Годишен самостоятелен доклад за дейността
Доклад на независимия одитор
Самостоятелен финансов отчет
Велграф Асет Мениджмънт АД
31 декември 2025 г.

Съдържание
Страница
Самостоятелен отчет за финансовото състояние 1
Самостоятелен отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
3
Самостоятелен отчет за промените в собствения капитал 4
Самостоятелен отчет за паричните потоци 5
Пояснения към самостоятелния финансов отчет 6
Годишен самостоятелен доклад за дейността -
Доклад за прилагането на политиката за възнагражденията -
Декларация по чл. 100н от ЗППЦК от представляващите
дружеството и съставителя
-
Доклад на независимия одитор -
Декларация по чл. 100н от ЗППЦК от одиторското дружество -

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
1
Пояснения от 6 до 39 представляват неразделна част от представения самостоятелен финансов отчет.
Самостоятелен отчет за финансовото състояние
Активи Пояснение 31 декември 31 декември
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Нетекущи активи
Репутация 5 37 443 37 553
Инвестиционни имоти 6 82 806 76 212
Инвестиции в дъщерни предприятия 7 26 945 26 945
Имоти, машини и съоръжения 8 92 191
Нетекущи активи 147 286 140 901
Текущи активи
Краткосрочни финансови активи 10 33 473 40 126
Аванси за придобиване на имоти 11 4 372 10 534
Аванси за придобиване на инвестиции 12 10 079 15 207
Търговски и други вземания 13 18 299 17 987
Вземания от свързани лица 31 15 180 14 734
Пари и парични еквиваленти 14 204 255
Текущи активи 81 607 98 843
Общо активи 228 893 239 744
Самостоятелният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
на Велграф Асет Мениджмънт АД на 30.03.2026 г.
Съставил: ____________________
/Сателит Х АД, Кристина Кюшелиева
- представител/
Изпълнителен директор:______________
/Румен Цонков/
С одиторски доклад:
Марий Апостолов Зорница Джамбазка
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество, рег. Номер 032

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
2
Пояснения от 6 до 39 представляват неразделна част от представения самостоятелен финансов отчет.
Самостоятелен отчет за финансовото състояние
(продължение)
Собствен капитал и пасиви Пояснение 31 декември 31 декември
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Собствен капитал
Акционерен капитал 15.1 68 980 68 980
Премиен резерв 15.2 37 334 37 334
Законови резерви 15.3 11 444 11 299
Неразпределена печалба 945 145
Общо собствен капитал 118 703 117 758
Пасиви
Нетекущи пасиви
Дългосрочни заеми 16 40 266 52 556
Нетекущи търговски задължения 19 614 914
Пенсионни задължения към персонала 20.2 10 10
Задължения по лизингови договори 17 - 62
Нетекущи приходи за бъдещи периоди 18 - 873
Отсрочени данъчни пасиви 9 1 220 1 077
Нетекущи пасиви 42 110 55 492
Текущи пасиви
Краткосрочни заеми 16 63 503 63 218
Търговски и други задължения 19 3 591 2 200
Текущи приходи за бъдещи периоди 18 882 933
Задължения по лизингови договори 17 59 104
Пенсионни и други задължения към
персонала 20.2 45 39
Текущи пасиви 68 080 66 494
Общо пасиви 110 190 121 986
Общо собствен капитал и пасиви 228 893 239 744
Самостоятелният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
на Велграф Асет Мениджмънт АД на 30.03.2026 г.
Съставил: ____________________
/Сателит Х АД, Кристина Кюшелиева
- представител/
Изпълнителен директор:______________
/Румен Цонков/
С одиторски доклад:
Марий Апостолов Зорница Джамбазка
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество, рег. номер 032

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
3
Пояснения от 6 до 39 представляват неразделна част от представения самостоятелен финансов отчет.
Самостоятелен отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Приходи от услуги, свързани с имоти 21 7 142 6 668
Други приходи 22 560 414
Разходи за материали 23 (375) (364)
Разходи за външни услуги 24 (1 055) (863)
Разходи за персонала 20.1 (695) (638)
Разходи за амортизация на нефинансови активи 6, 6 (773) (723)
Обезценка на финансови активи 13,10.2, 31 (99) (364)
Други разходи 25 (943) (740)
Печалба от оперативна дейност 3 762 3 390
Финансови приходи 26 1 885 2 081
Финансови разходи 26 (4 540) (5 293)
Печалба преди данъци 1 107 178
Разходи от данъци върху дохода 27 (162) (33)
Печалба за годината 945 145
Общо всеобхватен доход за годината 945 145
Доход на акция лв. лв.
Основен доход на акция 28 0.01 0.00
Самостоятелният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
на Велграф Асет Мениджмънт АД на 30.03.2026 г.
Съставил: ____________________
/Сателит Х АД,
Кристина Кюшелиева - представител/
Изпълнителен директор:______________
/Румен Цонков/
С одиторски доклад:
Марий Апостолов Зорница Джамбазка
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество, рег. номер 032

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
4
Пояснения от 6 до 39 представляват неразделна част от представения самостоятелен финансов отчет.
Самостоятелен отчет за промените в собствения капитал
Всички суми са
представени
Акционерен
капитал
Премийни
резерви
Законови
резерви
Неразпределена
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2025 г. 68 980 37 334 11 299 145 117 758
Печалба за годината - - - 945 945
Общо всеобхватен доход
за годината - - - 945 945
Разпределение на печалба
към резерви - - 145 (145) -
Салдо към 31 декември
2025 г. 68 980 37 334 11 444 945 118 703
Всички суми са
представени
Акционерен
капитал
Премийни
резерви
Законови
резерви
Неразпределена
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2024 г. 68 980 37 334 10 994 305 117 613
Печалба за годината - - - 145 145
Общо всеобхватен доход
за годината - - - 145 145
Разпределение на печалба
към резерви - - 305 (305) -
Салдо към 31 декември
2024 г. 68 980 37 334 11 299 145 117 758
Самостоятелният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
на Велграф Асет Мениджмънт АД на 30.03.2026 г.
Съставил: ____________________
/Сателит Х АД, Кристина Кюшелиева
- представител/
Изпълнителен директор:______________
/Румен Цонков/
С одиторски доклад:
Марий Апостолов Зорница Джамбазка
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество, рег. номер 32

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
5
Пояснения от 6 до 39 представляват неразделна част от представения самостоятелен финансов отчет.
Самостоятелен отчет за паричните потоци
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Оперативна дейност
Постъпления от клиенти 9 065 16 598
Плащания към доставчици (1 963) (2 713)
Плащания към персонала и осигурителни институции (644) (597)
Постъпления/(плащания) за данък върху дохода 18 (100)
Плащания на данъчни задължения, различни от данък
върху дохода (1 778) (1 319)
Други нетни плащания (172) (17)
Нетен паричен поток от оперативна дейност 4 526 11 852
Инвестиционна дейност
Придобиване на инвестиционни имоти 6 (695) (2 762)
Продажба на дъщерно дружество - 1 000
Постъпления от предоставени заеми и договори за
цесия 1 839 5 359
Покупка на финансови активи (808) (11 952)
Продажба на финансови активи 10 634 6 502
Плащания по предоставени заеми (310) (5 956)
Получени лихви 1 062 432
Нетен паричен поток от инвестиционна дейност 11 722 (7 377)
Финансова дейност
Постъпления от получени банкови заеми 29 581 12 534
Плащания по получени банкови заеми 29 (12 632) (12 280)
Плащания на лихви 29 (4 077) (4 298)
Плащания на лизингови договори 29 (113) (123)
Други финансови плащания (58) (219)
Нетен паричен поток от финансова дейност (16 299) (4 386)
Нетна промяна в пари и парични еквиваленти (51) 89
Пари и парични еквиваленти в началото на периода 255 166
Пари и парични еквиваленти в края на периода 14 204 255
Самостоятелният финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
на Велграф Асет Мениджмънт АД на 30.03.2026 г.
Съставил: ____________________
/Сателит Х АД, Кристина Кюшелиева
- представител/
Изпълнителен директор:______________
/Румен Цонков/
С одиторски доклад:
Марий Апостолов Зорница Джамбазка
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
Грант Торнтон ООД
Одиторско дружество, рег. номер 032

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
6
Пояснения към самостоятелния финансов отчет
1. Предмет на дейност
„Велграф Асет Мениджмънт” АД с ЕИК 115012041 е регистрирано на 10.03.2010 г. в Търговския
регистър към Агенцията по вписванията чрез сливането на четири дружества, а именно: Бизнес
Център Летище София ЕООД, Слънчеви Лъчи Актив ЕООД, Имоти Наеми Обслужване ЕООД и
Велграф Асет Мениджмънт ЕАД. Дружеството е с адрес: град София, бул. Брюксел 1.
Дружеството е регистрирано на Българска Фондова Борса АД на 30.03.2010 г. с код VAM.
Към 31 декември 2025 г. Дружеството е с регистриран акционерен капитал от 68 979 758 лв.,
разпределен в 68 979 758 броя обикновени безналични акции с право на глас и с номинална
стойност 1 лев всяка една.
Основните акционери на „Велграф Асет Мениджмънт” АД към 31 декември 2025 г. са:
31.12.2025 2025 31.12.2024 2024
Брой акции % Брой акции %
Кибул ЕООД 17 771 191 25.76 17 771 191 25.76
УПФ Съгласие 4 434 456 6.43 4 434 456 6.43
УПФ Бъдеще 3 707 800 5.38 3 707 800 5.38
УПФ ЦКБ Сила 3 856 046 5.59 3 306 046 4.79
Други физически и юридически лица 39 210 265 56.84 39 760 265 57.64
68 979 758 100.00 68 979 758 100.00
Дружеството има едностепенна система на управление. Съветът на директорите към 31
декември 2025 г. е в състав: Румен Горанов Цонков, Цветелина Асенова Пеева, Лидия
Александрова Петрова.
Дружеството се представлява от изпълнителния директор Румен Цонков.
Основната дейност на Дружеството се състои в отдаване на собствени или наети имоти на
физически или юридически лица за дългосрочен период. Като също така извършва и покупко-
продажба на стоки и услуги, които не са забранени и , за които не се изисква специален лиценз,
покупка, строителство, обзавеждане, отдаване под наем, управление и продажба на
недвижими имоти, покупко-продажба на стоки или други вещи в първоначален, обработен или
преработен вид, ресторантьорство, хотелиерство, туристическа дейност, вътрешна и
външнотърговска дейност, мениджмънт и маркетинг, търговско представителство на български
и чуждестранни физически и юридически лица, посредничество, комисионни и консултантски
услуги, както и всякакви други разрешени от закона дейности.
Броят на служителите на Дружеството към 31.12.2025 г. е 23.
2. Изявление за съответствие с МСФО и прилагане на принципа за действащо
предприятие
2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС
Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с МСФО счетоводни стандарти,
разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и
приети от Европейския съюз (ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните
разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО счетоводни
стандарти, приети от ЕС“ представляват Международните счетоводни стандарти (МСС), приети
в съответствие с Регламент (ЕО) 1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.
Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на
Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително
сравнителната информация за 2024 г.), освен ако не е посочено друго.
Този финансов отчет е самостоятелен. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в
съответствие с МСФО счетоводни стандарти, разработени и публикувани от Съвета по
международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
7
инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10
„Консолидирани финансови отчети”.
Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията
в настоящия финансов отчет.
2.2. Прилагане на принципа за действащо предприятие
Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие.
Към датата на изготвяне на този финансов отчет ръководството е направило оценка на
способността на дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие на
базата на наличната информация в обозримо бъдеще. След направените проучвания
ръководството има разумни очаквания, че Дружеството разполага с достатъчно ресурси, за да
продължи да функционира в обозримо бъдеще. Съответно то продължава да приемат
принципа на действащо предприятие при изготвянето на годишния финансов отчет.
Макроикономическо влияние
По данни на Националния статистически институт през декември 2025 г. месечната инфлация в
България е 0.1%, а годишната инфлация достига 5.0%. Средногодишната инфлация за периода
януари – декември 2025 г. е 4.6%, което представлява ускорение спрямо 2024 г.
Инфлационният натиск през 2025 г. се увеличава основно поради по -високите цени на
услугите, хранителните стоки и някои административно определяни цени, както и поради по -
силното вътрешно търсене. Според БНБ средногодишната инфлация, измерена чрез ИПЦ
(Индекси на потребителските цени) се ускорява до 3.6% през 2025 г..
Макроикономическата среда в основните търговски партньори на България от ЕС остава
нестабилна през 2025 г. Външното търсене остава сравнително слабо, а поради специфични за
страната фактори ограничаващи износа, се очаква нетният износ да има отрицателен принос
към растежа на БВП през 2025 г. Предвид високата степен на отвореност на българската
икономика и значителния дял на износа в БВП, се очаква ограниченото външно търсене да
продължи да оказва влияние върху реалната икономическа активност, като
макроикономическите прогнози на Министерството на финансите са за ускоряване на
икономическия растеж до 3% през 2025 г., подкрепен основно от вътрешното търсене и
публичните разходи.
Цените, които дружеството може да предложи на своите клиенти са обект на периодичен
анализ и обсъждане за преразглеждане и актуализиране спрямо промените на пазара.
Ръководството на дружеството цели да постигне оптимизиране на разходите и приходите, за да
постигне подобряване на икономическите резултати въпреки макроикономическите ефекти .
Въпроси във връзка с климата
Приоритетна цел на Велграф Асет Мениджмънт АД е свързана с опазването на природните
ресурси и намаляване на замърсяването на околната среда, като резултат от дейностите му.
Ръководството на Дружеството разглежда различни технологии, с които да използва
алтернативни източници за електроенергия и отопление в своите сгради, като по този начин се
стреми да намали бъдещите си разходи и да въведе бизнеса в крак със съвременните
технологии и развитие. За постигането на тази цел през 2025 г. Дружеството продължава да
работи в следните насоки:
• Намаляване на консумацията на природни ресурси;
• Намаляване на емисиите на парникови газове вследствие прилагане на ЕСМ;
• Намаляване на консумацията на енергийни ресурси;
• Опазване и възстановяване на околната среда.
Дружеството Велграф Асет Мениджмънт АД прилага изискванията на Регламента за
Таксономия/Регламент (ЕС) 2020/852 на Европейския Парламент и на Съвета, както и
техническите критерии, посочени в Делегиран Регламент (ЕС) 2021/2178 на Комисията, с цел
спазване на заложената степен на екологична устойчивост на икономическата дейност ,
критерии и показатели в своята дейност, за да може тя да се квалифицира като екологично
устойчива и допринасяща за постигане на следните екологични цели:

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
8
- смекчаване на изменението на климата;
- адаптиране към изменението на климата;
- устойчиво използване и опазване на водните ресурси;
- преход към кръгова икономика;
- предотвратяване и контрол на замърсяването;
- защита и възстановяване на водното биоразнообразие и на водните екосистеми.
Политиката на Дружеството по опазване на околната среда и намаляване на вредното
въздействие върху нея от дейността на Велграф Асет Мениджмънт АД е съставна част от
Програмата му за бъдещето развитие.
Според Ръководството на дружеството овладяването на рисковете и възможностите, създава
основата за повишаване ефективността на системите за управление на околната среда, за
постигане на по-добри резултати и предотвратяване на евентуални негативни последствия за
околната среда. В тази връзка се планират и прилагат действия за овладяване на рисковете и
възможностите, с последващо изграждане на Програми за опазване на околната среда,
Планове за мониторинг и контрол на процесите и планиране на Фирмените цели за съответния
краткосрочен и/или дългосрочен период.
Основни цели на ръководството на дружеството е устойчиво развитие, ефективно използване
на природните ресурси и недопускане замърсяване на околната среда. Планирането на СУОС
включва определяне на етапите, структурата на документацията и сроковете за разработване и
внедряване на системата. Планират се ресурсите за разработване, внедряване, проверка и
поддържане ефективността на СУОС, включително СУОС има следните цели:
- да гарантира поддържането на СУОС и нейното непрекъснатото подобрение;
- да осигури спазването на изискванията на нормативната база;
- да осигури повече ангажираност от страна на висшето ръководство относно
резултатността на СУОС.
Към 31 декември 2025 г. Дружеството не е идентифицирало значителни рискове, предизвикани
от климатичните промени, които биха могли да окажат пряко негативно и съществено влияние
върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството непрекъснато оценява
въздействието на свързаните с климата въпроси.
При определяне на финансовото състояние на Дружеството към 31.12.2025 г., въпросите,
свързани с климата са били разглеждани и взети под внимание при извършване на тестовете
за обезценка, оценка на полезния живот и определяне на справедливата стойност на
нетекущите активи.
3. Нови или изменени стандарти и разяснения
3.1. Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1
януари 2025 г.
Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени
от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са уместни и в сила
за финансовите отчети на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари 2025 г., но
нямат значително влияние върху финансовите резултати или позиции на Дружеството:
- Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на
конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС.
3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се
прилагат от по-ранна дата от Дружеството
Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и
разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС
за финансовата година, започваща на 1 януари 2025 г., и не са били приложени от по -ранна
дата от Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в
счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на
влизането им в сила. Информация за тези стандарти и изменения е представена по -долу:
Годишни подобрения, в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС
Годишните подобрения обхващат широка област от теми в следните стандарти:

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
9
• МСФО 1 Прилагане за първи път на Международните стандарти за финансово
отчитане
Отчитане на хеджиране от предприятие, което прилага за пръв път МСФО. Изменението
разглежда потенциално объркване, произтичащо от несъответствие във формулировката на
параграф Б6 от МСФО 1 и изискванията за отчитане на хеджиране в МСФО 9 Финансови
инструменти.
• МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестявания
- Печалба или загуба от отписване. Изменението се отнася до потенциално объркване
в параграф Б38 от МСФО 7, произтичащо от остаряло позоваване на параграф, който е
бил заличен от стандарта при издаването на МСФО 13 Оценяване на справедливата
стойност.
- Оповестяване на отсрочената разлика между справедливата стойност и цената на
сделката. Изменението се отнася до несъответствие между параграф 28 от МСФО 7 и
придружаващите го насоки за прилагане, което възниква, когато последващо
изменение, произтичащо от издаването на МСФО 13, е направено в параграф 28, но не
и в съответния параграф в насоките за прилагане.
- Въведение и оповестяване на кредитния риск. С изменението се преодолява
потенциално объркване, като в параграф НП1 се пояснява, че ръководството не
илюстрира непременно всички изисквания в посочените параграфи на МСФО 7. Някои
оповестявания са опростени.
• МСФО 9 Финансови инструменти
- Премахване на признаването на лизингови задължения от страна на
лизингополучателя. Изменението е насочено към потенциална липса на яснота при
прилагането на изискванията на МСФО 9 за отчитане на погасяването на лизинговите
задължения на лизингополучателя, която възниква, тъй като параграф 2.1, буква б),
подточка ii) от МСФО 9 включва препратка към параграф 3.3.1, но не и към параграф
3.3.3 от МСФО 9.
- Цена на сделката. Изменението се отнася до потенциално объркване, произтичащо от
препратката в Приложение А към МСФО 9 към определението на "цена на сделката" в
МСФО 15 Приходи от договори с клиенти, докато терминът "цена на сделката" се
използва в определени параграфи на МСФО 9 със значение, което не е непременно в
съответствие с определението на този термин в МСФО 15.
• МСФО 10 Консолидирани финансови отчети
- Определяне на "де факто агент". Изменението се отнася до потенциално объркване,
произтичащо от несъответствие между параграфи Б73 и Б74 от МСФО 10, свързани с
определянето от страна на инвеститора на това дали друга страна действа от негово
име, чрез уеднаквяване на формулировките в двата параграфа.
• МСС 7 Отчет за паричните потоци
- Себестойностен метод. Изменението се отнася до потенциално объркване при
прилагането на параграф 37 от МСС 7, което произтича от използването на термина
„себестойностен метод“, който вече не е дефиниран в счетоводните стандарти на
МСФО.
Изменения на класификацията и оценката на финансовите инструменти (изменения на
МСФО 9 и МСФО 7), в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС
Измененията са:
• Отписване на финансов пасив, уреден чрез електронен трансфер. Измененията
в насоките за прилагане на МСФО 9 позволяват на предприятието да счита, че
финансов пасив (или част от него), който ще бъде уреден с парични средства чрез
система за електронни плащания, е погасен преди датата на уреждане, ако са
изпълнени определени критерии. Предприятието, което избере да приложи опцията за
отписване, ще трябва да я приложи към всички разплащания, извършени чрез една и
съща електронна платежна система.
• Класификация на финансови активи
- Договорни условия, които са в съответствие с основно споразумение за
предоставяне на заем. Измененията в насоките за прилагане на МСФО 9 дават насоки
за това как предприятието може да прецени дали договорните парични потоци на
финансов актив съответстват на основно споразумение за предоставяне на заем. За да
илюстрират промените в насоките за прилагане, измененията добавят примери за

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
10
финансови активи, които имат или нямат договорни парични потоци, които са
единствено плащания на главница и лихва върху неизплатената главница.
- Активи с нерегресни характеристики. Измененията подобряват описанието на
термина "нерегресен". Съгласно измененията, финансов актив има характеристики на
нерегресен актив, ако крайното право на предприятието да получи парични потоци е
договорно ограничено до паричните потоци, генерирани от определени активи.
- Договорно свързани инструменти. Измененията разясняват характеристиките на
договорно свързаните инструменти, които ги отличават от други сделки. Измененията
също така отбелязват, че не всички сделки с множество дългови инструменти отговарят
на критериите за сделки с множество договорно свързани инструменти и дават пример.
В допълнение, измененията изясняват, че позоваването на инструментите в основната
група може да включва финансови инструменти, които не са в обхвата на изискванията
за класификация.
• Оповестявания
- Инвестиции в капиталови инструменти, определени по справедлива стойност през
друг всеобхватен доход. Изискванията на МСФО 7 се изменят по отношение на
оповестяванията, които предприятието предоставя по отношение на тези инвестиции.
По-специално, от предприятието ще се изисква да оповести печалбата или загубата по
справедлива стойност, представена в друг всеобхватен доход през периода, като
покаже отделно печалбата или загубата по справедлива стойност, която се отнася до
инвестиции, отписани през периода, и печалбата или загубата по справедлива
стойност, която се отнася до инвестиции, държани в края на периода.
- Договорни условия, които биха могли да променят времето или сумата на
договорните парични потоци. Измененията изискват оповестяване на договорни
условия, които биха могли да променят времето или сумата на договорните парични
потоци при настъпване (или ненастъпване) на условно събитие, което не е пряко
свързано с промени в основните кредитни рискове и разходи. Изискванията се прилагат
за всеки клас финансов актив, оценяван по амортизирана стойност или по справедлива
стойност през друг всеобхватен доход, както и за всеки клас финансов пасив, оценяван
по амортизирана стойност.
МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети, в сила от 1 януари
2027 г., все още неприет от ЕС
МСФО 18 има за цел да подобри начина, по който предприятията оповестяват своите
финансови отчети, с акцент върху информацията за финансовите резултати в отчета за
печалбата или загубата. МСФО 18 е придружен от ограничени изменения на изискванията в
МСС 7 Отчет за паричните потоци. МСФО 18 влиза в сила от 1 януари 2027 г. На дружествата
се разрешава да прилагат МСФО 18 преди тази дата. МСФО 18 заменя МСС 1 Представяне на
финансови отчети. Изискванията в МСС 1, които не са променени, са прехвърлени към МСФО
18 и други стандарти. МСФО 18 ще засегне всички предприятия във всички отрасли. Въпреки
че МСФО 18 няма да засегне начина, по който дружествата оценяват финансовите резултати,
той ще засегне начина, по който дружествата представят и оповестяват финансовите
резултати. МСФО 18 има за цел да подобри финансовото отчитане чрез:
• изискване за допълнителни дефинирани междинни суми в отчета за печалбата или
загубата. Добавянето на дефинирани междинни суми в отчета за печалбата или
загубата улеснява сравняването на финансовите резултати на предприятията и
осигурява последователна отправна точка за анализ от страна на инвеститорите.
• изискване за оповестяване на определени от ръководството показатели за
ефективност. Изискването дружествата да оповестяват информация за определените
от ръководството показатели за ефективност повишава дисциплината при използването
им и прозрачността при изчисляването им.
• добавяне на нови принципи за групиране (агрегиране и дезагрегиране) на
информацията. Определянето на изисквания за това дали информацията трябва да
бъде в основните финансови отчети или в пояснителните приложения и
предоставянето на принципи за необходимото ниво на подробност подобрява
ефективното предаване на информацията.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
11
МСФО 19 Дъщерни предприятия без публична отчетност: Оповестявания, в сила от 1
януари 2027 г., все още неприет от ЕС
Целта на МСФО 19 е да определи изискванията за оповестяване, които предприятието има
право да прилага вместо изискванията за оповестяване в други счетоводни стандарти на
МСФО. Предприятието може да избере да прилага този стандарт в своите консолидирани,
самостоятелни или индивидуални финансови отчети, само ако в края на отчетния период то е
дъщерно предприятие и е без публична отчетност и има крайно или междинно предприятие
майка, което изготвя консолидирани финансови отчети на разположение за публично ползване,
които са в съответствие с МСФО.
МСФО 19 определя подробните оповестявания, които предприятието, прилагащо МСФО 19, е
длъжно да направи. Тези изисквания за оповестяване са съкратен вариант на изискванията,
посочени в други счетоводни стандарти на МСФО. От общо 34 счетоводни стандарта на МСФО,
които включват изисквания за оповестяване, МСФО 19 предвижда намалени изисквания за
оповестяване за 30 от тях. Изискванията за оповестяване за 3 стандарта трябва да се прилагат
изцяло (МСФО 8, МСФО 17 и МСС 33). Предприятията, прилагащи МСС 26 Счетоводство и
отчитане на плановете за пенсионно осигуряване, не отговарят на критерия „не подлежат на
публична отчетност“ и следователно не могат да прилагат МСФО 19.
Изменения в МСФО 19 Дъщерни дружества без публична отчетност: Оповестяване, в
сила от 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕС;
Измененията включват намалени изисквания за оповестяване, изключване на цели и насоки в
области като споразумения за финансиране на доставчици, правила от Втори стълб и
финансови инструменти, както и замяна на определените от ръководството показатели за
ефективност с препратка към МСФО 18.
Изменения в МСС 21 Преизчисление в хиперинфлационна валута на представяне, в сила
от 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕС;
Промените се отнасят до конкретен случай, при който предприятие майка (чиято валута на
представяне е хиперинфлационна) консолидира чуждестранно предприятие (чиято
функционална валута не е хиперинфлационна). Сравнителните данни за чуждестранни
предприятия с нехиперинфлационни функционални валути трябва да бъдат преизчислени, като
се използва общият ценови индекс (съгласно МСС 29), когато се представят в
хиперинфлационната валута на представяне.
4. Съществена информация за счетоводната политика
4.1. Общи положения
Най-значимите cчетоводни политики, прилагани при изготвянето на този самостоятелен
финанcов отчет, cа предcтавени по-долу.
Финанcовият отчет е изготвен при cпазване на принципите за оценяване на вcички видове
активи, паcиви, приходи и разходи, cъглаcно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно
по-нататък в счетоводната политика към финансовия отчет.
Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани
счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на
ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се
различават от направените оценки и допускания.
4.2. Представяне на самостоятелния финансов отчет
Самостоятелния финанcовият отчет е предcтавен в cъответcтвие c МCC 1 „Предcтавяне на
финанcови отчети”. Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход в единен отчет.
В самостоятелния отчет за финансовото cъcтояние cе предcтавят два cравнителни периода,
когато Дружеството, прилага cчетоводна политика ретроcпективно; преизчиcлява
ретроcпективно позиции в самостоятелния финанcов отчет или преклаcифицира позиции във
самостоятелния финансов отчет и това има съществен ефект върху информацията в
самостоятелния отчет за финансовото състояние към началото на предходния период.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
12
4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия
Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството.
Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата
възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност
да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху
предприятието, в което е инвестирано. В самостоятелния финансов отчет на Дружеството,
инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност.
Дружеството признава дивидент от дъщерно предприятие в печалбата или загубата в своите
самостоятелни финансови отчети, когато бъде установено правото му да получи дивидента.
4.4. Сделки в чуждестранна валута
Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по
официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна
банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези
сделки и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния
период, се признават в печалбата или загубата.
Непаричните позиции, оценявани по историческа цена в чуждестранна валута, се отчитат по
обменния курс към датата на сделката (не са преоценени). Непаричните позиции, оценявани по
справедлива стойност в чуждестранна валута, се отчитат по обменния курс към датата, на
която е определена справедливата стойност.
Българският лев е фиксиран към еврото в съотношение 1 EUR = 1.95583 лв.
4.5. Отчитане по сегменти
Основната дейност на Дружеството се състои в отдаване на собствени или наети имоти на
физически или юридически лица за дългосрочен период. Дружеството оперира само в този
основен сегмент, от който реализира своите приходи.
4.6. Приходи
Приходите включват приходи от лизингови договори и предоставяне на услуги, свързани с
отдаване под наем на недвижими имоти, които са представени в пояснение 22.
4.6.1.Приходи от наеми
Услугите, предоставяни от Дружеството, включват отдаване под наем на собствени или наети
имоти на физически или юридически лица за дългосрочен период се отчитат по реда на МСФО
16 Лизинг.
Дружеството е обвързано с дългосрочни и краткосрочни договор за отдаване под наем на земи,
офиси, сгради и пазарни обекти. Дружеството е обвързано с дългосрочни договори за
предоставяне на наемни услуги. Приходите от наеми от предоставяне на инвестиционните
имоти се признават месечно, на линейна база през целия срок на лизинговия договор.
4.6.1.Приходи от договори с клиенти
Приходите се оценяват по справедлива стойност на полученото или подлежащото на
получаване възнаграждение, като не се включват данък добавена стойност.
За да определи дали и как да признае други приходи в обхвата на МСФО 15, Дружеството
използва следните 5 стъпки:
1. Идентифициране на договора с клиент
2. Идентифициране на задълженията за изпълнение
3. Определяне на цената на сделката
4. Разпределение на цената на сделката към задълженията за изпълнение
5. Признаване на приходите, когато са удовлетворени задълженията за изпълнение.
Приходите се признават или в даден момент или с течение на времето, когато или докато
Дружеството удовлетвори задълженията за изпълнение, прехвърляйки обещаните стоки или
услуги на своите клиенти.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
13
Дружеството признава като задължения по договор възнаграждение, получено по отношение
на неудовлетворени задължения за изпълнение и ги представя като други задължения в
самостоятелния отчет за финансовото състояние. По същия начин, ако Дружеството
удовлетвори задължение за изпълнение, преди да получи възнаграждението, то признава в
самостоятелния отчет за финансовото състояние или актив по договора, или вземане, в
зависимост от това дали се изисква нещо друго освен определено време за получаване на
възнаграждението.
4.6.2.Приходи от лихви и дивиденти
Приходите от лихви са свързани с предоставени заеми и договори за цесии. Те се отчитат
текущо по метода на ефективната лихва.
Приходите от дивиденти се признават в момента на възникване на правото за получаване на
плащането.
4.7. Активи и пасиви по договори с клиенти
Дружеството признава активи и/или пасиви по договор, когато една от страните по договора е
изпълнила задълженията си в зависимост от връзката между дейността на предприятието и
плащането от клиента. Дружеството представя отделно всяко безусловно право на
възнаграждение като вземане. Вземане е безусловното право на предприятието да получи
възнаграждение.
Пасиви по договор се признават в самостоятелния отчет за финансовото състояние, ако клиент
заплаща възнаграждение или дружеството има право на възнаграждение, което е безусловно,
преди да е прехвърлен контрола върху стоката или услугата.
Дружеството признава активи по договор, когато задълженията за изпълнение са
удовлетворени и плащането не е дължимо от страна на клиента. Актив по договор е правото на
предприятието да получи възнаграждение в замяна на стоките или услугите, които
предприятието е прехвърлило на клиент.
Последващо Дружеството определя размера на обезценката за актив по договора в
съответствие с МСФО 9 „Финансови инструменти”.
4.8. Оперативни разходи
Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или
на датата на възникването им.
Дружеството отчита разходи, свързани с изпълнението на договорите за доставка на услуги
свързани с отдаване на обекти под наем.
Следните оперативни разходи се отразяват като текущ разход в момента на възникването им:
- Общи и административни разходи (освен ако не са за сметка на клиента);
- Разходи, свързани с изпълнение на задължението;
- Разходи, за които предприятието не може да определи, дали са свързани с удовлетворено
или неудовлетворено задължение за изпълнение.
4.9. Разходи за лихви и разходи по заеми
Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективния лихвен процент.
Разходите по заеми основно представляват лихви по заемите на Дружеството. Всички разходи
по заеми, които директно могат да бъдат отнесени към закупуването, строителството или
производството на един отговарящ на условията актив, се капитализират през периода, в който
се очаква активът да бъде завършен и приведен в готовност за използване или продажба.
Останалите разходи по заеми следва да се признават като разход за периода, в който са
възникнали, в самостоятелния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на
ред „Финансови разходи”.
4.10. Репутация
Репутацията представлява бъдещите икономически ползи, произтичащи от други активи,
придобити в бизнес комбинация, които не са индивидуално идентифицирани и признати
отделно. За целите на теста за обезценка репутацията се разпределя към всяка една единица,

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
14
генерираща парични потоци, на Дружеството (или група от единици, генериращи парични
потоци), която се очаква да има ползи от бизнес комбинацията, независимо от това дали други
активи или пасиви на придобитото дружество са разпределени към тези единици. Репутацията
се оценява по стойност на придобиване, намалена с натрупаните загуби от обезценка. Вижте
пояснения 4.22, 4.13 за информация относно тестовете за обезценка.
При отписване на единица, генерираща парични потоци, съответната част от репутацията се
включва в определянето на печалбата или загубата от отписването.
4.11. Имоти, машини и съоръжения
Имотите, машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща
цената на придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно
състояние.
Последващото оценяване на имотите, машините и съоръженията се извършва по цена на
придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените
обезценки се отчитат като разход и се признават в самостоятелния отчет за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход за съответния период.
Последващите разходи, свързани с определен актив от имоти, машини и съоръжения, се
прибавят към балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има
икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия
актив. Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са
направени.
Остатъчната стойност и полезният живот на имотите, машините и съоръженията се преценяват
от ръководството към всяка отчетна дата.
Имоти, машини и съоръжения, придобити при условията на финансов лизинг, се амортизират
на база на очаквания полезен срок на годност, определен посредством сравнение с подобни
собствени активи на Дружеството, или на база на лизинговия договор, ако неговият срок е по -
кратък.
Амортизацията на имоти, машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният
метод върху оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:
Mашини 3 години
Транспортни средства 4 години
Стопански инвентар 6 години
Компютри 2 години
Други 6 години
Разходите за амортизация са включени в самостоятелния отчет за печалбата или загубата и
другия всеобхватен доход на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”.
Печалбата или загубата от продажбата на имоти, машини и съоръжения се определя като
разлика между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава
в самостоятелния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред
„Печалба/(загуба) от продажба на нетекущи активи”.
Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Дружеството е в
размер на 700 лв.
4.12. Лизинг
4.12.1. Дружеството като лизингополучател
За всеки нов сключен договор Дружеството преценява дали той е или съдържа лизинг.
Лизингът се определя като „договор или част от договор, който предоставя правото да се
използва актив (базовият актив) за определен период от време в замяна на възнаграждение.“
За да приложи това определение, Дружеството извършва три основни преценки:
• дали договорът съдържа идентифициран актив, който или е изрично посочен в договора,
или е посочен по подразбиране в момента, когато активът бъде предоставен за ползване
• Дружеството има правото да получава по същество всички икономически ползи от
използването на актива през целия период на ползване, в рамките на определения обхват
на правото му да използва актива съгласно договора

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
15
• Дружеството има право да ръководи използването на идентифицирания актив през целия
период на ползване.
Дружеството оценява дали има правото да ръководи „как и с каква цел“ ще се използва активът
през целия период на ползване.
Оценяване и признаване на лизинг от дружеството като лизингополучател
На началната дата на лизинговия договор Дружеството признава актива с право на ползване и
пасива по лизинга в самостоятелния отчет за финансовото състояние. Активът с право на
ползване се оценява по цена на придобиване, която се състои от размера на първоначалната
оценка на пасива по лизинга, първоначалните преки разходи, извършени от Дружеството,
оценка на разходите, които лизингополучателят ще направи за демонтаж и преместване на
основния актив в края на лизинговия договор и всякакви лизингови плащания, направени преди
датата на започване на лизинговия договор (минус получените стимули по лизинга).
Дружеството амортизира актива с право на ползване по линейния метод от датата на
започване на лизинга до по-ранната от двете дати: края на полезния живот на актива с право
на ползване или изтичане на срока на лизинговия договор. Дружеството също така преглежда
активите с право на ползване за обезценка, когато такива индикатори съществуват.
На началната дата на лизинговия договор Дружеството оценява пасива по лизинга по
настоящата стойност на лизинговите плащания, които не са изплатени към тази дата,
дисконтирани с лихвения процент, заложен в лизинговия договор, ако този процент може да
бъде непосредствено определен или диференциалния лихвен процент на Дружеството.
За да определи диференциалния лихвен процент, Дружеството използва годишен
диференциален лихвен процент на кредити различни от овърдрафт на нефинансови
предприятия, като при необходимост има надбавка отразяваща кредитния риск, свързан с
Дружеството и коригиран допълнително поради специфичните условия на лизинговия договор,
в т.ч. срок, държава, валута и обезпечения.
Лизинговите плащания, включени в оценката на лизинговото задължение, се състоят от
фиксирани плащания (включително по същество фиксирани), променливи плащания въз
основа на индекс или процент, суми, които се очаква да бъдат дължими от лизингополучателя
по гаранциите за остатъчна стойност и плащания, произтичащи от опции, ако е достатъчно
сигурно, че Дружеството ще упражни тези опции.
След началната дата пасивът по лизинга се намалява с размера на извършените плащания и
се увеличава с размера на лихвата. Пасивът по лизинга се преоценява, за да отрази
преоценките или измененията на лизинговия договор или да отрази коригираните фиксирани по
същество лизингови плащания.
Когато задължението за лизинг се преоценява, съответната корекция се отразява в актива с
право на ползване или се признава в печалбата или загубата, ако балансовата стойност на
актива с право на ползване вече е намалена до нула.
Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с
ниска стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо
признаване на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията
във връзка с тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за
срока на лизинговия договор.
В самостоятелния отчет за финансовото състояние, активите с право на ползване са включени
в имоти, машини и съоръжения, а задълженията по лизингови договори са представени на ред
„Задължения по лизингови договори“.
4.12.2. Дружеството като лизингодател
Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен
лизинг.
Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се
прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и
като договор за оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и
изгоди от собствеността върху основния актив.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
16
Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в самостоятелния отчет за
финансовото състояние на Дружеството и се амортизират в съответствие с амортизационната
политика, възприета по отношение на подобни активи на Дружеството, и изискванията на МСС
16 „Имоти, машини и съоръжения” или МСС 38 „Нематериални активи”. Дружеството реализира
приходи от наем по договори за оперативен лизинг на инвестиционните си имоти (вижте
пояснение 21). Приходите от наем се признават на линейна база за срока на лизинговия
договор.
Доходът от продажба на активите се включва в самостоятелния отчет за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход за съответния период. Признаването на финансовия
приход се основава на модел, отразяващ постоянен периодичен процент на възвращаемост
върху остатъчната нетна инвестиция.
4.13. Тестове за обезценка на репутация, инвестиционни и други имоти, машини
и съоръжения
При изчисляване на размера на обезценката Дружеството дефинира най-малката
разграничима група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични
потоци (единица, генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат
на тест за обезценка на индивидуална база, а други - на база на единица, генерираща парични
потоци. Репутацията е отнесена към единиците, генериращи парични потоци, които вероятно
ще извличат ползи от съответната бизнес комбинация и които представляват най -ниското ниво
в Дружеството, на което ръководството наблюдава репутацията.
Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж
годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за
обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова
стойност не може да бъде възстановена.
За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или
единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по -
високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и
неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на
Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща
парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата
стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират
на последния одобрен бюджет на Дружеството, коригиран при необходимост с цел
елиминиране на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи.
Дисконтовите фактори се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и
отразяват съответния им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството.
Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се разпределят в намаление
на балансовата стойност първо на репутацията, отнасяща се към тази единица, и след това на
останалите активи от единицата, пропорционално на балансовата им стойност. С изключение
на репутацията за всички други активи на Дружеството ръководството преценява последващо
дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в предходни години,
може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в предходен период, се
възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща парични потоци,
надвишава нейната балансова стойност.
4.14. Инвестиционни имоти
Дружеството отчита като инвестиционни имоти земи и сгради, които се държат за получаване
на приходи от наем и/или за увеличение на капитала, по модела на цената на придобиване.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната
цена и всички разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за
правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.
След първоначалното им признаване инвестиционните имоти се отчитат по тяхната
себестойност, намалена с всички натрупани амортизации и загуби от обезценка.
Последващите разходи, свързани с инвестиционни имоти, които вече са признати във
самостоятелния финансов отчет на Дружеството, се прибавят към балансовата стойност на

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
17
имотите, когато е вероятно Дружеството да получи бъдещи икономически ползи, надвишаващи
първоначално оценената стойност на съществуващите инвестиционни имоти. Всички други
последващи разходи се признават за разход в периода, в който са възникнали.
Дружеството отписва инвестиционните си имоти при продажбата им или при трайното им
изваждане от употреба, в случай че не се очакват никакви икономически изгоди от тяхното
освобождаване. Печалбите или загубите, възникващи от изваждането им от употреба или
тяхната продажба, се признават в самостоятелния отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход и се определят като разлика между нетните постъпления от
освобождаването на актива и балансовата му стойност.
Амортизацията на инвестиционните имоти се изчислява, като се използва линейният метод
върху оценения полезен живот на сградите, който е 100 години.
Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в
самостоятелния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред
„Приходи от услуги, свързани с имоти”, ред „Разходи за външни услуги”, и „Други разходи“ се
признават, както е описано в пояснение 4.6.1 и пояснение 4.8.
4.15. Финансови инструменти
4.15.1. Признаване и отписване
Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по
договорните условия на финансовия инструмент.
Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от
финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и
изгоди се прехвърлят.
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е
отменено или срокът му е изтекъл.
4.15.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи
Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с
разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през
печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов
компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през
печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи
разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен
финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.
В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една
от следните категории:
• дългови инструменти по амортизирана стойност;
• финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;
• финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без
рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или
капиталови инструменти.
Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:
• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;
• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.
Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и
загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови
позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред
други разходи в самостоятелния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.
4.15.3. Последващо оценяване на финансовите активи
Процентите на очакваните кредитни загуби се основават на историческата информация за
постъпленията по вземанията за период от 60 месеца преди 31 декември 2025 г. или съответно
на 1 януари 2025 г., както и на съответните исторически кредитни загуби, настъпили през този

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
18
период. Историческите стойности на загубите се коригират, за да отразяват текущата и
прогнозната информация за макроикономическите фактори, които влияят върху способността
на клиентите да уреждат задълженията си към Дружеството.
Финансови активи по амортизирана стойност
Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните
критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и
загубата:
• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи
финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;
• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват
парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху
непогасената сума на главницата.
Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания по договори
за цесия, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се
оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва.
Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството
класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, търговските и другите
вземания.
• Търговски вземания
Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени стоки или услуги, извършени
в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и
следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават
първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни
компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на
договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като
използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него
е несъществен.
Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата
Финансови активи, за които не е приложим бизнес модел „държани за събиране на договорните
парични потоци“ или бизнес модел „държани за събиране и продажба“, както и финансови
активи, чиито договорни парични потоци не са единствено плащания на главница и лихви, се
отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата.
Промените в справедливата стойност на активите в тази категория се отразяват в печалбата и
загубата. Справедливата стойност на финансовите активи в тази категория се определя чрез
котирани цени на активен пазар или чрез използване на техники за оценяване, в случай че
няма активен пазар.
4.15.4. Обезценка на финансовите активи
Изискванията за обезценка съгласно МСФО 9 използват информация, ориентирана към
бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни
загуби“.
Инструментите, които попадат в обхвата на новите изисквания, включват заеми и други
дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност, търговски вземания, активи
по договори, признати и оценявани съгласно МСФО 15, както и кредитни ангажименти и някои
договори за финансова гаранция (при емитента), които не се отчитат по справедлива стойност
през печалбата или загубата.
Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна
загуба. Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на
кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития,
текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост
на бъдещите парични потоци на инструмента.
При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
19
финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително
спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)
и
финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо
момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза
2)
„Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка
към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази
категория.
12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните
загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория.
Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични
потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които тя действително очаква да
получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен
процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент).
Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно
претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите
инструменти.
Търговски вземания
Дружеството използва опростен подход при отчитането на търговските вземания и признава
загуба от обезценка като очаквани кредитни загуби за целия срок. Те представляват
очакваният недостиг в договорните парични потоци, като се има предвид възможността за
неизпълнение във всеки момент от срока на финансовия инструмент. Дружеството използва
своя натрупан опит, информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните кредитни
загуби чрез разпределянето на използвайки матрица на провизиите.
Дружеството обезценява на 100% всички вземания, които са просрочени над 180 дни.
Значителната част от търговските вземания се събират преди падеж. За останалите интервали
до 90 дни Дружеството прилага 84.23%, тъй като в интервала от 1 до 90 дни няма достатъчна
събираемост на вземанията. В интервал от 91 до 180 дни вземанията се обезценяват с 86.38%.
Значително увеличение на кредитния риск
Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12 -месечни очаквани
кредитни загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от
фаза 2 или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил
значително от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява
значително увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив
се е увеличил значително, Дружеството взема предвид качествената и количествената разумна
и подкрепяща бъдеща информация.
4.15.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви
Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, задължения по лизингови
договори, търговски и други финансови задължения.
Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е
приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е
определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и
загубата.
Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода
на ефективната лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които са определени
за оценяване по справедлива стойност през печалбата или загубата (с изключение на
деривативни финансови инструменти, които са определени и ефективни като хеджиращ
инструмент).
Всички разходи свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата стойност на
инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във финансовите
разходи или финансовите приходи.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
20
4.16. Данъци върху дохода
Разходите за данъци, признати в печалбата или загубата, включват сумата на отсрочените и
текущи данъци, които не са признати в другия всеобхватен доход или директно в собствения
капитал.
Текущите данъчни активи и/или пасиви представляват тези задължения към или вземания от
данъчните институции, отнасящи се за текущи или предходни отчетни периоди, които не са
платени към датата на самостоятелния финансов отчет. Текущият данък е дължим върху
облагаемия доход, който се различава от печалбата или загубата в самостоятелния финансов
отчет. Изчисляването на текущия данък е базиран на данъчните ставки и на данъчните закони,
които са в сила към края на отчетния период.
Отсрочените данъци се изчисляват по пасивния метод за всички временни разлики между
балансовата стойност на активите и пасивите и тяхната данъчна основа. Отсрочен данък не се
предвижда при първоначалното признаване на репутация или при първоначалното признаване
на актив или пасив, освен ако съответната транзакция не е бизнес комбинация или засяга
данъчната или счетоводната печалба. Отсрочени данъци за временни разлики, свързани с
акции в дъщерни и съвместни предприятия не се предвиждат, ако обратното проявление на
тези временни разлики се контролира от Дружеството и е вероятно то да не настъпи в близко
бъдеще.
Отсрочените данъчни активи и пасиви не се дисконтират. При тяхното изчисление се използват
данъчни ставки, които се очаква да бъдат приложими за периода на реализацията им, при
условие че те са влезли в сила или е сигурно, че ще влезнат в сила, към края на отчетния
период.
Отсрочените данъчни пасиви се признават в пълен размер.
Отсрочени данъчни активи се признават, само ако съществува вероятност те да бъдат усвоени
чрез бъдещи облагаеми доходи. Относно преценката на ръководството за вероятността за
възникване на бъдещи облагаеми доходи, чрез които да се усвоят отсрочени данъчни активи.
Отсрочени данъчни активи и пасиви се компенсират, само когато Дружеството има право и
намерение да компенсира текущите данъчни активи или пасиви от същата данъчна институция.
Промяната в отсрочените данъчни активи или пасиви се признава като компонент от данъчния
приход или разход в печалбата или загубата, освен ако те не са свързвани с позиции, признати
в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал, при което съответният
отсрочен данък се признава в другия всеобхватен доход или в собствения капитал.
4.17. Пари и парични еквиваленти
Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой, парични средства по
банкови сметки, които са лесно обращаеми в конкретни парични суми и съдържат незначителен
риск от промяна в стойността си.
4.18. Собствен капитал
Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции.
Законовите резерви включват разпределяните суми от текущия финансов резултат в
съответствие с изискванията на Търговския закон, приложими за акционерни дружества.
Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на собствен
капитал (акции). Всички разходи по сделки, свързани с емитиране на акции, са приспаднати от
внесения капитал, нетно от данъчни облекчения.
Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби
и натрупани загуби от предходни периоди.
4.19. Пенсионни и краткосрочни възнаграждения на служителите
Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради
неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в
рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
21
труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват надници,
заплати и социални осигуровки.
Дружеството не е разработвало и не прилага планове за възнаграждения на служителите след
напускане.
Краткосрочните доходи на служителите, включително и полагаемите се отпуски, са включени в
текущите пасиви на ред „Пенсионни и други задължения към персонала и осигурителни
институции” по недисконтирана стойност, която Дружеството очаква да изплати.
4.20. Провизии, условни пасиви и условни активи
Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало
събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена
надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на
изходящия паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на
правно или конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за
преструктуриране се признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за
преструктуриране или ръководството е обявило основните моменти на плана за
преструктуриране пред тези, които биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от
дейността не се признават.
Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най -надеждната оценка на
разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като
се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато
съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за
погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло.
Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е
значителен.
Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно,
че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността
на съответната провизия.
Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира,
за да се отрази най-добрата приблизителна оценка.
В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически
ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да
се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия
и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация.
Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за
признаване на актив, се смятат за условни активи.
4.21. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната
политика
Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на
Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху самостоятелния финансов отчет,
са описани по-долу. Основните източници на несигурност при използването на
приблизителните счетоводни оценки са описани в пояснение 4.22.
4.21.1. Приходи за бъдещи периоди
Дружеството е обвързано с дългосрочни договори за представяне на вещно право на ползване
за период средно от 10 години. Като приход за бъдещи периоди се признава частта, която се
отнася за периодите след 31 декември 2025 г. и се признава като текущ приход през периода, в
който са предоставени услугите. Отчитането на приходите се базира на условията на договора
и ръководството смята, че приходите следва да се признават съгласно фактически
извършените услуги и разпределението им по години.
4.21.2. Отсрочени данъчни активи
Оценката на вероятността за бъдещи облагаеми доходи за усвояването на отсрочени данъчни
активи се базира на последната одобрена бюджетна прогноза, коригирана относно значими

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
22
необлагаеми приходи и разходи и специфични ограничения за пренасяне на неизползвани
данъчни загуби или кредити. Ако надеждна прогноза за облагаем доход предполага вероятното
използване на отсрочен данъчен актив особено в случаи, когато активът може да се употреби
без времево ограничение, тогава отсроченият данъчен актив се признава изцяло.
Признаването на отсрочени данъчни активи, които подлежат на определени правни или
икономически ограничения или несигурност, се преценява от ръководството за всеки отделен
случай на базата на специфичните факти и обстоятелства.
4.21.3. Срок на лизинговите договори
При определяне на срока за лизинговите договори, ръководството взема предвид всички факти
и обстоятелства, които създават икономически стимул да упражняват опция за удължаване или
не упражняват опция за прекратяване. Опциите за удължаване (или периодите след опциите за
прекратяване) са включени в срока на лизинга само ако е достатъчно сигурно, че лизинговият
договор е удължен (или не е прекратен).
4.22. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки
При изготвянето на самостоятелния финансов отчет ръководството прави редица
предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви,
приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията,
оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на
предварително оценените резултати.
При изготвянето на представения самостоятелен финансов отчет значимите преценки на
ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните
източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези,
оповестени в годишния самостоятелен финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2025
г., с изключение на промените в приблизителната оценка на задълженията за разходи за
данъци върху дохода.
Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най -
значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е
представена по-долу.
4.22.1. Обезценка на нефинансови активи и репутация
За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или
единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по -
високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и
неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на
Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща
парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата
стойност на тези парични потоци (вж. пояснение 4.13). При изчисляване на очакваните бъдещи
парични потоци ръководството прави предположения относно бъдещите брутни печалби. Тези
предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати
могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през
следващата отчетна година.
В повечето случаи при определянето на приложимия дисконтов фактор се прави оценка на
подходящите корекции във връзка с пазарния риск и рисковите фактори, които са специфични
за отделните активи.
През 2025 г. е направен тест за обезценка на репутация. На база на извършения тест за
обезценка, ръководството е определило, че балансовата стойност на обекта генериращ
парични постъпления Велграф Асет Мениджмънт АД превишава неговата стойност в употреба.
Поради което са признати разходи за обезценка на репутация към 31 декември 2025 г.
4.22.2. Полезен живот на амортизируеми активи
Ръководството преразглежда полезния живот на амортизируемите активи в края на всеки
отчетен период. Към 31 декември 2025 г. ръководството определя полезния живот на активите,
който представлява очакваният срок на ползване на активите от Дружеството. Преносните
стойности на активите са анализирани в пояснения 6 и 8. Действителният полезен живот може

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
23
да се различава от направената оценка поради техническо и морално изхабяване, предимно на
софтуерни продукти и компютърно оборудване.
4.22.3. Измерване на очакваните кредитни загуби
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими
на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните
кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват
преценката на Дружеството. Очакваните кредитни загуби са дисконтирани с първоначалния
ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент за
закупени или първоначално създадени финансови активи с кредитна обезценка)
4.22.4. Оценяване по справедлива стойност
Ръководството използва техники за оценяване на справедливата стойност на финансови
инструменти (при липса на котирани цени на активен пазар). При прилагане на техники за
оценяване ръководството използва в максимална степен пазарни данни и предположения,
които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден инструмент. Когато
липсват приложими пазарни данни, ръководството използва своята най -добра оценка на
предположенията, които биха направили пазарните участници. Тези оценки могат да се
различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна
сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период (вж. пояснение 35.1).
4.22.5. Лизингови договори - определяне на подходящия дисконтов процент за
оценка на лизинговите задължения
Когато Дружеството не може лесно да определи лихвения процент, включен в лизинга,
използва своя диференциален лихвен процент (IBR) за определяне на стойността на
лизинговите задължения. IBR е лихвеният процент, който Дружеството би трябвало да плати,
за да вземе заем за подобен срок и с подобна гаранция, за да получи средствата, необходими
за придобиването на актив с подобна стойност и характеристики на актива с право на ползване,
в подобна икономическа среда. Следователно IBR отразява това, което Дружеството „би
трябвало да плати“, което изисква оценка, когато няма налични наблюдаеми лихвени проценти
(например за дъщерни дружества, които не сключват сделки за финансиране) или когато те
трябва да бъдат коригирани, за да отразят срокът и условията на лизинга. Дружеството
оценява IBR, като използва налични данни (като пазарни лихвени проценти), когато са налични,
и се изисква да направи определени специфични за предприятието оценки (като например
кредитен рейтинг на дружество).
5. Репутация
Репутацията на Дружеството е реализирана през 2010 г. в резултат на сливането на четири
дружества: Бизнес Център Летище София ЕООД, Слънчеви Лъчи Актив ЕООД, Имоти Наеми
Обслужване ЕООД и Велграф Асет Мениджмънт ЕАД. Велграф Асет Мениджмънт АД е
регистрирано в Търговския Регистър към Агенцията по вписванията на 10 март 2010 г.
Репутацията се отнася основно до очакваната синергия и други ползи от комбинирането на
активите и дейността на четирите дружества, участващи в сливането. Репутацията не е
призната за данъчни цели.
Нетната стойност на репутацията може да бъде анализирана както следва:
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
В началото на периода 37 553 37 660
Обезценка (пояснение 25) (110) (107)
Към 31 декември 37 443 37 553
МСФО изисква репутацията да се тества за обезценка поне веднъж годишно. Върху теста за
обезценка могат да повлияят следните фактори:
- загуба на ключов персонал, която не е временна;
- тестването за отписване или обезценка на значителна група активи;

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
24
- значителен спад в цената на акциите на предприятието, който може да доведе до това
балансовата стойност на нетните активи на предприятието да надвишава неговата
пазарна капитализация.
През 2025 г. е направен тест за обезценка на репутация. Резултатът от изчисленията показва,
че настоящата стойност на очакваните бъдещи парични потоци е под балансовата стойност на
репутацията, поради което Дружеството счита, че има наличие на обезценка в размер на 110
хил. лв. За целта на тестa за обезценка, репутацията е разпределена към обект генериращ
парични постъпления, представляващ дружеството Велграф Асет Мениджмънт АД като цяло.
Възстановимата стойност на обекта, генериращ парични потоци е определена чрез ключови
предположения, като изчисляване на стойността ѝ в употреба, базирана на 5 годишни
прогнозни данни и екстраполиране на очакваните парични потоци чрез използване на норма на
растеж от 4.7%.
При определянето на стойността в употреба на обекта, генериращ парични потоци,
ръководството на дружеството няма информация за други възможни промени, които биха
довели до корекции на ключови оценки. Оценката на възстановимата стойност е чувствителна
по отношение на използвания дисконтов фактор и други използвани предположения.
6. Инвестиционни имоти
Инвестиционните имоти на Дружеството включват имоти, които се намират в следните
населени места: София, Генерал Тошево, Тервел, Провадия, Шабла, Добрич, Силистра,
Балчик, Разлог, Търговище, Бургас, Велико Търново, Нова Загора, Хасково, Ловеч, Разград,
Русе, Варна, Шумен, Пловдив, Монтана. Тези имоти се използват за отдаване под наем.
Промените в балансовите стойности, отразени в самостоятелния отчет за финансовото
състояние, могат да бъдат представени както следва:
Земи Сгради Разходи за
придобиване и
подобрения
Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Салдо към 01 януари 2025 г. 32 111 61 195 572 93 878
Новопридобити активи чрез
покупка 481 6 738 31 7 250
Салдо към 31 декември 2025 г. 32 592 67 933 603 101 128
Амортизация
Салдо към 01 януари 2025 г. - (17 666) - (17 666)
Амортизация за годината - (656) - (656)
Салдо към 31 декември 2025 г. - (18 322) - (18 322)
Балансова стойност към
31 декември 2025 г. 32 592 49 611 603 82 806
Земи Сгради Разходи за
придобиване и
подобрения
Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Салдо към 01 януари 2024 г. 32 111 58 486 519 91 116
Новопридобити активи чрез
покупка - 2 709 53 2 762
Салдо към 31 декември 2024 г. 32 111 61 195 572 93 878
Амортизация
Салдо към 01 януари 2024 г. - (17 059) - (17 059)
Амортизация за годината - (607) - (607)
Салдо към 31 декември 2024 г. - (17 666) - (17 666)
Балансова стойност към
31 декември 2024 г. 32 111 43 529 572 76 212

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
25
На 04.04.2025 г. Дружеството е придобило инвестиционен имот в гр. Добрич, бул. Трети март
No 47, в размер на 6 738 хил. лв., като 6 555 хил. лв. представляват безналична сделка
(пояснение 36 и 11) . Разликата от 183 хил. лв. е отразена в паричния поток на ред
„Придобиване на инвестиционни имоти“.
На 11.08.2025 г. Дружеството е придобило инвестиционен имот – УПИ, находящо се в гр.
София, бул. Брюксел 1.
На 22.02.2024 г. Дружеството е придобило инвестиционен имот – част от двуетажна сграда,
находяща се в гр. София, бул. Брюксел 1.
Дружеството отчита разходи за придобиване и подобрения на инвестиционните имоти, които
към 31.12.2025 г. са в размер на 603 хил. лв. В по-голямата си част тези разходи са свързани с
изграждането на жилищен комплекс в гр. Варна, който ще бъде с обща застроена площ от 62
417 кв.м. През периода са отчетени 31 хил. лв. разходи за придобиване и подобрения.
Към 31 декември 2025 г. справедливата стойност на всички инвестиционни имоти, определена
от лицензиран оценител с необходимата професионална компетентност , е в размер на 100 472
хил. лв. Използваните методи на оценка са:
• Метод на сравнителната стойност, пазарни аналози;
• Метод на възстановителната (вещна) стойност.
Инвестиционните имоти са отдадени под наем по договори за оперативен лизинг и договори за
учредяване на възмездно вещно право на ползване, оповестени по -долу. Приходите от наеми
за 2025 г., възлизащи на 7 142 хил. лв. (за 2024 г.: 6 668 хил. лв.), са включени в
самостоятелния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи
от услуги, свързани с имоти”. Не са признавани условни наеми. Преките оперативни разходи са
отчетени на ред „Разходи за външни услуги”, пояснение 24.
Инвестиционни имоти с балансова стойност към 31.12.2025 г. в размер на 10 538 хил. лв. са
отдадени под наем по договори за учредяване на възмездно вещно право на ползване със срок
средно за десет години.
Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва:
Дължими минимални лизингови постъпления
До 1
Година
От 1 до 5
години
Над 5
години
Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Към 31 декември 2024 г. 4 524 6 949 1 124 12 597
Към 31 декември 2025 г. 4 260 5 212 1 040 10 512
Най-значимите договори за отдаване под наем на инвестиционни имоти, са следните:
• договор за наем на административна сграда и киносалон, находящи се в гр. София, м.
„Летищен комплекс”, бул. Брюксел 1. Договорът е с крайна дата на 31 декември 2018 г. и
се подновява всяка година за още една;
• договор за наем на Административно делова сграда, находяща се в гр. София, ул.
Фредерик Жолио Кюри 20. Обектите се отдават на различни наематели със срок, за
около година;
• договор за наем на търговски обект, находящ се в гр. Балчик. Договорът е с крайна дата
на 31 декември 2026 г.;
• договор за наем на обект, находящ се в гр. Варна, ул. Тролейна 12. Имотът
представлява сграда с офиси под наем, както и автошкола, полигон, автомивка.
Договорите са с различни наематели, за различни срокове.
• договор за наем на складове в с. Рогош. Договорите са с крайна дата на 31 декември
2021 г. и се подновява всяка година за още една;
• договор за наем на подпокривно пространство на административна сграда на бул.
Брюксел 1. Договорът е безсрочен.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
26
• договори за наем на банкови офиси из цялата страна, сключени през 2020 г. със краен
срок 2026 г.
Балансовата стойност на инвестиционните имоти, заложени като обезпечение по банкови
заеми, е представена, както следва:
Сгради
хил. лв.
Балансова стойност към 31.12.2025 г. 60 379
Балансова стойност към 31.12.2024 г. 63 161
Пояснение 16 предоставя информация относно заеми на Дружеството.
7. Инвестиции в дъщерни предприятия
Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия:
Име на дъщерното
предприятие
Страна на
учредяване
Основна дейност 2025 Участие 2024 Участие
хил. лв. % хил. лв. %
Балкан Риъл Истейт
Девелопмент –
ДООЕЛ, Скопие
Македония Отдаване и
управление на
собствени
недвижими имоти
или имоти взети
под наем /лизинг/
10 100% 10 100%
Прайм Мол Русе
ЕООД
България Отдаване и
управление на
собствени
недвижими имоти
18 880 100% 18 880 100%
И Ар Джи Капитал – 3
АДСИЦ
България Секюритизация на
имоти
8 055 81.60% 8 055 81.60%
26 945 26 945
Инвестициите в дъщерни предприятия са отразени в самостоятелния финансов отчет на
„Велграф Асет Мениджмънт” АД по метода на себестойността. През 2025 г. „Велграф Асет
Мениджмънт” АД не е получавало дивиденти от дъщерните дружества.
На 28.05.2024 г. Дружеството е продало 100% от инвестицията си в Манастирски Рид Парк
ЕООД, като от продажбата е реализирана печалба в размер на 199 хил. лв., оповестени в
пояснение 0.
По договори за банкови кредити са учредени особени залози на 1 590 000 бр. акции от
капитала на И АР Джи Капитал АДСИЦ. (Пояснение 16.2) По репо сделки са предоставени
103 300 бр. акции от капитала на И АР Джи Капитал АДСИЦ. (Пояснение 19). Дружеството няма
други условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестиции в дъщерни
дружества.

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
27
8. Имоти, машини и съоръжения
Балансовата стойност на имотите, машините и съоръженията може да бъде анализирана както
следва:
Машини и
съоръже
ния
Транспортни
средства
Компютърно
оборудване
Стопански
инвентар
Активи с
право на
ползване
Други Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Отчетна стойност
Салдо към 1
януари 2025 г. 6 305 39 674 2 073 807 526 10 424
Новопридобити
активи 14 - 4 - - - 18
Салдо към 31
декември 2025 г. 6 319 39 678 2 073 807 526 10 442
Амортизация
Салдо към 1
януари 2025 г. (6 294) (39) (665) (2 073) (636) (526) (10 233)
Амортизация за
годината (11) - (10) - (96) - (117)
Салдо към 31
декември 2025 г. (6 305) (39) (675) (2 073) (732) (526) (10 350)
Балансова
стойност към 31
декември 2025 г.
14 - 3 - 75 - 92
Машини и
съоръже
ния
Транспортни
средства
Компютърно
оборудване
Стопански
инвентар
Активи с
право на
ползване
Други Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Отчетна стойност
Салдо към 1
януари 2024 г. 6 300 39 667 2 073 755 526 10 360
Новопридобити
активи 5 - 7 - - - 12
Изменение на
активи с право на
ползване
- - - - 52 - 52
Салдо към 31
декември 2024 г. 6 305 39 674 2 073 807 526 10 424
Амортизация
Салдо към 1
януари 2024 г. (6 283) (36) (659) (2 073) (540) (526) (10 117)
Амортизация за
годината (11) (3) (6) - (96) - (116)
Салдо към 31
декември 2024 г. (6 294) (39) (665) (2 073) (636) (526) (10 233)
Балансова
стойност към 31
декември 2024 г.
11 - 9 - 171 - 191
Всички разходи за амортизация се включени в самостоятелния отчет за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”.
Дружеството не е заложило имоти, машини и съоръжения като обезпечение по свои
задължения. Дружеството няма договорно задължение за закупуване на активи.
Към 31 декември 2025 г. не е имало съществени договорни задължения във връзка със
закупуване на имоти, машини и съоръжения.
Активите с право на ползване са включени в нетната балансова стойност на имоти, машини и
съоръжения както следва:

Велграф Асет Мениджмънт АД
Годишен самостоятелен финансов отчет
31 декември 2025 г.
28
Сгради Транспортни
средства
Общо активи
с право на
ползване
хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Брутна балансова стойност
Салдо към 1 януари 2025 г. 781 26 807
Изменение на активи с право на ползване - - -
Салдо към 31 декември 2025 г. 781 26 807
Амортизация
Салдо към 1 януари 2025 г. (610) (26) (636)
Амортизация за годината (96) - (96)
Салдо към 31 декември 2025 г. (706) (26) (732)
Балансова стойност към 31 декември 2025 г. 75 - 75
Сгради Транспортни
средства
Общо активи
с право на
ползване
хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Брутна балансова стойност
Салдо към 1 януари 2024 г. 729 26 755
Изменение на активи с право на ползване 52 - 52
Салдо към 31 декември 2024 г. 781 26 807
Амортизация
Салдо към 1 януари 2024 г. (514) (26) (540)
Амортизация за годината (96) - (96)
Салдо към 31 декември 2024 г. (610) (26) (636)
Балансова стойност към 31 декември 2024 г. 171 - 171
9. Отсрочени данъчни пасиви
Отсрочените данъци възникват в резултат на временни разлики и могат да бъдат представени
като следва:
Отсрочени данъчни пасиви /(активи) 1 януари
2025
Признати в
печалбата или
загубата
31 декември
2025
хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти, имоти, машини и
съоръжения и други активи от бизнескомбинация
2 207 141 2 348
Активи с право на ползване 17 - 17
Текущи активи
Финансови активи, отчитани по справедлива
стойност
(263) (19) (282)
Краткосрочни финансови активи (349) 18 (331)
Търговски и други вземания (516) (8) (524)
Нетекущи пасиви
Пенсионни и други задължения към персонала (1) - (1)
Задължения по финансов лизинг (18) 11 (7)
1 077 143 1 220
Признати като:
Отсрочени данъчни активи (1 148) (1 145)
Отсрочени данъчни пасиви 2 225 2 365
Нетно отсрочени данъчни пасиви 1 077 1 220