитни загуби към 31 декември 2021 г. и 31 декември 2020 г.

Към 31 декември 2021 г. Дружеството е предоставило свои финансови активи в размер на 10 635

хил. лв. (31 декември 2020 г.: 10 250 хил. лв.) като обезпечение по договори за обратно изкупуване

на финансови инструменти.

Към 31 декември 2021 г. Дружеството е заложило акции на стойност 143 хил. лв. като обезпечение

по банков заем на свързано лице.

Краткосрочните заеми, предоставени на Дружеството - майка, в размер на 2 390 хил. лв., са

отпуснати при средна годишна лихвена в размер на 6.50%. Срокът на погасяване на заемите към 31

декември 2021 г. е до 1 година от датата на отчета.

Новоучреденото дъщерно дружество не е предоставяло заеми.

11. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа през

отчетния период.

Дружеството не е емитирало нова емисия ценни книжа през отчетния период.

12. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във

финансовия отчет за финансовата година и по-рано публикувани прогнози за тези резултати.

Ръководството на „Дивелъпмънт Асетс” АД не е публикувало прогнози за постигане на финансови

резултати за 2021 г.

13. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с

посочване на възможностите за обслужване на задълженията и евентуалните заплахи и

мерки, които дружеството е предприело или предстои да предприеме с оглед отстраняването

им.

През 2021 г. инвестициите на Дружеството се финансират основно чрез използване на комбинирана

схема от собствени средства от оперативна дейност и средства от емитираната през 2018 г. емисия

облигации.

В таблиците са представени данни за нетната стойност на активите към 31 декември 2021 г., както

и за капиталовата структура на Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Нетната стойност на активите към 31 декември 2020 г.

Хил. лв.

Активи

Пасиви

1. Текущи активи

33 590

1. Текущи пасиви

12 037

2. Нетекущи активи

1 997

2. Нетекущи пасиви

18 505

Общо активи:

35 587

Общо пасиви:

30 542

Нетна стойност на активите (NAV)

5 045

Капиталова структура към 31 декември 2021 г.

Хил. лв.

Собствен капитал

5 045

Облигационни заеми

17 600

Банков заем

905

Текущи задължения

12 037

Към края на 2021 г. привлеченият капитал на дружеството възлиза на 30 542 хил. лв. и се формира

главно от облигационната емисия, банков кредит и други текущи заеми.

Към 31 декември 2021 г. съотношението Дългосрочни пасиви/Собствен капитал е 3.67.

14.Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване

размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на

финансиране на тази дейност.

Инвестиционните намерения на Дружеството са свързани с постигане на разумна доходност за

акционерите при консервативни нива на риск. Реализирането им през 2021 г. ще бъде основно чрез

собствени средства от оперативна дейност и привлечен капитал.

Възможните промени в структурата на финансиране на инвестиционната дейност са свързани с

промените в пазара, действащ в условията на COVID-19 и възникналият в края на февруари 2022г.

конфликт в Украйна

15.Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи на

управление на емитента и на неговата икономическа група.

През отчетния период няма настъпили промени в основните принципи на управление както на

Дружеството, така и на икономическата група към която то принадлежи.

16.Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система на вътрешен контрол и система за управление на

рискове.

Информация за основните характеристики на прилаганите от Дружеството в процеса на изготвяне

на финансовите отчети система на вътрешен контрол и система на управление на рисковете се

съдържа в Декларацията за корпоративно управление.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

17. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната

финансова година.

През отчетния период няма промяна в членовете на Съвета на Директорите на дружеството.

18. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от

членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година,

изплатени от дружеството и негови дъщерни дружества.

Възнагражденията - брутно, получени общо през годината от членовете на Съвета на Директорите:

 Биляна Илиева Вълкова – член на СД – 6 720 лв.;

 Николай Петев Петков – член на СД - 6 720 лв.;

 Дима Климентова Шаранкова – Изпълнителен член на СД - 10 577 лв.

През разглеждания отчетен период, членовете на Съвета на директорите не са получили

допълнителни парични и/или непарични възнаграждения.

През годината не са възникнали условни или разсрочени възнаграждения.

През периода Дружеството няма дължими суми за изплащане на пенсии, обезщетения при

пенсиониране или други подобни обезщетения.

20.Информация за известните на дружеството договорености, в резултат на които в бъдещ

период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от

настоящи акционери или облигационери.

Към 31 декември 2021 г. на Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ

период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от

настоящи акционери или облигационери.

21.Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,

касаещи задължения или вземания от дружеството в размер най-малко 10 на сто от

собствения му капитал.

Към 31 декември 2021 г. Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни

производства, касаещи задължения или вземания в размер най-малко 10 на сто от собствения му

капитал.

Прилагане на Националния кодекс за корпоративно управление

„Дивелъпмънт Асетс” АД спазва изцяло основните постановки на Националния кодекс за

корпоративно управление.

Главната насока при изпълнение на ангажиментите на кодекса е привеждане на всички вътрешни

актове на дружеството и цялостната му дейност в съответствие с непрекъснато изменящата се

действаща нормативна уредба. Всички финансови отчети на дружеството се изготвят съгласно

МСФО, а годишният одит се извършва от независим одитор с оглед осигуряване на безпристрастна

и обективна преценка за начина, по който са изготвени и представени тези отчети. Отчетите се

придружават от подробни доклади за дейността.

Повишаване доверието на акционерите, инвеститорите и заинтересуваните от управлението и

дейността на дружеството лица е един от основните ангажименти на корпоративното управление. В

тази насока Дружеството доказва позицията си на стабилна институция. През 2021 г. Дружеството

прилага различни начини за разкриване на текуща информация относно финансовото и

икономическото си състояние.

„Дивелъпмънт Асетс” АД участва активно в различни форми на взаимно сътрудничество с държавни

институции и неправителствени организации, имащи отношение към корпоративното управление в

страната.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Контролът относно процеса на разкриване на информация от „Дивелъпмънт Асетс” АД е

многопосочен. До този момент не са констатирани нарушения на разпоредбите и сроковете за

оповестяване. Финансовите отчети се изпращат на регулаторния орган и на обществеността, което

дава възможност за контрол от облигационерите, инвеститорите и всички заинтересувани лица.

Дейността на Съвета на директорите на „Дивелъпмънт Асетс” „АД през 2021 г. е в съответствие с

Националния кодекс за корпоративно управление и международните стандарти.

Отговорности на ръководството

Според българското законодателство, ръководството следва да изготвя финансов отчет за всяка

финансова година, който да дава вярна и честна представа за финансовото състояние на

Дружеството към края на годината, финансово му представяне и парични му потоци.

Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватни счетоводни политики при

изготвянето на годишния финансов отчет към 31 декември 2021 г. и е направило разумни и

предпазливи преценки, предположения и приблизителни оценки.

Ръководството също потвърждава, че се е придържало към действащите счетоводни стандарти,

като финансовият отчет е изготвен на принципа на действащото дружество.

Ръководството носи отговорност за правилното водене на счетоводните регистри, за

целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за

избягване и разкриване на евентуални злоупотреби и други нередности.

Ръководството също потвърждава, че при изготвянето на настоящия доклад за дейността е

представило вярно и честно развитието и резултатите от дейността на дружеството за изминалия

период, както и неговото състояние и основните рискове, пред които е изправено.

–––––––––––––––––––––––

(Дима Климентова Шаранкова)

Изпълнителен директор

„Дивелъпмънт Асетс“ АД

гр. София

30 март 2022 г.

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2022.03.30 12:36:54

+03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

ДЕКЛАРАЦИЯ

ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ

„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД

СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА

ЧЛ. 100 Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК

„Дивелъпмънт Асетс” АД е приело с Решение на Съвета на директорите (СД) от юли 2019г. да следва

принципите и препоръките на създадения през октомври 2007г., изменен през 2012г. и 2016г., Национален

кодекс за корпоративно управление (НККУ), одобрен от заместник-председателя на Комисия за финансов

надзор.

Дружеството прилага Кодекса като стандарт за добра корпоративна практика и инструмент в бизнес

отношенията. За постигането на добро корпоративно управление е необходимо да има прозрачност и

коректност във взаимоотношенията между СД, акционерите на Дружеството и останалите заинтересовани

лица – служители, облигационери и потенциални инвеститори.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

1. Информация по чл. 100н, ал.8, т.1 и т.2 от ЗППЦК

„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД спазва по целесъобразност Националния кодекс за корпоративно

управление, одобрен от заместник-председателя на КФН, по отношение на всички приложими за дейността

му негови изисквания. Дружеството не прилага допълнителни практики.

В управлението на Дружеството се прилагат общоприетите принципи за почтеност, управленска и

професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за корпоративно управление и

приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и професионално поведение на

корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната дейност, както и

в отношенията им с акционери на Дружеството, облигационери и потенциални инвеститори с цел да се

предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и други незаконни действия, които

могат да окажат негативно влияние върху доверието на акционерите, облигационерите и всички

заинтересовани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството като цяло.

Всички служители на Дружеството са запознати с установените нормите на етично и професионално

поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях.

„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД представя настоящата информация относно спазването на Кодекса,

като същата ще бъде публикувана и на електронната страница на Дружеството.

Дружеството спазва НККУ с изключение на:

Не се прилага политика на многообразие. Съгласно чл.100н, ал.12 от ЗППЦК, изискванията за

прилагане на политика на многообразие не се отнасят до малките и средни предприятия, а съгл. чл. 19, ал.4

ЗСч, дружеството попада в тези категории.

Дружеството не поддържа англоезична версия на интернет страницата си, тъй като СД смята, че

това не е целесъобразно предвид структурата на капитала и акционерния състав.

В процес на допълнение е интернет страницата относно различни секции с информация, от които

могат да се възползват облигационери и потенциални инвеститори, както и всички заинтересовани лица.

В Устава на Дружеството не е прието ограничение за броя на дружествата, в които членовете на СД

могат да заемат ръководни позиции.

Работата на СД в Дружеството се подпомага от Одитен комитет, който е избран от едноличния

собственик на капитала съгласно Устава акт на “Дивелъпмънт асетс“ АД.

Изискванията за двустепенна система на управление – Управителен и Надзорен съвет са

неприложими за Дружеството.

Частта от НККУ за институционални инвеститори, пазари на финансови инструменти и

инвестиционните посредници е неприложима за Дружеството.

2. Информация по чл. 100н, ал. 8, т.3 от ЗППЦК

Вътрешният контрол се определя като цялостен процес, интегриран в дейността на „Дивелъпмънт

Асетс” АД, осъществяван от Съвета на директорите, от ръководството и от служителите на тази

организация. Неговото предназначение е да предостави разумно ниво на увереност по отношение

постигането на поставените цели. Одитният комитет на Дружеството активно участва в процеса на

вътрешен контрол.

Контролът е основна управленска функция. Доброто и ефективно управление изисква създаването

и поддържането на съвременни системи за вътрешен контрол. Само адекватният и ефективен вътрешен

контрол като непрекъснат процес, интегриран във всички дейности и процеси на дружеството, може да

гарантира, че целите ще бъдат постигнати чрез: съответствие на законодателството, вътрешните актове и

договорите; надеждност и всеобхватност на финансовата и оперативна информация; икономичност,

ефективност и ефикасност на дейностите; опазване на активите и информацията.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Всяко лице в дружеството носи определена отговорност по отношение на вътрешния контрол.

Цялостната отговорност за вътрешния контрол носят изпълнителният директор, съветът на директорите и

т.н. Затова е необходимо тяхното разбиране и ангажираност за прилагането на тези системи. Предвид

естеството и обхвата на дейността на „Дивелъпмънт Асетс” АД, в Дружеството няма създадена йерархична

структура на управление и СД е ангажиран с ръководенето на дейността му на всички мениджърски и

оперативни нива. СД носи пряка отговорност за всички дейности и процеси, както и за създаването и

поддържането на системите за вътрешен контрол във всички звена и се отчитат за своята дейност пред

Общото събрание на акционерите. В бъдеще, ако в хода на развитие на дейността на Дружеството възникне

необходимост от създаване на йерархични нива на управление и контрол, дружеството ще адаптира своите

вътрешни правила в съответствие с ролята на ръководителите от всички управленски нива - директори,

началници, мениджъри и т.н., тъй като съобразно функциите си и йерархията в дружеството те управляват

ръководените от тях звена и организират вътрешния контрол в тях..

В дружеството е изградена система за вътрешен контрол, която ефективно се осъществява и

изпълнява от Съвета на директорите. СД управлява дружеството въз основа и в рамките на действащото в

Република България законодателство, приетия Устав на Дружеството и решенията на Общото събрание на

акционерите. СД идентифицира основните рискове и нивата им регулярно и осъществява мониторинг върху

тях. Анализът обхваща общите икономически и политически рискове, както и оперативните рискове –

финансови, пазарни, кредитни, ликвидни и други, оказващи влияние върху дейността на Дружеството.

Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от дейността,

включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие. Рисковете, на които е

изложен емитентът, се определят от ръководството и излагат в Доклада за дейността му ежегодно.

Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на риска

за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени с цел да

управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане на заложените бизнес цели. Те

могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на съществени неточности или

грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за идентифициране, оценка и управление

на значителните рискове за Дружеството.

Финансовата информация се разглежда от СД регулярно, следят се финансовите резултати на

дружеството и правилното, точното и пълно представяне на цялостната информация за Дружеството,

изисквана от нормативната уредба и представляваща интерес за обществеността. Икономическият анализ

на първичната и обработената в отчети информация, извършван от СД, има за цел да минимализира риска

от неправилно или непълно финансово отчитане.

Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните данни

и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в съответствие с

приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството своевременно. Ръководството на

Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да се гарантира че финансовото състояние и

резултатите на Дружеството са правилно отразени.

Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от членовете на

Съвета на директорите.

Одитният комитет на Дружеството се състои от двама независими члена:

Валентина Любомирова Жисова – Председател на Одитния комитет, независим член, притежава

образователно-квалификационна степен „магистър“ със специалност счетоводна отчетност, с повече от пет

годишен стаж в областта на счетоводството

Мирослава Малинова Малчева – независим член, притежава образователно-квалификационна

степен „магистър“, с повече от пет годишен стаж в областта.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Декларация на членовете на Съвета на директорите по отношение на годишния доклад за

дейността и финансовите отчети

Съгласно изискванията на Кодекса, членовете на Съвета на директорите потвърждават тяхната

отговорност за изготвянето на годишния доклад за дейността и финансов отчет и считат, че годишния

доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата

информация на акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружеството, бизнес модела и

стратегията.

3. Информация по чл.10, пар.1, букви „в”, „г”, „е”, „з” и „и” от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и съвет от 21 април 2004г относно предложенията за поглъщане

През отчетния период към Дружеството не са отправяни предложения за поглъщане и/или вливане

в друго дружество.

Чл.10, пар.1, б „в” – значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени

акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член

85 от Директива 2001/34/ЕО

През 2021 г. са извършвани следните промени, свързани с придобиване или продажба на акции на

Дружеството, които достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници – 10%, 20%, 1/3, 50% и

2/3 от правата на глас на Дружеството за периода

Акционерна структура към 31 декември 2021 г.

Акционерна структура към 31 декември 2020 г.

Дивелъпмънт Груп АД – 75,05 %

Дивелъпмънт Груп АД – 100 %

НДФ Динамик – 9,98 %

Национален договорен фонд от затворен тип

„Конкорд Фонд – 7 Сайт Ийст Юръп” – 14.97%

Собствеността на Дивелъпмънт Груп АД към 31 декември 2021 г. е представена по следния начин:

Финансова Къща ВИД АБВ ООД – 98 %

Други лица – 2%

Чл.10, пар.1, б „г” – притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и

описание на тези права.

Дружеството няма акции, които да дават специални права на контрол и няма акционери със

специални контролни права.

Чл.10, пар.1, б „е” – всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху

правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за

упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството

финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните

книжа.

Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху

правата на глас.

Чл.10, пар.1, б „з” – правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на

съвета на директорите и внасянето на изменения в Устава.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

„Дивелъпмънт Асетс” АД е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на

директорите. Правилата за избор на членове на Съвета на директорите на Дружеството са уредени в

неговия Устав.

Членовете на Съвета на Директорите се избират от Общото събрание на акционерите с мандат от

пет години, като първият Съвет на Директорите има мандат три години.

След изтичане мандата Съветът на директорите продължава да изпълнява функциите си до

избирането на нов съвет.

Съставът на СД се състои от 3 (три) до 5 (пет) члена. Член на СД може да бъде дееспособно

физическо лице или юридическо лице. Настоящият съвет е от три физически лица. Членовете на Съвета

мога да бъдат преизбирани без ограничения.

Съгласно Устава, СД овластява един или повече от своите членове да представляват Дружеството.

Настоящето представителство на Дружеството се изпълнява от един Изпълнителен директор, избран от

СД.

В компетентността на Общото събрание на акционерите е да изменя и допълва Устава на

Дружеството.

Чл.10, пар.1, б „и” – правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират

или изкупуват обратно акции.

Правомощията на членовете на СД на дружеството са посочени в Устава на Дружеството и

представени в частта – Информация по чл. 100н, ал.8, т.5 от ЗППЦК.

Съгласно Устава на Дружеството в компетенциите на Общото събрание на акционерите са

вземането на решения за увеличаване или намаляване на капитала на дружеството, вземане на решение

за издаване на облигации.

4. Информация по чл. 100н, ал.8, т.5 от ЗППЦК

„ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД се представлява от Изпълнителния директор – Дима Климентова

Шаранкова. Дружеството има едностепенна система на управление. Органи на управление на дружеството

са:

 Общо събрание на акционерите.

 Съвет на директорите (СД).

Към 31 декември 2021 г. Съветът на директорите се състои от следните членове:

 Дима Климентова Шаранкова – Изпълнителен член на СД

 Биляна Илиева Вълкова – Председател на СД

 Николай Петев Петков – Член на СД.

Съветът на директорите функционира при спазване на законодателните разпоредби и правилата

въведени в Устава на Дружеството – чл. 29 – чл. 38. Уставът на дружеството е публикуван в Търговския

регистър.

Членовете на СД имат еднакви права и задължения независимо от вътрешното разпределение на

функциите между членовете на съвета, разпоредбите, с които се предоставя право на управление и

представляване на изпълнителния директор.

Членовете на СД са длъжни да изпълняват задълженията си в интерес на дружеството и да пазят

тайните му и след като престанат да бъдат членове на съвета.

СД управлява дружеството въз основа и в рамките на действащото в Република България

законодателство, неговия Устав и решенията на общото събрание на акционерите, като стопанисва

имуществото на дружеството, определя насоките на инвестиционната политика, приема планове и

програми за дейността на дружеството, приема организационно-управленската структура, реда за

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

назначаване и освобождаване на персонала, правилата за работната заплата и други вътрешни правила

на дружеството.

СД приема правила за работата си, и Председател и изпълнителен член (изпълнителен директор)

от своите членове.

По време на своя мандат членовете на СД в своите действия се ръководят от общоприетите

принципи за почтеност, управленска и професионална компетентност.

За дейността си СД се отчита пред Общото събрание на акционерите и изготвя годишен доклад за

дейността.

СД спазва НККУ в частта Корпоративни ръководства, Едностепенна система, Съвет на директорите

– Функции и задължения.

СД спазва приетия Етичен кодекс за поведение на членовете на СД и служителите на Дружеството.

Общото събрание на акционерите избира и освобождава членовете на Съвета на директорите

съобразно закона и устройствените актове на дружеството, както и в съответствие с принципите за

непрекъснатост и устойчивост на работата на Съвета на директорите. В договорите за възлагане на

управлението, сключвани с членовете на Съвета на директорите, се определят техните задължения и

задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към дружеството

и основанията за освобождаване. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се

спазват принципите за съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на дейността на

дружеството.

Броят на членовете и структурата на Съвета на директорите се определят в устройствените актове

на дружеството. Съставът на избрания Съвет на директорите е структуриран по начин, който гарантира

професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на

дружеството. Съветът на директорите осигурява надлежно разделение на задачите и задълженията между

своите членове.

Компетенциите, правата и задълженията на членовете на Съвета на директорите следват

изискванията на закона, устройствените актове и стандартите на добрата професионална и управленска

практика. Членовете на Съвета на директорите имат подходящи знания и опит, които изисква заеманата от

тях позиция. След избирането им новите членове на Съвета на директорите следва да бъдат запознати с

основните правни и финансови въпроси, свързани с дейността на дружеството. Повишаването на

квалификацията на членовете на Съвета на директорите е техен постоянен ангажимент.

Изборът на членовете на Съвета на директорите на дружеството става посредством прозрачна

процедура, която осигурява освен всичко останало навременна и достатъчна информация относно личните

и професионалните качества на кандидатите за членове.

Размерът и структурата на възнагражденията на членовете на СД са регламентирани в Договорите

за управление на членовете на СД. Възнаграждението на всички членове няма променлив компонент.

Членовете на СД избягват и не допускат реален или потенциален конфликт на интереси. При наличието на

конфликти на интереси, членовете на СД незабавно ги разкриват и осигуряват на облигационерите достъп

до информацията за сделки между дружеството и членове на СД или свързани с него лица.

Защита правата на акционерите

Ръководство на „ДИВЕЛЪПМЪНТ АСЕТС” АД гарантира равнопоставеното третиране на всички

акционери на Дружеството.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Права на акционерите: Всяка акция дава следните права:

имуществени:

 право на дивидент, съразмерен с номиналната стойност на притежаваните акции;

 право на ликвидационен дял, съразмерен с номиналната стойност на притежаваните акции;

неимуществени:

 право на глас в общото събрание на акционерите.

Общо събрание на акционерите

Общото събрание на акционерите се състои от всички акционери, притежатели на акции с право на

глас. Акционерите участват в общото събрание лично или чрез представител.

Членовете на СД вземат участие в работата на Общото събрание без право на глас, освен ако не

са акционери.

Корпоративното ръководство на Дружеството осъществява ефективен контрол, като създава

необходимата организация за гласуването на упълномощените лица в съответствие с инструкциите на

акционерите или по разрешените от закона начини.

Компетентността на Общото събрание е определена в чл. 20 от Устава:

 изменя и допълва Устава;

 увеличава и намалява капитала;

 преобразува и прекратява на дружеството;

 взема решение за прехвърляне или предоставяне ползването на цялото търговско предприятие;

 взема решение за разпореждане с активи;

 взема решение за поемане на задължения или предоставянето на обезпечения към едно лице или

свързани лица;

 избира и освобождава членовете на СД и определя възнаграждението им, гаранциите за

управлението им;

 назначава и освобождава регистрирани одитори;

 одобрява годишния финансов отчет след заверка от назначените одитори, взема решение за

разпределяне на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент;

 решава издаването на облигации;

 определя ликвидаторите при прекратяване на дружеството;

 взема решение за закриване или прехвърляне на предприятия на Дружеството или значителни части

от тях;

 взема решение за съществена промяна на дейността на дружеството;

 взема решение за съществени организационни промени;

 решава дългосрочно сътрудничество от съществено значение за дружеството или прекратяване на

такова сътрудничество;

 взема решение за отчуждаване и обременяване на недвижими имоти и учредяване на вещни права

върху тях в поза на трети лица;

 освобождава от отговорност членовете на СД;

 решава и други въпроси, предоставени в неговата компетентност от закона или от настоящия Устав.

5.Информация по чл.100н, ал.8, т.6 от ЗППЦК

Дружеството няма приета политика за многообразие по отношение на административните,

управителните и надзорните органи на дружеството във връзка с аспекти, като възраст, пол или

образование и професионален опит – за дружеството е приложим чл. 100н, ал.12 от ЗППЦК.

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

Настоящата Декларация за корпоративно управление представлява неразделна част от Годишния

финансов отчет за 2021 г. на „Дивелъпмънт Асетс” АД.

______________________________

Дима Шаранкова

Изпълнителен директор

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by

DIMA KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Date: 2022.03.30

12:37:46 +03'00'

Дивелъпмънт Асетс АД

Годишен индивидуален финансов отчет

31 декември 2021 г.

ДЕКЛАРАЦИЯ

по чл.100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК

Долуподписаните:

1. Дима Климентова Шаранкова, в качеството ми на представляващ „Дивелъпмънт

Асетс” АД

2. Гюляй Мюмюн Рахман – главен счетоводител, обслужващ „Дивелъпмънт Асетс” АД,

На основание чл.100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

/ЗППЦК/,

ДЕКЛАРИРАМЕ, че доколкото ни е известно:

1. Комплектът годишен финансов отчет и пояснения към 31 декември 2021 г., съставени

съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно информацията

за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата за 2021 г.;

2. Годишният доклад за дейността към 31 декември 2021 г. съдържа достоверен преглед

за развитието и дейността на Дружеството, заедно с описание на основните рискове и

несигурности,пред които е изпратено.

София, ___________________________

(Дима Шаранкова– изп. директор)

____________________________

(Гюляй Рахман- гл. Счетоводител)

DIMA

KLIMENTOVA

SHARANKOVA

Digitally signed by DIMA

KLIMENTOVA SHARANKOVA

Date: 2022.03.30 12:38:18

+03'00'

Gyulyay

Myumyun

Rahman

Digitally signed by

Gyulyay Myumyun

Rahman

Date: 2022.03.30 14:00:55

+03'00'

Грант Торнтон ООД

адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София

адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна

тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44

факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33

ел.поща: office@bg.gt.com

уеб сайт:

www

grantthornton

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

До акционерите на

Дивелъпмънт Асетс АД

гр. София, бул. Братя Бъкстон №40

Доклад относно одита на индивидуалния финансов отчет

Мнение

Ние извършихме одит на индивидуалния финансовия отчет на Дивелъпмънт Асетс АД („Дружеството“),

съдържащ индивидуалния отчет за финансовото състояние към 31 декември 2021 г. и индивидуалния

отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, индивидуалния отчет за промените в

собствения капитал и индивидуалния отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата,

както и пояснителните приложения към финансовия отчет, включващи и обобщено оповестяване на

съществените счетоводни политики.

По наше мнение, приложеният индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за

финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от

дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с

Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското

законодателство.

База за изразяване на мнение

Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите

отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад

„Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“. Ние сме независими от

Дружеството в съответствие с „Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители

(включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по

етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, заедно с етичните изисквания на Закона за независимия

финансов одит, приложим в България, като ние изпълнихме и нашите други етични отговорности в

съответствие с тези изисквания. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са

достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.

Ключови одиторски въпроси

Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били

с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са

разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение

относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.

Тест за обе

зценка на

финансови активи, отчи

тани по амортизирана с

тойност

Пояснения 25 Категории финансови активи и пасиви и 26.2 Анализ на кредитния риск към

финансовия отчет

Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран

при проведения от нас одит

Финансовите активи на Дружеството

към 31.12.2021 г. са в общ размер на

33 214 хил. лв., от които

класифицирани в категорията Дългови

инструменти, отчитани по

амортизирана стойност съгласно

МСФО 9 Финансови инструменти на

стойност 22 257 хил. лв., които

формират 63 % от общо активите на

Дружеството

По време на нашия одит, одиторските ни процедури

включваха, без да са ограничени до:

- анализ на адекватността на политиките и процедурите

свързани с класификация, последващо отчитане и

мониторинг от гледна точка на съответствието им с

МСФО 9 и добрите практики в областта, включително

относно настъпили промени в резултат на отчетените

ефекти от пандемията Covid–19 в работните процеси

- преглед и оценка дали са налице фактори,

Тест за обе

зценка на

финансови активи, отчи

тани по амортизирана с

тойност

Пояснения 25 Категории финансови активи и пасиви и 26.2 Анализ на кредитния риск към

финансовия отчет

Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран

при проведения от нас одит

Дълговите инструменти по

амортизирана стойност на

Дружеството представляват основно

предоставени заеми и вземания по

цесии. Оценката на тази категория

финансови активи е сред най-

значимите за финансовия отчет на

Дружеството, тъй като изискват

значителни преценки, ключови

предположения и допускания от

страна на ръководството на

Дружеството.

Поради значимостта на преценките,

както и вземайки предвид

несигурностите, породени от

влошената икономическа обстановка

вследствие на пандемията от Covid-

19, ние определихме оценката на

финансовите активи, последващо

отчитани по амортизирана стойност

към отчетната дата като ключов

одиторски въпрос.

Пояснение 26.2 Анализ на кредитния

риск към финансовия отчет представя

информация относно преценките и

допусканията на ръководството на

Дружеството при формирането на

очакваните кредитни загуби от

обезценка за 2021 г. на финансовите

активи, последващо отчитани по

амортизирана стойност.

индикиращи значително увеличение на кредитния

риск, свързан с финансовите активи по амортизирана

стойност;

- проучващи запитвания доколко отрицателното

въздействие върху редица сектори на икономиката от

Covid-19 и наблюдаемостта на външните данни,

използвани от Дружеството е затруднило изготвянето

на преценките на ръководството относно обезценката

на финансовите активи по амортизирана стойност;

- процедури за оценка и сравнение с пазарни данни и

външни източници;

- определяне на необходима обезценка на

индивидуална база чрез проверка на конкретните

вземания и извършване на тестове на детайлите като

част от процедурите по същество относно

класификацията и стойността им;

- анализ на финансовото състояние на извадка от

заемополучателите и длъжниците по други вземания и

проучване дали са налице отклонения при спазване на

договорните условия;

- прилагане на професионална преценка, за да

анализираме и оценим ключовите допускания,

използвани при прилагането на моделите за

очакваните кредитни загуби и калкулиране на

обезценки за предоставените заеми и вземанията по

цесии;

 оценка на адекватността на оповестяванията в

индивидуалния финансов отчет, включително

оповестяванията на основните предположения,

преценки, чувствителност и изложеността на

Дружеството на кредитен риск.

Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него

Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от

индивидуален доклад за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, доклад за

изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Закона за

счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад върху него.

Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме

каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в

доклада ни и до степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата

отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази

друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания,

придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно

докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение,

че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да

докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение.

Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия отчет

Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и

българското законодателство, както и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството

определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат

съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.

При изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на

способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие,

оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо

предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо

предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови

дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този

начин.

Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса

по финансово отчитане на Дружеството.

Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет

Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали индивидуалният финансов

отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на

измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение.

Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в

съответствие с МОС и Закона за независимия финансов одит, винаги ще разкрива съществено

неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат

на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те,

самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на

потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.

Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме

професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:

 идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия

отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме

одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да

са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито

съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от

съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да

включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за

въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния

контрол;

 получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим

одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел

изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;

 оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните

приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;

 достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на

счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на

получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,

отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно

способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние

достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем

внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във

финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме

мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата

на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина

Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие;

 оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително

оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и

събития по начин, който постига достоверно представяне.

Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания

обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително

съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от

нас одит.

Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили

приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички

взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи

отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки.

Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези

въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и

които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски

доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното

оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че

даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква,

че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на

обществения интерес от тази комуникация.

Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга

информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада

за дейността, в т.ч. декларацията за корпоративно управление, ние изпълнихме и процедурите,

добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната организация на

дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на

дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и

проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във

формиране на становища относно това дали другата информация включва оповестяванията и

докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното

предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК,

както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.

Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството

На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:

(а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен

финансовият отчет, съответства на финансовия отчет;

(б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания, с

изключение на посоченото по-долу:

 в индивидуалния доклад за дейността не е включена изискваната информация относно

договорите за заем, по които Дивелъпмънт Асетс АД или негови дъщерни предприятия са

заемополучатели съгласно т.8 от Приложение №2 към Наредба №2/9.11.2021 г. във връзка

с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК.

 в индивидуалния доклад за дейността не е включена изискваната информация относно

отпуснати договори за заем от Дивелъпмънт Асетс АД или негови дъщерни предприятия и

информация относно предоставени гаранции или поемане на задължения съгласно т.9 от

Приложение №2 към Наредба №2/9.11.2021 г. във връзка с чл. 100(н), ал.(7), т.2 от ЗППЦК.

(в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Дружеството и средата, в

която то функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в

доклада за дейността;

(г) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година е представена

изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100

(н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа;

(д) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е

изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в

наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на

Дружеството и средата, в която то функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно

докладване в описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и

управление на риска на Дружеството във връзка с процеса на финансово отчитане и в информацията

по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и

на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане, които са включени в декларацията

за корпоративно управление на Дружеството, която е част от годишния доклад за дейността.

Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4,

т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

 Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на

ценни книжа

Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 21 към индивидуалния

финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани

лица като част от нашия одит на индивидуалния финансов отчет като цяло, не са ни станали известни

факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките

със свързани лица не са оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината,

завършваща на 31 декември 2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на

МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките

със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно

финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани

лица.

 Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на

ценни книжа

Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад

„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет

представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на

извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия

отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни станали известни факти,

обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи

на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания

на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху

съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста

на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на

отделно мнение върху тези съществени сделки.

Докладване за съответствие на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,

включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК

с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела

„Отговорности на одитора за одита на индивидуалния финансов отчет“, ние изпълнихме процедурите,

съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния

европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са

допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните

експерт-счетоводители (ИДЕС) в България“. Тези процедури касаят проверка на форма

та и дали

четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов

отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на

индивидуалния финансов отчет на Дивелъпмънт Асетс АД за годината, завършваща на 31 декември

2021 г., приложен в електронния файл „894500OR1MBN812C2783-20211231-BG-SEP.xhtml“, с

изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за

допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни

технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за

ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на индивидуалния финансов отчет,

включен в годишния индивидуален отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде

представен в XHTML формат.

Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

при изготвяне на електронния формат индивидуалния финансов отчет в XHTML.

Нашето становище е само по отношение на електронния формат на индивидуалния финансов отчет,

приложен в електронния файл „894500OR1MBN812C2783-20211231-BG-SEP.xhtml“, и не обхваща

другата информация, включена в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.

4 от ЗППЦК.

На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на индивидуалния

финансов отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., съдържащ се в

приложения електронен файл „894500OR1MBN812C2783-20211231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във

всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.

Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит съгласно чл. 10 от

Регламент (ЕС) № 537/2014

Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС)

№ 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация:

 Грант Торнтон ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет на Дивелъпмънт

Асетс ЕАД за годината, завършила на 31 декември 2021 г. от Съвета на директорите на

предприятието-майка на едноличния акционер на заседание, проведено на 07.06.2021 г., за

период от една година.

 Одитът на финансовия отчет за годината, завършила на 31 декември 2021 г. на Дружеството

представлява трета поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това

предприятие, извършен от нас.

 В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски

въпроси“ описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни

наблюдения във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.

 Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния

доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от

Закона за независимия финансов одит.

 Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов

одит забранени услуги извън одита.

 Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо

Дружеството.

 За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме

предоставяли други услуги на Дружеството.

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество № 032

Марий Апостолов

Емилия Маринова

Управител Регистриран одитор, отговорен за одита

30 март 2022 г.

България, гр. София, бул. Черни връх №26

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA

Date: 2022.03.30 15:08:48 +03'00'

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2022.03.30 15:27:43

+03'00'

Грант Торнтон ООД

адрес: бул. Черни връх № 26, 1421 София

адрес: ул. Параскева Николау №4, 9000 Варна

тел.: (+3592) 987 28 79, (+35952) 69 55 44

факс: (+3592) 980 48 24, (+35952) 69 55 33

ел.поща: office@bg.gt.com

уеб сайт:

www

grantthornton

ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

До акционерите на

Дивелъпмънт Асетс АД

гр. София, бул. Братя Бъкстон №40

Долуподписаните:

1. Марий Георгиев Апостолов, в качеството ми на Управител на одиторско дружество Грант

Торнтон ООД, с ЕИК 831716285, със седалище, адрес на управление и адрес за кореспонденция: гр.

София, 1421, бул. „Черни връх” № 26 и

2. Емилия Георгиева Маринова; в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 673 от регистъра при

ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит), отговорен за одит ангажимента от името

на одиторско дружество Грант Торнтон ООД (с рег. № 032 от регистъра при ИДЕС по чл. 20 от

Закона за независимия финансов одит) при ИДЕС, декларираме, че

Одиторско дружество Грант Торнтон ООД беше ангажирано да извърши задължителен

финансов одит на финансовия отчет на Дивелъпмънт Асетс АД за 2021 г., съставен съгласно

Международните стандарти за финансово отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на

счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование

„Международни счетоводни стандарти”. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от

30.03.2022 г.

С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас

одиторски доклад относно годишния финансов отчет на Дивелъпмънт Асетс АД за 2021

година, издаден на 30.03.2022 г:

1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният

индивидуален финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние на

Дружеството към 31 декември 2021 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му

потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за

финансово отчитане (МСФО), приети от ЕС и българското законодателство. (стр.1 от одиторския

доклад);

2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на Дивелъпмънт

Асетс АД със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в

пояснение 21 към индивидуалния финансов отчет. На база на извършените от нас одиторски

процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на индивидуалния

финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга

информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са

оповестени в приложения индивидуален финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември

2021 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване

на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани

лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия

отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица.

(стр. [4] от одиторския доклад).

3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите

отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад

„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият

отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.

На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки,

основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2021 г., не са ни

станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим

заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в

съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от

нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на

Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно

финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени

сделки. (стр. [4] от одиторския доклад).

Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат

единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на

извършения независим финансов одит на годишния финансов отчет на Дивелъпмънт Асетс

АД за отчетния период, завършващ на 31 декември 2021 г., с дата на одиторския доклад

30.03.2022 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе

адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени

с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва

да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас

одиторски доклад от 30.03.2022 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3

от ЗППЦК.

Марий Апостолов Емилия Маринова

Уп

равител

Регистриран одитор

отговорен за одита

Грант Торнтон ООД

Одиторско дружество

30.03.2022 г.

гр. София, България

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2022.03.30 15:29:02

+03'00'

EMILIYA GEORGIEVA

MARINOVA-LALEVA

Digitally signed by EMILIYA

GEORGIEVA MARINOVA-LALEVA

Date: 2022.03.30 15:31:16 +03'00'